De aansprakelijkheid van de huis- en grondeigenaar dekt de kosten als een derde schade lijdt aan een woning. Het is echter niet voor alle eigenaren logisch. We verduidelijken in het volgende.
De belangrijkste zaken in één oogopslag
- Huis- en landeigenaren zijn aansprakelijk voor schade veroorzaakt door de eigendommen.
- Deze schade is gedekt door de aansprakelijkheid van een verhuurder.
- Verzekering is echter niet voor alle eigenaren zinvol.
- Zo'n polis is beschikbaar vanaf ongeveer 33 euro per jaar.
- De kosten van verzekering kunnen aan de huurder worden doorberekend.
Wat is de aansprakelijkheid van huizen en grondeigenaren?
Aansprakelijkheidsverzekering voor huis en landeigenaar - of kortweg een aansprakelijkheidsverzekering voor landeigenaren - is een aansprakelijkheidsverzekering die persoonlijke, eigendoms- en financiële verliezen dekt die andere mensen hebben opgelopen in verband met een gebouw of onroerend goed.
Als iemand bijvoorbeeld in het trappenhuis valt omdat een tegel loszat, kan dit ongeval enorme schade en gevolgen op lange termijn veroorzaken. Vastgoedeigenaren moeten de gevolgen of hun kosten betalen met hun volledige vermogen. Dit risico dekt de aansprakelijkheid van een verhuurder.
Wie heeft aansprakelijkheid voor huis en landeigenaar nodig?
Verzekering is niet voor alle eigenaren van onroerend goed zinvol, maar voor anderen zeker aan te raden. Wie heeft het nodig en wie niet, in één oogopslag:
Aansprakelijkheid van grondeigenaren wordt sterk aanbevolen voor:
- landheer
- Eigendomsverenigingen
- Eigenaar van een onontwikkeld pand
Deze personen hebben geen verhuurderaansprakelijkheid nodig:
- Huurder
- Eigenaar als de woning door zichzelf wordt bewoond
- Eigenaar, indien individuele kamers van de verder eigen woning worden verhuurd
- Eigenaar als de woning incidenteel als vakantiehuis of appartement wordt verhuurd
Ongelukken kunnen zeer snel gebeuren als gevolg van huisschade. Zonder de juiste verzekering kan het snel duur worden voor de verhuurder.
Huurders zijn geen eigenaren en zijn daarom niet verantwoordelijk voor eventuele schade veroorzaakt door de woning. Voor grondeigenaren heb je dus geen aansprakelijkheidsverzekering nodig.
Wie in een eigen eengezinswoning woont, heeft ook geen verzekering voor verhuurdersaansprakelijkheid nodig. Schade aan andere personen in verband met de woning of eigendommen wordt dan gedekt door een particuliere aansprakelijkheidsverzekering. Dit geldt ook als er losse kamers in de woning worden verhuurd of de woning her en der als vakantiewoning wordt aangeboden.
Als de woning echter niet wordt bewoond of als iemand de eigenaar is van een braakliggend perceel, betaalt de particuliere aansprakelijkheidsverzekering niet uit. Dan moet u zeker een aansprakelijkheidsverzekering voor verhuurders afsluiten.
Belangrijk:Indien meerdere woningen op verschillende locaties worden verhuurd, dient per woning een aparte verhuurdersaansprakelijkheid te worden afgesloten.
Als het pand nog in aanbouw is, is de particuliere aansprakelijkheids- en aansprakelijkheidsverzekering voor grondeigenaren niet van toepassing. In dat geval moet met spoed een aannemersaansprakelijkheidsverzekering worden afgesloten.
Welke schade dekt de aansprakelijkheid van de verhuurder?
Er zijn bepaalde verplichtingen voor huis- en grondeigenaren. De aansprakelijkheid van de verhuurder speelt een rol als er een claim ontstaat doordat de verhuurder niet of niet voldoende heeft voldaan aan een van de volgende twee verplichtingen:
1. Plicht om de veiligheid te handhaven
De verkeersveiligheidsplicht beschrijft de plicht van de eigenaar van het onroerend goed om bronnen van gevaar voor derden op het terrein te identificeren en weg te nemen.
Hij is bijvoorbeeld verplicht om een losse goot goed vast te zetten of te laten bevestigen zodat deze bij de volgende storm geen mensen of eigendommen in gevaar brengt, verwondt of beschadigt.
2. Onderhoudsverplichting
Onder onderhoudsverplichting wordt verstaan de verplichting van de eigenaar om gebreken of schade aan de woning te verhelpen indien deze niet toerekenbaar zijn veroorzaakt door de huurder.
Hier komt het voorbeeld met de losse tegel in het trappenhuis om de hoek kijken: de eigenaar moet dergelijke schade onmiddellijk verwijderen om elk risico uit te sluiten.
Waterschade kan niet alleen huurders in gevaar brengen. Als de schade niet tijdig wordt verholpen, kan de verzekeringsclaim voor de verhuurder komen te vervallen.
