Het goede nieuws voor bouwers en eigenaren van onroerend goed: het Grondwettelijk Hof heeft een belasting die voor hen centraal staat, de onroerendgoedbelasting, vernietigd. Het slechte nieuws volgt helaas: er komt een nieuwe versie van. En zoals vaak het geval is bij dergelijke politieke initiatieven: er is een levendige discussie over hoe de nieuwe vorm van belasting moet worden vormgegeven. Omdat zo'n nieuwe versie veel verlangens oproept - en tegelijkertijd kansen biedt voor betere en eerlijkere wetgeving.
Vorig jaar verklaarde het Federale Constitutionele Hof dat de voorheen toepasselijke onroerendgoedbelasting in strijd was met de basiswet en eiste het tegen eind 2019 een nieuwe regelgeving van de wetgever. Het belangrijkste argument van de rechtbank: de waarden waarop de onroerende voorheffing tot nu toe is gebaseerd, zijn afkomstig uit het jaar 1964 in de oude deelstaten en uit 1935 in de nieuwe. Zo'n oude aanslaggrondslag heeft niets meer te maken met de werkelijke marktwaarden en verstoort de belastingdruk. Dit is in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
Voor de gemeenten is de onroerende voorheffing een van de belangrijkste inkomstenbronnen met een totale opbrengst van bijna 14 miljard euro per jaar. Het geld wordt onder meer gebruikt om de lokale infrastructuur te financieren. In termen van totale belastinginkomsten is het echter slechts twee procent waarover hier wordt onderhandeld. Dit betekent dat onroerend goed in Duitsland aanzienlijk minder wordt belast dan in vergelijkbare landen. Toch zouden veel burgers liever zien dat deze belasting volledig wordt afgeschaft. Dat is nauwelijks te verwachten: de inkomstenbron is te belangrijk voor de financieel krappe gemeenten.
In de discussie over de nieuwe versie geven politici en de vastgoedsector, vertegenwoordigers van de gemeenschap en huurdersverenigingen (afhankelijk van de belangen) de voorkeur aan zeer verschillende modellen. Daarom introduceerde de minister van Financiën eind vorig jaar niet, zoals gewoonlijk, alleen een nieuw wetsontwerp in het debat, maar eerder twee verschillende modellen.
Het eerste ontwerp (begunstigd door Olaf Scholz zelf en de SPD) is gebaseerd op de waarde van het onroerend goed en het gebouw dat erop staat bij het berekenen van de belasting. Om dit voor meer dan 35 miljoen eigendommen te berekenen, zou echter een hoge bureaucratische inspanning nodig zijn. Dit is precies wat de Union-partijen bekritiseren en willen een model dat alleen rekening houdt met de oppervlakte van de vloer en het gebouw. De sociaal-democraten vinden dit oneerlijk. Want als alleen het gebied de basis was voor de belasting, zou een dure luxe woning in het stadscentrum evenveel kosten als een minder waardevol huis in de periferie. Aan het begin van het jaar kwamen vertegenwoordigers van de federale en deelstaatregeringen tot overeenstemming over een compromismodel,waarbij naast de waarde van het onroerend goed ook de ouderdom van het gebouw en de gemiddelde huurprijzen worden gebruikt om de belasting te berekenen. Nauwelijks gepubliceerd, ook hier was er zware kritiek. De focus lag vooral op de forse stijging van de belastingen door het belastingcompromis: in de toch al dure steden zou wonen nog onbetaalbaarder worden, aangezien de onroerende voorheffing uiteindelijk kan worden doorberekend aan de huur.
Prijsexplosie - wachten kan buitengewoon lucratief zijn. Een paar jaar later was iedereen die een pand op een goede locatie in Berlijn bezat, twee keer zo rijk. Heel ontspannen en zonder zelf opgetreden te hebben. Een grondwaardebelasting zou ten minste een deel van dergelijke winsten aan het grote publiek kunnen teruggeven.
Een onroerende voorheffing die eerlijk en kostenneutraal is en zonder grote inspanningen wordt geheven, lijkt niet in zicht. Het is dus goed om een stapje terug te doen en met een onafhankelijke deskundige te praten. Dirk Löhr is hoogleraar belastingen en ecologische economie aan de universiteit van Trier. Hij houdt zich al jaren bezig met alternatieven voor de oude onroerende voorheffing en zetelt in de huidige bouwgrondcommissie van de federale overheid. Löhr's stelling: Met de structurering van de onroerende voorheffing kan het gebruik van bouwgrond worden beïnvloed. Zijn model hiervoor, de grondwaardebelasting, wijkt significant af van de eerder in de regering besproken modellen.
Prof. Löhr, hoe beoordeelt u het huidige debat over onroerende voorheffing?
