Een huurverhoging is niet zo eenvoudig door te voeren als voor verhuurders wenselijk zou zijn. Het huurrecht in Duitsland zit vol valkuilen. Als verhuurders de huur van een appartement willen verhogen, moeten ze de weg weten in de regelgevende jungle, bepaalde stappen in acht nemen en fouten dringend vermijden. Wanneer is een huurverhoging legaal en hoe hoog mag deze zijn? Welke normen moeten in acht worden genomen bij het bepalen van de huurprijs? En kan een huurder de huurverhoging afweren?
Omdat huurverhogingen slechts binnen nauwe grenzen zijn toegestaan, is de kans op een geschil met de huurder relatief groot. We hebben hier alle belangrijke feiten op een rijtje gezet zodat verhuurders overzicht kunnen houden en huurverhogingen wettelijk kunnen afdwingen.
Belangrijk: De volgende opgaven verwijzen naar de voorzieningen voor het huren van woonruimte. Bij het huren van bedrijfsruimte is de huurdersbescherming minder uitgesproken. Over het algemeen zijn hier minder strikte beperkingen van toepassing.
Wanneer is een huurverhoging toegestaan?
Wanneer een huurverhoging voor woonruimte is toegestaan is in Duitsland duidelijk geregeld. De tijd en de hoogte van huurverhogingen zijn toegestaan door diverse wet- en regelgeving op het gebied van het huurrecht. Het kader voor de wettelijke voorschriften is vastgelegd in het Duitse Burgerlijk Wetboek (§§ 557 ev BGB). Er zijn ook nationale en regionale regels die tal van details bepalen. Over het algemeen is een huurverhoging toegestaan in de volgende gevallen:
- na modernisering van de gehuurde woonruimte
- als het bedrag van de lokale vergelijkende huur wordt ondermijnd
- als een indexhuur of staffelhuur contractueel is overeengekomen
Huurverhoging na modernisering
Hoeveel huurverhoging is er toegestaan na een modernisering?
De modernisering van een appartement verhoogt de waarde ervan volgens § 555b BGB en stelt de verhuurder daarom in staat om de huur te verhogen volgens § 559 BGB. In dit kader voorziet de wet niettemin in een limiet van 8 procent (tot 2019 was dat 11 procent) van de moderniseringskosten, die voor een jaar mogen worden opgeteld bij de maandhuur.
Als de modernisering bijvoorbeeld 25.000 euro kost, is een maandelijkse huurverhoging van maximaal 166,66 euro toegestaan:
Totale kosten: 25.000 euro waarvan
8 procent: 2.000 euro
Mogelijke huurverhoging per maand (2.000 euro / 12 maanden): 166,66 Euro
Let op: Als een verhuurder een staatssubsidie heeft gekregen voor de modernisering, dan moet hij deze in mindering brengen op de totale kosten.
Sinds 2019 geldt ook een plafond van 3 euro per vierkante meter. De huurprijs mag binnen 6 jaar na modernisering met maximaal dit bedrag worden verhoogd. Voor huurders die vóór de verhoging minder dan 7 euro huur per vierkante meter betaalden, is het plafond 2 euro.
Modernisering vs. onderhoud: wanneer mag de huurprijs echt stijgen?
Naast het maximale bedrag van de huurverhoging dienen verhuurders zich aan enkele regels te houden zodat zij de moderniseringskosten kunnen doorberekenen aan hun huurders. In dit verband moet met name onderscheid worden gemaakt tussen moderniseringswerkzaamheden en onderhoud. Het verschil komt voort uit de vraag of de bouwkundige maatregelen de woonkwaliteit van de huurder verbeteren.
Indien bijvoorbeeld het appartement is voorzien van hoogwaardige vloeren of indien Your-Best-Home.net een effectievere thermische isolatie krijgt, is er sprake van modernisering waarvan de kosten binnen de genoemde grenzen kunnen worden doorberekend aan de huurder. Als daarentegen kapotte ramen of vloerbedekkingen worden hersteld en de toestand wordt hersteld zoals deze was voordat de schade optrad, is de maatregel onderhoud. De verhuurder moet deze kosten zelf dragen en mag een hogere huurprijs niet verantwoorden. Indien zowel modernisering als onderhoud worden uitgevoerd, dienen verhuurders dit te scheiden in de kostenberekening (BGH, arrest van 17 december 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Nadat een appartement is gemoderniseerd kan de verhuurder de huur verhogen, maar niet bij onderhoud - bijvoorbeeld bij het repareren van kapotte ramen.
