Moet je je huis nalaten of weggeven? Vastgoed bezitten is een vorm van pensioenvoorziening en een blijvende waarde. Na het overlijden komt het de nabestaanden ten goede en wordt het bijvoorbeeld een zekerheid voor kinderen en kleinkinderen. Het helpt om de regels te kennen die van invloed zijn op het erven of schenken van onroerend goed.
Op bijna geen enkel ander gebied zijn er zo veel en bittere argumenten als in het erfrecht. Een van de redenen is vaak onduidelijke testamenten. Maar ook doordat erfgenamen zich in een gemeenschap van erfgenamen bevinden die alleen samen kunnen beslissen. Enige erfgenamen zijn de uitzondering. Mede-erfgenamen moeten veel vaker worden uitbetaald - en er is onenigheid over de hoogte van de aandelen.
Als er geen testament is, is de erfopvolging van toepassing. Met behulp van een testament kunt u precies bepalen wie uw eigendom krijgt en wat ermee moet gebeuren. Degenen die niet in het testament zijn opgenomen, kunnen echter aanspraak maken op hun verplichte deel als ze naaste familieleden of een echtgenoot zijn. Zelfs als de erfenis uit een goed bestaat, kan de rechthebbende op een verplicht deel eisen dat het onmiddellijk wordt uitbetaald.
De gemeenschap van erfgenamen
Iedereen die een huis erft en erin wil wonen, moet met eventuele mede-erfgenamen een overeenkomst sluiten. “Daarom is het raadzaam om tijdig geld opzij te zetten, zodat broers en zussen later kunnen worden afbetaald”, adviseert Anton Steiner, gespecialiseerd advocaat erfrecht en voorzitter van het Duitse forum voor erfrecht. Hiervoor is bijvoorbeeld een leningsovereenkomst voor een hypotheekverstrekker geschikt: aangezien de betaling van mede-erfgenamen van onroerend goed als een woonbestemming wordt beschouwd, kan er zelfs recht zijn op overheidssubsidies zoals de woningbouwpremie.
De erflater kan het beste precies regelen wie wat in een testament krijgt, bijvoorbeeld door middel van een splitsingsopdracht. Vooral kinderloze stellen gaan er vaak ten onrechte vanuit dat zij de respectieve alleenstaande erfgenamen zijn. In plaats daarvan behoren ze tot een gemeenschap van erfgenamen met de naaste verwanten van de overledene, zoals zijn ouders en broers en zussen. Een zogenaamd Berlin Testament biedt de mogelijkheid om uw echtgenoot als voorlopig universeel erfgenaam te benoemen.
Als u activa erft - en dat is waar het bij onroerend goed om draait, moeten de begunstigden successierechten betalen. Hun bedrag hangt af van de mate van verwantschap. Maar de belastingdienst houdt niet altijd hun hand vast: er zijn vrij hoge belastingvrijstellingen, vooral voor naaste familieleden zoals echtgenoten of kinderen.
De hervorming van de successierechten van 2009 kwam vooral ten goede aan nabestaanden en kinderen; met de Groeiversnellingwet verlaagde de staat bijvoorbeeld ook de belastingdruk voor broers en zussen. Maar wanneer is er erfbelasting verschuldigd en hoe wordt die berekend?
Wie in het erfdeel woont, betaalt geen belasting
Niet iedereen die een woning erft, hoeft te betalen. Er zijn ook enkele gevallen waarin u kunt besparen op erfbelasting. Woningen die de overledene tot het moment van de erfenis voor eigen bewoning heeft gebruikt, zijn vrijgesteld van erfbelasting als de langstlevende echtgenoot de woning of het appartement zelf gedurende ten minste tien jaar heeft gebruikt. Dat verandert niet als de erfgenaam om dwingende redenen verhinderd is, bijvoorbeeld omdat hij moet verhuizen naar een verpleeghuis. Hetzelfde geldt voor kinderen die als erfgenamen worden aangesteld - maar alleen voor woningen met een woonoppervlak tot 200 vierkante meter. Als het geërfde huis bijvoorbeeld 300 vierkante meter is, moet de marktwaarde van 100 vierkante meter worden belast. De mate van verwantschap van de erfgenamen bepaalt ook het exacte belastingbedrag.
