Iedereen die een woning in Duitsland wil kopen, moet een koopcontract afsluiten bij de notaris. Deze adviseert de partijen en regisseert de eigendomsoverdracht tot het einde.
Het koopcontract voor een huis regelt veel in detail, bijvoorbeeld welk onroerend goed het is, wanneer de koopprijs moet worden betaald, wie de bijkomende kosten van het contract draagt of hoe garanties worden besteld. Het wordt opgesteld en notarieel bekrachtigd door een notaris, die meestal door de koper wordt geselecteerd, aangezien hij de verschuldigde notariskosten moet dragen bij de aankoop van het huis. Aanbevelingen van vrienden en familie of de plaatselijke kamer van notarissen kunnen adressen in de buurt geven.
De notaris voert de wensen van de betrokken partijen juridisch correct uit. Als onpartijdige adviseur let hij echter niet op een eerlijk en evenwichtig aankoopcontract voor onroerend goed - u mag van hem geen fiscaal advies of economische evaluatie van het contract verwachten. In plaats daarvan worden de contractpartijen geïnformeerd over mogelijke risico's en wordt de juridische reikwijdte van het document toegelicht. Aan het einde van het traject regelt de notaris ook de aangifte van overdracht in het kadaster, waarmee de koper de verwerving van het onroerend goed garandeert.
Wat wordt er geregeld in het koopcontract voor een huis?
- Contractpartner
De namen van de koper en verkoper, inclusief persoonlijke gegevens zoals geboortedata, eigendomsstatus en adressen, worden hier vermeld. - Voorwerp van aankoop
Wat wordt er verkocht en wat is inbegrepen? Koopt u naast het onroerend goed ook zaken als meubels, een sauna, een inbouwkeuken of stookolie, dan moet de notaris dit certificeren, inclusief de onderhandelde prijzen. Overdrachtsbelasting is niet van toepassing. - Kadaster en stand van zaken
In de omschrijving van de woning zijn onder meer ligging, grootte, kavelnummer en uittreksel uit het kadaster opgenomen. In de eerste plaats is meestal het grondrecht van de bank. Het dient als zekerheid bij het aangaan van een onroerendgoedlening en stelt de bank in staat het onroerend goed uit te sluiten als de schuld niet wordt afbetaald. Een reeds bestaande grondheffing van de kant van de verkoper moet worden verrekend met de aankoopprijs en verwijderd wanneer de eigenaar verandert.
Op de volgende plaatsen in het kadaster worden bestaande lasten op het onroerend goed zoals doorgangsrechten van buren, bestaande huisvestingsrechten of hypotheekrechten genoteerd. - Koopprijs en betalingsvoorwaarden
Het exacte bedrag van de huizenprijs, een eventueel betalingsplan en de accountgegevens van de verkoper worden hier vermeld. Pas nadat de notaris de eigendomsoverdracht door middel van zijn certificering heeft uitgevoerd en de koper hierover heeft geïnformeerd, is de koopsom verschuldigd. - Datum eigendomsoverdracht
Hiermee wordt bedoeld het moment waarop het onroerend goed economisch wordt overgedragen aan de koper, d.w.z. met de overdracht van rechten, verplichtingen en kosten. Dit is in de regel gekoppeld aan de vorige aankoopprijs. - Garantieaanspraken
Bekende constructiefouten worden hier vermeld en ook de garanties of claims voor reparatie en herbewerking worden vermeld. De verkoper is ervoor verantwoordelijk dat de woning alleen de gebreken vertoont die in het koopcontract zijn overeengekomen. Als er echter andere gebreken zijn aan het niet-gerenoveerde oude gebouw, is de verkoper mogelijk alleen aansprakelijk voor die welke hij had moeten erkennen - hoewel het meestal moeilijk is om dit te bewijzen. (BGH VII ZR 117/04). - Nadere voorschriften
Indien er toch ontwikkelingskosten voor de woning gemaakt worden, worden deze tussen partijen geregeld en in het koopcontract vermeld. Eventuele bestaande voorkeursrechten van de verkoper, de gemeente of de huurder (in het geval van flatgebouwen) moeten ook in het contract worden vermeld.