Wanneer moet u de huurverhoging bij een modernisering aankondigen?
Een verhuurder dient een modernisering 3 maanden van tevoren aan te kondigen. De aankondiging geeft informatie over het type, de omvang, de start en de duur van de aanstaande modernisering en het feit dat er een huurverhoging zal gelden.
Wanneer moeten huurders de verhoogde huur betalen?
Verhuurders sturen de schriftelijke verklaring van de huurverhoging pas na de modernisering, wanneer de uiteindelijke kosten zijn vastgesteld. Volgens § 559 en 559a van het BGB is er een verplichting om uit te leggen. Dit betekent dat de huurverhogingsbrief alle kosten moet bevatten en de exacte berekening van hoe de moderniseringskosten aan de huur worden toegerekend. Verhuurder dient dan op verzoek aan huurder inzage te geven in de facturen op basis waarvan de huurverhoging wordt gevraagd. Op deze manier kan de huurder tot in detail nagaan of de wettelijk beperkte huurverhoging van 8 procent wordt nageleefd. De huurder moet dan de verhoogde huur betalen vanaf de derde maand nadat hij de brief huurverhoging heeft ontvangen.
Kan de huurder door deze huurverhoging sneller opzeggen?
Bij huurverhoging door moderniseringsmaatregelen heeft de huurder een verkorte opzegtermijn vanwege een bijzonder opzeggingsrecht. Hij kan dan de contractuele relatie beëindigen aan het einde van de maand volgend op de maand waarin de aankondiging werd gedaan.
Huurverhoging na energetische renovatie
De energetische renovatie is vooral interessant met betrekking tot de huurprijs. Dit leidt tot een besparing op de bijkomende kosten voor het verwarmen van de woonruimte en komt dus direct ten goede aan de huurder. Een huurverhoging is hier dus ook toegestaan.
Indien er een energetische renovatie wordt uitgevoerd, is er volgens de huidige jurisprudentie geen beperking van de daaropvolgende huurverhoging door de bespaarde stookkosten. Rechtbanken hebben tot nu toe bepaald dat de hogere huurprijs gebaseerd moet zijn op de bespaarde stookkosten. In 2004 oordeelde de BGH echter dat de huurverhoging, net als bij andere moderniseringsmaatregelen, ook gebaseerd is op de moderniseringskosten, niet op de besparingen als gevolg van de maatregelen voor de huurder (BGH, arrest van 3 maart 2004, Az. VIII ZR 149 / 03).
Huurverhoging als aanpassing aan de lokale huurprijs
Een van de belangrijkste criteria voor een wettelijk zekere huurverhoging is de lokale huurindex: deze geeft de gemiddelde huur van woonruimte in een gemeente of vergelijkbare gemeenten weer en vergelijkt de huurprijzen met betrekking tot de uitrusting van de aangeboden woonruimte. De huurindex wordt gebruikt om de lokale vergelijkende huurprijs te meten, die kan worden gezien als basis voor een huurverhoging.
Indien de huurprijs voor de aangeboden woonruimte onder het lokale huurniveau ligt, heeft de verhuurder volgens § 558 BGB het recht deze ter plaatse aan te passen naar het vergelijkbare niveau. Naast de ligging wordt er rekening gehouden met tal van andere kenmerken van een huurwoning, die een huurbedrag boven de vergelijkende huurprijs kunnen rechtvaardigen. Dit is altijd het geval als er bijzondere waarde toevoegende eigenschappen zoals een dakterras of hoogwaardige meubilering in het appartement aanwezig zijn. Het vinden van exact vergelijkbare huurwoningen is buitengewoon lastig, daarom is dit type huurverhoging wettelijk minder goed afdwingbaar dan bijvoorbeeld een contractueel overeengekomen index of staffelhuur.