De econoom - Dirk Löhr is hoogleraar fiscaliteit in Trier en belastingadviseur. Hij was lange tijd actief in de economie en was medeoprichter van het "Grundsteuer: Zeitgenössische!" Initiatief waarin, naast talrijke burgemeesters, NABU, BUND, Deutsche Umwelthilfe, het Instituut voor Duitse Economie, de Vereniging van Duitse Architecten en de Duitse Huurdersvereniging samenwerken. Prof. Löhr is momenteel ook lid van de Bouwgrondcommissie van de federale overheid.
Wat tot dusver is besproken, is in tegenspraak met zichzelf en is veel te gecompliceerd. Het waardemodel van Olaf Scholz is in feite een modernisering van de oude standaardwaardemethode. Het oude proces voldeed niet, en nu wil je een vergelijkbaar proces, dat net zo complex is. Ik denk dat dat moeilijk is.
Waar zie je de problemen precies?
Het bepalen van de woonruimte is bijvoorbeeld allesbehalve eenvoudig. Als je vandaag je huisbaas wilt aanklagen voor huurverlaging, kun je het beste de woonruimte aanpakken. Het wordt in geen enkel appartement correct berekend. Zoiets werkt niet voor een methode om een belasting te berekenen over meer dan 35 miljoen eigendommen.
Zie je nog andere problemen?
Ook belastingplichtigen zullen in een belastingaangifte het bouwjaar moeten aangeven. Maar wat is het juiste bouwjaar na uitgebreide moderniseringen, uitbreidingen, verbouwingen en toevoegingen? Een volledig gerenoveerd gebouw in wilhelminische stijl kan een aanzienlijk langere resterende levensduur hebben dan een pand uit de jaren tachtig dat niet regelmatig werd onderhouden. Waarderingsdeskundigen hanteren hier een economische benadering.
Klinkt als een cascade van duizenden processen.
Dat mag men aannemen. Een ander probleem zijn commerciële eigendommen waar geen huurprijzen zijn. De procedures die hier van kracht moeten worden, zijn nogal ingewikkeld. Ook de evaluatie van land- en bosbouwgrond kost veel tijd.
Sommige verenigingen pleiten zelfs voor de volledige afschaffing van de onroerende voorheffing.
Hierachter schuilen financiële belangen. Het modelgeschil heeft echter wat nodig is voor een solide coalitiecrisis. Komt er geen akkoord en wordt de onroerende voorheffing afgeschaft, dan zouden de verliezen op de begrotingen van de gemeenten moeten worden gecompenseerd door de federale en deelstaatregeringen.
Maar ze zijn niet geheel onbelangrijk voor de gemeenschappen.
Voor de gemeenten is de onroerende voorheffing de tweede belangrijkste directe bron van belasting na de bedrijfsbelasting. Daarom zijn de gemeenten uiteraard tegen opschorting van de OZB. Dit verzekert de gemeentelijke financiële autonomie.
U pleit voor een derde model van belastingheffing, grondwaardebelasting. Kunt u ons het principe uitleggen, alstublieft?
De grondwaardebelasting is een eenvoudige belasting omdat de daarvoor benodigde grondwaarden al in de gemeenten aanwezig zijn. Het uitgangspunt is het perceel. Deze zijn doorgaans bekend bij de kadastrale autoriteiten. Zelfs vandaag de dag beoordelen de vastgoedwaarderingscommissies de waarde van de grond elke twee jaar. Dit weerspiegelt de vastgoedwaarde, de bestaande bouwrechten en de omvang van de gemeentelijke dienstverlening. Hierop stelt de gemeente dan haar eigen belastingtarief vast. Dit is gemakkelijk, snel en goedkoop te implementeren.
Maar er is meer dan dat: grondwaarden komen voort uit het feit dat het publiek - bij de aanleg van infrastructuur - vooruitbetaalt. Als dit lukt, komen er nederzettingen en dit zorgt uiteindelijk voor hogere grondwaarden. De openbare dienstverlening komt dus vooral tot uiting in de grondwaarde. De particuliere eigenaar heeft de mogelijkheid om privé de vruchten af te schuimen van wat de openbare portemonnee heeft gezaaid. Als de publieke sector niet succesvol is geweest, blijft het met de kosten. Geen enkele landeigenaar heeft de waarde van zijn land zelf gecreëerd. Iedereen creëert er natuurlijk de waarde van zijn huis op. Dat moet ook onaangetast blijven. Maar de waarde van de bodem is iets dat tot stand komt door een collectieve inspanning.
Zouden er winnaars en verliezers zijn met zo'n grondwaardebelasting?
De belangrijkste winnaars zijn de bewoners van appartementsgebouwen. Vooral in grotere steden vind je ze. Ze maken volledig of bijna volledig gebruik van de mogelijke ontwikkeling. Er zijn daar ook veel appartementen. Ze zouden allemaal winnen. In de regel zou hun belastingdruk aanzienlijk moeten dalen.
Wie gaat er meer betalen?
Speculanten en de eigenaren van ongebruikt land zouden verliezen. Hun belastingdruk zou meerdere keren toenemen. Dit zou meer bouwgrond op de markt brengen. Dat zou de prijzen voor bouwgrond drukken.
