De grondprijzen in Duitsland zijn in het recente verleden dramatisch gestegen. Het wordt steeds moeilijker om een passende waarde te bepalen. Welke invloed heeft de locatie? Is het de moeite waard om te verkopen? Welke grondprijs is realistisch in welke regio of op welke locatie? Alle antwoorden vind je hier.
Als een woning op het punt staat te worden verkocht, is het uitermate belangrijk om een realistische prijs vast te stellen die overeenkomt met de werkelijke waarde. Want als de prijs te hoog is, zal er een gebrek aan geïnteresseerde partijen zijn. Als die te laag is, wordt er onnodig verlies geleden en is het zeer waarschijnlijk dat er ook een gebrek aan belanghebbenden zal zijn, omdat ze vrezen voor een vangst in de zaak.
Om de waarde van een woning in Duitsland te bepalen, zijn twee aspecten essentieel:
- De grondwaarde of standaard grondwaarde
- De individuele kenmerken van het onroerend goed
Vastgoedprijzen in Duitsland bepalen: hier is hoe
Om voor een stuk grond een redelijke prijs te kunnen stellen, wordt eerst de zogenaamde grondwaarde of de standaard grondwaarde gehanteerd.
Wat is de grondwaarde?
De grondwaarde wordt bepaald met behulp van de zogeheten vergelijkingswaardemethode, wat inhoudt dat de in het recente verleden behaalde verkoopprijzen voor vergelijkbare woningen in aanmerking worden genomen en hieruit een realistische prijs voor de woning wordt afgeleid.
Wat is de standaard grondwaarde?
Als er geen vergelijkbare objecten zijn die kunnen worden gebruikt om de prijs te schatten, wordt de standaard grondwaarde gebruikt om de waarde van het onroerend goed te bepalen. Hierbij wordt gekeken naar gemiddelde prijzen die zijn vastgesteld door een commissie van deskundigen, die zijn betaald voor vergelijkbare grond op bepaalde locaties en op vergelijkbare locaties, de zogenaamde "standaard grondwaardezones".
Op basis van de standaard grondwaarde wordt vervolgens rekening gehouden met de individuele kenmerken van het te koop aangeboden onroerend goed zodat uiteindelijk een prijs kan worden bepaald. Naast de macrolocatie van de site speelt hier ook de microlocatie een rol, namelijk niet alleen de brede regio waarin het pand zich bevindt, maar ook de directe omgeving. Op deze manier kunnen aanzienlijk verschillende vastgoedprijzen realistisch zijn voor vergelijkbaar grote objecten op korte afstand. Maar er zijn nog andere aspecten die de waarde van een woning beïnvloeden.
Welke factoren bepalen de grondprijs?
In de vastgoedwereld is het allang een gangbare uitdrukking geworden dat de prijs van een appartement, huis of pand primair bepaald wordt door drie factoren: locatie, locatie en locatie. In feite is de regio waarin een woning zich bevindt en de exacte locatie ervan essentieel bij het bepalen van de waarde ervan. Maar er zijn andere aspecten die essentieel zijn om de waarde van een onroerend goed in Duitsland te bepalen.
Deze individuele eigendommen van een woning zijn essentieel bij het bepalen van de woningprijs:
1e locatie
Zoals eerder vermeld, is het belangrijkste aspect bij het bepalen van de waarde van een onroerend goed de locatie: in welke regio bevindt het onroerend goed zich? Hoe ver is het van scholen, treinstations, culturele instellingen of sportfaciliteiten? Zijn er relevante bedrijven in de buurt die als werkgever kunnen dienen? Hoe beter de locatie, hoe duurder het pand.
2. Bouwbaarheid
Het aandeel van een onroerend goed dat kan worden bebouwd, wordt individueel bepaald en is bepalend voor de waarde van een onroerend goed. In de regel geldt: hoe groter het bebouwbare oppervlak, hoe hoger de te behalen vastgoedprijs.
Een goede aansluiting op het openbaar vervoer is belangrijk en doet de woningprijs stijgen.
3. Ontwikkeling
Indien de woning reeds bebouwd is, d.w.z. aangesloten op de water-, gas- en elektriciteitsvoorziening alsmede op het hemelwater en de riolering, betekent dit dat er voor de koper geen kosten zijn. De verkoopprijs kan daarom meestal hoger worden ingesteld. Als het pand nog niet is ontwikkeld, verlaagt dit de vastgoedprijs.
4. Uitlijning
De oriëntatie van het pand heeft ook een impact op de waarde ervan. Als het zo is gelegen dat er een woning met een balkon of terras op het zuiden op gebouwd kan worden, verhoogt dit de waarde. Daarnaast bepaalt de oriëntatie vaak ook het uitzicht. Een perceel dat zo georiënteerd is dat het vrij uitzicht biedt op een meer, de zee of de bergen heeft onvermijdelijk een significant hogere waarde dan een perceel land met een minder spectaculaire oriëntatie
Uitzicht op de bergen of een meer zijn populair en hebben ook een grote invloed op de prijs van het onroerend goed.
5e snede
De grootte alleen zegt niet per se iets over de bebouwbaarheid van het pand, ook de indeling is doorslaggevend. Een heel lang maar smal stuk land is moeilijker om op te bouwen dan een stuk land dat meer op een vierkant lijkt. Hoe goedkoper de snit, hoe hoger de waarde.
