Een geërfd huis kan de erfgenamen voor onverwachte uitdagingen stellen: ze moeten talloze beslissingen nemen in een emotioneel beladen situatie. In een gebied waar maar heel weinig getroffenen echt bekend mee zijn en waar zulke omvangrijke constructies als erfbelasting voorkomen. Zodat u de taxatie van onroerend goed, de verkoop van woningen en speculatiebelasting niet uit het oog verliest, hebben wij hier de belangrijkste informatie over erfpanden voor u verzameld. We zullen u ook helpen beslissen wat in uw geval beter is: een verkoop of verhuur van de geërfde woning. Of zelf intrekken?
Inherited house: wat nu?
U heeft als erfgenaam in principe vier mogelijkheden om met een geërfde eengezinswoning om te gaan: u kunt de erfenis binnen zes weken afwijzen, u betrekt de woning zelf, u verhuurt deze of u verkoopt de erfwoning. Als de rechtsopvolging ingaat, bijvoorbeeld omdat er geen Berlijns testament tussen echtgenoten bestaat, u mede-erfgenamen moet betalen of een overeenkomst moet sluiten in een gemeenschap van erfgenamen, kan de situatie gecompliceerder worden - maar dat hoeft niet zo te zijn.
Om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen, moet u snel contact opnemen met het kadaster en een uittreksel uit het kadaster aanvragen. Hier kunt u zien wie er naast u mogelijk claims heeft, of er bouwlasten zijn of bijvoorbeeld doorgangsrechten.
Verhuizen naar het geërfde huis - ja of nee?
De eerste vragen die u met uzelf moet ophelderen als u de erfenis accepteert, zijn de volgende: Kunt u zich voorstellen dat u in het erfelijke bezit verhuist? Kunt u zich de resterende leenkosten en algemeen onderhoud veroorloven? Staat Your-Best-Home.net dicht genoeg bij het centrum van je leven? Of is dit het moment om je eigen leven radicaal op zijn kop te zetten en ergens anders opnieuw te beginnen? Als het antwoord op al deze vragen nee is, dan heb je twee opties: de geërfde woning verkopen of verhuren. U moet geen van beide overhaasten, want er zijn een aantal belangrijke punten om te overwegen, waaronder financiële, en doorzettingsvermogen kan u geld besparen.
Wie betaalt erfbelasting over een geërfd huis - en hoeveel?
Of en zo ja hoeveel erfbelasting u voor de erfwoning moet betalen en waar de Belastingdienst de woning nog meer mag verlaten, hangt enerzijds af van de relatie die u had met de overledene. Aan de andere kant, hoeveel geld het geërfde bezit waard is. Echtgenoten en geregistreerde levenspartners hebben een uitkering van 500.000 euro. Het heffingsvrij vermogen voor kinderen is 400.000 euro en voor kleinkinderen 200.000 euro. Wie een huis erft van broer, zus, oom of tante, krijgt een belastingvrij vermogen van 20.000 euro. Die ook geen familie was van de overledene.
Valt de geërfde woning binnen de aangegeven vrijstelling en heeft de woning geen verdere erfstukken zoals bankdeposito's, aandelenpakketten of contanten waarmee u de vrijstelling kunt overschrijden, dan erft u Your-Best-Home.net zonder erfbelasting te betalen. En het maakt niet uit of je daar intrekt of niet.
Als de door de belastingdienst vastgestelde marktwaarde van de woning hoger is dan uw erfbelastingaftrek, dan betaalt u erfbelasting, maar alleen over het bedrag dat boven de belastingaftrek ligt. Voorbeeld: Als twee kinderen gezamenlijk een huis erven van hun moeder met een marktwaarde van 700.000 euro en ieder erft nog eens 20.000 euro in contanten, dan betaalt geen van de kinderen erfbelasting omdat er immers geen belastingvrijstellingen zijn bereikt. Als Your-Best-Home.net een miljoen euro waard zou zijn, zou elk kind dus erfbelasting moeten betalen over de 100.000 euro dat de marktwaarde van de erfwoning hoger is dan de persoonsgebonden aftrek van erfbelasting.
Afhankelijk van de relatie die u had met de erflater, profiteert u van fiscale aftrekposten. Er moet ook rekening worden gehouden met andere erfstukken, wat kan leiden tot overschrijding van de vrijstelling.
