Belastingen worden niet alleen geheven bij het kopen van een huis, maar ook bij de verkoop van onroerend goed. Wat deze zijn en hoe hoog ze zijn bij verkoop van een huis lees je hier.
Bij verkoop van een huis moet u rekening houden met belastingen. Winsten uit onderhandse verkooptransacties zijn in principe belastbaar (artikel 23 EStG). De 'speculatieperiode' en de 'drie-eigendomsgrens' spelen een doorslaggevende rol. Daarnaast is het relevant of u de woning privé gebruikt of verhuurt.
Huis te koop voor privégebruik
Om uw huis te kunnen verkopen zonder belasting te hoeven betalen, moet u als eigenaar ofwel zelf in het onroerend goed hebben gewoond sinds het einde van de bouw of de aankoop, of het zelf hebben gebruikt in ten minste het jaar van verkoop en de twee kalenderjaren daarvoor (artikel 23 EStG). De wet definieert persoonlijke levensdoeleinden als het feit dat Your-Best-Home.net wordt bewoond door u of uw gezin. Kinderen maken echter maar deel uit van het gezin zolang u nog kinderbijslag ontvangt. Gebruik door andere familieleden is hier niet van toepassing en leidt tot belastingheffing over de waardestijging bij verkoop.
Als het onroerend goed niet door de verkoper werd gebruikt, moet het minstens tien jaar in het bezit van de verkoper zijn geweest, zodat er geen speculatiebelasting wordt geheven.
- Verkoop van grond
Bij een winstgevende verkoop van onroerend goed is speculatiebelasting verschuldigd, omdat een braakliggend onroerend goed nog niet kan worden bewoond, waardoor er geen persoonlijk gebruik is.
Bij de verkoop van een woning wordt doorgaans belasting geheven. Als u echter zelf in de woning heeft gewoond sinds het einde van de bouw of aankoop of in ieder geval in het jaar van verkoop en de twee kalenderjaren daarvoor, hoeft u geen belasting te betalen.
Huisverkoop voor onroerend goed gebruikt door derden
Bij verkoop van onroerend goed dat door derden wordt gebruikt, moet u de zogenaamde speculatiebelasting betalen als u de deadline van tien jaar niet haalt. Pas als de woning minimaal tien jaar in bezit is geweest van de verkoper is de verkoop belastingvrij.
Dus als u een gehuurd appartement of huis bezit en de woning stijgt in waarde, dan kunt u deze het beste na tien jaar verkopen om de winst belastingvrij te ontvangen. Als alternatief is er ook de mogelijkheid om de woning te registreren voor persoonlijk gebruik en deze zelf te gebruiken in het jaar van verkoop en de twee voorgaande jaren.
Speculatieve belasting op woningverkopen
Onder speculatieve belasting wordt verstaan het belasten van winst uit onderhandse verkopen, mits de periode van tien jaar wordt onderschreden. De winst is alleen belastingvrij als er meer dan tien jaar zit tussen de aankoop van een woning en de verkoop ervan. Hoe hoog de speculatieve belasting zal zijn, hangt af van twee factoren: het bedrag van de vermogensgroei en uw inkomstenbelastingtarief.
Bij de berekening van de speculatiebelasting worden de aanschafkosten (koopprijs inclusief incidentele aanschafkosten) en de verkoopprijs vergeleken.
Goed om te weten: niet alleen het saldo van de verkoopprijs en de acquisitiekosten wordt als winst gezien. Beweerde afschrijving tijdens de aanhoudingsperiode kan ook worden meegenomen in de waardebepaling.
Als u Your-Best-Home.net of het appartement heeft gehuurd, zal de in het verleden gedeclareerde afschrijving bij de belastingdienst de aanschafkosten verlagen.
