De makelaarscourtage is een van de meerkosten bij het kopen en huren van een woning. Hoe hoog dit is in de verschillende deelstaten en wie ervoor betaalt, leest u hier.
Een ervaren makelaar kan bijzonder behulpzaam zijn bij het kopen van een woning, omdat hij gedetailleerde, lokale marktkennis heeft en weet tegen welke prijzen vergelijkbare woningen in de regio worden verkocht. In de regel begeleidt hij zijn klanten tot het sluiten van het koopcontract en ontvangt hij een commissie voor zijn service.
Vereisten voor de makelaarscommissie
Volgens § 652 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) moet aan bepaalde voorwaarden worden voldaan om recht te hebben op een commissie. In ieder geval moet er een effectief makelaardijcontract worden gesloten waarin de makelaar een bemiddelingsactiviteit heeft uitgeoefend. Daarnaast is op basis van deze bemiddelingsactiviteit een koop- of huurovereenkomst afgesloten. Het is belangrijk dat het contract niet achteraf als ongeldig wordt beschouwd vanwege een defect.
Goed om te weten: Als er een makelaar wordt ingehuurd, sluit de verkoper of verhuurder een bemiddelingsovereenkomst. Er wordt echter ook een bemiddelingsovereenkomst gesloten tussen de makelaar en de aspirant-koper of huurder indien de prospect het aangeboden object wil bezichtigen en de voorwaarden van de makelaar accepteert. De respectievelijke makelaardijovereenkomsten vormen de basis voor de provisieclaim.
Indien er een koopovereenkomst tot stand komt die via de makelaardij tot stand is gekomen, is een commissie verschuldigd.
Wie betaalt de makelaarscourtage voor een verhuur?
Tot juni 2015 was er geen regeling wie de bemiddelingskosten moest betalen. Bij verhuur was het meestal de aspirant-huurder die de kosten moest betalen. Nu de federale overheid het bestelprincipe heeft ingevoerd, moet de koper van de makelaar, dus meestal de verhuurder, de makelaarscommissie betalen.
Goed om te weten: Sinds de invoering van de regeling proberen sommige verhuurders hoge vergoedingen te eisen om de bemiddelingskosten indirect via de huurder terug te verdienen. Officieel zijn deze omzeilingsopties echter verboden.
Wie betaalt de makelaarscommissie bij verkoop van een huis?
Tot nu toe was het gebruikelijk dat kopers van onroerend goed alle kosten voor de makelaar op zich namen - of in ieder geval de meeste van hen. In augustus 2019 kwam de grote coalitie echter overeen dat de verkoper en de koper in de toekomst de makelaarscommissie zouden delen. Vanaf 23 december 2020 geldt de zogenaamde 'wet op de verdeling van de makelaarskosten bij het aangaan van koopcontracten voor appartementen en eengezinswoningen'. Wie de makelaar in de toekomst inhuurt, moet ook de makelaarscourtage betalen, maar die helft van de kosten kan hij zelf behalen. worden gedeeld tussen koper en verkoper.
Makelaarscourtage bij aankoop huis: nieuwe features vanaf 2021
-
Contract tussen makelaar, koper en verkoper
Volgens § 656c BGB is het voor de makelaar mogelijk om een contract af te sluiten met de koper en de verkoper en zo een dubbele commissie overeen te komen, zodat de koper en verkoper elk 50 procent van de makelaarscommissie betalen.
-
Makelaar sluit een contract af met één partij (meestal de verkoper)
Als de makelaar een contract sluit met slechts één partij, verbindt deze zich ertoe de volledige commissie op zich te nemen volgens § 656d BGB. Daarna kan de verkoper een deel van de commissie terugkrijgen van de koper. Maar hij moet minstens 50 procent zelf betalen.
-
De ene partij betaalt de volledige bemiddelingsprovisie
Ook na 23 december 2020 mag één partij de volledige kosten betalen in de volgende gevallen:
- Makelaars en verkopers spreken een zogenaamde pure interne commissie af, waarbij de verkoper de volledige courtage betaalt.
