Verhuurders zoeken in de regel geen huuropzegovereenkomst. Een langdurige vertrouwenshuur is immers vrijwel altijd in het belang van de verhuurder. Toch zijn er redenen die het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst en het aangaan van een huurannuleringsovereenkomst zinvol maken. U leest hier welke wettelijke eisen essentieel zijn en welke vallen er op de loer liggen.
Wat is een beëindigingsovereenkomst?
Een huurbeëindigingscontract is een onderling overeengekomen beëindiging van het contract tussen verhuurder en huurder, wat leidt tot het voortijdig beëindigen van een huurovereenkomst.
Met een huurannuleringsovereenkomst is het mogelijk om de reguliere opzegtermijn genoemd in de huurovereenkomst in te korten of geheel op te zeggen en tevens om wettelijke regelingen te omzeilen.
Als onderdeel van de contractuele overeenkomst is er ook de mogelijkheid om verschillende punten in der minne te regelen bij de overdracht van het huurobject. Als de huurder vervroegd verhuist, moet er bijvoorbeeld duidelijkheid komen over bijvoorbeeld de vraag of en in hoeverre het gehuurde appartement vóór verhuizing door de huurder moet worden gerenoveerd, of dat er delen van het meubilair in het appartement blijven.
Daarnaast worden alle financiële afspraken die tussen verhuurder en huurder worden gemaakt schriftelijk vastgelegd in de huurannuleringsovereenkomst. Dit omvat bijvoorbeeld het bedrag van eventuele compensatiebetalingen die verschuldigd zijn als u voortijdig vertrekt. Ook andere overeengekomen verplichtingen zoals de zoektocht van de huurder naar een nieuwe huurder kunnen hier worden vastgelegd.
Een huurannuleringsovereenkomst kan mondeling of schriftelijk worden afgesloten. Om onduidelijkheid en misverstanden te voorkomen, wordt over het algemeen echter de schriftelijke vorm aanbevolen.
Waarom is er de mogelijkheid van een huurannuleringsovereenkomst?
Een huurovereenkomst voor het huren van een appartement of woning die tussen verhuurder en huurder tot stand komt, bevat doorgaans afspraken over de beëindiging van het contract. Daarnaast gelden wettelijke regels voor de opzegtermijnen. Onder bepaalde voorwaarden kan tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst echter voordelig zijn voor de huurder of de verhuurder. In deze gevallen kunnen beide partijen een huurannuleringsovereenkomst sluiten.
De huuropzegovereenkomst is bijvoorbeeld handig als de verhuurder van plan is zijn woning te verkopen, omdat de verkoopprijs voor een leegstaand appartement zonder huurder doorgaans veel hoger is.
Bij een functiegerelateerde verandering van woonplaats is het echter voordelig voor de huurder om de huur tussentijds op te zeggen. Op deze manier kan hij eerder het gehuurde appartement verlaten en daarmee kosten besparen.
Indien beide partijen akkoord gaan, kan de beëindiging van de huurovereenkomst worden overeengekomen door middel van een beëindigingsovereenkomst.
Wat zijn de opzegtermijnen voor een huurannuleringsovereenkomst?
De wettelijke opzegtermijn voor huurwoningen in Duitsland is drie maanden voor huurders en drie tot negen maanden voor verhuurders, afhankelijk van de duur van de vorige huur. De termijnen die gelden voor de gewone beëindiging zijn geregeld in artikel 573c van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB).
Ongeacht de oorspronkelijk overeengekomen opzegtermijn in de huurovereenkomst, kunnen verhuurder en huurder in de huurannuleringsovereenkomst een wederzijds aanvaardbare datum overeenkomen waarop de huurrelatie eindigt. Ook de wettelijk voorgeschreven termijnen kunnen worden onderschreden.
Wanneer is een huurannuleringsovereenkomst zinvol?
Als de leefsituatie van een huurder of de planning van de verhuurder met de woning verandert, is de huuropzegovereenkomst een handige manier om een huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.
Als bijvoorbeeld een huurderspaar uit elkaar gaat en één van de twee huurders het appartement wil behouden, dient de verhuizers een annuleringsovereenkomst met de verhuurder af te sluiten. Anders kan hij aansprakelijk worden gesteld voor verdere huurbetalingen als de ex-partner geen huur of exploitatiekosten betaalt.