Indien voor een huurwoning geen huurindex beschikbaar is, kan de verhuurder op basis van drie vergelijkbare appartementen een vergelijkende huurprijs berekenen en deze opvragen bij zijn huurders. Hij moet echter wel de appartementen bekendmaken die hij heeft gebruikt om de vergelijkende huurprijs te berekenen. De appartementen moeten identificeerbaar zijn voor de huurder.
De verhuurder mag voor deze methode zijn eigen appartementen gebruiken, maar hij kan ook andere appartementen vergelijken als hij daar de nodige gegevens over heeft. Ook al is deze methode van huurverhoging doorgaans toegestaan, leidt dit vaak tot tegenstrijdigheden bij de huurders. Rechters hebben in dergelijke gevallen ook de neiging om een bezwaar in stand te houden omdat de selectie van de vergelijkende appartementen niet nauwkeurig genoeg was. Om deze reden vormt dit model een groot risico voor verhuurders om uiteindelijk de huur niet te kunnen verhogen.
De huurverhoging kan ook gebaseerd zijn op de lokale huurindex. Indien dit niet bestaat, kunnen huurders de gebruikte vergelijkende appartementen kritisch bekijken.
Huurverhoging via een staffelhuur of indexhuur
Naast de hierboven beschreven eenmalige huurverhogingen, die door de verhuurder op zijn vroegst na 12 maanden individueel doorgevoerd kunnen worden, bestaat ook de mogelijkheid om in overleg met de huurder contractueel reguliere huurverhogingen af te spreken. Voor verhuurders en huurders biedt deze variant zekerheid voor meerdere jaren en vermijdt langdurige en risicovolle juridische geschillen.
Contractueel overeengekomen indexcijfers of getrapte huurprijzen (§557a en § 557b BGB) bieden één mogelijkheid voor een dergelijke langdurige goedkeuring van reguliere huurverhogingen. De jaarlijkse huurverhogingen zijn al in het contract vastgelegd, waardoor de instemming van de huurder in elk individueel geval al is gegeven. Dit geeft beide huurders planningszekerheid voor de overeengekomen periode.
Wat is een staffelhuur? (§ 557a BGB)
Als de huurder en verhuurder in het contract een getrapte huur overeenkomen in overeenstemming met § 557a, stijgt de huur met een overeengekomen bedrag in de overeengekomen periode op vaste data. Het contractgedeelte over de staffelhuur regelt zowel de tijd als de hoogte van de huurverhogingen. De verhuurder dient er rekening mee te houden dat het niet is toegestaan om de reguliere huurverhogingen in procenten op te geven. Indien een staffelhuur met procentuele verhoging wordt overeengekomen, dient altijd te worden gespecificeerd met welke bedragen de huurprijs wordt verhoogd.
Daarnaast moet er minimaal 12 maanden zitten tussen twee huurverhogingen als onderdeel van een staffelhuur. Daarnaast zijn deze principes van toepassing op een overeengekomen staffelhuur:
- Als verhuurder en huurder huurverhogingen overeenkomen als onderdeel van een staffelhuur in de huurovereenkomst, mag verhuurder gedurende de afgesproken periode geen extra huurverhogingen verlangen.
- Getrapte huren kunnen zowel in huurcontracten voor bepaalde tijd als in huurcontracten voor onbepaalde tijd worden overeengekomen.
- Bij nieuwe huurcontracten kan de staffelhuur ook gecombineerd worden met uitsluiting van het gewone opzegrecht voor de huurder voor maximaal 4 jaar, wat de verhuurder nog meer zekerheid biedt.
- Gedurende de looptijd van de overeengekomen staffelhuur zijn huurverhogingen als onderdeel van moderniseringsmaatregelen niet toegestaan.
- Na de stapsgewijze huurfase mag de huurprijs alleen worden verhoogd ten opzichte van de lokale vergelijkende huur. Als alternatief kan dan een nieuwe staffelhuur worden afgesproken met de huurder.
- De staffelhuur is beperkt in gebieden waar de huurprijsrem van kracht is of waar woningtekorten worden gesignaleerd, maar geen huurprijsbeheersing.
- Als de contractuele afspraken het toelaten, kunnen de exploitatiekosten worden aangepast, d.w.z. verhoogd, in de fase van de staffelhuur.
