Huurnomaden proberen zo lang mogelijk in het gestolen appartement te blijven zonder ooit huur te betalen. Er zijn verschillende manieren om uzelf tegen dergelijke huurfraudeurs te beschermen. Als ze eenmaal gesetteld zijn, moet je consequent zijn en een aanmaningsprocedure starten als de eerste huurachterstand is.
Huurnomaden zijn de nachtmerrie van elke huisbaas en helaas niet zo zeldzaam. Er zijn naar schatting 10.000 tot 15.000 huurnomaden in Duitsland. Hiermee worden huurders bedoeld die een appartement betrekken maar de huur niet betalen zoals afgesproken.
In eerste instantie reageren typische huurnomaden op herinneringen met verontschuldigingen en troost, maar zodra de huisbaas meer druk uitoefent, verdwijnen huurnomaden vaak in een nacht-en-mistcampagne op zoek naar een nieuw appartement. Vaak laten ze het gehuurde achter in een rampzalige staat.
Naast huurderving maakt de verhuurder vaak hoge schoonmaak- en renovatiekosten. Verwar huurders in geen geval met huurders die al lange tijd regelmatig hun huur betalen, maar door persoonlijke tegenslagen plotseling niet meer aan hun huurvraag kunnen voldoen. Huurnomaden werken meestal vanaf het begin met een systeem.
Bij de bezichtigingsafspraak maken de fraudeurs vaak een zeer sympathieke, zelfs serieuze indruk. Een goed verzorgd pak of pak is niet ongewoon. Als verhuurder ben je blij dat je ongecompliceerde, aardige, degelijke en solvabele huurders hebt gevonden. Maar na korte tijd leert u helaas anders: de afgesproken borg en huurbetalingen worden niet of niet volledig ontvangen. Je huurder reageert met flauwe uitleg en troost of helemaal niet. Dan is er uiterlijk snel en weloverwogen actie nodig om de schade veroorzaakt door verhuurnomaden binnen de perken te houden.
Hoe herken je huurnomaden?
Huurnomaden zijn op het eerste gezicht moeilijk te herkennen. Vaak komen ze bijzonder vriendelijk en hoffelijk over en slagen ze er vaak in om zich door beproefde routines aan de verhuurder te presenteren als de ideale huurder, zelfs bij sterke concurrentie. U moet achterdochtig worden als de door u gevraagde documenten niet vrijwillig en volledig beschikbaar worden gesteld. Zelfs als de laatste woonplaats niet duidelijk en ondubbelzinnig traceerbaar is, moet u goed opletten en niet elke veronderstelde plausibele verklaring onmiddellijk geloven.
Huurnomaden lijken in eerste instantie vriendelijk en betrouwbaar - laat u niet misleiden en vraag om alle documenten.
Hoe kan ik mezelf beschermen tegen huurnomaden?
Zelfs degenen die over het algemeen een goede kennis van de menselijke natuur hebben, zijn niet noodzakelijk immuun voor het binnenhalen van een huurnomade in hun eigen appartement. Daarom is het beter om een beetje gezond wantrouwen te tonen voordat u de huurovereenkomst ondertekent. Informeer vooraf zoveel mogelijk over uw voorkeurshuurder. Laat in ieder geval uw potentiële huurders een zelfevaluatie van de huurder invullen. Hier moet uw toekomstige huurder alle essentiële informatie vrijgeven, te beginnen met de persoonlijke inkomenssituatie, de werkgever en eindigend met de Schufa-inschrijving. U kunt ook informeren naar insolventieprocedures in het verleden.
Als de huurder vals speelt in de zelfonthulling of als hij essentiële informatie weglaat, kan dit later voor hem vervelende gevolgen hebben. Als verhuurder kunt u de huurovereenkomst aanvechten en het appartement zonder opgaaf van redenen beëindigen.
Bekijk voor het afsluiten van een huurovereenkomst de identiteitskaart en het actuele registratieadres, de loonstrookjes en de Schufa-gegevens van je aspirant-huurder goed. Onderzoek op internet, waar u tegen betaling kredietwaardigheidsinformatie en gegevens over verhuurgedrag kunt opvragen, kan ook nuttig zijn. Deze zijn echter geen garantie dat u niet op een huurnomade valt, want de databases zijn juridisch niet ongevaarlijk. Om redenen van gegevensbescherming schrikken veel verhuurders ervoor terug om informatie op internet te plaatsen om zichzelf niet kwetsbaar te maken.
