De exploitatiekosten vormen een aanzienlijke last in een eengezinswoning - ze worden vaak onderschat. In een interview legt de kostencheckexpert in detail uit welke bedrijfskosten je moet verwachten voor een doorsnee eengezinswoning en wat als bedrijfskosten geldt.
Vraag: wat telt eigenlijk als bedrijfskosten - en waarom is het belangrijk om ze altijd in de gaten te houden?
Deskundige kostencontrole: in een eengezinswoning omvatten de bedrijfskosten alle basis- en nutsvoorzieningen die niet kunnen worden vermeden .
Dit bevat:
- de onroerendezaakbelasting
- de kosten van straatreiniging en afvalverwijdering
- de kosten van de schoorsteenveger
- de kosten voor verplichte verzekeringen (opstalverzekering, inboedelverzekering, aansprakelijkheid)
- Reserves voor onderhoud en reparaties aan huis
- Basiskosten voor telefoon- en internetaansluiting
Er zijn ook leveringskosten, die meestal gebruiksafhankelijk zijn:
- Elektriciteitskosten
- Stookkosten
- Gaskosten (indien een gasaansluiting aanwezig is)
- Kosten voor afvoer van water en afvalwater
Operationele kosten omvatten energiekosten en de kosten van water en riolering
De GEZ, die in principe elk huishouden in Duitsland moet betalen, is nog steeds niet inbegrepen in de exploitatiekosten. Enerzijds kan er in individuele gevallen feitelijk geen GEZ-verplichting bestaan, anderzijds bestaat er onder bepaalde omstandigheden de mogelijkheid van een vrijstelling van de GEZ-verplichting. Dat hangt af van de bewoner van het huis - de GEZ is dus niet in alle gevallen een van de vaste kosten van een gebouw.
Het is altijd belangrijk om de bijkomende kosten in de gaten te houden. In veel gevallen wordt ook het niveau van de bedrijfskosten onderschat - vooral hun maandelijkse niveau. De bedrijfskosten zijn echter een constante last waarvoor u moet betalen en die u niet kunt vermijden. U kunt het als huiseigenaar vrijwel direct van uw inkomen aftrekken.
Dit is vooral belangrijk als het gaat om de financiering van het huis. Naast de maandelijkse afbetalingen moeten ook de exploitatiekosten worden betaald - als je die twee bij elkaar optelt ontstaan vaak bedragen die ineens een extreem hoge last lijken te zijn. Om zorgvuldig en vooruitziend te kunnen plannen, moet u beslist de hoogte van uw bedrijfskosten kennen.
Wie zijn exploitatiekosten in de gaten houdt, kan ook beter inschatten welke kostenbesparende maatregelen eigenlijk nog de moeite waard zijn. Dat geldt zowel voor isolatiemaatregelen als voor voorzieningen om elektriciteit te besparen of het waterverbruik te verminderen. Niet alles wat op de markt wordt aangeboden, is in individuele gevallen ook echt de moeite waard.
Vraag: Wat zijn de algemene exploitatiekosten van een eengezinswoning?
Reken op minimaal € 400 exploitatiekosten per maand
Kostencontrole expert: Dat is in het algemeen natuurlijk moeilijk te zeggen - elk huis is anders qua grootte, ligging en inrichting.
Over het algemeen moet u echter voor een typische eengezinswoning minimaal EUR 400 tot EUR 600 per maand aan bedrijfskosten verwachten.
Vaak wordt de fout gemaakt dat de bijkomende kosten van een huur- of condominium worden gebruikt als basis voor een schatting. Een eengezinswoning zorgt ook bij een vergelijkbare grootte altijd voor beduidend hogere kosten dan een appartement.
In het geval van een eengezinswoning komt dit neer op minimaal 4.800 tot 7.200 euro aan exploitatiekosten per jaar - een niet onbelangrijk bedrag.
Dit is echter slechts te zien als een minimumbedrag waar u in de meeste gevallen rekening mee moet houden. Afhankelijk van de woning kunnen de kosten gemakkelijk twee tot drie keer zo hoog zijn.
Een klein kostenvoorbeeld uit de praktijk:
We hebben ooit de exploitatiekosten voor een vrij typische, kleine eengezinswoning op een rijtje gezet. Voor alle duidelijkheid hebben we de kosten vermeld als maandelijkse kosten. Het huis is landelijk gelegen in een kleine stad.
| Kostenpost | prijs |
|---|---|
| Onroerend goed belasting | 63 EUR |
| stookkosten | 86,89 EUR |
| Riolering | EUR 47,50 |
| elektriciteitskosten | 82,30 EUR |
| Afvalverwijdering | 22 EUR |
| Straat schoonmaken | 28 EUR |
| schoorsteenveger | 9,83 |
| Telefoon en internet basisprijs | 36 EUR |
| Huishoudelijke verzekering | 18,77 EUR |
| Verzekering voor huizenbezitters | 14,50 EUR |
| Verzekering voor natuurlijke schade | 19 EUR |
| Aansprakelijkheidsverzekering | 8,20 EUR |
| Reserves voor onderhoud, service en reparatie | 150 EUR |
| totale prijs | 585,99 EUR per maand |
| jaarlijkse kosten | EUR 7.031,88 |
Gebruikskosten tot € 7.000 per jaar zijn heel normaal
Dit is natuurlijk slechts een voorbeeld van een enkele prijs voor een kleine, vrij typische eengezinswoning in een kleine stad.