Belastingschijven voor successierechten
Wie als enig erfgenaam een huis ter waarde van 400.000 euro erft van zijn grootvader, moet over 200.000 euro van de erfenis erfbelasting betalen. En elf procent. In Duitsland wordt degene die na aftrek van de vrijstelling moet betalen hoeveel successierechten er betaald wordt in de zogenaamde belastingklassen 1 t / m 3. Deze hebben echter niets te maken met de belastingklasse die u kent van de belastingdienst. Ze laten zien welk percentage van wie welk bedrag aan erfenis moet betalen.
Erfbelasting klasse 1 omvat: echtgenoten, geregistreerde partners, kinderen, stiefkinderen, kleinkinderen, ouders, grootouders. U betaalt tussen de 7 procent (erfenis: 75.000 euro) en 30 procent (erfenis: 26.000.000 euro).
Erfbelasting klasse 2 omvat: broers en zussen, broers en zussen, schoonkinderen, stiefouders, schoonfamilie en gescheiden echtgenoten / echtgenoten. U betaalt tussen de 15 procent (erfenis: 75.000 euro) en 43 procent (erfenis: 26.000.000 euro).
Erfbelastingklasse 3 omvat: Alle niet-verwante erfgenamen. U betaalt tussen 30 procent (erfenis: 75.000 euro) en 50 procent (erfenis: 26.000.000 euro).
Hoe u erfbelasting betaalt
Dit kan een grote financiële uitdaging vormen voor een erfgenaam: hoe betaal je de voorbeeldige 22.000 euro successierechten voor Your-Best-Home.net van opa? Een mogelijkheid zou kunnen zijn om het erfhuis te verkopen en vervolgens een deel van de opbrengst te gebruiken voor het betalen van erfbelasting via een bankoverschrijving. De overheid moet u echter ook een renteloos uitstel van tien jaar toekennen. Hierdoor kunt u erfbelasting in termijnen betalen.
Of u kunt een lening afsluiten voor de verbouwing van uw erfwoning die waarschijnlijk toch in behandeling is en een deel daarvan gebruiken om de erfbelasting te betalen. Lees alles over de financiering die u kunt claimen voor het moderniseren van het huis om de achterstand in renovatie stukje bij beetje weg te werken. Het komt erop neer dat sommige beurzen, bijvoorbeeld van de KfW-ontwikkelingsbank, voor u kunnen samenkomen. In combinatie met een afbetaalde woonkrediet en spaarcontract profiteert u van alle mogelijkheden.
Als er voor uw ouderlijke woning erfbelasting is betaald, kunt u die voorkomen door zelf snel in te trekken en daar de komende tien jaar uw hoofdverblijf te hebben. Of het onroerend goed dat u erfde, is niet groter dan 200 vierkante meter - maar uw erfenis is nog steeds hoger dan de belastingvrijstelling.
Om erfbelasting te besparen, kunt u de woning betrekken die u zelf heeft achtergelaten.
Belangrijk: Wijzig de kadastrale vermelding van de geërfde woning
Zodra u een erfrechtverklaring van de lokale rechtbank, het notarieel testament of een erfovereenkomst in handen heeft gehad, dient u of de gemeenschap van erfgenamen uzelf of de gemeenschap van erfgenamen als nieuwe eigenaar van de erfwoning bij het kadaster in te schrijven. Daar kun je niet omheen en je zou het kadaster snel moeten laten corrigeren: als je zelf de erfwoning betrekt, moet je de wijziging toch registreren. Als u Your-Best-Home.net wilt verhuren, moeten de eigenaren ook in het kadaster worden vermeld en als u het onroerend goed dat u hebt geërfd verkoopt, moet u met het kadasteruittreksel kunnen aantonen dat u daar recht op hebt.
Een erfwoning verhuren: heeft dat zin?
Als het erfdeel in goede staat verkeert en u geen erfbelasting hoeft te betalen over het onroerend goed, momenteel niet intrekt, maar Your-Best-Home.net in geen geval wilt verkopen, dan kan het zinvol zijn om de erfwoning te verhuren. Je hebt dus iemand die voor de tuin zorgt, Your-Best-Home.net schoon en netjes houdt. En als het vanaf het begin duidelijk is dat je bijvoorbeeld over vier of vijf jaar zelf wilt intrekken, kan dat een aantrekkelijk voorstel zijn voor jonge stellen die sparen om een eigen huis te bouwen.