Ook is het mogelijk om bij de vorige verhuurder een verklaring van vrijstelling huurschuld of een korte referentiebrief aan te vragen bij de belanghebbende. Vraag bij de zelfevaluatie van de huurder naar de naam en het adres van de vorige verhuurder. Veel verhuurders geven geen informatie over hun huurders vanwege de Algemene Verordening Gegevensbescherming, maar al deze voorzorgsmaatregelen kunnen potentiële huurders effectief afschrikken.
Welke appartementen hebben verhuur nomaden de voorkeur?
Niet verpesten, maar verknoeien: Nomaden huurders geven vaak de voorkeur aan grote en exclusieve appartementen op aantrekkelijke toplocaties. Omdat ze vanaf het begin rekening houden met het niet betalen van huur, maakt het ze niet uit hoe duur een appartement is. Laat u niet verblinden door de urbane houding en verzorgde kleding van de aspirant-huurder, maar controleer zorgvuldig de kredietwaardigheid van de kandidaat en de aannemelijkheid van zijn informatie.
Huurnomaden concentreren zich graag op particuliere en liefst oudere verhuurders, omdat deze vaak onervaren en goedgelovig zijn. Ze vertrouwen vaak uitsluitend op hun buikgevoel en worden zo gemakkelijk het slachtoffer van lastige fraudeurs. Ervaren makelaars en professionele verhuurders onderzoeken daarentegen wat vaak verhindert dat huurnomaden geïnteresseerd zijn in het aangeboden appartement. Dus als u twijfelt, kan het lonend zijn om een ervaren makelaar in te huren om uw woning te verhuren.
Huurnomaden hebben het bijzonder gemakkelijk in gebieden waar veel appartementen leeg staan. Waar verhuurders wanhopig op zoek zijn naar huurders, worden de documenten soms minder nauwkeurig gecontroleerd - het belangrijkste is dat de belanghebbende de huurovereenkomst ondertekent. Het is vooral fataal als er niet alleen geen huur binnenkomt, maar het appartement ook bezaaid is en onbewoonbaar wordt achtergelaten. Ondanks alle enthousiasme is het raadzaam om eindelijk een huurder te hebben gevonden, dus altijd eerst reden. Controleer alle documenten nauwkeurig en maak pas een afspraak voor de sleuteloverdracht nadat de aanbetaling volledig is voldaan.
Om zichzelf tegen nomaden te beschermen, moeten verhuurders hun identiteitskaart, huidig registratieadres, loonstroken en de Schufa-informatie van hun potentiële huurders goed bekijken.
Hoe kom ik van huurnomaden af?
Mocht er ondanks alle voorzorgsmaatregelen toch een huurnomade bij u komen wonen, dan moet u snel en consequent handelen.
Loopt uw huurder een maand achter op schema? Dan kunt u hem een betalingsherinnering van tien dagen sturen. Reageert hij niet, dan kun je de gewone beëindiging opzeggen.
Is de huurnomade u al twee of meer maanden huur verschuldigd? In dat geval kunt u het zonder voorafgaande kennisgeving beëindigen. Hij heeft dan 14 dagen om het appartement te verlaten.
Reageert uw huurder nog steeds niet, dan hoeft u alleen een ontruimingsbevel in te dienen. Dit zet vaak een langdurig proces in gang dat, afhankelijk van de bevoegde rechter en het gedrag van de huurder, al gauw een jaar kan duren. Ook als je als verhuurder gelijk hebt, kan het zijn dat je huurder het appartement toch niet verlaat. Alleen dan wordt het vonnis ten uitvoer gelegd, de zogenaamde uitzetting.
Hoe werkt de handhaving?
Als de ontruimingsactie moet worden uitgevoerd, stelt de deurwaarder de huurdernomade een uiterste termijn van drie weken vast. Nu heeft hij de laatste mogelijkheid om het gehuurde vrijwillig te verlaten. Gebeurt er na de deadline niets, dan huurt de deurwaarder een slotenmaker en een rederij in en wordt het appartement ontruimd.
Dit kost de verhuurder minimaal 3.000 euro, die hij - als hij het geld heeft - op grond van artikel 788 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (ZPO) bij de huurder kan aanklagen.
Naast de deurwaarder moet ook het verhuisbedrijf, het wisselen van sloten en de opslag van de eigendommen van de huurder worden betaald. Afhankelijk van de grootte van de woning kunt u beduidend hogere bedragen verwachten.