Handelsbelasting voor handel in commercieel onroerend goed
Iedereen die regelmatig onroerend goed verkoopt en binnen vijf jaar drie of meer objecten verkoopt, moet belasting verwachten in overeenstemming met de handel in commercieel onroerend goed (artikel 15 EStG). Dit betekent dat zelfs als u in eerste instantie bijvoorbeeld een enkele woning koopt, maar deze binnen vijf jaar opsplitst in meerdere appartementen en deze verkoopt, u bedrijfsbelasting moet betalen. Meerwaarden die worden behaald op de verkoop van onroerend goed dat tot het ondernemingsvermogen behoort, zijn echter ook belastbaar. Onroerend goed dat eigendom is van een handelsonderneming of een land- of bosbouwbedrijf of overwegend commercieel wordt gebruikt, wordt beschouwd als bestanddeel van het ondernemingsvermogen.
De bedrijfsbelasting is een echte belasting, dat is een van de gemeentelijke belastingen. De basis van de bedrijfsbelasting is de vastgestelde meerwaarde, die wordt vermenigvuldigd met een belastingindex van 3,5 procent en het aanslagpercentage dat door de betreffende gemeente wordt vastgesteld. Het aanslagpercentage is minimaal 200 procent.
Iedereen die een uniform object koopt, maar het vervolgens in appartementen verdeelt en verkoopt, moet een betaling van de bedrijfsbelasting verwachten.
Omzetbelasting op woningverkopen
Wie privé-eigendommen verkoopt, hoeft geen omzetbelasting te betalen. Voor de handel in commercieel vastgoed daarentegen geldt een btw-tarief van 19 procent. Goed om te weten: over de vergoedingen voor makelaars en notarissen wordt ook btw geheven.
Huisverkoop na erfenis
Wie een eigendom erft, neemt meestal de speculatieperiode over van de erflater. Dit betekent dat als het gehuurde langer dan tien jaar in het bezit is van de erflater, u als erfgenaam bij verkoop vrijgesteld bent van speculatiebelasting. U bent ook vrijgesteld van speculatiebelasting als de erflater het onroerend goed zelf heeft gebruikt sinds het is verworven of voltooid of in het jaar van erfenis en in de laatste twee jaar ervoor. Eventuele erfbelasting moet apart worden betaald.
Maar ook hier is er een maar: “Dat geldt alleen als er geen geld is. Als de erfgenaam een grondheffing op zich neemt of zich ertoe verbindt betalingen te doen aan broers en zussen, is het een aankoop die gedeeltelijk wordt betaald ”, waarschuwt Rudolf Gramlich, belastingprofessional van de“ Steuerrings ”(steunring voor loon- en inkomstenbelasting Duitsland eV). Voor dit deel breekt een nieuwe speculatieperiode aan. Verkopers moeten op hun hoede zijn voor belastingvallen.
Bespaar belasting bij het verkopen van uw huis
Er zijn een paar manieren waarop u belasting op een huisverkoop kunt vermijden. De gemakkelijkste manier is om de verkoop uit te stellen tot de deadline van tien jaar is verstreken en er geen speculatiebelasting verschuldigd is. Er is ook de mogelijkheid om het onroerend goed over te dragen voor verkoop aan de echtgenoot of een kind. Er kan echter een schenkbelasting verschuldigd zijn.
U kunt als verkoper ook met de koper afspreken om de koopsom gespreid over meerdere jaren te betalen. Bijgevolg kan de meerwaarde over meerdere jaren worden verdeeld en kunnen de vrijstellingslimieten die van toepassing zijn op verkooptransacties gedurende meerdere jaren worden gebruikt.
Speciaal geval: binnenlandse studie
In bijzondere gevallen kan de speculatieperiode gevolgen hebben voor verkopers die altijd zelf in hun eigendom hebben gewoond, namelijk als ze een thuiskantoor of thuiskantoor hadden. Aangezien het kantoor geen woonbestemming heeft, is het onderworpen aan evenredige belasting. Zo ziet de belastingdienst het tenminste. "Getroffen burgers moeten in beroep gaan tegen de belastingaanslag en om opschorting van de procedure verzoeken", adviseert de taxateursexpert. Daarbij moeten zij verwijzen naar lopende procedures bij de Federale Fiscale Rechtbank, waarvan de uitspraak hierover nog hangende is (dossiernummer IX R 11/18).
