Het belangrijkste doel van de pet is om de woonruimte in Duitsland betaalbaar te houden. Het regelt precies waar de huren mogen stijgen tot welk bedrag. Maar waar is het van toepassing en welke grenzen stelt het verhuurders? Een overzicht.
Wat is de limiet?
De cap is gebaseerd op artikel 558 (3) van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB). Daar wordt geregeld hoeveel een verhuurder de huur binnen een beperkte tijd kan verhogen.
De essentiële periode voor de dop is drie jaar. In de regel mag de huur binnen deze periode met maximaal 20 procent worden verhoogd. Tegelijkertijd mag de lokale vergelijkende huurprijs niet worden overschreden. Dit is de huurprijs die in de afgelopen vier jaar is afgesproken voor appartementen met vergelijkbare apparatuur.
De waarde van deze lokale vergelijkende huurprijs kan uit verschillende bronnen komen. Enerzijds kan de verhuurder dit laten bepalen door middel van een advies van een deskundige die publiekelijk is benoemd en beëdigd. Als alternatief is er de gekwalificeerde huurindex en de huurdatabase. Het is van belang dat de verhuurder in zijn melding over de huurverhoging uitleg geeft over de vaststelling van de lokale vergelijkende huurprijs en het naleven van de bovengrens.
Naast het plafond geldt in sommige regio's de huurprijsrem, die in 2015 is ingevoerd voor nieuwe verhuringen en waar mogelijk ook rekening mee moet worden gehouden. De aftoppinggrens is, samen met de lokale vergelijkende huurprijs en de nieuwe huurrem, een wettelijk beperkingsmiddel om de woonruimte betaalbaar te houden.
In welke deelstaten zijn er voorschriften voor de bovengrens?
Naast de landelijke regeling van de cap-limiet hebben de afzonderlijke deelstaten de mogelijkheid om bij ordonnantie een nog lagere limiet vast te stellen. Voorwaarde hiervoor is echter dat er binnen afzienbare tijd geen huurwoningen tegen acceptabele voorwaarden beschikbaar komen.
Het merendeel van de deelstaten heeft hiervan gebruik gemaakt en daarmee de bovengrens verlaagd tot 15 procent. De verordeningen zijn op verschillende tijdstippen in werking getreden, maar zijn over het algemeen vijf jaar geldig.
Sinds 1 juli 2015 heeft Baden-Württemberg een verordening aangenomen voor 44 steden en gemeenten. In Beieren is de verlaagde limiet sinds 1 januari 2016 van kracht voor 137 locaties. Berlijn heeft sinds 11 mei 2018 een verordening voor de hele staat. In Brandenburg zijn verhuurders vanaf 01.09.2014 beperkt tot 30 locaties. Daarentegen heeft de deelstaat Bremen de stad Bremerhaven vrijgesteld van zijn verordening, die sinds 1 september 2014 van kracht is. Hamburg heeft met ingang van 1 september 2018 al de tweede verordening voor het hele gebied aangenomen. Hessen heeft sinds 18 oktober 2014 30 steden en gemeenten gereguleerd. In Nedersaksen zijn vanaf 1 december 2016 19 plaatsen getroffen. De verordening in Noordrijn-Westfalen heeft vanaf 01.06.2014 in totaal 59 steden. Landau, Speyer, Mainz en Trier hebben sinds 13 februari.2015 in Rijnland-Palts de verlaagde plafondlimiet. De Saksische verordening van 31 juli 2015 heeft echter alleen betrekking op Dresden. In Sleeswijk-Holstein moet in 16 steden en gemeenten rekening worden gehouden met een overeenkomstige verordening. De vier deelstaten Saarland, Saksen-Anhalt, Thüringen en Mecklenburg-Vorpommern hebben nog geen regelgeving opgesteld. In totaal moeten verhuurders in 385 steden in Duitsland zich houden aan het plafond van 15 procent.In totaal moeten verhuurders in 385 steden in Duitsland zich houden aan de limiet van 15 procent.In totaal moeten verhuurders in 385 steden in Duitsland zich houden aan het plafond van 15 procent.
