Een oud gebouw kopen: dat moet je weten
Sommigen zweren bij een nieuw huis. Alles is state-of-the-art, voldoet aan de huidige eisen en regelgeving. Als u turnkey koopt, ligt de prijs grotendeels vast. Anderen geven de voorkeur aan een oud gebouw. Huizen met geschiedenis hebben vaak een heel eigen charme. Maar ook heel individuele risico's.
Er is dus geen algemeen geldende regel of een oud gebouw of een nieuw gebouw de betere is. Vaak hangt het ook af van de persoon van de eigenaar. Maar als u een oud gebouw overweegt, moet u bij het nemen van uw beslissing rekening houden met een paar punten. Zodat de aankoop geen onvoorspelbaar avontuur wordt. Hier is een overzicht van alle kritische punten.
Oude gebouwen hebben vaak een bijzondere charme. Maar een aankoop moet zorgvuldig worden overwogen. © Adrian von Allenstein, stock.adobe.com
De grootste onzekerheidsfactor is het bouwweefsel. De verkoper mag bekende gebreken niet onthouden. Maar met veel tekortkomingen zal het moeilijk zijn om te bewijzen dat ze bekend waren. De verkoper hoeft niet te wijzen op degenen die gemakkelijk kunnen worden herkend. “Gekocht zoals gezien” - dat is het principe bij het kopen van een huis.
De expert is nodig
Het belangrijkste advies is daarom om een deskundige te raadplegen. Dit is handig voor een tweede inspectie nadat je bij de eerste afspraak een overzicht hebt gekregen en vervolgens hebt besloten om dichter bij een aankoop te komen. Hiervoor krijgt u de hulp van een bouwkundige, architect of burgerlijk ingenieur. De meeste makelaars zijn uitgesloten. Een deskundige is niet goedkoop , er is een bedrag van drie cijfers verschuldigd. Maar de investering is altijd de moeite waard.
Afspraak ter plaatse op de bouwplaats © BSB eV
Waarom een aannemer? Alleen een deskundige kan op betrouwbare wijze bepalen of vocht in de kelder kan worden verdragen of dat het de structuur van het gebouw zal beschadigen. Of er statische problemen zijn met individuele componenten. Of het dak een tijdje meegaat of dat het opnieuw moet worden bedekt. Welke problemen kunnen zich voordoen bij geplande en noodzakelijke thermische isolatie.
Een bouwkundige kan ook een berekening maken van de renovatiekosten die de banken graag zouden willen hebben voordat een lening wordt goedgekeurd. Er moet rekening worden gehouden met een zekere speelruimte voor het onvoorziene. Omdat sommige problemen pas worden opgemerkt als de renovatiewerken zijn begonnen. Maar de berekening van een professional is simpelweg betrouwbaarder dan die van een leek - renovatiekostencalculators op internet zijn simpelweg niet betrouwbaar genoeg.
Wat doet een bouwkundige?
Wellicht wilt u al na de eerste inspectie een idee krijgen van de renovatiekosten, nog voordat u een deskundige inhuurt. Dit kan mogelijk leiden tot het besef dat het project mislukt vanwege de financiën - dan kun je de kosten voor de taxateur besparen. Voor dit geval van een zeer ruwe, eerste beoordeling is er een vuistregel.
Vuistregel renovatiekosten (zonder speciale gevallen)- Voor onroerend goed uit de jaren 90 of 2000 worden reparatie- en renovatiekosten verwacht van 20 procent van de koopsom.
- Voor huizen uit de jaren 70 of 80 kan bij verbouwingen en verbouwingen een derde van de koopsom worden bijgeteld.
- Huizen uit de naoorlogse jaren kosten bij renovatie minimaal 40 procent van de koopsom.
- Bij nog oudere woningen kost renovatie minimaal 50 procent van de koopsom.