Wat is een indexhuur? (§ 557b BGB)
Als in de huurovereenkomst een indexhuur is overeengekomen in overeenstemming met § 557b, kan de huurprijs jaarlijks worden aangepast aan de woonindex, die de algemene kosten van levensonderhoud weerspiegelt.
Als de consumentenprijzen stijgen, wordt de huur met hetzelfde bedrag verhoogd. Het indexcijfer van de consumptieprijzen dat eens per jaar door het Federaal Bureau voor de Statistiek wordt gepubliceerd, wordt als benchmark gebruikt.
Gedurende de looptijd van een afgesproken indexhuur zijn ook huurverhogingen door moderniseringsmaatregelen toegestaan. Het model dient echter schriftelijk tussen huurder en verhuurder te worden overeengekomen, meestal in de huurovereenkomst. Daarnaast moet de berekening van de huurverhogingstarieven transparant worden gepresenteerd.
De indexhuur is gebaseerd op de prijsindex die is bepaald door het federale bureau voor de statistiek voor de levensstandaard van alle particuliere huishoudens in Duitsland.
Hoeveel huurverhoging is toegestaan?
Hoe hoog een huurverhoging in individuele gevallen kan zijn, hangt af van het soort rechtvaardiging voor de hogere huurprijs. In het algemeen zijn er echter wettelijke bepalingen die de rechtmatige verhoging van de huur beperken. Ze zijn opgenomen in § 558 BGB.
De zogenaamde cap-limiet, die te vinden is in artikel 558 lid 3 BGB, regelt dat de huren binnen 3 jaar niet met meer dan 20 procent mogen stijgen. Sommige steden hebben het plafond zelfs nog strenger ingesteld op 15 procent huurverhoging in 3 jaar.
Daarnaast is de hoogte van de maximaal toegestane huurverhoging afhankelijk van de hierboven beschreven typen huurverhoging. Zo wordt bij moderniseringsmaatregelen strikt bepaald dat de huurverhoging niet hoger mag zijn dan 8 procent van de moderniseringskosten als opslag op de nettohuur zonder jaar.
Als de huurprijs wordt aangepast aan de lokaal vergelijkbare huurprijs, gelden voor de verhuurder ook nauwe limieten. Zoals hierboven beschreven, is de mate waarin de huur boven het mediaanniveau van de vergelijkbare huurprijs kan stijgen sterk afhankelijk van de waarde van de gehuurde woonruimte.
Daarnaast bestaat de mogelijkheid om de maximaal toegestane huurverhoging contractueel met de huurder af te spreken en, zoals hierboven beschreven, over een bepaalde periode een staffel vast te stellen. Bij nieuwe verhuur is deze staffelhuur ook te combineren met een minimale huurperiode, wat de verhuurder extra zekerheid geeft. Belangrijk: ook bij een dergelijke regeling moeten de strikte wettelijke eisen met betrekking tot de maximaal toegestane huurverhoging in acht worden genomen!
Ten slotte heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen aan de kosten van levensonderhoud door een indexhuur af te spreken. Deze variant schept ook zekerheid in de relatie tussen verhuurder en huurder doordat de huurverhogingen vooraf worden afgesproken.
Welke effecten heeft de huurrem op huurverhogingen?
De zogenaamde huurprijsrem is relatief nieuw in het wettelijke kader. Op krappe verhuurlocaties hebben de deelstaten de mogelijkheid om de stijging van de huurprijzen te beperken. Dit geldt echter niet voor stijgende huurprijzen voor bestaande huurcontracten. De huurrem zegt: De huurprijs voor nieuwe verhuur mag niet meer dan 10 procent hoger zijn dan de lokale vergelijkende huurprijs.
De huurrem is aangebracht om ervoor te zorgen dat de huurprijzen niet blijven stijgen, maar betaalbaar blijven in grootstedelijke gebieden. Dit geldt echter alleen voor nieuwe verhuur.
Hoeveel van tevoren moet de huurverhoging worden aangekondigd?
Als een verhuurder de huurprijs wil verhogen, moet hij dit tijdig doen en de huurder op een bepaalde manier informeren. Hij moet hem ook de gelegenheid geven om bezwaar te maken tegen de hogere huurprijs. De exacte regels zijn afhankelijk van het type huurverhoging dat wordt aangevraagd.
