Verhuurders gaan er vaak van uit dat huurders bij verhuizing cosmetische reparaties moeten uitvoeren. Dit is echter alleen het geval als deze taken zijn toegewezen in de huurovereenkomst - met een effectieve clausule. We laten u zien welke clausules geldig zijn en welke ongeldig.
Vaak hoeven huurders bij een verhuizing geen cosmetische reparaties uit te voeren - al staat dat in het contract wel zwart op wit. "In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, is de verhuurder wettelijk verplicht om cosmetische reparaties uit te voeren in de gehuurde kamers", zegt Rainer Schmitt, advocaat bij Bayerne.V. Volgens § 535 van het Duitse Burgerlijk Wetboek is de verhuurder verplicht om het gehuurde tijdens de huurperiode in een staat te houden die geschikt is voor gebruik in overeenstemming met het contract.
Wie is verantwoordelijk voor de cosmetische reparaties?
Uiteindelijk renoveren? Verhuurders kunnen in principe de plicht tot cosmetische reparaties overdragen aan de huurder - met een bijbehorende clausule in de huurovereenkomst. De wetgever stelt hier echter strikte voorwaarden aan. De wet regelt wat onder cosmetische reparaties moet worden verstaan - namelijk alleen het schilderwerk. De huurder hoeft deze taken bij verhuizing alleen te doen als de verhuurder hem een gerenoveerd appartement heeft gegeven om in te trekken. Daarnaast moet de huurder langer in het appartement hebben gewoond, zodat een schilderkunstige opknapbeurt daadwerkelijk nodig is.
Het is in feite de taak van de verhuurder om het huurappartement te onderhouden.
Ongeldige cosmetische reparatieclausules
Het Federale Hof van Justitie heeft de afgelopen jaren veel contractuele clausules over cosmetische reparaties ongeldig verklaard. Indien aan alle overige voorwaarden is voldaan, hangt het dus van de juiste formulering af of de huurder bij verhuizing gekleurde muren moet schilderen of niet.
Drie bronnen van fouten Uit zijn adviespraktijk weet advocaat Rainer Schmitt: "Met meer dan de helft van de bestaande huurcontracten is de clausule over cosmetische reparaties waarschijnlijk niet geldig." Dit geldt met name voor contracten die tien jaar of ouder zijn. De rechters hebben onlangs drie soorten contractuele overeenkomsten nietig verklaard:
1. De laatste renovatieclausule: "De huurder dient het appartement pas gerenoveerd of witgekalkt in te leveren."
2. Een strak schema: "Na X jaar moeten kamers A en B worden gewit of geverfd."
3. De quotaclausule: “Na X jaar moet het worden gewit. Als de huurder vooraf verhuist, moet hij de kosten van de verbouwing naar evenredigheid dragen. "
Verf alleen als dat nodig is
Juridisch gezien mislukken deze en soortgelijke clausules omdat bij het sluiten van het contract niet kan worden voorspeld hoe versleten het huurobject aan het einde van het contract zal zijn. Maar hoe herken je een geldige clausule? “Het verplicht de huurder om alleen de cosmetische herstellingen uit te voeren die daadwerkelijk nodig zijn, op basis van de mate van individuele slijtage”, legt de advocaat van de Vereniging van Eigenaren uit. Hij raadt verhuurders aan om alleen gebruik te maken van actuele contractvormen die ook rekening houden met recente jurisprudentie. Geschikte leveranciers zijn verenigingen en consumentenadviescentra. Wie de eerste huurovereenkomst van internet downloadt, loopt het risico uiteindelijk op de kosten van de schilder te komen te staan.
Huurders moeten steeds minder een penseel en verfpot oppakken als ze hun oude pacht opgeven. De rechtbanken hebben onlangs clausules als "De huurder heeft onlangs het appartement gerenoveerd of witgekalkt als nietig verklaard".
Wat zijn cosmetische reparaties?
Volgens de wet (tweede berekeningsverordening, sectie 28) moeten cosmetische reparaties in principe alleen worden opgevat als het schilderen van het gehuurde:
- Behangen, schilderen of kalkhouden van muren en plafonds
- Schilderen van houten vloeren, schoonmaken van tapijten
- Schilderen van radiatoren, inclusief verwarmingsbuizen
- Het schilderen van zowel de binnendeuren als de ramen en de buitendeur van binnenuit
- Om muren goed te bestraten is het vaak ook nodig om boorgaten te dichten
Wanneer moet de huurder renoveren?
Aan deze vijf voorwaarden moet zijn voldaan om de huurder verplicht te zijn tot cosmetische reparaties:
- De huurovereenkomst bepaalt dat de huurder cosmetische reparaties uitvoert.
- De contractclausule voor cosmetische reparaties is van kracht.
- De huurder heeft langere tijd (meestal 5 jaar) in het appartement gewoond met normale gebruikssporen.
- Cosmetische reparaties zijn eigenlijk nodig.
- De verhuurder heeft de huurder het gerenoveerde appartement geschonken.
Als alle vijf de punten kloppen, moet de huurder de cosmetische herstellingen op eigen kosten vakkundig uitvoeren of laten uitvoeren. Een clausule die renovatie door een door de verhuurder geselecteerd gespecialiseerd bedrijf voorschrijft, is absoluut niet effectief.
Kleine reparaties in het appartement
De kraan druipt, de spoelknop zit vast: wie betaalt de reparatie in het appartement?
Het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om het gehuurde appartement te onderhouden. Hij moet daarom de lekkende kraan of de kapotte toiletspoeling repareren of een vakman inhuren om het te doen. Indien contractueel bedongen met een zogenaamde kleine reparatieclausule, kan hij de kost van de maatregel terugvorderen bij de huurder. Dit kan echter alleen tot het afgesproken maximumbedrag - duurdere reparaties moeten volledig door de verhuurder worden uitgevoerd.
Wat zijn typische kleine reparaties?
Kenmerkend voor kleine reparaties is dat het gebrek zich voordoet aan objecten waarmee de huurder regelmatig in direct contact komt. Dit zijn bijvoorbeeld armaturen, deur- en raamkrukken, lichtschakelaars, spoelknoppen, maar geen stroom- en waterleidingen of de binnenkant van de stortbak. Geen kleine reparaties zijn het opheffen van schade die de huurder of een van zijn gasten verwijtbaar heeft veroorzaakt. Dit kunnen bijvoorbeeld gebroken ruiten zijn, boorgaten of scheuren in tegels. De huurder is in het algemeen verantwoordelijk voor deze schade.
Hoe kunnen de kosten contractueel effectief worden overgedragen aan de huurder?
Kleine reparatieclausules in huurcontracten moeten duidelijk aangeven welke bedragen de huurder moet betalen - voor de individuele reparatie en als een maximumbedrag per jaar. Rechtbanken accepteren bedragen tot circa 100 euro voor één maatregel. Het maximale bedrag per jaar mag circa zes procent van de jaarhuur bedragen. Als de vraag te hoog is of als de huurder zelfs verplicht is de reparatie zelf uit te voeren, vervalt de gehele clausule. Daardoor moet de verhuurder alle kosten voor kleine reparaties uit eigen zak betalen.