- Een pure externe commissie is ook toegestaan. Indien de makelaar op dat moment geen koopobject kan overleggen, geeft de koper een zoekopdracht uit onder provisie.
In de toekomst zullen verkoper en koper de bemiddelingsprovisie delen.
Het bedrag van de makelaarscommissie
Bij verhuur is in de regel een makelaarscourtage van maximaal twee netto huurprijzen plus BTW van toepassing. In het geval van een verkoop kan de hoogte van de commissie echter vrij worden overeengekomen, er zijn geen wettelijke vereisten. Niettemin oriënteren eigenaren en makelaars zich op "gebruikelijke" voorschriften die van staat tot staat verschillen.
| staat | Totale makelaarscommissie | Deel verkoper | Aandeel kopers |
|---|---|---|---|
| Baden-Wuerttemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Beieren | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlijn | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Bremen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hessen | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Mecklenburg-Voor-Pommeren | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Nedersaksen |
7,14% of 4,76 | 3,57% of 0% | 3,57% of 4,76 tot 5,95% |
| Noordrijn-Westfalen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Rijnland-Palts | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saarland | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saksen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saksen-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sleeswijk-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Thüringen | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Kunt u onderhandelen over de hoogte van de commissie?
Bij verhuur kan over de makelaarsprovisie bijna nooit worden onderhandeld. Bij de verkoop van onroerend goed is beduidend meer speelruimte mogelijk. Op deze manier kan de verkoper met de makelaar een lagere commissie overeenkomen dan op de markt gebruikelijk is als de woning gemakkelijk en tegen een goede prijs verkocht kan worden. De koper kan daarentegen profiteren als de makelaar het anders erg moeilijk zou vinden om het onroerend goed te verkopen.
Wanneer is de makelaarscommissie verschuldigd?
De commissie van de makelaar is verschuldigd nadat de huurovereenkomst of notariële koopovereenkomst is ondertekend. In werkelijkheid heeft u na ondertekening van het contract ongeveer 7 tot 14 dagen de tijd om de kosten te betalen. Het is niet ongebruikelijk dat makelaars en kopers een speciale regeling overeenkomen waarbij ze pas hun aandeel in de makelaarscommissie hoeven te betalen als de koopsom is betaald.
Afwijkingen van de gebruikelijke tarieven
De verkoper kan met de makelaar een zogenaamde vaste commissie overeenkomen, waarbij de commissie wordt vastgesteld op een vast percentage. Daarnaast kan er gebruik worden gemaakt van een overomzetclausule of overinkomstenclausule, waarbij de makelaar een extra commissie ontvangt als de woning duurder wordt verkocht dan verwacht.
Als koper dient u zich ook uitgebreid te informeren over de makelaarscommissie. Zo heeft een makelaar het recht om een makelaarsprovisie te eisen van bijvoorbeeld tien procent van de koopsom als een woning maar een zeer lage marktwaarde heeft en de makelaar anders nauwelijks iets zou verdienen.
Wanneer mag ik geen makelaarscommissie in rekening brengen?
Als de makelaar geen neutrale positie inneemt en er een economische verplichting is, mag hij geen makelaarskosten in rekening brengen. Bovendien mag er geen vergoeding verschuldigd zijn als het onroerend goed een door de overheid gesubsidieerde of prijsgecontroleerde woonruimte betreft.
Dubbele bemiddelingskosten
Zorg ervoor dat de woning slechts door één makelaar wordt aangeboden en voorkom dat de verkoper en koper twee verschillende makelaars inhuren. Anders kan er sprake zijn van een dubbele provisieverplichting als u de bemiddelingsvordering niet tijdig opgeeft.
Geen recht op terugbetaling van de makelaarsprovisie
Als de makelaar zijn taak correct heeft uitgevoerd, de bemiddelingsdienst correct heeft geleverd en het huurcontract effectief tot stand heeft gebracht, behoudt hij zijn aanspraak op provisie ook als het contract wordt teruggedraaid, bijvoorbeeld als het contract tussen koper en verkoper onderling wordt ontbonden.