De aansprakelijkheid van de verhuurder dekt dan de kosten van:
- Persoonlijk letsel
- Eigendoms schade
- Financieel verlies
Dus als de dakgoot bijvoorbeeld bij een storm loskomt en een auto beschadigt, betaalt de verzekering ervoor en vervangt de huidige waarde.
Indien de goot ook de bestuurder van de auto verwondt en de bestuurder door het incident zijn inkomen heeft verloren, wordt deze schade ook gedekt door de aansprakelijkheidsverzekering voor grondeigenaren.
Betaalt de aansprakelijkheid van de verhuurder ook bij bouwwerkzaamheden?
Als de eigenaar van de woning bouwwerkzaamheden aan de verzekerde woning wil uitvoeren, dan is deze meestal tot een bouwsom van 100.000 euro via grondeigenaaraansprakelijkheid meeverzekerd. Dit geldt in de regel ook als de werkzaamheden aan het huis of appartement niet door een gespecialiseerd bedrijf worden uitgevoerd, maar zelf.
Als de kosten over het geheel genomen hoger zijn, kan het nodig zijn om de bouwaansprakelijkheid af te sluiten. Eigenaren dienen voor aanvang van de bouw te weten in hoeverre de aansprakelijkheid van de verhuurder van toepassing is om altijd voldoende verzekerd te zijn. Een vergelijking van verschillende verzekeraars kan dan ook handig zijn.
Wanneer betaalt de aansprakelijkheid van de verhuurder niet?
In veel gevallen is de aansprakelijkheid van de verhuurder verantwoordelijk voor de schade. In bepaalde situaties is het aannemen van uitkeringen echter uitgesloten. Dit zijn:
- Schade door commercieel onroerend goed
- Schade aan gehuurde of geleende zaken
- Schade veroorzaakt door directe huisgenoten van de eigenaar
- Geleidelijke schade, d.w.z. schade aan het huis veroorzaakt door de geleidelijke effecten van kou, hitte, stoom, gas, vocht of neerslag
- Opzettelijk schade hebben toegebracht aan de woning of eigendommen
- Schade veroorzaakt door het nalaten van de eigenaar, bijvoorbeeld als hij op de hoogte was van de losse tegel en het gevaar niet onmiddellijk wegnam
Wat zijn de voordelen van verhuurdersaansprakelijkheid?
Een aansprakelijkheidsverzekering voor grondeigenaren heeft verschillende voordelen. Het belangrijkste is om de verzekeringnemer te beschermen tegen immense claims van de benadeelde partij in geval van nood. Maar de aansprakelijkheid van een verhuurder heeft nog andere voordelen:
1. Financiële vergoeding van de kosten veroorzaakt door schade
Als een derde schade lijdt in verband met een onroerend goed, is de eigenaar van het onroerend goed aansprakelijk met al zijn eigendommen. Deze aansprakelijkheid strekt zich uit tot persoonlijk letsel en materiële schade en financieel verlies.
Met name schade aan mensen kan al snel oplopen tot zes of zelfs zeven cijfers. Degenen die niet verzekerd zijn, moeten er mogelijk levenslang voor betalen. De aansprakelijkheid van de verhuurder dekt deze kosten tot het overeengekomen verzekerde bedrag.
2. Onderzoek van de aansprakelijkheidsvraag
De aansprakelijkheid van de verhuurder dekt niet alleen de kosten van schade, maar verduidelijkt ook de aansprakelijkheidsvraag bij elk schadegeval. Er wordt daarom gekeken of de veroorzaakte schade terecht bij de verzekeringnemer in rekening wordt gebracht. Indien dit niet het geval is, zal de aansprakelijkheid van de verhuurder de aanspraken afwijzen en, indien nodig, juridisch afdwingen.
Losse stopcontacten vormen een gevaar voor bewoners.
3. Passieve rechtsbescherming
Naast de aansprakelijkheidskwestie wordt bij de aansprakelijkheid van grondeigenaren ook gekeken of aanspraken op schadevergoeding gerechtvaardigd zijn. Ook hier weert de verzekeraar ongerechtvaardigde claims - desnoods ook juridisch. De verzekeraar draagt de kosten die kunnen ontstaan voor de gerechtelijke procedure.
4. Te hoge kosten
Als de aansprakelijkheid van de verhuurder wordt afgesloten omdat een woning wordt verhuurd, kan de eigenaar de kosten van de verzekering als incidentele kosten aan de huurder doorberekenen.
Wat zijn de nadelen van verhuurderaansprakelijkheid?
De aansprakelijkheid van grondeigenaren heeft naast voordelen ook nadelen. Het belangrijkste is dat niet alle claims zijn verzekerd.
De aansprakelijkheidsverzekering van de grondeigenaar heeft deze bijkomende nadelen:
1. Meerdere eigenschappen - meerdere beleidsregels
De aansprakelijkheid van de verhuurder dient voor elk gehuurd goed afzonderlijk te worden afgesloten. Een uitzondering geldt alleen als de verzekeringnemer bijvoorbeeld meerdere appartementen in een appartementengebouw verhuurt.