Een bijzondere vorm van ontruimingsactie is de zogenaamde Berlijnse ontruiming: hier is alleen de deurwaarder ter plaatse en zet de huurder voor de deur. Hij verwisselt het slot en verlaat het appartement weer. Dit is voor de verhuurder veel goedkoper met zo'n 300 tot 500 euro. De resterende eigendommen van de huurder blijven in het appartement en dus in de zorg van de verhuurder. Hij of zij kan de meubels van de huurder in het appartement achterlaten of hij kan zelf een alternatieve opslagmogelijkheid zoeken. Het is erg belangrijk om de eigendommen die u heeft achtergelaten te documenteren in het bijzijn van de deurwaarder, zodat de huurder u later niet verrast met eisen - bijvoorbeeld voor een waardevolle munten- of postzegelverzameling die hij naar verluidt in de rechter bureaulade heeft achtergelaten.
De huurnomade: Bij het bezichtigen van het pand maken de fraudeurs vaak een zeer sympathieke, zelfs serieuze indruk. Maar na korte tijd leert u helaas anders.
Uitzettingsovereenkomst in plaats van uitzettingsactie
Het alternatief voor uitzetting is een zogenaamde uitzettingsovereenkomst. Ook als het emotioneel moeilijk voor je is: doe afstand van de openstaande huur voor je huurder en bied hem desnoods een schadevergoeding aan als hij het appartement op tijd en op een afgesproken tijdstip verlaat. In veel gevallen is een uitzettingsovereenkomst voor u rendabeler dan een langdurige ontruimingsactie - enerzijds omdat u het appartement eerder weer kunt huren, anderzijds omdat de reparatiekosten misschien niet zo hoog zijn.
Een eenvoudige schriftelijke uitzettingsovereenkomst zou er ongeveer zo uit kunnen zien:
"De heer Max Mustermann, momenteel huurder van het appartement van Wanda Werauchimmer aan de Musterstrasse 111 in 12345 Musterstadt, verklaart dat hij klaar is om te verhuizen tegen 01.01.2019 en zal het vrijgekomen appartement met alle sleutels op de aangegeven datum aan Wanda Werauchimmer of een van haar verhuurders overhandigen. geautoriseerd persoon. De tot dusverre onbeperkte huur wordt geacht vanaf dit tijdstip te zijn beëindigd. De verhuurder ontslaat de heer Mustermann van de openstaande huurschulden nadat het appartement tijdig en conform afspraak is opgeleverd en verklaart tevens bereid te zijn hem binnen 14 dagen na oplevering een schadevergoeding van € 1.000, - te betalen. "
Belangrijk: Het is essentieel dat u de uitzettingsovereenkomst laat nakijken of opmaken door een advocaat en ondertekent door de andere partij met vermelding van plaats en datum, alleen dan heeft u de nodige rechtszekerheid. De daarin afgesproken verhuisdatum kan alleen op gerechtelijk bevel worden uitgesteld als er gegronde redenen zijn - de huurder is bijvoorbeeld ernstig ziek.
Verdere punten en vragen die schriftelijk kunnen worden vastgelegd in een uitzettingsovereenkomst:
- Staat van het appartement bij oplevering (schoongeveegd, armaturen aan huurder verwijderd, vuilnis op de juiste manier afgevoerd)
- Betaling van bijkomende kosten / bepaling van meterstanden
- Eerdere toegang tot het appartement voor de verhuurder om moderniseringen uit te voeren
- Kan de verhuurder de huurwaarborg verrekenen met vorderingen op de huurder?
- Worden alle vorderingen op de huurder verrekend met de tijdige teruggave van het appartement (bijvoorbeeld openstaande bijkomende kosten)?
- Ontvangt de huurder een attest van vrijstelling van huurschuld?
Als een uitzettingsovereenkomst wordt gesloten terwijl er een uitzettingsactie gaande is, wordt dit meestal een uitzettingsregeling genoemd. Inhoudelijk verschillen de twee varianten nauwelijks.
Als de huurnomaden weg zijn: wat nu?
Idealiter zijn de huurnomaden verdwenen, staat het appartement leeg en kun je zonder grote verbouwing op zoek naar een nieuwe, hopelijk betalende huurder. Helaas is de taxatie van het verlaten appartement in veel gevallen een behoorlijke schok voor de verhuurder.