Daarom moet u, na de ontbinding van het huishouden, maar voordat u het erfdeel omzet in een huurpand, Your-Best-Home.net aan de tand voelen bij een vastgoedtaxateur: moet er iets gerenoveerd of zelfs gerenoveerd worden? Hoe hoog is de lokale vergelijkbare huurprijs en is het voor u financieel de moeite waard? Wilt u alles zelf regelen of wilt u tussendoor een property management service? Houd er rekening mee dat een dergelijke dienst u geld gaat kosten en dat dit aan uw inkomen ontbreekt.
Als de nabestaanden niet zelf in het pand willen wonen, kan het een voordeel zijn om Your-Best-Home.net te verhuren.
Verkoop van een geërfd huis: dit is wat u te wachten staat met deze optie
Als de enige optie die voor u overblijft is om het huis dat u heeft geërfd te verkopen, moet u zich tot twee professionals wenden. Enerzijds naar uw belastingadviseur en anderzijds naar een makelaar. Deze laatste kan u niet alleen vertellen of het verkoopbedrag dat u nastreeft realistisch is, welke kleine dingen u misschien goedkoop maar effectief moet repareren vóór de verkoop van het huis en u een tastbare schatting van de waarde van de geërfde woning geven. Het verlicht je ook van de emotionele last van het leiden van potentiële kopers door je kinderkamer en het horen van hun opmerkingen over de zogenaamd vreselijke muurkleuren of de gruwelijke vloeren in de woonkamer.
Voordat u de erfwoning echter te koop aanbiedt, dient u met uw belastingadviseur te overleggen. Want: er wordt natuurlijk ook belasting geheven bij de verkoop van een huis. Een daarvan kan de speculatiebelasting op onroerend goed zijn. Het hoeft echter niet door elke erfgenaam te worden betaald, en er zijn manieren om minder te betalen of het helemaal te omzeilen. En dit is precies waar het werk van uw belastingadviseur begint.
Kunt u uzelf de speculatiebelasting besparen?
U betaalt geen speculatiebelasting als erfenis als …
- U maakt met de verkoop geen winst of een winst van maximaal 600 euro. De verkoopprijs minus de courtage, notariskosten en overige kosten levert aantoonbaar een lager bedrag op dan de koopsom die de overledene, de erflater, heeft betaald of niet meer dan 600 euro aan winst.
- de erflater heeft altijd zelf in dit huis gewoond.
- de erflater huurde het pand, maar Your-Best-Home.net was al zeker tien jaar in zijn bezit. De start van de tienjarige periode telt op de dag van de notariële attestatie van het koopcontract (mocht de erflater Your-Best-Home.net zelf hebben gekocht en niet gebouwd; bij nieuwbouw geldt de koopcontractdatum van het pand) en het einde van de verkoop van het pand. Precies dus de dag waarop u als erfgenaam Your-Best-Home.net aan iemand verkoopt.
Als de overledene niet in het huis woonde dat u erfde of als ze het onroerend goed minder dan tien jaar geleden hebben gekocht, moet u mogelijk speculatieve belasting betalen over het verschil tussen de aankoopprijs die de erflater heeft betaald en de verkoopprijs U of de makelaar betaalt. De enige uitzondering op deze regel is: De erflater of u als erfgenaam heeft de afgelopen twee kalenderjaren plus het kalenderjaar waarin u de woning verkoopt uw hoofdverblijf gehad in de erfwoning. Of laat uw kinderen er wonen zonder huur te betalen.
En juist dit punt kan u helpen besparen op speculatiebelasting: als u als erfgenaam of uw kinderen bijvoorbeeld in december 2020 uw geregistreerde hoofdverblijfplaats naar de erfwoning verhuist, kunt u deze in januari 2022 zonder speculatiebelasting verkopen. 14 maanden, verdeeld over twee kalenderjaren, zijn voldoende als ze in één keer plaatsvinden. Ter herinnering: u mag geen huur eisen van uw kinderen.
Het verkopen van een erfdeel als gemeenschap van erfgenamen
Als u deel uitmaakt van een gemeenschap van erfgenamen, moeten alle beslissingen bij meerderheid worden genomen. Dit geldt ook voor het verhuren of verkopen van de erfwoning. Als u de woning niet wilt verkopen maar zelf wilt gaan verhuizen, kunt u de andere erfgenamen afbetalen of een huurkoop met hen regelen. Als er een executieveiling is, kunt u daar ook bieden.