Daarnaast moet je bij een eerste inspectie natuurlijk niet blindelings door het huis rennen en gewoon kijken hoeveel onkruid er in het gazon zit. Er zijn problemen die een leek kan herkennen - niet om de renovatiekosten in te schatten, maar om meer informatie te krijgen en er met experts over te praten.
Zelfs leken kunnen zien dat dit dak niet lang meer goed is. Maar in veel gevallen is het beter om het oordeel van een professional te vertrouwen © JFsPic, stock.adobe.com Checklist constructiefouten
- Uitbloeiingen en beschadigd pleisterwerk op de muren, schimmel en een muffe geur in kelderruimtes duiden op vochtproblemen. Dat kan ongevaarlijk of ernstig zijn.
- Sporen van druppels en water op de zolder geven aan dat het dak lekt. Uitgeschoven tegels en gebroken latten kunnen ook op problemen duiden.
- Ramen en deuren dienen gecontroleerd te worden op tochtige scheuren, raamkozijnen op beschadigingen. Enkele beglazing maakt het bijna noodzakelijk om ramen te vervangen.
- Zie je maar een paar stopcontacten, maar oude lichtschakelaars, dan moet de elektrische installatie meestal helemaal vernieuwd worden.
- Scheuren in de muren kunnen wijzen op statische problemen, maar niet noodzakelijk. Het is moeilijk als ze van binnen naar buiten continu zijn.
Dit soort problemen hoeft niet te betekenen dat men afziet van het kopen van de betreffende woning. Ze hoeven alleen maar in aanmerking te worden genomen bij de algemene berekening voordat u koopt. Dit is ten eerste van belang voor de financiering via de bank en ten tweede voor de koopsom. De verwijzing naar individuele schade kan eventueel worden gebruikt om de koopprijs te verlagen.
Tip: vind de goedkoopste regionale ambachtslieden en gespecialiseerde bedrijven, vergelijk aanbiedingen en bespaar tot 30%. Informeer nu geheel vrijblijvendNeem de wettelijke voorschriften in acht
Naast de puur bouwkundige voorwaarden moet er ook rekening gehouden worden met een aantal wettelijke eisen, aangezien deze een impact hebben op de kosten. Bedoeld zijn renovatieverplichtingen, monumentenbescherming en ruimtelijke ordening. De financiële consequenties van deze eisen zijn op de drie terreinen verschillend te berekenen.
De ENEV stelt richtlijnen voor nieuwe huiseigenaren © marco2811, fotolia.com
De kosten die voortvloeien uit de verplichtingen voor energiezuinige renovatie zijn relatief goed te berekenen . Iedereen die tevreden is met zeer ruwe schattingen, kan de informatie op internet opzoeken. Iedereen die meer bindende informatie wil weten, kan contact opnemen met een energieadviseur. Er zijn drie specifieke taken bij het kopen van een huis vandaag: de isolatie van het plafond op de bovenste verdieping, de isolatie van verwarmings- en warmwaterleidingen in onverwarmde kamers en de vervanging van oude verwarmingssystemen. We kunnen hier niet in detail treden, dat is een onderwerp op zich. Overigens zou men snel moeten overwegen om niet-geïsoleerde woongebouwen volledig te isoleren, ook al gaat dat altijd gepaard met vijfcijferige kosten.
Dit is verplicht, maar niet zo duur - in niet-geïsoleerde ruimtes moeten de leidingen voor verwarming en warm water worden geïsoleerd. © André Reichardt, stock.adobe.com
Voordat u een ouder huis koopt, moet u zeker weten of het een monumentaal pand is. Er moet onderscheid worden gemaakt tussen zogenaamde ensemblebescherming, waarbij de monumentenautoriteit alleen zeggenschap heeft over het exterieurontwerp van de woning, en het individuele monument, waarbij ook binnen alle bouwmaatregelen aan de orde moeten komen. De eisen kunnen aanzienlijk zijn, de prijzen voor bijvoorbeeld nieuwe ramen vervijfvoudigen. Dat de monumentenautoriteiten ook technische assistentie verlenen bij de renovatie is positief, maar helpt financieel vaak niet.