De kadastrale inschrijving is een onderdeel van het kopen en bouwen van onroerend goed. Het kan echter alleen plaatsvinden als het verkoopcontract is ondertekend en gecertificeerd.
Hier dient u op te letten bij het afsluiten van bijzondere verkoopcontracten
Bij het kopen van een condominium
Laat de vastgoedbeheerder u vooraf de verklaring van splitsing met gemeenschapsreglementen en de inning van besluiten tonen. Dit zal u vertellen hoeveel stemrechten u heeft in de aandeelhoudersvergadering. Het document is ook een essentieel onderdeel van het koopcontract voor het condominium en moet tijdig bij de notaris worden ingediend.
Bij aankoop bij de ontwikkelaar
Als u uw huis bij de projectontwikkelaar koopt, moet u bijzonder voorzichtig zijn met het verkoopcontract. Omdat het kopen van een huis en onroerend goed hand in hand gaan en de modaliteiten van het ontwikkelaarscontract meestal worden voorgeschreven. Weinig bedrijven zijn bereid compromissen te sluiten. Consumentenbeschermingsorganisaties zoals de Bauherren-Schutzbund of de Vereniging van Particuliere Bouwers waarschuwen dat de voorgestelde conceptcontracten die worden gepresenteerd vaak betalingswijzen bevatten die nadelig zijn voor bouwers. Laat daarom het ontwikkelaarscontract nakijken door een deskundige voordat u het ondertekent.
Stel een koopcontract op voor een huis
Het conceptcontract moet ten minste twee weken voor de benoeming van de notaris voor beide partijen beschikbaar zijn. Tot aan de legalisatie controleren koper en verkoper het koopcontract en kunnen bij eventuele vragen deskundig advies krijgen. Meestal gebeurt dit door de notaris, of door een vereniging van huis- en grondeigenaren of een advocaat. Aanvullingen of wijzigingen in de tekst van het contract zijn ook mogelijk in deze fase en worden door de notaris opgenomen in het koopcontract.
Onderzoek van het uittreksel uit het kadaster
Ondertussen gebruikt de advocaat het uittreksel uit het kadaster om duidelijk te maken of het aangeboden onroerend goed echt van de verkoper is en geeft hij een overzicht van eventuele lasten. Het kadaster bevat ook informatie over de grootte, de locatie en het soort gebruik van het onroerend goed. De notaris vermeldt dit in de contracttekst. Wie ook kijkt naar het bouwbelastingregister van de lokale bouwautoriteit, speelt aan de veilige kant.
Tip: Daarnaast moet de schriftelijke financieringsbevestiging van de bank van de koper ook beschikbaar zijn vóór de afspraak met de notaris. Aangezien de bank meestal de invoer van een grondheffing verlangt, kunt u deze - uiteraard na voorafgaand overleg - meenemen naar de notarisering van het koopcontract en beide in één keer notarieel laten notariseren. Dat scheelt tijd en geld.
Wanneer gaat het koopcontract voor een huis in?
Pas als de verkoper de betaling van de koopsom aan de notaris heeft bevestigd en de belastingdienst de betaling van de overdrachtsbelasting heeft bevestigd, initieert de advocaat de inschrijving in het kadaster. Dit proces zorgt ervoor dat zowel verkopers als kopers aan de veilige kant staan. De eigendomsoverdracht is nu voltooid. Maar omdat dit enige tijd kan duren, bestaat de mogelijkheid om een voorlopig contract af te sluiten. Op deze manier beveiligen kopers en verkopers elkaar.
Tip : Opzeggen uit het verkoopcontract is niet eenvoudig en brengt aanzienlijke kosten met zich mee. Om erachter te komen hoe u er toch uit kunt komen in geval van nood, leest u onze gids Terugtrekking uit het koopcontract: Uw rechten als koper en verkoper van onroerend goed.
