Het inzagerecht van de verhuurder zorgt steeds weer voor onzekerheid voor zowel huurders als vastgoedeigenaren. Hij is tenslotte een van de bewoners van de huurwoning, heeft zijn huishouden in het appartement en staat dus op een zeer privé terrein. Aan de andere kant is de verhuurder de eigenaar van de woning en heeft hij een gerechtvaardigd belang om het appartement zo nu en dan te bezoeken. Maar wanneer heeft de verhuurder het recht om het appartement te betreden? Hoe vaak kan hij dit doen? Om welke reden dan ook? En voor hoe lang? We hebben alle antwoorden op het gebied van "inzagerecht verhuurder".
Is er een toegangsrecht voor verhuurders?
De rechten van de verhuurder, die onder de algemene jurisprudentie vallen, bieden vastgoedeigenaren wel kansen. Maar verhuurders hebben doorgaans niet het recht om hun gehuurde appartement te inspecteren.
Indien er echter een geldige reden is die het betreden of bezichtigen van het appartement absoluut noodzakelijk maakt, heeft de verhuurder recht op toegang tot het appartement. De huurder moet hem dan het appartement laten betreden. Indien een of meer van deze redenen aanwezig zijn, kan de verhuurder de toegang tot het appartement niet worden geweigerd:
- Het appartement wordt verkocht of opnieuw verhuurd en getoond aan geïnteresseerden.
- Schade aan het appartement moet worden overwogen om het te kunnen repareren.
- Het vermoeden bestaat dat er schade dreigt. Om dit te voorkomen dient het appartement geïnspecteerd te worden.
- Moderniseringen of onderhoud zijn gepland of moet worden gecontroleerd of deze nodig zijn.
- Het appartement moet worden opgemeten.
- Meterstanden (gas, water, elektriciteit …) moeten worden afgelezen.
- Reparaties moeten worden uitgevoerd.
- De verhuurder vermoedt dat het appartement niet conform contract wordt gebruikt.
Indien geen van deze redenen bestaat, heeft de verhuurder geen recht op toegang tot het appartement. Dit wordt ook bevestigd door een arrest van het Federale Hof van Justitie (BGH, arrest van 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Hierin staat dat de verhuurder geen recht heeft op toegang tot het appartement, zelfs niet als dit in de huurovereenkomst is vermeld. Aangezien een dergelijke regeling in strijd is met artikel 13, paragraaf 1 van de grondwet (onschendbaarheid van de woning), is een dergelijke clausule ongeldig.
Maar zelfs als de hierboven genoemde redenen bestaan, moet de verhuurder zijn recht op toegang tot het appartement met zorg uitoefenen. Hij moet het aantal huisinspecties laag houden door meerdere zaken in één afspraak te behandelen. Als het appartement de komende weken moet worden opgemeten en de meterstanden tegelijkertijd moeten worden afgelezen, moeten deze twee datums worden gecombineerd.
Het is essentieel dat de verhuurder vooraf de toegang tot het appartement aankondigt. Idealiter dient dit schriftelijk en met voldoende kennisgeving te gebeuren. Rechtbanken achten een aankondiging tussen 24 uur en 14 dagen voor de aanstelling passend. Een voorbeeldbrief met de aankondiging van een appartementinspectie kan hier worden gedownload:
Hoe vaak mag de verhuurder het appartement betreden?
Hoe vaak de verhuurder toegang heeft tot het appartement kan niet duidelijk worden beantwoord, aangezien er geen specifiek nummer kan worden gegeven. Indien er herhaaldelijke redenen zijn om het appartement te bezichtigen, kan de verhuurder meerdere keren per jaar toegang krijgen tot het appartement. Zoals hierboven reeds vermeld, dient aan de huurder te worden gedacht dat de verhuurder indien mogelijk meerdere afspraken bundelt.
Als het appartement opnieuw moet worden verhuurd of verkocht, moeten de huidige huurders volgens de huidige wetgeving tot drie keer per maand bezichtigingen toestaan. Deze afspraken mogen dan niet langer duren dan 45 minuten en dienen plaats te vinden op “normale tijden” (LG Frankfurt / Main, arrest van 24 mei 2002, Az. 2/17 S 194/01). De gebruikelijke tijden zijn:
- weekdagen van 10.00 uur tot 13.00 uur
- weekdagen van 15.00 tot 18.00 uur
- weekdagen van 19.00 uur tot 20.00 uur
Zaterdag is meestal een werkdag, dus huurders moeten ook bezoeken op hun meestal vrije weekenddag toestaan. De verhuurder heeft alleen toegang op zon- en feestdagen als er direct gevaar dreigt (bijvoorbeeld omdat er een gesprongen waterleiding is).