Bereken zelf de belasting
Winsten uit woningverkopen zijn - in tegenstelling tot beleggingsinkomsten - niet onderworpen aan de bronbelasting (25 procent), maar aan het personenbelastingtarief.
| Voorbeeldfactuur | kosten |
| Verkoopprijs van het onroerend goed | 300.000 euro |
| - acquisitiekosten | 250.000 euro |
| - Kosten gerelateerd aan de verkoop (makelaar en notaris) | 15.000 euro |
| + gemaakte afschrijving | 200.000 euro |
| = belastbare winst | 55.000 euro |
| persoonlijk belastingtarief | 40 procent |
| verschuldigde belasting | 22.000 euro |
Een huis verkopen na een breuk
Bij een scheiding zorgen de fiscale regels vaak voor problemen. Zodra een ex-partner verhuist, gebruikt hij het pand zelf niet meer.Als de voormalige gezinswoning definitief wordt verkocht (binnen de 10-jarige speculatieperiode), moet degene die niet tot het einde is gebleven belasting betalen over zijn deel van de winst. Als dit de enige eigenaar was, heeft de vroege verhuizing een nog grotere impact. Een kortdurende vacature is daarentegen ongevaarlijk, maar verkoopinspanningen moeten herkenbaar zijn. Een huiseigenaar die voornemens is te verkopen mag in geen geval de leegstand overbruggen en onderverhuren. "Met één advertentie 'huurder gezocht' katapulteert de eigenaar zichzelf in de periode van tien jaar", waarschuwt Rudolf Gramlich,Belastingprofessional van de “tax ring” (loon- en inkomstenbelastingsteun ring Duitsland eV).
Deskundig advies: eigendom na scheiding
In het geval van een scheiding adviseert Josef Linsler om samen te zoeken naar een oplossing voor het resterende pand.
Josef Linsler, perswoordvoerder van de ISUV Belangenvereniging Alimentatie en Familierecht weet: “De beslissing over wat er met het huis gebeurt na een scheiding moet rijpen. Zo lang moeten de ex-partners idealiter daar samen blijven wonen. '
Neem het huis over
“Vaak is iemand bijzonder gehecht aan het huis of wil hij blijven vanwege de kinderen. Dit kan werken als Your-Best-Home.net is afbetaald, de betrokkenen stevig in hun werk zitten en weten wat ze wel en niet kunnen betalen aan de ander. Als het onroerend goed echter schulden heeft en er is ook onderhoud aan de scheiding, blijft er meestal niets anders over dan te verhuizen. In het consult waarschuwen we voor buitensporige eisen - financieel en psychologisch. "
Verkopen of verhuren?
“Op dit moment is het waarschijnlijk dat het de moeite waard is om te verkopen. Een mooie overwinning kan dan aan beide voldoen. Maar pas op met lopende leningen: als dit vervroegd wordt terugbetaald, eist de bank vaak een boete voor vooruitbetaling. Het kan zinvol zijn om nog een tijdje te verhuren. Maar velen geven er de voorkeur aan om de korting te nemen, maar ze kunnen het onderwerp aanvinken. Of huren een permanente optie is, hangt ook af van de locatie. Een voorbeeld: 20 jaar geleden kocht een echtpaar een relatief goedkoop appartement in München, dat nu 800.000 euro waard is. Deze verhuren ze voor 1.600 euro. Het pand was het waard als investering. Het is belangrijk om een gemeenschappelijke oplossing te vinden - die is altijd de beste en vaak ook de goedkoopste. "