Andere typische gevallen waarin een huurannuleringsovereenkomst passend is, zijn deze:
- om dubbele huurbetalingen te voorkomen als de huurder al een nieuw appartement heeft gevonden
- als een van de huurders het gehuurde wil verlaten terwijl de andere huurder daar wil blijven wonen
- als de verhuurder de woning op korte termijn nodig heeft en er graag in wil trekken
- vanwege de voorgenomen renovatie van het huurpand, met als doel een latere huurverhoging
- de woning dient als onverhuurd te koop aangeboden te worden om een hogere verkoopprijs te realiseren
Controleer voordat u de huurannuleringsovereenkomst ondertekent of deze juist en volledig is.
Welke informatie moet de huurannuleringsovereenkomst bevatten?
Een huurannuleringsovereenkomst moet bepaalde informatie bevatten, zodat het in geval van nood voor de rechtbank kan verschijnen. De huurannuleringsovereenkomst dient deze informatie te bevatten:
- de namen van de contractpartijen
- de exacte aanduiding van de huurovereenkomst
- het adres van de huurwoning (voor appartementen ook appartement of appartementnummer)
- eventueel de naam van een nieuwe huurder
- overeengekomen opzegmoment van de huurovereenkomst en de exacte vertrekdatum
- Regulering van de staat van het gehuurde bij oplevering (bijv. Bezemschoon)
- aanvullend overeengekomen voorschriften, bijvoorbeeld over cosmetische reparaties, het resteren van meubilair in het gehuurde (bijvoorbeeld de keuken), afbouwmaatregelen door de huurder, bedrijfskostenadministratie, terugbetaling van de borg
- in geval van te late oplevering van de woning, het bedrag van de gebruiksvergoeding
- Betalingsafspraken over onkostenvergoedingen aan verhuurder of ontslagvergoedingen of vergoedingen aan huurder
- Plaats, datum en handtekening van beide contractpartijen
Met name financiële afspraken zoals betalings- en prestatieclaims dienen zo gedetailleerd mogelijk in de huurannuleringsovereenkomst te worden vastgelegd. In dit verband wordt aanbevolen om de redenen voor de claim te vermelden en de bijbehorende betalingsmodaliteiten te specificeren (termijnen, naam van de ontvanger van de betaling of dienst, betalingswijze en bankgegevens).
De partijen kunnen ook contractueel overeenkomen af te zien van het recht om bezwaar te maken. Geen van de ondertekenaars kan de huurannuleringsovereenkomst dus binnen twee weken na ondertekening herroepen. Een ander belangrijk punt bij het afsluiten van een huurannuleringsovereenkomst is de afspraak dat alle onderlinge vorderingen worden afgewikkeld.
De formulering dat de toepassing van artikel 545 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB) niet wordt toegepast, is eveneens essentieel. Deze paragraaf beschrijft een stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst, die ingaat als de huurder het gehuurde niet op het afgesproken tijdstip verlaat. Dit is essentieel, want als deze formulering ontbreekt en de huurder ondanks de overeenkomst niet verhuist op het in de huurannuleringsovereenkomst vermelde tijdstip, is de gehele overeenkomst nietig. Als de huurannuleringsovereenkomst door alle contractpartijen is ondertekend, maar deze passage ontbreekt, kan de verhuurder binnen twee weken bezwaar indienen - maar alleen als er geen afstand is gedaan van het recht op bezwaar.
Een huurannuleringsovereenkomst wordt altijd in tweevoud opgemaakt en vervolgens ondertekend door verhuurder en huurder. Beide contractpartijen zullen een kopie ontvangen om in hun administratie te bewaren.
Wanneer is de huurannuleringsovereenkomst geldig?
Een huurannuleringsovereenkomst is in principe ook geldig als deze mondeling is aangegaan. Om misverstanden te voorkomen, zijn echter uiterst nauwkeurige regelingen nodig. Bij een beëindigingsovereenkomst heeft, net als bij alle andere contracten, de voorkeur aan de schriftelijke vorm boven de mondelinge overeenkomst.