Verhuurders mogen overigens alleen met toestemming van de huurder foto's maken en publiceren voor een exposé, aangezien dit de privacy van de huurder aantast. Foto's van beschadigingen of gebreken zijn echter over het algemeen toegestaan, ook als de huurder het daar niet mee eens is.
Ongeacht de bovengenoemde geldige redenen die de verhuurder toegang geven tot het appartement, heeft hij ook het recht om zijn woning om de vijf jaar te bekijken zonder specifieke reden. Dit werd beslist door de rechtbank van München (AG München, arrest van 8 januari 2016, Az. 461 C 19626/15). Volgens de rechtbank moet de vastgoedeigenaar de gelegenheid hebben om regelmatig de staat van zijn pand te inspecteren.
Indien er geen geldige reden is voor een inspectie, kan de huurder de verhuurder het toegangsrecht ontzeggen.
Kunnen huurders de verhuurder de toegang weigeren?
Indien er geen gegronde redenen zijn of indien bezichtigingen plaatsvinden buiten de gebruikelijke tijden, kan huurder de verhuurder het inzagerecht ontzeggen. Hierbij is echter voorzichtigheid geboden: Als huurders het verzoek van de verhuurder om de woning te bezichtigen zonder rechtvaardiging afwijzen, heeft de verhuurder het recht om toegang te krijgen door middel van een rechterlijke uitspraak en een gerechtelijk bevel. Anderzijds heeft de verhuurder dan het recht om het contract zonder opzegtermijn te beëindigen (BGH, arrest van 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Als de huurder de toegang tot het appartement weigert, mogen verhuurders in geen geval zonder toestemming toegang krijgen tot het appartement. In plaats daarvan is het raadzaam juridisch advies in te winnen en een advocaat een deadline te laten stellen voor mogelijke benoemingsvoorstellen. Alleen als dit niet helpt, moet de weg naar de rechtbank worden gekozen.
Dreigend gevaar: wanneer mag de verhuurder het appartement betreden?
Indien er sprake is van een significant risico in het gehuurde appartement, mag verhuurder het appartement betreden zonder toestemming van huurder. Dit is bijvoorbeeld het geval als er een gesprongen waterleiding is, er brand is uitgebroken of gas ontsnapt.
Zelfs op dergelijke locaties is het raadzaam om vooraf toestemming van de huurder te verkrijgen om het appartement te betreden - maar als dit niet mogelijk is, heeft de verhuurder het recht om het appartement te openen en binnen te lopen zonder voorafgaande kennisgeving.
Mag de verhuurder het appartement betreden zonder toestemming van de huurder?
Het betreden van het appartement door verhuurder zonder voorafgaande toestemming van huurder is alleen toegestaan in bovengenoemde calamiteiten. Indien de huurder weigert de verhuurder toe te staan in een dergelijke situatie te betreden, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de daaruit voortvloeiende schade.
Tegelijkertijd moeten verhuurders er echter altijd voor zorgen dat het echt een noodgeval is dat het verplicht maakt om het appartement te betreden. Als dit niet het geval is, kan de huurder de verhuurder aangeven wegens overtreding in overeenstemming met artikel 123 StGB.
Hoe is de juridische situatie als de verhuurder in het geheim het appartement betreedt?
Als de verhuurder zonder toestemming van de huurder toegang krijgt tot het appartement, pleegt hij overtredingen, die juridisch kunnen worden vervolgd. Naast de opzegging heeft de huurder dan de mogelijkheid om de huurovereenkomst zonder opzegtermijn te beëindigen.
Kan de verhuurder een sleutel van het appartement bewaren?
Het is een wijdverbreide misvatting dat de verhuurder het recht heeft om een duplicaatsleutel van het appartement te houden. Dit mag echter alleen met uitdrukkelijke toestemming van de huurder. Als hij nog steeds een sleutel bewaart en zo zonder toestemming toegang krijgt tot het appartement, kan de huurder hem aangeven wegens inbreuk, de huurovereenkomst zonder opzegging beëindigen en zelfs het deurslot laten vervangen.
Toegangsrecht verhuurder: wat verandert er na beëindiging?
Als de huurder of verhuurder de overeenkomst opzegt, maar de huurder is nog niet uit het appartement verhuisd, dan gelden voor het inzagerecht van de verhuurder dezelfde regels die ook gelden voor de lopende huurovereenkomst.
Als het daarentegen nog steeds onduidelijk is of de beëindiging (bijvoorbeeld vanwege persoonlijk gebruik) rechtmatig is en wanneer deze geldig kan worden, heeft dit gevolgen voor mogelijke kijkdata. Omdat deze alleen door de huurder mogen worden getolereerd als de opzegging ingaat en het duidelijk is vanaf wanneer het appartement aan een andere partij kan worden verhuurd of verkocht.