Is het oude gebouw een monumentaal pand? © Doc Rabe, stock.adobe.com
Verduidelijking van de juridische planningssituatie is ook noodzakelijk . Als er een ontwikkelingsplan is voor de betreffende wijk, kun je zien wat er op het terrein kan worden gebouwd, maar ook wat er in de buurt mogelijk is. Als er geen ontwikkelingsplan is, moet elk gebouw passen in de aangrenzende ontwikkeling. Als u wijzigingen plant, is het ten zeerste aan te raden om de plaatselijke bouwautoriteit te raadplegen. Overigens stellen veel gemeenten de actuele ontwikkelingsplannen op hun website beschikbaar.
Ook de locatie speelt een rol
Een andere factor bij de beslissing om een huis te kopen is de locatie - maar dit geldt voor alle huizen en moet hier dus alleen ter indicatie worden behandeld. In ieder geval moet u als aspirant-koper nagaan wat de gevolgen van de situatie zijn voor uw eigen woonsituatie - moet u een andere auto kopen omdat winkels of kinderopvang niet op loopafstand zijn? Zijn er bedrijven, van restaurants tot autoreparatiewerkplaatsen, die lawaai maken? Zijn er in de buurt projecten gepland die de leefbaarheid aantasten? Deze vragen spelen ook een rol als u de woning geheel of gedeeltelijk wilt verhuren.
Een factor die bij de financiering vaak wordt overschat, heeft ook te maken met de persoonlijke situatie: persoonlijke bijdragen . In theorie kunt u veel zelf doen, vooral omdat veel van de benodigde informatie gemakkelijk toegankelijk is op internet. Maar heb je de tijd en het uithoudingsvermogen? Wanneer u besluit een oud gebouw te kopen, moet u voorzichtig zijn met uw eigen bijdragen, maar deze kunnen ook een rol spelen. Velen hebben er ook plezier mee!
Renovatie: voor welke beroepen heeft het zin om uw eigen werk te doen? 
Eigen bijdrage op de bouwplaats: voor- en nadelen
Maar er zijn andere factoren die anders moeten worden gewogen. Past de kamerindeling in de woning bij uw eigen gezinssituatie en wensen? Past bestaande meubels in de woning, vooral een eventueel bestaande keuken? Waardeert u een garage of carport en moet deze wellicht nog gebouwd worden? Maar ook: wil je een zonnestelsel installeren, en staat de statica van het dak dat zelfs toe?
Vergeet subsidies en bijkomende kosten niet
Een andere factor bij de financiering en dus bij de beslissing om een oud gebouw te kopen, zijn de subsidies . Voor rijksmonumenten gelden diverse regelingen; Wat ze echter allemaal gemeen hebben, is dat ze de extra kosten geenszins compenseren en dus niet in aanmerking moeten worden genomen. Ook voor energetische renovaties zijn subsidies of goedkopere leningen beschikbaar - hiermee kan al rekening worden gehouden.
Financiering voor renovatie van oude gebouwen: goed om te weten
En er is nog een onderwerp dat u misschien vergeet ondanks al het enthousiasme voor een geweldig oud gebouw - naast de werkelijke aankoopprijs zijn er enkele bijkomende kosten . Dit zijn indien nodig de kosten voor de makelaar, maar in ieder geval de overdrachtsbelasting, de kosten voor de kadastrale inschrijving en het honorarium voor de notaris.
Vaak vergeten - maar nooit door de belastingdienst: de overdrachtsbelasting © Stockwerk Fotodesign, stock.adobe.com
Af en toe wordt er ook geen rekening mee gehouden dat het meestal niet mogelijk is om tijdens de verbouwing te verhuizen, maar de bank zou wel rente en aflossing van de hoofdsom willen hebben. Dit kan een last worden als de bespaarde huur bedoeld is om een financiële bijdrage te leveren. Het kan een verademing zijn als de bank een uitstel van betaling toekent, maar daar moet over worden onderhandeld.