Als de huurder van zijn verhuurder een annuleringsovereenkomst ontvangt met het verzoek tot ondertekening en hij doet dit, dan heeft de huurder het recht om deze beslissing binnen 14 dagen te herroepen. In dit geval kunnen de bepalingen van § 312 BGB voor verkoop aan huis van toepassing zijn op de huurannuleringsovereenkomst. De verzetstermijn gaat dan precies in op de dag waarop huurder een schriftelijke verklaring van zijn verhuurder over het herroepingsrecht heeft ontvangen. Indien deze instructie niet gelijktijdig met de ondertekening van de annuleringsovereenkomst door de huurder is ontvangen, wordt de bezwaarperiode automatisch verlengd met een periode van vier weken na ontvangst van de annuleringsinstructie.
Indien verhuurder nalaat de huurder te informeren over zijn herroepingsrecht, eindigt de opzegtermijn uiterlijk zes maanden na ondertekening van het contract.
Dit alles geldt echter alleen als er geen verzetstermijn (zie hierboven) is verstreken.
Waarop moeten verhuurders en huurders letten bij de huuropzegovereenkomst?
De conventionele informatie over de opzegtermijn, die was overeengekomen bij het sluiten van de oorspronkelijke huurovereenkomst, wordt ongeldig verklaard door de huurannuleringsovereenkomst. Zoals hierboven reeds vermeld, hoeven in tegenstelling tot de huurovereenkomst geen wettelijke voorschriften in acht te worden genomen. Het is echter logisch dat beide partijen ervoor zorgen dat de beëindigingsovereenkomst geen overeenkomsten bevat die later nadelig voor hen blijken te zijn.
Zodat de verhuurder niet benadeeld wordt door zijn huurder die vervroegd verhuist, kan er bijvoorbeeld een afspraak worden gemaakt die de huurder verplicht een nieuwe huurder te zoeken om leegstand en daarmee gepaard gaande huurderving te voorkomen. Een alternatief is in dit geval de betaling van een vast bedrag door de huurder of de verdere betaling van de huur tot het reguliere einde van de opzegtermijn.
Indien het initiatief tot tussentijdse huuropzegging van de verhuurder komt, dient de huurder ervoor te zorgen dat hij geen nadelen ondervindt als hij aan het verzoek van de verhuurder voldoet. In de regel biedt de verhuurder de betaling van een passende schadevergoeding of ontslagvergoeding als de verhuizing van het gehuurde plaatsvindt voordat de reguliere opzegtermijn is verstreken.
Is een ontslagvergoeding verplicht in de huurannuleringsovereenkomst?
De instemming van de huurder met het tussentijds beëindigen van een huur of het aangaan van een huurannuleringsovereenkomst leidt niet automatisch tot een aanspraak op schadevergoeding of ontslagvergoeding.
Komt de annuleringsovereenkomst echter tot stand op initiatief van de verhuurder, dan bevindt de huurder zich in een goede onderhandelingspositie. Omdat vervroegd verhuizen voor de verhuurder tal van voordelen heeft bij de verkoop van een woning, gaat de verhuurder vaak akkoord met de betaling van een ontslagvergoeding. De vergoeding moet worden overeengekomen in een redelijk bedrag, met als doel de kosten van het zoeken naar een appartement en de verhuizing, evenals de noodzakelijke bemiddelingskosten, een hogere huur en de kosten van de aankoop van nieuw meubilair te dekken.
Bij de berekening van de ontslagvergoeding moet ook rekening worden gehouden met andere mogelijke kostenfactoren zoals extra reiskosten door verder woon-werkverkeer.
Kan er ook een huurannuleringsovereenkomst worden afgesloten voor bedrijfsonroerend goed?
Ja, er kan zowel voor particulier gebruikte huurwoningen als voor bedrijfsruimten een huurannuleringsovereenkomst worden afgesloten. Want zelfs bij een huurrelatie met een bedrijfspand kunnen er verschillende redenen zijn waarom het zinvol is om de reguliere opzegtermijn te verkorten. Indien de huurovereenkomst van een winkel, werkplaats of ander commercieel gebruikt pand tussentijds wordt beëindigd, dienen alle betrokken partijen de huuropzegovereenkomst te ondertekenen. Er dient daarom goed gekeken te worden welke handtekeningen nodig zijn van de ondernemers aan wie de woning is verhuurd.
Waar kan ik een voorbeeld van een huurannuleringsovereenkomst downloaden?
Aangezien er bij een huurannuleringsovereenkomst met veel informatie rekening moet worden gehouden, is het aan te raden om een voorbeeldformulier te gebruiken. U kunt hier een voorbeeld van een huurannuleringsovereenkomst downloaden:
