Gezien de lage rente op leningen denken steeds meer mensen erover na om een appartement te kopen als investering. Maar of de investering het echt waard is, hangt vooral af van een hoog verhuurrendement. Je moet dit zo kritisch en realistisch mogelijk berekenen voordat je actief wordt op de woningmarkt - anders is de kans groot dat de toezegging op termijn een dubbeltjesgraf wordt.
Bij de berekening wordt onderscheid gemaakt tussen het zogenaamde bruto huurrendement en het netto huurrendement. Het bruto huurrendement is relatief snel te berekenen: het wordt bepaald door de jaarhuur te delen door de koopsom en het resultaat te vermenigvuldigen met 100. Het brutohuurrendement geeft een eerste oriëntatie en dient minimaal 5 procent te zijn. Belangrijk: Bij de jaarhuur mag u alleen rekening houden met het inkomensdeel, dus de zogenaamde koude huur zonder tijdelijke posten zoals bijkomende huurkosten en exploitatiekosten.
Het nettohuurrendement geeft een nauwkeurige weergave van het inkomen: Allereerst worden de investering zelf en alle kosten die ontstaan bij de aankoop van het pand opgeteld. Dit kan ook de reparatiekosten voor de eerste huur omvatten. Zo kunnen de volgende kosten ontstaan bij het kopen van een appartement:
- Aankoopprijs
- Overdrachtsbelasting (3,5-6,5 procent van de koopsom)
- Makelaarskosten (4-7 procent)
- Notaris- en kadasterkosten (2 procent)
- Reparatiekosten
Het netto jaarinkomen voor de verhuur resulteert uit de netto jaarhuur exclusief alle door verhuurder gemaakte kosten, zoals:
- administratieve lasten
- Onderhoudskosten voor het appartement (circa 10 euro per vierkante meter)
- Onderhoudsreserve voor het gebouw (circa 1 procent van de koopprijs van het appartement)
Het zogenaamde netto jaarinkomen komt voort uit de netto jaarhuur minus genoemde kosten.
Rekenvoorbeeld: netto huuropbrengst voor een appartement van 60 vierkante meter
Investering en kosten van aankoop van onroerend goed tot klaar voor verhuur:
- Koopsom: 150.000 euro (waarvan 50.000 euro eigen vermogen, restant lening)
- Overdrachtsbelasting (4 procent): 6.000 euro
- Makelaarskosten (5 procent): 7500 euro
- Notaris- en kadasterkosten: 3000 euro
- Reparatiekosten: 10.000 euro
Totaalbedrag: 176.500 euro
In dit rekenvoorbeeld gaan we ervan uit dat naast het eigen aandeel van 50.000 euro voor de aankoop ook de herstellingen uit eigen middelen worden gefinancierd. Het geleende bedrag is dus 116.500 euro.
Dat blijft over van de huur op jaarbasis minus alle kosten per jaar:
- 8.400 euro netto jaarlijkse huur exclusief lasten (700 euro per maand)
- 300 euro vastgoedbeheerkosten
- 600 euro onderhoudskosten appartement
- 1500 euro onderhoudsreserve gebouw
De jaarlijkse
netto-inkomen : 6000 euro Dit resulteert in de netto huurrendement volgens de formule
jaarlijkse netto-inkomen / investering * 100 = netto huuropbrengst
In dit geval is de netto huuropbrengst is iets minder dan 3,4 procent - en dus in het licht kritische bereik, omdat het eigenlijk zou moeten zijn meer dan 3,5 procent, idealiter zelfs meer dan 4 procent.
De lening van 116.500 euro wordt in 20 jaar volledig afgelost tegen een effectieve jaarlijkse rente van 2 procent. Hiervoor is maandelijks 590 euro aan rente en aflossing verschuldigd. Geëxtrapoleerd naar het jaar levert dit in totaal 7080 euro op. Als je de inkomsten uit je gehuurde appartement investeert voor de uitleendienst, moet je 1080 euro extra uit eigen middelen halen. Dat komt overeen met 90 euro per maand. Na 20 jaar is het appartement volledig afbetaald en heb je een extra jaarinkomen van 6.000 euro.
Nog betekenisvoller: het rendement op eigen vermogen
Bij een met schulden gefinancierde vastgoedinvestering is naast het huurrendement het rendement op eigen vermogen een belangrijke parameter. Het kan worden bepaald uit de bovengenoemde kerngegevens door alle kosten en opbrengsten over 20 jaar te verrekenen (totdat de lening volledig is afgelost): Geïnvesteerd
vermogen: 60.000 euro
Financieringskosten tot aflossing lening: 141.600 euro Netto-
inkomsten uit verhuur: 120.000 euro
waarde van de Vastgoed na 20 jaar (0,6 procent waardestijging per jaar): 180.000 euro
Van de financieringskosten, minus de netto-inkomsten, resteert 21.600 euro. Deze worden toegevoegd aan het eigen vermogen en resulteren in een totaal van 81.600 euro. Na 20 jaar kan het pand verkocht worden voor ongeveer 180.000 euro als de waardeontwikkeling gunstig is en daarmee bijna 98.400 euro opbrengt. Dit resulteert in een jaarlijks rendement van 4920 euro. Stel je dit in verhouding tot het geïnvesteerde eigen vermogen van 81.600, dan betaalt het eigen vermogen gemiddeld zo'n 6 procent uit over het jaar.
Onzekerheidsfactoren
In zo'n berekening zitten natuurlijk onzekerheden die een positieve of negatieve invloed kunnen hebben op het rendement. In dat geval worden bijvoorbeeld geen reguliere huurverhogingen ingeprijsd waardoor het netto huurrendement en het rendement op het eigen vermogen in de loop van de jaren zouden stijgen. Aan de andere kant hebben leegstandstijden en huurnomaden een negatieve invloed, evenals onverwachte, kostbare reparaties.
Panden op middelste locaties kennen doorgaans een continue waardestijging op het niveau van de inflatie. Je moet er echter niet over speculeren, want de uitvoering hangt af van veel externe invloeden, zelfs op goede locaties in de binnenstad. Als een grote werkgever in het gebied bijvoorbeeld failliet gaat of er een bankencrisis uitbreekt, kan dit een aanzienlijke impact hebben op de waarde van onroerend goed. De demografische ontwikkeling op lange termijn is een van de belangrijkste factoren voor de investeringsbeslissing: investeer in geen geval in een vastgoedbelegging als de bevolkingsdichtheid in de regio al enkele jaren afneemt.