Afhankelijk van het gebied, de woninggrootte en andere omstandigheden kunnen de exploitatiekosten voor andere woningen natuurlijk aanzienlijk verschillen. In ons kostenvoorbeeld is het ook een zeer energiezuinige en relatief jonge woning - anders zouden er aanzienlijk hogere kosten moeten worden aangewend voor de reserves voor onderhoud en reparatie.
Vraag: Waar zijn de totale exploitatiekosten van een eengezinswoning van afhankelijk?
Expert kostencontrole: hierbij moet u rekening houden met een hele reeks factoren, waarvan sommige aanzienlijke gevolgen kunnen hebben voor de exploitatiekosten van een eengezinswoning:
- de locatie van het huis (meer precies, de locatie)
- de eenheidswaarde
- de grootte van het huis
- Leeftijd, technische staat en uitrusting van het huis
- het type verwarmingssysteem en zijn efficiëntie
- het aantal bewoners in het huis
- de gekozen verzekeringen (met betrekking tot de omvang van de dekking en de prijsstelling van de verzekeraar)
Dit zijn in ieder geval de meest essentiële factoren waarmee u rekening moet houden bij het inschatten van de lopende kosten van een huis.
In individuele gevallen kunnen bijzondere omstandigheden ook leiden tot meerwerk. Met een passiefhuis bijvoorbeeld bespaar je enerzijds veel energie door de hoge energie-efficiëntie - anderzijds zorgen de gebruikte hightech oplossingen vaak voor een zeer hoge onderhouds- en reparatie-inspanning in de nieuwe woning, waar velen vaak te weinig rekening mee houden. Naarmate het huis ouder wordt, nemen deze kosten ook aanzienlijk toe.
Vraag: Waarom speelt de ligging van de woning een rol bij de exploitatiekosten?
Ook de ligging van de woning speelt een rol
Kostencheck expert: Een hele reeks kosten hangt in grote mate af van de gemeente waarin een woning staat.
Dit geldt voor de onroerendezaakbelasting, waarbij elke gemeente een eigen zogenaamd aanslagtarief voor de onroerende voorheffing hanteert. De vaste eenheidswaarde van de woning wordt vermenigvuldigd met het gemeentebelastingtarief - het resultaat is dan de onroerende voorheffing.
Het effect van het belastingtarief mag niet worden onderschat: de onroerendgoedbelasting is vaak aanzienlijk hoger, vooral in grootstedelijke gebieden. De onroerende voorheffing in Berlijn kan gemakkelijk twee keer zo hoog zijn als bijvoorbeeld in een kleine gemeente in Beieren.
Maar ook de kosten voor straatreiniging, vuilnisbijdragen en rioolbijdragen verschillen van gemeente tot gemeente. Voor de rioleringsverenigingen zijn de leidingkosten natuurlijk enorm duur als er lange leidingtrajecten nodig zijn tussen enkele verspreide huizen, die niet alleen moeten worden gebouwd, maar ook moeten worden onderhouden en onderhouden. Deze hogere kosten worden vervolgens doorberekend aan huishoudens, die vaak beduidend hogere afvalwaterheffingen moeten betalen dan huiseigenaren in dichtbebouwde gebieden. Daarnaast zijn er vaak verschillen tussen deelstaten.
Vraag: Speelt daarom ook de eenheidswaarde een rol - vanwege het bedrag aan onroerende voorheffing?
Kostencontrole-expert: Precies. De eenheidswaarde en het belastingtarief worden immers met elkaar vermenigvuldigd - een huis met twee keer de eenheidswaarde kost twee keer zoveel onroerende voorheffing.
Vraag: Hoe wordt de eenheidswaarde zelfs bepaald?
Expert kostencontrole: De procedure voor het berekenen van de eenheidswaarde is ingewikkeld. Simpel gezegd wordt de waarde van de woning berekend tot 1964 - dat is de standaardwaarde.
In de nieuwe deelstaten wordt daarentegen het jaar 1935 gebruikt om de eenheidswaarde te berekenen, waarmee de verschillen tussen de Bondsrepubliek en de voormalige DDR worden gecompenseerd.
Vraag: De ouderdom van de woning zorgt enerzijds voor een lagere waarde en dus minder onroerende voorheffing - maar anderzijds stijgen de kosten toch?