Belastingschijven
Als vuistregel geldt dat hoe nauwer de erfgenaam is verwant aan de overledene, hoe lager het tarief van de successierechten. Echtgenoten en kinderen behoren bijvoorbeeld tot belastingklasse I, waarin zeven tot 30 procent successierechten verschuldigd zijn. Broers en zussen en nichten en neven die bloedverwant zijn, betalen sinds 2010 minder dan voorheen erfbelasting in belastingklasse II met 15 tot 43 procent. Personen van belastingklasse III (bv. Niet-familieleden) moeten 30 tot 50 procent betalen.
Belastingschijven voor erfbelasting
| Belastingklasse I | Echtgenoten en geregistreerde burgerlijke partners, kinderen (wettige en 47 onwettige kinderen, geadopteerde kinderen, stiefkinderen, maar geen pleegkinderen), kleinkinderen en andere nakomelingen, evenals voor ouders en voorvaders alleen in geval van verwerving door overlijden |
| Belastingklasse II | Ouders en voorvaders bij overnames tussen levende personen, broers en zussen (inclusief halfbroers en -zussen), broers en zussen, stiefouders, schoonouders, schoonkinderen en de gescheiden echtgenoot |
| Belastingklasse III | alle andere verkrijgers (inclusief partners in een niet-echtelijk partnerschap) |
Het huis erven en belastingvrijstellingen
Afhankelijk van de belastingklasse hebben de erfgenamen recht op belastingvrijstellingen die de maatstaf van heffing verlagen. Als de erfbelasting nog zo hoog is dat de erfgenaam Your-Best-Home.net zou moeten verkopen om het geld op te halen, kan het bedrag zonder rente tot tien jaar worden uitgesteld.
Erfvergoedingen
| 500.000 euro | voor echtgenoten |
| 400.000 euro |
voor een kind en een kleinkind dat erft in plaats van een overleden kind |
| 200.000 euro | voor kleinkinderen |
| 100.000 euro |
voor de andere personen in belastingklasse I. |
| 20.000 euro |
voor personen in belastingklasse II |
| 20.000 euro | voor personen in belastingklasse III |
Rekenvoorbeeld: erfenis van een huis
Aan wie u Your-Best-Home.net nalaat, of hoe nauw u verwant bent, speelt een rol bij de hoogte van de belasting.
Bijdrage
Met een schenking kunt u uw eigendom tijdens uw leven nalaten. Hier gelden dezelfde belastingtarieven en vrijstellingen als voor een erfenis - met het verschil dat de vrijstellingen elke tien jaar hergebruikt kunnen worden. Een schenking moet worden gecertificeerd door een notaris.
Houd er echter rekening mee dat wanneer u schenkt, u afstand doet van alle eigendomsrechten. U kunt de woning niet meer verkopen als u bijvoorbeeld op oudere leeftijd geld nodig heeft - een onderpand is niet meer beschikbaar. Denk daarom goed na over een schenking. Het helpt als u naast uw eigen woning ook op een andere manier een pensioenregeling heeft afgesloten.
Na de schenking heeft u niet langer het recht om de woning te blijven gebruiken. Natuurlijk laten veel kinderen hun ouders toe op het terrein te blijven wonen. Maar als er een geschil is, kan het verblijfsrecht ter discussie staan. U kunt maatregelen nemen tegen dergelijke gevaren als u contractueel een verblijfsrecht of vruchtgebruik overeenkomt.
Maak afspraken over een verblijfsrecht
Wie een verblijfsrecht heeft, mag in een huis of appartement blijven wonen ook al is hij niet langer de eigenaar. Dit recht moet contractueel worden verzekerd en in het kadaster worden opgenomen.
Een verblijfsrecht kan levenslang zijn, maar kan ook voor bepaalde tijd of onder voorwaarden worden vastgesteld. Het kan ook verwijzen naar het hele pand of alleen naar individuele kamers.
Een verblijfsrecht vervalt als de rechthebbende komt te overlijden, hij kan geen gebruik meer maken van het goed, de contractueel vastgelegde termijn verstrijkt of een overeengekomen voorwaarde niet meer vervuld wordt. Het verblijfsrecht kan niet worden geërfd of verkocht.