Getrapte huurprijs: Geen aanvullende aankondiging van de huurverhoging nodig
Indien in een huurovereenkomst of in een vervolgovereenkomst een staffelkorting is geregeld, is deze afspraak terug te vinden in het bijbehorende contract. De huurder hoeft niet op de hoogte te worden gesteld van de op deze manier overeengekomen eerstvolgende huurverhoging. Het vloeit rechtstreeks voort uit de contractuele voorschriften en is voldoende bekend bij de huurder. In deze gevallen hoeft de huurder geen instemmingsperiode of bedenktijd vast te stellen. Bij dit model mag de huurder maar een periode van 12 maanden hebben, waarin geen huurverhoging is voorzien.
Huurverhoging door modernisering of aanpassing aan de lokale vergelijkende huurprijs
Indien de huurprijs wordt aangepast aan de lokale vergelijkende huurprijs of wordt verhoogd door modernisering, dient de huurder hiervan schriftelijk op de hoogte te worden gesteld. De huurverhoging moet in ieder geval verantwoord zijn. Informatie over de huurverhoging en de reden daarvoor dient u schriftelijk aan de huurder te verstrekken. Levering per e-mail is echter voldoende. De aankondiging hoeft niet per se per post te worden verzonden.
Omdat de huurder in dit geval akkoord moet gaan met een verhoging van de huurprijs, dient hij ook een bedenktijd te krijgen van minimaal 2 maanden na de aankondiging. Gedurende deze tijd heeft de huurder de gelegenheid om de aangekondigde huurverhoging formeel en inhoudelijk te controleren en indien nodig zijn toestemming te weigeren. Als de huurder zijn toestemming niet geeft, heeft de verhuurder na de toegekende bedenktijd nog 3 maanden de tijd om de toestemming van de huurder aan te vragen.
In dit verband moet ook worden opgemerkt dat huurders een bijzonder recht hebben om de aankondiging van een verhoogde huurprijs te beëindigen, waardoor de opzegtermijn van het huurcontract wordt verkort tot 2 maanden.
Welke termijnen moeten in acht worden genomen voor de huurverhoging?
Bij huurverhogingen dienen vaste termijnen in acht te worden genomen. Tussen twee huurverhogingen moet in principe minimaal 12 maanden zitten, waarin de huur niet stijgt. Een huurverhoging is in de regel slechts één keer per jaar legaal en bij een nieuwe verhuur pas na het verstrijken van deze 12 maanden.
De huurverhoging dient minimaal 2 maanden van tevoren aangekondigd te worden. Indien bij een nieuwe huurovereenkomst geen index- of staffelhuur is afgesproken en de huurprijs nog stijgt na afloop van het eerste huurjaar, volgt na de eenjarige fase waarin de huur niet mocht worden verhoogd de zogenaamde bedenktijd voor de huurder. Gedurende deze twee maanden heeft de huurder de gelegenheid de verhoging te controleren en indien nodig aan te passen. tegenspreken. Indien een huurder binnen deze termijn geen bezwaar maakt tegen de huurverhoging, gaat deze in aan het begin van de derde maand na oplevering.
Deze bedenktijd van twee maanden komt overeen met de lengte van de opzegtermijn. Aangezien de aangekondigde huurverhoging pas ingaat aan het begin van de derde maand na de aankondiging, kan deze effectief pas na 15 maanden verhoogd worden bij een nieuwe verhuur:
- Fase zonder huurverhoging: 12 maanden
- Opzegtermijn en bedenktijd: 2 maanden
- Vroegst mogelijke datum van verhoging: 15e maand van de huur
Als de verhuurder ondanks een bezwaar van de huurder de hogere huur wil afdwingen, moet hij via een rechtbank de toestemming van de huurder afdwingen.
Ook hier geldt een termijn waarbinnen de betreffende aanvraag door de rechter moet zijn ontvangen: De verhuurder moet binnen 3 maanden na het verstrijken van de toegekende bedenktijd toestemming van de huurder vragen.
Indien de verhuurder de huur verhoogt door moderniseringsmaatregelen, dient hij de huurder hiervan 3 maanden van tevoren op de hoogte te stellen. Ook in dit geval moet de huurder akkoord gaan met de verhoging en ook hier kent de wet de huurder een bijzonder opzegrecht toe met een verkorte opzegtermijn van 2 maanden.
