Het is niet ongewoon om in het ontwikkelingsplan percelen grond te vinden die bij uitstek geschikt zijn voor het bouwen van een huis - maar helaas niet als bouwgrond, maar alleen als tuingrond. In enkele gevallen mag zo'n perceel zelfs tot het eigen (familie) bezit behoren, maar mag daar niet gebouwd worden. De kostencheck-expert legt in ons gesprek uit welke kant je op moet om te mogen bouwen en met welke kosten dit gepaard kan gaan.
Vraag: Wat kost het om van tuinland bouwgrond te maken?
Kostencheck-expert: Allereerst is dit minder een kwestie van kosten, maar wel van de benodigde processen.
Indien het betreffende object al in het bestemmingsplan is vastgelegd, leidt de route via een gebruiksverandering in het bestemmingsplan. Hiervoor worden vaak zeer lage administratiekosten in rekening gebracht, maar deze zijn altijd ter beoordeling van de individuele gemeente en zijn afgestemd op het individuele geval. Als een bouwvergunning als een voordeel voor de opdrachtgever wordt gezien, kan de gemeente, indien nodig, een overeenkomstige waardestijging accepteren en “inprijzen”. De kosten zijn dan hoger. Hierover leest u hier meer.
Ook kan het nodig zijn om het bestemmingsplan te wijzigen.
Als u een aanvraag heeft ingediend om het land te veranderen voor ontwikkeling, kan dit een zeer langdurig proces zijn.
Dat is een zaak voor de respectieve gemeenschap die het moet implementeren. Een dergelijke verandering kan alleen worden voorgesteld (aan de verantwoordelijke politieke vertegenwoordiger) - het is afwachten of de gemeenschap het daarmee eens is. Zelfs in het beste geval (als er bereidheid is) moet men maanden of jaren voorbereid zijn totdat dit is gebeurd.
Ook als er zogenaamd goede redenen zijn (bijvoorbeeld reeds bebouwde gebieden rondom het pand), is het altijd de vraag of de gemeente de inspanning op zich neemt. Veel gemeenschappen schrikken terug voor arbeidsintensieve veranderingen, zeker als er elders nog voldoende vrije bouwgrond is.
Het eerste aanspreekpunt is zeker het verantwoordelijke bouwplanbureau, dat de (politieke) bereidheid van de gemeenschap om het gebruik te veranderen zeker beter kan inschatten. In wezen is elke verandering een "goodwill-actie" die de gemeenschap vrijwillig biedt, er is geen wettelijke aanspraak op en men kan de gemeenschap niet dwingen het bestemmingsplan te wijzigen - hoe goed de redenen ook mogen zijn.
Geplande grond en bouwvergunning volgens § 34 BauGB
Als het onroerend goed wordt aangemerkt als zogenaamd "te bouwen land", kan dit gemakkelijker zijn, maar dat is ook niet zeker. En ook dat kan even duren.
Als er geen ontwikkelingsplan is, kan er nog steeds een kans zijn om een bouwvergunning aan te vragen volgens §34 BauBG. Dit dient echter vooraf te worden besproken met de planningsarchitect, die een dergelijke bouwaanvraag zou moeten indienen.
Kostenrisico
Tuinland ombouwen tot bouwgrond is in de meeste gevallen erg duur.
Indien u de betreffende woning niet bezit, maar deze wel eerst wilt kopen, heeft de gemeente de mogelijkheid om de kosten voor de gehele planning (met name de wijziging van het bestemmingsplan) contractueel over te dragen aan de investeerder - dus aan u als koper van de woning. Dat kan hoge tot zeer hoge kosten met zich meebrengen, waardoor een aankoop in veel gevallen helemaal niet meer de moeite waard is (tenzij je precies deze woning echt - letterlijk - tegen elke prijs wilt hebben).
Praktisch voorbeeld
Een familie bezit een glooiend perceel grond met een vlak gedeelte dat volgens het ontwikkelingsplan is aangewezen als tuingrond. In de directe omgeving zijn er andere reeds bebouwde kavels. Een aangrenzend, kleiner perceel wordt door de lokale bank verkocht als bouwgrond.
| Vraag | antwoord |
|---|---|
| methode | Vraag een wijziging van gebruik aan in het ontwikkelingsplan |
| kansen | onzeker |
| Verander kosten | geen bijzondere kosten te verwachten |
Vraag: Waar hangt het van af of tuinland kan worden omgezet in bouwgrond?
Tuinland ombouwen naar bouwgrond is erg ingewikkeld.
Kostencontroledeskundige: Zoals eerder vermeld, hangt het er in wezen van af of de gemeente de wil heeft om het te doen. U kunt proberen om vertegenwoordigers van de gemeenschap voor uw doel te winnen en zo mogelijk goedkeuring te krijgen. Uiteindelijk ligt de beslissing echter altijd bij de gemeenschap.
Houd er rekening mee dat als een wijziging van het bestemmingsplan nodig is, de volledige wijzigingskosten voor het plan mogelijk in acht moeten worden genomen.