2. Geen overname van de kosten voor schade aan de woning
Schade aan de woning zelf valt niet onder de aansprakelijkheidsverzekering van de verhuurder. Hiervoor moet, indien nodig, een opstalverzekering worden afgesloten met een natuurrisicoverzekering.
Alvorens een aansprakelijkheidsverzekering voor huis en landeigenaar af te sluiten, moeten de voor- en nadelen afzonderlijk worden afgewogen.
3. Binnenlandse gemeenschap sluit het aannemen van schade uit
Als verzekeringnemer in hetzelfde huishouden woont als degene die de schade heeft geleden, zijn de kosten van de schade niet gedekt door de aansprakelijkheid van de verhuurder.
4. Geen aanname van schade voor polishouders
Indien de eigenaar zelf schade lijdt aan de woning, is de nakoming van de aansprakelijkheid van de verhuurder eveneens uitgesloten. Hetzelfde geldt voor gevallen van opzettelijk veroorzaakte schade.
5. Geen commerciële eigendomsverzekering
Indien de woning niet particulier wordt verhuurd maar commercieel wordt gebruikt, is het ook niet mogelijk om bij schade de kosten op zich te nemen.
Wat zijn de kosten voor de aansprakelijkheid van verhuurder?
De te verwachten kosten voor de aansprakelijkheid van de verhuurder zijn afhankelijk van verschillende factoren. Dit zijn meestal deze:
1. Verzekerd bedrag
Eigenaren mogen niet te kort zijn wat betreft het verzekerde bedrag. Maar hoe hoger het verzekerde bedrag, hoe hoger de kosten voor de aansprakelijkheid van verhuurder. De Stiftung Warentest adviseert een verzekerd bedrag van niet minder dan drie miljoen euro per verzekerde gebeurtenis.
2. Type gebouw
Sommige verzekeraars brengen hogere of lagere premies in rekening, afhankelijk van het soort onroerend goed dat wordt verzekerd. Zo zijn er verschillende bedragen voor een- of meergezinswoningen. Bij dat laatste is ook het aantal wooneenheden vaak doorslaggevend. Als het om land gaat, is de grootte van belang. Sommige verzekeraars hebben speciale voorwaarden als het object groter is dan 2.000 vierkante meter.
3. Grootte van het onroerend goed
Als een braakliggend pand moet worden verzekerd, is de hoogte van de verzekeringspremie afhankelijk van de grootte: hoe groter het pand, hoe duurder de verzekering.
4. Bruto behaalde jaarhuur
De huuropbrengsten bepalen ook de kosten van de aansprakelijkheidsverzekering van de verhuurder. Hoe hoger de bruto jaarlijkse huurwaarde, hoe meer eigenaren voor de polis moeten betalen.
Als de woning gratis aan vrienden of familieleden wordt gegeven, worden de kosten bepaald op basis van de lokale vergelijkende huurprijs.
De werkelijke kosten kunnen niet in één keer worden gegeven, maar moeten aan de hand van deze factoren voor elk afzonderlijk geval afzonderlijk worden bepaald.
Als voorbeeld dienen hier echter de kosten voor de aansprakelijkheidsverzekering verhuurder van een gehuurde eengezinswoning met garage genoemd te worden. Voor deze woning (per september 2020) is momenteel een aansprakelijkheidsverzekering verhuurder met een verzekeringsbedrag van tien miljoen euro beschikbaar vanaf een jaarlijkse vergoeding van circa 33 euro.
Wie draagt de kosten? De verhuurder of huurder?
In principe draagt de eigenaar, d.w.z. de verhuurder van de woning, de kosten van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Zoals hierboven beschreven heeft hij echter de mogelijkheid om de kosten van de verzekering door te berekenen aan de huurder. Dit is geregeld in artikel 2, nummer 13 van de huidige bedrijfskostenverordening (BetrKV).
De verhuurder zet de gemaakte kosten op een rij in de energierekening en kan deze dus opleggen aan de huurder. Wel is het belangrijk dat deze regeling wordt vastgelegd in de huurovereenkomst. Dit kan bijvoorbeeld worden opgelost door de passage “De huurder betaalt de exploitatiekosten”.
Hoe ga je te werk bij schade?
Als er schade is opgetreden, dient de verzekeringnemer op dezelfde manier te handelen als bij schade voor de persoonlijke aansprakelijkheidsverzekering. Maar allereerst is het nodig om de oorzaak van de schade (zoals de losse tegel in het trappenhuis) weg te werken.
Direct daarna dient de schade bij de verzekeringsmaatschappij te worden gemeld en voorzien van de meest gedetailleerde informatie. Als foto's zinvol lijken, moeten ze ter beschikking worden gesteld van de verzekeraar.
Een nauwkeurige documentatie van de schade is belangrijk, zodat de verzekeringsmaatschappij kan begrijpen of inschatten wat er is gebeurd en de schade die is opgetreden. De nauwkeurige documentatie helpt ook om uzelf te beschermen tegen ongerechtvaardigde of buitensporige claims van de benadeelde partij. Verwondingen en materiële schade moeten daarom idealiter met foto's worden vastgelegd.