Overzicht van de verlaagde cap
|
staat |
Verlaagde limiet van 15% |
|---|---|
|
Baden-Wuerttemberg |
Ja, 44 steden en gemeenten |
|
Beieren |
Ja, 137 steden en gemeenten |
|
Berlijn |
Ja |
|
Brandenburg |
Ja, 30 steden en gemeenten |
|
Bremen |
Ja, met uitzondering van Bremerhaven |
|
Hamburg |
Ja |
|
Hessen |
Ja, 30 steden en gemeenten |
| Mecklenburg-Voor-Pommeren | Nee |
|
Nedersaksen |
Ja, 19 steden en gemeenten |
|
Noordrijn-Westfalen |
Ja, 59 steden en gemeenten |
|
Rijnland-Palts |
Ja, 4 steden (Landau, Speyer, Mainz en Trier) |
| Saarland | Nee |
|
Saksen |
Ja, (Dresden) |
| Saksen-Anhalt | Nee |
|
Sleeswijk-Holstein |
Ja, 16 steden en gemeenten |
|
Thüringen |
Nee |
Welke limiet is van toepassing op een huurverhoging?
Huurverhogingen voor een bestaande huurovereenkomst hebben een algemene maximumlimiet. Deze bovengrens is de lokale vergelijkende huurprijs. Als de vorige huur onder deze limiet lag, is het plafond van toepassing. Dan is een verhoging van slechts 20 procent mogelijk binnen drie jaar. Tenzij een ondergrens van 15 procent bij verordening van toepassing is in de respectieve federale staat.
Er zijn ook gebieden waar de nieuwe huurprijsrem van toepassing is, waar het plafond ook 15 procent is. De berekening is gebaseerd op de nettohuur van de afgelopen drie jaar. Het tijdstip van de laatste verhoging is niet relevant. Ook langere trajecten zonder huurverhoging hebben geen invloed op de berekening. Indien daarentegen binnen deze periode huurverhogingen zijn opgetreden door hogere exploitatiekosten of door modernisering, wordt hiermee geen rekening gehouden.
Moet de huurder akkoord gaan met een huurverhoging?
De verhuurder heeft in het algemeen toestemming van de huurder nodig om de huurprijs te verhogen. Het is verstandig om vooraf met ons te praten en de huur in der minne te verhogen. Indien de huurder het verhoogde bedrag zonder verdere reactie betaalt, wordt stilzwijgend toestemming gegeven. Dan hoeft de verhuurder verder niets te doen.
Als er volledige goedkeuring is, zijn er ook geen problemen. Hiervoor dient wel een deadline in acht te worden genomen: naast de maand waarin de huurverhoging wordt opgeleverd, heeft de huurder nog twee maanden de tijd om de verhoging en het besluit daarop te controleren. Gedeeltelijke goedkeuring is ook mogelijk, in dat geval wordt doorgaans slechts een bepaald bedrag van de verhoging goedgekeurd. Dit is vooral handig als het plafond niet correct is nageleefd en de nieuwe huurprijs daardoor in totaal te hoog is, maar de deadlines zijn gehaald. Opheldering tussen de twee contractpartijen is dan echter nodig om een gerechtelijke procedure te voorkomen.
Als er daarentegen geen betaling of toestemming wordt gegeven, kan de verhuurder om toestemming vragen. Hiervoor moet hij een deadline van drie maanden halen. Ten slotte heeft de huurder uiteraard de mogelijkheid om de huur op te zeggen als hij niet akkoord gaat met de verhoging. Hiervoor heeft hij een speciaal opzeggingsrecht volgens § 561 van het Duitse Burgerlijk Wetboek. Dit recht geldt ook voor huurcontracten die voor bepaalde tijd zijn aangegaan.
Veel meer informatie over het onderwerp "huurverhoging" (link naar artikel "huurverhoging"?) Vind je hier.