Indien een verhuurder na een modernisering de huurprijs wil verhogen, dient hij dit vooraf aan te kondigen.
Welke informatie moet de aankondiging van de huurverhoging bevatten?
Om rechtsgeldig te zijn, moet een huurverhoging bepaalde informatie bevatten. Alleen hiermee is gegarandeerd dat het elk juridisch geschil zal overleven dat nodig kan zijn:
- Alle getroffen huurders aanspreken
- Datum vanaf wanneer de nieuwe huur geldig moet zijn
- nieuwe huurprijs inclusief het verschil met de oude huurprijs
- Reden voor de huurverhoging
- Bij aanpassing aan de lokale huurprijs: vraag de huurder om toestemming en merk op dat passiviteit als instemming wordt beschouwd.
- In het geval van een huurverhoging door modernisering, de verwijzing naar § 555d BGB (wanneer moet de huurder modernisering tolereren?).
Moet de huurder akkoord gaan met een huurverhoging?
Kortom: Als de verhuurder de huurprijs wil verhogen, moet hij eerst toestemming van de huurder krijgen. Dit betekent echter niet dat huurders onaangename huurverhogingen willekeurig kunnen afwenden. Een huurder kan alleen weigeren in te stemmen met een huurverhoging indien de wettelijke voorwaarden voor een huurverhoging niet in acht zijn genomen. Opdat een legitieme afwijzing van de hogere huur niet eens mogelijk is, dienen verhuurders absoluut de hierboven beschreven strenge wettelijke eisen in acht te nemen.
Bij elke verhoging van de huurprijs moet de verhuurder zijn huurder een periode van 2 maanden gunnen waarin hij de juridische voorwaarden van de claim grondig kan onderzoeken. Er moet dan goedkeuring worden gegeven. Aan de toestemming zelf zijn geen strikte regels verbonden. Het kan informeel of stilzwijgend, mondeling of gewoon door de verhoogde huur op het gewenste tijdstip over te maken.
De huurder heeft alleen het recht om zijn instemming met de huurverhoging te weigeren indien niet wordt voldaan aan de wettelijke eisen voor een hogere huurprijs. Als echter aan alle voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder aandringen op toestemming. Als een huurder weigert in te stemmen met een huurverhoging, heeft de verhuurder het recht om deze toestemming aan te vragen bij de rechtbank (artikel 558b, lid 2, artikel 1 BGB). Hiervoor heeft hij 3 maanden de tijd nadat de zichttermijn is verstreken.
Ook bestaat de mogelijkheid dat een huurder slechts gedeeltelijk akkoord gaat met de verhoogde huurprijs. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als vanuit het oogpunt van de huurder het plafond wordt overschreden, d.w.z. de huur is met meer dan 15 of 20 procent gestegen (afhankelijk van de gemeente) over een periode van 3 jaar. Indien de opvattingen van huurder en verhuurder op dit punt verschillen, heeft verhuurder ook de mogelijkheid om juridische goedkeuring te eisen.
Anders is het als in de huurovereenkomst reguliere huurverhogingen als onderdeel van een indexcijfer of staffelhuur zijn overeengekomen. Voor hun looptijd is het niet nodig om jaarlijks een nieuwe toestemming van de huurder te krijgen voor de huurverhoging. Dit wordt vermeld bij het aangaan van het contract voor de gehele overeengekomen periode.
Boekentip: huur en huurverhoging
U kunt het boek hier bij Amazon bestellen.
De huurrem geldt in steeds meer gemeenten. Hierin staat dat bij herverhuur van woonruimte de nieuwe huurprijs niet meer dan 10 procent hoger mag zijn dan de lokale vergelijkende huurprijs. Naast deze regeling komt er nog veel meer te weten om tot een acceptabele huurprijs te komen. Dit wordt duidelijk weergegeven in de uitgebreide gids "Huur en huurverhoging" van Haufe Verlag in samenwerking met Haus + Grund München . Lezers komen ook te weten tegen hoe laat de bewoners uiterlijk de huur moeten betalen, wat er gebeurt als huurders in gebreke blijven en in welke gevallen een huurverlaging legaal is.
