Een huurovereenkomst is de basis van elke verhuur. Hierin worden de wezenlijke rechten en plichten van beide partijen, namelijk die van de huurder en die van de verhuurder, vastgelegd. Dit is vooral belangrijk als er een geschil is tussen de twee partijen - waar het om gaat is wat er in de huurovereenkomst is afgesproken.
In Duitsland is er veel vrijheid bij het opstellen van een huurovereenkomst, maar dat maakt het er niet makkelijker op. Omdat deze, afhankelijk van hoe de huurovereenkomst tot stand komt, óf zeer huurdersvriendelijk kan zijn, óf - en dat is meer in uw belang - minder dan huurdervriendelijk. En hier zijn de kleine dingen absoluut essentieel, want in geval van nood kunnen ze beslissen over veel geld, of dat de huurder in het appartement mag blijven.
Wat moet er in de huurovereenkomst staan?
Volgens de wet hoeft een huurovereenkomst niet aan specifieke vormvereisten te voldoen. Het hoeft niet eens schriftelijk te worden afgesloten. Om de contractpartijen en het onderwerp van het contract te verduidelijken, zijn deze drie minimale informatie vereist voor het contract:
- de voor- en achternaam van de verhuurder en huurder
- ook het bedrag van de huur
- het adres en de locatie van het appartement
Voor zover niets anders is overeengekomen dan deze kerngegevens, is voor alle andere zaken het huurrecht van toepassing, dat is vastgelegd in het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). In uw eigen belang dient u de huurovereenkomst daarom veel gedetailleerder te maken, want in principe geldt: Wat hier is afgesproken en niet in strijd is met toepasselijk recht, blijft.
Er zijn tal van voorbeeldhuurovereenkomsten die u kunt downloaden. Enerzijds mag u ze nooit zonder aarzelen gebruiken en anderzijds moet u altijd controleren wie het monster heeft geleverd. Voorstellen voor huurovereenkomsten van huurdersverenigingen zijn doorgaans huurdersvriendelijker. Gebruik daarom een voorbeeldhuurovereenkomst van een verhuurdersvereniging of laat een individuele, verhuurdersvriendelijke huurovereenkomst opstellen door een gespecialiseerde huurrechtadvocaat.
Waarom zou u een verhuurovereenkomst voor verhuurders moeten opstellen?
De juridische situatie in Duitsland besteedt bijzondere aandacht aan de bescherming van huurders. Ter vergelijking: de belangen van de verhuurder staan meer op de achtergrond. Dit wordt vooral duidelijk als het om een opzegging gaat. Maar ook bij minder ingrijpende zaken als cosmetische reparaties, aanbetalingen of de bijkomende kosten, is de verhuurder in het nadeel van het huurrecht als er geen individuele regelingen worden getroffen. Het is daarom belangrijk om te weten welke mogelijkheden een huurovereenkomst verhuurdervriendelijk maken en toch binnen de wettelijke kaders opereren.
In de huurovereenkomst kunnen tal van modaliteiten worden bepaald ten gunste van de huurder of de verhuurder - bijvoorbeeld wie de onroerende voorheffing moet betalen.
Wat moet er in een verhuurdersvriendelijke huurovereenkomst staan?
Bij een verhuurdersvriendelijke huurovereenkomst zijn alle afspraken die in een dergelijk document gemaakt kunnen worden zo geformuleerd dat ze in ieder geval het juridische nadeel van de verhuurder compenseren. Deze vergoeding kan vooral nuttig zijn met betrekking tot de volgende voorschriften:
- Bijkomende kosten
De meerkosten zijn een van de vele valkuilen in het huurrecht. Omdat volgens § 556 BGB de overname van deze kosten door de huurder slechts een optionele regel is. Als de huurder deze kosten moet betalen, moet dit expliciet in de huurovereenkomst worden vermeld, anders draagt u deze kosten zelf! Volgens § 556 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) kunnen de kosten worden weergegeven als een forfaitair bedrag of als een voorschot, maar volgens de tekst van de wet alleen in een "passend bedrag". In geval van twijfel kunt u hier voor de zekerheid juridisch advies inwinnen.
- storting
Als verhuurder moet u de huurwaarborg veilig maar voordelig voor de huurder investeren. Als de huurder verhuist en het appartement met aanzienlijke schade verlaat, kan dit met behulp van de borgsom zonder enige financiële last voor u worden gerepareerd of gerepareerd. Mits er geen schade is en de huurder zich aan alle regels heeft gehouden, moet u de huurwaarborg inclusief de investeringswinst terugbetalen aan de huurder. De betaling van een borg door de huurder is doorgaans wettelijk niet voorzien. Wil je je financieel beschermen tegen het risico van schade veroorzaakt door de huurder, dan moet je in de huurovereenkomst zeker akkoord gaan met een dergelijke betaling. Belangrijk: met het bedrag van de aanbetaling bent u gebonden aan § 551 BGB. Het wordt hier gespecificeerddat de huurwaarborg niet hoger mag zijn dan drie netto huren.
- Kleine reparaties
Bijzonder verhuurdersvriendelijk is als de huurder kleine reparaties aan het appartement zelf moet betalen. Hiervoor is het essentieel dat in de huurovereenkomst duidelijk is vastgelegd tot welk bedrag de huurder voor elke individuele herstelling moet betalen. In de algemene jurisprudentie hebben rechtbanken een bedrag van 75 tot 100 euro per reparatie geëigend berekend. Om de clausule rechtszeker te maken, moet ook een jaarlijkse kostenlimiet in de huurovereenkomst worden vastgelegd. Hier wordt momenteel 8 procent van de jaarlijkse kale huurprijs als passend beschouwd.
- Onroerend goed belasting
De bedrijfskostenverordening (BetrKV) voorziet in § 2, nr. 1 duidelijk in de mogelijkheid om de onroerende voorheffing aan de huurder over te dragen. Hiervoor moet dit echter duidelijk in de huurovereenkomst worden vermeld. U dient deze clausule ook toe te voegen om de huurovereenkomst vriendelijk te maken.
- Tijdslimiet
Als u het huurcontract niet voor onbepaalde tijd, maar slechts voor een beperkte periode wilt aangaan, is het essentieel dat u zich houdt aan de vereisten van § 575 van het Duitse Burgerlijk Wetboek. Essentieel hierbij is dat u de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst moet informeren over de reden van de vaste looptijd. En dat moet volgens het BGB schriftelijk gebeuren! Idealiter noteert u de reden van de termijn daarom direct in de huurovereenkomst. Als u niet kunt aantonen dat u de huurder heeft geïnformeerd over de reden van de verjaring, wordt de huur beschouwd als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Extra tip: Pas op dat u niet naar uw beste weten en overtuiging zelf een huurovereenkomst opstelt. Om rechtszekerheid te bereiken, is het vooral absoluut noodzakelijk om professioneel advies in te winnen. Exacte en technisch correcte formuleringen zijn hierbij cruciaal en bepalen of een clausule al dan niet geldig is in de rechtbank.