Wat zijn de deadlines voor de limiet?
Met betrekking tot de dop zijn er enkele belangrijke deadlines die in acht moeten worden genomen. Enerzijds is er een wachttijd van twaalf maanden. Dit moet liggen tussen het verzoek van de verhuurder om huurverhoging en de effectiviteit van de laatste verhoging. Ook de zogenaamde vaste periode van 15 maanden is belangrijk. Deze periode moet liggen tussen de ingaande individuele verhogingen. Deze twee termijnen zijn ook bepalend voor de rechter in geval van een gerechtelijke procedure wegens gebrek aan instemming van de huurder bij huurverhoging.
De bedenktijd is ook relevant in het kader van het goedkeuringsproces. Dit begint met de maand waarin de verhoging wordt geleverd en eindigt aan het einde van de tweede maand daarna. Het wordt de volgende maand van kracht. De nieuwe huur moet hier betaald worden.
Als er daarentegen geen overeenstemming wordt bereikt, is de deadline voor het indienen van de vordering belangrijk. Dit eindigt na de vijfde maand na levering.
Geldt de dop ook na een modernisering?
Een stijging van de huurprijs door modernisering is een zogenaamde moderniseringsheffing. Er moet onderscheid worden gemaakt tussen twee vormen: enerzijds is er energiezuinige renovatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het plaatsen van nieuwe ramen of het isoleren van de buitengevel en het dak. In dit geval kunnen de aan de huurders toegerekende kosten ook hoger zijn dan de energiekosten die in de toekomst worden bespaard, aangezien het in dit geval een waardestijging van het onroerend goed en het huurpand betreft. Deze maatregelen besparen de huurder immers ook geld op stookkosten. De dop is in dit geval niet van toepassing.
Aan de andere kant is er onderhoud en modernisering. Er zijn een aantal zaken waar de verhuurder rekening mee moet houden. Alleen als door de maatregel de woonsituatie verbetert, mogen de huurders meedoen in de kosten. Dit omvat een verhoging van de gebruikswaarde van het onroerend goed, het blijvend verbeteren van de leefomstandigheden en het besparen van bijkomende kosten.
Dit kan bijvoorbeeld door de installatie van zonnesystemen, liften en watermeters, door geluidsbeschermende maatregelen of door extra verlichting. De dop is hier ook niet van toepassing.
Bij een huurverhoging door modernisering is het plafond meestal niet van toepassing.
Er zijn echter enkele vereisten voor de juridisch zekere toerekening van kosten in de vorm van een huurverhoging. De verhuurder dient de werkzaamheden minimaal drie maanden van tevoren schriftelijk aan te melden. Daarnaast moeten de kosten worden gepresenteerd en moet de berekening van de verhoging op begrijpelijke wijze worden toegelicht. Ook moet er een verdeelsleutel voor de kosten aan de verschillende huurders zijn gebruikt. In het algemeen moet een schriftelijke berekening worden ingediend die de huurder in staat stelt de gemaakte kosten en de daaruit voortvloeiende toerekening aan hem te begrijpen.
De huurder heeft recht op inzage van de relevante documenten. Als de berekening niet toereikend is, is de huurverhoging ook niet effectief. Het is echter op elk moment mogelijk om een nieuwe aangifte over de huurverhoging te corrigeren en in te halen.
Overigens is het voor verhuurders van belang om dit te weten: In de moderniseringskosten zijn geen rente op leningen, administratie- en ontwikkelingskosten en huurderving inbegrepen. Deze kunnen dus niet worden doorberekend aan de huurders.
Geldt het plafond ook voor index- en staffelhuren?
Index- en staffelhuren spelen een bijzondere rol in de verhuursector. De staffelhuur volgens § 557a van het Duitse Burgerlijk Wetboek is een contract dat voorziet in regelmatige jaarlijkse verhogingen van de huur vooraf. Door ondertekening van het huurcontract zijn beide contractpartijen akkoord gegaan met deze regeling, waardoor een aparte instemmingsverklaring van de huurder niet nodig is als de verhoging zich voordoet. Zelfs verhogingen van meer dan 20 procent zijn dus mogelijk, zoals vooraf is afgesproken. Het plafond is dus niet van toepassing op staffelhuren.