Regel een vruchtgebruik
Vruchtgebruik zelfs ruimer dan verblijfsrecht. Hier mag de begunstigde in een huis, appartement of eigendom wonen of anderszins gebruik maken, ook al is hij niet de eigenaar. Commercieel gebruik of verhuur zijn ook mogelijk.
Vruchtgebruik wordt contractueel geregeld als een verblijfsrecht en ingeschreven in het kadaster. U kunt bijvoorbeeld de duur of bepaalde voorwaarden instellen. In geval van eigendomsoverdracht blijft de wet van kracht. Het kan echter niet worden overgedragen of verkocht.
Waardering van onroerend goed in geval van erfenis
Voor zowel flatgebouwen als een- en tweegezinswoningen bepaalt een vergelijkingswaardemethode de werkelijke verkoopprijs op basis van vergelijkbare eigendommen of andere factoren zoals de woonoppervlakte. Als dit niet mogelijk is, wordt de werkelijke waarde, die bestaat uit het gebouw en de grondwaarde, gebruikt. Voor verhuur van woningen is de geactiveerde verdienmethode van toepassing, waarbij ook rekening wordt gehouden met jaarlijkse huur- en beheerkosten. De schulden en schulden van de overledene kunnen in mindering worden gebracht op de vastgestelde waarde, zelfs de kosten voor zijn begrafenis en de grafsteen. Het resterende bedrag is dan bepalend voor de erfbelasting.
Zoals reeds beschreven, bepalen belastingschijven en vergoedingen de belasting op schenkingen en successierechten. Hoe nauwer de erfgenaam is met de overledene, hoe lager de erfbelasting. Laat de notaris u adviseren in hoeverre vrijstellingen meerdere keren kunnen worden gebruikt.
Fooien van de notaris
"In een testament zijn vooral duidelijke en rechtszekere formuleringen belangrijk", zegt notaris dr. Kai Bischoff, expert erfrecht en pensioenaangelegenheden. "Een notaris adviseert, stelt een ontwerp op, notariseert en bewaart het testament. Met een vermogen van 50.000 euro is dit De kosten hiervoor bedragen ongeveer 160 euro - hoe ingewikkeld de zaak ook is.Een notarieel zal meestal de erfrechtverklaring vervangen, die nodig is om de status van erfgenaam bij banken en het kadaster aan te tonen. De erfrechtprocedure is vaak langdurig en kost in ons voorbeeld minimaal € 264. Tip: Als een particulier uw woonkrediet en spaarcontract zou erven, laat ze dan vooraf als begunstigde invoeren. '
Overnemen van de leningsovereenkomst van de bouwmaatschappij
"Natuurlijk is de leningsovereenkomst van de hypotheekverstrekker erfelijk", zegt Anton Steiner, gespecialiseerd advocaat erfrecht en voorzitter van het Duitse forum voor erfrecht. “Tenzij anders overeengekomen bij de ondertekening van de leningsovereenkomst van de bouwmaatschappij, valt het in de erfenis en groeit het vervolgens mee met de respectieve erfgenamen. Een woningkrediet- en spaarcontract wordt echter vaak ontworpen als een contract ten gunste van derden. In een zogenaamde begunstigdenverklaring kan dan worden voorzien dat bij overlijden van de afsluitende partij de rechten uit het contract automatisch worden overgedragen aan een bepaalde begunstigde, vergelijkbaar met het afsluiten van een levensverzekering. Dan vallen de woonkrediet en het spaarcontract niet in de erfenis.
Dit kan in delicate gevallen een voordeel zijn, bijvoorbeeld als de erflater iets aan een persoon wil teruggeven zonder de nabestaanden hiervan op de hoogte te stellen. Het contract heeft in ieder geval voorrang op een ander testament. Als u later een ander contract met een bouwvereniging wilt overwegen dan het contract dat in het contract wordt genoemd, moet het contract worden gewijzigd - een andere bepaling in het testament zou niet geldig zijn. In ieder geval zou de begunstigde verklaring moeten worden gewijzigd door een instructie aan de bouwmaatschappij of bank. "