Huurnomaden zijn niet zelden zogeheten messies en kunnen binnen een paar maanden een appartement in een wanhopige toestand veranderen. Er kunnen dan ingrijpende renovatie- en ontsmettingsmaatregelen worden uitgevoerd om het appartement überhaupt weer verhuurbaar te maken. Als verhuurder heb je het recht om de kosten voor het opruimen, stallen van meubels en het renoveren van het appartement op te eisen van de gehuurde nomade, maar normaal gesproken kunnen of willen zij deze nu niet betalen.
Een speciale rechtsbijstandsverzekering van de verhuurder voor individuele appartementen kan een bepaald niveau van bescherming bieden. Het is relatief duur, maar het kan de moeite waard zijn om een bijbehorende polis af te sluiten voordat u deze weer huurt. De normale wettelijke beschermingsverzekering is helaas niet van toepassing op schade veroorzaakt door huurnomaden. U kunt het beste bij uw verantwoordelijke verhuurdersvereniging of een gespecialiseerde advocaat informeren welke mogelijkheden er zijn om de schade voor uw individuele geval te beperken.
Als u op basis van ervaring besluit uw pand te verkopen, dient u zorgvuldig af te wegen welke renovatie- en renovatiewerkzaamheden zinvol zijn. Een nieuwe inbouwkeuken of badkamerrenovatie maakt een goede indruk en leidt ook tot een hogere verkoopprijs - maar die zou dan zo hoog moeten zijn dat het de investering compenseert.
Als u opnieuw wilt huren, voelt u zich wellicht veiliger bij een professionele makelaar.
Wat is een documentair proces?
Om de relatief lange procedure van een ontruimingsactie te verkorten, kan de verhuurder gebruikmaken van het zogenaamde documentenproces. Dit is een snelle variant op de normale rechtszaak, waarbij de huurder het proces niet via getuigen kan slepen. Alles wordt alleen bewezen door documenten. De verhuurder moet de huurovereenkomst en een volledig bankafschrift bij de rechtbank overleggen om te bewijzen dat de huurbetalingen niet zijn ontvangen. Daarna komt er snel een executoriale titel. Het documentaire proces is echter nog vrij onbekend en is tot dusverre zelden in gang gezet omdat echt alles absoluut aan de hand van documenten bewezen moet worden.
Zijn huurnomaden overal geregistreerd?
U kunt online een aantal aanbieders van databases voor verhuurnomaden vinden. Vanwege de algemene verordening gegevensbescherming moeten deze echter met de nodige voorzichtigheid worden behandeld. Het is algemeen bekend dat het verzamelen en doorgeven van persoonsgegevens zonder toestemming niet is toegestaan. Als de naam van uw huurder niet in de betreffende portalen voorkomt, is dit geenszins een indicatie dat hij geen huurfraude kan zijn. Omgekeerd kunnen er ook namen verschijnen die om andere redenen in de database zijn beland en die betrouwbare huurders in diskrediet brengen.
Hoe kan ik andere verhuurders waarschuwen voor huurnomaden?
Iedereen die slechte ervaringen met huurnomaden heeft gehad, zou overal zijn woede willen uiten en andere verhuurders waarschuwen voor de fraudeurs. Om redenen van gegevensbeschermingswetgeving is het echter niet aan te raden om de huurder in een tenant nomad-database op internet te registreren. De enige wettelijk veilige manier is om de huurders bij de politie aan te geven voor fraude en juridische stappen tegen hen te ondernemen. Met andere methoden plaatst u uzelf in een juridisch grijs gebied en loopt u zelfs het risico uzelf persoonlijk crimineel te maken.
Gezond wantrouwen loont
Ook al is de onzekerheid voor velen groot - verreweg de meeste huurders betalen regelmatig de afgesproken huur en zorgen voor hun huurwoning als een eigen woning. Maar natuurlijk zijn er overal zwarte schapen. Als u de bovenstaande tips opvolgt, heeft u al veel gedaan om uw eigendom te beschermen tegen huurnomaden. Wanneer een mogelijk zeer persoonlijke kandidaat-huurder zich plotseling vreemd gedraagt en niet direct en volledig alle documenten verstrekt, moet u de volgende een kans geven. Normaal gesproken zijn een grondig onderzoek van alle documenten, vragen van de vorige huurder en een goed gevoel de beste bescherming tegen nomaden.