Het jaarlijks gepubliceerde indexcijfer van de consumptieprijzen vormt de basis voor de indexhuur, die wordt geregeld in § 557b van het Duitse Burgerlijk Wetboek. Dienovereenkomstig zijn de verhogingen in een dergelijk contract verschillend en kunnen ze ook boven de limiet van 20 procent liggen. Aangezien deze procedure bij het sluiten van het contract echter ook onderling is afgesproken, is de cap ook hier niet van toepassing. Als de huurder vervolgens weigert het verhoogde bedrag te betalen, heeft de verhuurder het recht om de overeenkomst te beëindigen. Dit geldt ook als de verhogingen hoger zijn dan de lokale vergelijkende huurprijs en de bovengrens.
Welke uitzonderingen op de dop zijn er?
De cap is ook niet van toepassing op twee andere bijzondere gevallen. Dit betreft enerzijds de gedeeltelijk inclusieve huurprijs. Hier is een deel van de bijkomende kosten al in de huurprijs inbegrepen. Hierdoor zijn huurverhogingen mogelijk die hoger zijn en de gebruikelijke limieten overschrijden. Omdat deze gedeeltelijk inclusieve huur als grondslag voor de berekening wordt gebruikt en niet de berekende nettohuur. De dop is dus niet volledig toepasbaar.
Verder is er het gebied van onjuiste boeking. Door de overheid gesubsidieerde woningen zijn meestal bedoeld voor mensen met een laag inkomen. Maar zodra de financiële situatie van de huurders verbetert, is de financiering slecht. Dit wordt meestal niet verholpen wanneer de huurder verhuist, maar door een onjuiste toeristenbelasting te betalen. Dit is een heffing ter compensatie van het bestaande, ongerechtvaardigde voordeel uit de huur. In dit geval is de dop niet van toepassing.
Het geldt ook niet als de vaste prijs van het gesubsidieerde appartement niet meer van toepassing is en de huurder voorheen verplicht was om de vergoeding te betalen. Dan kan de verhuurder de huur verhogen tot het bedrag van de belasting. Als er echter geen onjuiste boekingskosten zijn betaald voordat de vaste prijs ophield te bestaan, wordt het plafond weer geldig.
Wat zijn de gevolgen van het overschrijden van de limiet?
Als de verhuurder de overeengekomen huurprijs verhoogt zonder inachtneming van de limiet, kan de huurder de benodigde toestemming weigeren. Hij moet dit echter alleen doen voor het bedrag dat teveel gevraagd wordt. Want overschrijding van het plafond maakt de volledige huurverhoging niet ongeldig. In plaats daarvan wordt de buitensporige eis teruggebracht tot het toegestane niveau.
Bij volledige weigering van de toestemming van de huurder heeft de verhuurder de mogelijkheid om juridische stappen te ondernemen. Als aan alle andere termijnen en vereisten is voldaan, veroordeelt de rechtbank de huurder tot goedkeuring van het verlaagde bedrag.
Als de verhuurder buitensporig verhogingen doorvoert die de limiet overschrijden, is dit een strafbaar feit. Verhogingen van meer dan 20 procent boven de lokale vergelijkende huur zijn een administratieve overtreding. Daarentegen wordt over een te hoge huur gesproken wanneer deze met meer dan 50 procent wordt overschreden. De verhuurder overtreedt daarmee niet alleen het huurrecht met de caplimiet en de gebruikelijke afrekengrens, maar ook tegen het burgerlijk recht. Dus hij maakt van zichzelf een strafbaar feit. In de regel wordt dit bestraft met een boete. In bijzonder ernstige gevallen is een gevangenisstraf echter ook mogelijk.
