Een tweegezinswoning of meergezinswoning kopen, intrekken en verhuren: bespaart belasting en verhoogt het inkomen.
Een twee- of meergezinswoning is in alle situaties de moeite waard: het biedt voldoende ruimte voor het grote gezin. Oma en opa of hun eigen kinderen verhuizen naar het tweede appartement als ze zijn gevlucht. Huiseigenaren kunnen als verhuurder ook belasting besparen. En op oudere leeftijd gebruiken ze de huurinkomsten om hun pensioen te verbeteren.
Verlaag de belastingdruk
Kosten voor een huurappartement in een twee- of meergezinswoning worden door de Belastingdienst naar rato in rekening gebracht. Met name in de eerste jaren na aanleg of aankoop zijn de advertentiekosten veelal hoger dan de huuropbrengsten. Deze verliezen verrekend u met uw positieve inkomen: uw belastbaar inkomen daalt. De inkomensafhankelijke kosten van het gehuurde deel kunt u direct van de belasting aftrekken. Deze omvatten rente, onroerende voorheffing, verzekeringspremies, bijdragen aan de vereniging van huis- en grondeigenaren en onderhoudskosten.
Twee bouwverslagen
Verhuurt u een deel van uw woning, dan kunt u de rente naar rato aftrekken. Voorwaarde: U wijst eigen vermogen en geleend bedrag toe aan specifieke delen van het gebouw. Twee afzonderlijke leningsovereenkomsten onderstrepen de duidelijke scheiding. Alleen dan kunt u de rente volledig opeisen, oordeelde de Federale Fiscale Rechtbank (dossier IX B 39/05). Stel vanaf het begin twee bouwrekeningen op: u betaalt de kosten van het deel waarin u woont van de ene rekening en de kosten van het gehuurde appartement van de andere. U betaalt uw eigen deel met eigen vermogen of een kleine lening, het gehuurde deel 100 procent met krediet.
afschrijving
Als verhuurder van een gebruikte woning mag u gedurende 50 jaar 2 procent van de bouwkosten per jaar afschrijven (opbouw tot 31 december 1924: 40 jaar 2,5 procent). Voor nieuwbouw geldt: verhuurders schrijven de aanschaf- of vervaardigingskosten lineair af met 2 procent per jaar. De degressieve afschrijving van 4 procent ontvangt u de eerste 10 jaar alleen voor objecten waarvan de koopovereenkomst of bouwaanvraag dateert van vóór 2006.
Schrijf vervolgens 2,5 procent van de oorspronkelijke kosten af over acht jaar en vervolgens 1,25 procent van de oorspronkelijke kosten over 32 jaar.
Verhuur aan familieleden
Als je een appartement verhuurt aan nabestaanden en minimaal 75 procent van de lokale huur in rekening brengt, declareer je 100 procent van de inkomensgerelateerde kosten. Is de huurprijs lager dan 66 procent, trek dan de advertentiekosten naar evenredigheid af (voorbeeld: 45 procent huur = 45 procent bijkomende kosten). U moet inkomsten en uitgaven schatten over een periode van 30 jaar. Anders neemt de belastingdienst de uitgaven alleen proportioneel op. U trekt zakelijke uitgaven af als de huur is gereguleerd als onder vreemden - met een contract en verifieerbare betaling van huur en nutsvoorzieningen.
advies
Bespreek uw model vooraf met experts. Belastingadviseurs en verenigingen voor inkomstenbelastingen kunt u vinden op internet: www.dstv.de (Duitse belastingadviesorganisatie) of www.nvl.de (nieuwe vereniging van verenigingen voor inkomstenbelastingsteun).