Hoe ouder het huis, hoe meer kosten er ontstaan
Kostencontrole-expert: Precies. De onroerende voorheffing kan dan lager zijn, maar andere kosten kunnen aanzienlijk hoger zijn.
Een ouder huis heeft meer reparatie en onderhoud nodig, en het moet op een gegeven moment technisch gemoderniseerd worden. Dit kan enorm hoge kosten tot gevolg hebben - die op hun beurt gedekt moeten worden door aanzienlijk hogere maandreserves (of eventueel aflossingen voor een renovatielening).
Door deze hoge onderhoudsinspanning kunnen de exploitatiekosten van een oud huis dus aanzienlijk oplopen. Bij het kopen van een huis moet u hier zeker rekening mee houden.
Daarnaast is het in oude huizen meestal zo dat het verwarmingssysteem minder efficiënt is en meestal maar weinig energie bespaart, en de thermische bescherming (isolatie) meestal ook niet zo goed is. Dit betekent dat de verwarmingskosten ook enorm kunnen stijgen.
Vraag: In hoeverre kunnen de verwarmingskosten verschillen tussen huizen?
Experts op het gebied van kostencontrole: Er is een enorm aanbod op dit gebied - niet voor niets worden isolatie en een efficiënt verwarmingssysteem tegenwoordig zo belangrijk geacht.
In ons voorbeeld bedragen de verwarmingskosten iets meer dan 5 euro per m² per jaar . Voor oudere huizen met verouderde verwarmingssystemen en nauwelijks isolatie, kunnen de kosten gemakkelijk drie keer zo hoog zijn .
Voor een huis ter grootte van ons voorbeeldhuis, scheelt dit tot 140 EUR extra kosten per maand of 1.680 EUR per jaar voor stookkosten alleen.
Als het huis ook slecht afgedichte of zeer oude ramen heeft, kunnen de stookkosten nog hoger zijn. Dit geldt ook voor volledig ongeïsoleerde gebouwen en vooral voor zeer oude bouwwerken (zoals monumentale huizen).
Vraag: Kan het stroomverbruik ook hoger zijn dan in bovenstaand voorbeeld?
Degenen die elektriciteit besparen, betalen aanzienlijk minder bedrijfskosten
Kostencontrole-expert: Ja, het is zelfs waarschijnlijk. In ons voorbeeldhuis wonen zeer zuinige mensen die natuurlijk ook niet veel thuis zijn.
In een huishouden waar 4 of 5 mensen wonen, is een elektriciteitsverbruik van 6.000 kWh per jaar heel goed mogelijk - dat zou dan resulteren in elektriciteitskosten van rond de 130 euro per maand - beduidend meer dan in ons kostenvoorbeeld. Daar is het slechts 80 euro per maand .
Vraag: Nogmaals terug naar de oudere huizen: Dergelijke huizen zijn vaak veel goedkoper om te kopen dan een nieuw gebouw - compenseert dat de hogere exploitatiekosten?
Kostencheck-expert: daar moet je natuurlijk altijd van geval tot geval naar kijken. De technische staat van instandhouding en de noodzaak tot reparatie spelen uiteraard altijd een grote rol bij de beoordeling.
Als u bereid bent om wat geld te investeren, kunt u de hogere stookkosten vaak met kleinere investeringen goedmaken. Een vervanging van de ketel kan al voor minder dan 10.000 EUR , en een raamvervanging betekent slechts een kost van een paar 100 EUR per raam , als je let op de kosten en als je de mogelijke subsidies zo volledig mogelijk gebruikt.
Als de energetische staat van de woning hierdoor sterk verbetert, worden de kosten vaak binnen enkele jaren terugverdiend.
Bij reparaties is de situatie echter anders: de kosten kunnen soms enorm zijn - of het nu de lekkende kelder is die vochtproblemen en schimmel in huis veroorzaakt of het dak dat moet worden vervangen.
Huizen die ouder zijn dan 30 jaar zijn meestal toe aan renovatie. Er is een grove vuistregel voor de mogelijke renovatiekosten: Huizen uit de jaren 70 en 80 veroorzaken meestal renovatiekosten van rond de 20% tot 30% van de koopsom , voor woningen uit de jaren 50 en 60 kan dit oplopen tot 50% van de koopsom. worden. Dit zijn echter slechts zeer grove richtlijnen - als het huis speciale reparaties nodig heeft, kan het al snel nog duurder worden - soms worden huizen ook goed verzorgd en onderhouden en zijn er minder kosten.
Als je met deze kosten rekening houdt en ze samen met de aanschafprijs financiert, heeft dat doorgaans minder impact op de exploitatiekosten. Als u echter later gaat renoveren en repareren, moet u mogelijk rekening houden met hoge extra maandlasten. De bedrijfskosten inclusief reparatiekosten kunnen dan vaak al snel boven de 1.000 euro per maand uitkomen .