6. Bodemconditie
Daarnaast is het cruciaal wat voor grond de woning heeft. Ook hier geldt: hoe minder problematisch het is om op te bouwen of op een andere manier te gebruiken, hoe hoger de waarde van het onroerend goed en hoe hoger de onroerendgoedprijs bij verkoop kan worden vastgesteld.
7. Grootte
Gegeven een prijs per vierkante meter is het niet meer dan logisch dat grotere eigendommen een hogere waarde hebben dan kleinere. Naast de ligging is de grootte van de woning een van de doorslaggevende factoren bij het bepalen van de prijs van de woning.
Voordat u een stuk grond koopt, moet u zich informeren over de aard van de grond.
Wat is de functie van de prijs per vierkante meter?
De prijs per vierkante meter van een woning helpt om verschillende woningen in verschillende regio's of op verschillende locaties beter te kunnen vergelijken. Zoals de naam doet vermoeden, geeft de prijs per vierkante meter precies de waarde aan die vereist is per vierkante meter van het onroerend goed. Dit maakt het gemakkelijker om twee vastgoedprijzen ten opzichte van elkaar in te stellen.
Welke vierkante meterprijs is realistisch in welke regio?
Om een redelijke prijs per vierkante meter en uiteindelijk een realistische woningprijs te bepalen, kan de deskundige informatie van een makelaar uitkomst bieden. De LBS-vastgoedprijsindex geeft bijvoorbeeld een dieper inzicht.
De brochure geeft een overzicht van de huidige prijzen voor huizen, flatgebouwen en bouwgrond in 960 steden en meer dan 100 districten van de 14 grootste steden van Duitsland. Dit helpt niet alleen bij de verkoop van een woning, maar geeft ook waardevol inzicht in welke regio of locatie en hoeveel geld er bespaard kan worden bij het kopen van een woning.
Als je de grondprijzen in geselecteerde grote steden vanaf 2018 vergelijkt, worden de verschillen extreem duidelijk:
|
stad |
Gemiddelde woningprijs |
|
Berlijn |
280 € |
|
Dresden |
190 € |
|
Frankfurt |
€ 1.000 |
|
Hamburg |
660 € |
|
Keulen |
€ 560 |
|
München |
€ 2.000 |
|
Stuttgart |
€ 1.200 |
De grondprijzen in Stuttgart zijn in het verleden gestaag gestegen. Op de beste locaties in Stuttgart betaal je zo'n 4.000 tot ruim 8.000 euro per vierkante meter condominium.
Waarom liggen de grondprijzen zo ver uit elkaar?
Zoals overal op de vrije markt spelen vraag en aanbod ook een doorslaggevende rol in de grondprijs: in gebieden waar steeds meer mensen wegtrekken, dalen de grondprijzen. Tegelijkertijd nemen ze toe in de regio's met een sterke instroom. Vooral landelijke regio's hebben de afgelopen jaren te lijden gehad van emigratie, terwijl de grote steden en hun omgeving een sterke instroom hebben gezien en nog steeds ervaren - onder meer door het vele werk, onderwijs en cultuuraanbod daar.
Daarnaast is er het feit dat op het platteland meestal meer land beschikbaar is. In steden wordt dit ernstig beperkt door de beperkte beschikbare ruimte, waardoor het aanbod verder afneemt.
Dit leidt tot de grote verschillen in vastgoedprijzen, hoewel deze in het recente verleden sterk zijn gestegen - zowel op het platteland als in steden - en niet alleen in grootstedelijke gebieden.
Waarom stijgen de grondprijzen zo sterk?
De stijging van de grondprijzen is de afgelopen jaren niemand ontgaan. Het is echter niet voor iedereen duidelijk waarom de prijzen blijven stijgen. En er komt eigenlijk iets meer bij kijken dan alleen de wisselwerking tussen vraag en aanbod. Dit zijn de belangrijkste redenen waarom land in waarde blijft stijgen.
1. Lage rentetarieven
De rentetarieven op leningen zijn vrij laag in vergelijking met voorgaande jaren. Daarom hebben veel mensen van de gelegenheid gebruik gemaakt om een lening af te sluiten en een stuk grond goedkoper te kopen dan voorheen mogelijk was. De vraag is momenteel erg hoog, waardoor de prijzen verder stijgen.
2. Ouderdomsvoorziening
Om op oudere leeftijd veilig te zijn, vertrouwen mensen in Duitsland steeds meer op hun eigen appartement of huis. Dit drijft ook de prijzen op.
Een woning wordt vandaag de dag nog steeds beschouwd als een veelbelovende pensioenvoorziening.
3. Investering
Veel mensen gebruiken de huidige situatie voor een investering. Ze kopen onroerend goed om het later met winst te verkopen.
4. Wachtende eigenaren
Aangezien de prijs van onroerend goed de laatste tijd blijft stijgen, wordt ook aangenomen dat sommige onroerendgoedeigenaren die daadwerkelijk verkoopklaar zijn, nog steeds wachten omdat ze speculeren op nog hogere onroerendgoedprijzen en winstmaximalisatie in de nabije toekomst. De kavels staan dus niet op de markt, wat weer leidt tot een prijsverhoging.
5. Investeerders
De gestaag stijgende vastgoedprijzen zijn niet verborgen gebleven voor investeerders. Veel terreinen werden dan ook gekocht door speculanten op het gebied van solvabiliteit en gehouden met uitzicht op hoge opbrengsten uit huurinkomsten.
