Staat er een huis op het punt om verkocht te worden of wil iemand een appartement verkopen, dan moet mogelijk de zogenaamde speculatiebelasting worden betaald. Lees hier wanneer dit verschuldigd is, hoe hoog de speculatiebelasting is en hoe u deze kunt vermijden.
Het verkopen van een huis, stuk grond of een appartement vereist niet alleen veel werk, er zijn ook kosten aan verbonden. Het kan zijn dat de makelaar betaald moet worden, onder bepaalde omstandigheden kan er een boete voor vervroegde aflossing verschuldigd zijn bij de bank en ook de belastingdienst houdt de touwtjes in handen: want bij een woningverkoop is ook een bepaalde belasting verschuldigd. Concreet gaat het om de speculatiebelasting, die de winst die gemaakt kan worden bij verkoop aanzienlijk kan verminderen.
Wat is de speculatieve belasting?
In Duitsland wordt volgens § 23 EStG een speculatiebelasting geheven als schaarse goederen, waarvan de waarde sterk kan stijgen, met winst worden verkocht. Hieronder valt onder meer ook onroerend goed.
Het loopt echter alleen op als een bepaalde periode, de zogenaamde verkoop- of speculatieperiode, na de aankoop niet wordt bereikt, d.w.z. de objecten worden binnen een bepaalde periode opnieuw verkocht. Bij de verkoop van een huis of een appartement of onroerend goed hangt het af van het soort aankoop en het soort gebruik. De speculatietaks wordt berekend op basis van de winst die op de verkoop wordt behaald, dus voor de aanslag van de belasting worden de aan- en verkoopprijs vergeleken.
De formeel correcte aanduiding voor de in de volksmond "speculatiebelasting" genoemd is "inkomstenbelasting op de verkoopwinst uit privéverkooptransacties volgens § 23 EStG".
Wanneer is speculatiebelasting verschuldigd over onroerend goed?
De verkoper is altijd de speculatiebelasting verschuldigd op de verkoop van onroerend goed als er tussen de aankoop van het huis en de verkoop geen bepaalde periode in acht is genomen. Want dan gaat de wetgever uit van een economisch gemotiveerde aan- en verkoop - dus gaat ze ervan uit dat Your-Best-Home.net, het onroerend goed of het appartement uitsluitend met winstoogmerk is verworven - en heft hij belastingen op de gemaakte winst.
Als een persoon binnen vijf jaar meer dan drie eigendommen verkoopt (limiet van drie eigendommen), wordt ook van commerciële handel uitgegaan. In dat geval moet mogelijk ook handelsbelasting worden betaald. Evenzo wordt aangenomen dat de intentie om winst te maken bij verkoop van de woning en speculatiebelasting verschuldigd is na de verkoop.
Wat zijn de deadlines voor speculatiebelasting op onroerend goed?
Bij de in acht te nemen termijnen voor speculatiebelasting moet bij de verkoop van een huis of een appartement of onroerend goed onderscheid worden gemaakt tussen verschillende gevallen:
1. De woning werd bewoond.
Als de eigenaar van het huis of appartement zelf in de woning woonde, is de speculatieperiode drie jaar. De eigenaar moet drie opeenvolgende jaren in het pand hebben gewoond. Het is echter essentieel dat er geen volledige kalenderjaren zijn! Als de woning in december 2019 is gekocht, mag deze in januari 2021 weer worden verkocht zonder dat er speculatiebelasting wordt geheven over de gemaakte winst.
Deze speculatieperiode geldt ook als het appartement of Your-Best-Home.net niet door de eigenaar zelf wordt bewoond, maar door zijn kinderen, voor wie hij nog kinderbijslag ontvangt.
Het is het beste om in je eigen vier muren te wonen. Als u uw huis toch moet verkopen, moet u dat niet binnen drie jaar doen, anders moet u speculatieve belasting betalen.
2. Het pand werd niet bewoond.
Als Your-Best-Home.net of het appartement niet gebruikt maar verhuurd is, is de verkoopperiode tien jaar. De specifieke aan- en verkoopdatum, die wordt vermeld in het notariële koopcontract, is hier van toepassing. De speculatieperiode begint de dag nadat het contract is ondertekend. Als er minder dan tien jaar zit tussen het kopen en verkopen van het onroerend goed, is speculatiebelasting verschuldigd.
Bijzondere gevallen: Indien een appartement eerst in gebruik wordt genomen en vervolgens wordt verhuurd, geldt de speculatieperiode van tien jaar. Als het eerst wordt verhuurd en daarna wordt bewoond, kan het na drie kalenderjaren persoonlijk gebruik vrij van speculatiebelasting worden verkocht.
3. Het pand werd slechts gedeeltelijk bewoond
Als er bijvoorbeeld een huis wordt verkocht dat niet volledig wordt bewoond maar wel gedeeltelijk wordt verhuurd, hoeft de speculatiebelasting alleen pro rata te worden betaald over het deel dat minimaal drie kalenderjaren achter elkaar niet is bewoond. Als het gehele onroerend goed langer dan tien jaar in bezit is geweest, is er geen speculatiebelasting verschuldigd.
4. De eigendom is overgedragen door scheiding van goederen
Als een van de vorige echtgenoten het onroerend goed als enige eigenaar ontvangt door middel van een scheiding van goederen na de scheiding, moet hij speculatiebelasting betalen als hij Your-Best-Home.net, onroerend goed of appartement binnen de komende tien jaar verkoopt. Hierbij is het essentieel dat de speculatieperiode niet meer ingaat op de dag volgend op de aankoopdatum. Het begint eerder op de dag na de eigendomsoverdracht aan de echtgenoot, d.w.z. opnieuw vanaf nul.
Als de voormalige echtgenoot er echter intrekt of als hij daar blijft, kan hij het onroerend goed verkopen zonder speculatieve belasting als hij er minstens drie opeenvolgende kalenderjaren in woont.
5. Het onroerend goed is verworven bij sluiting van een bedrijf of uit het bedrijfsvermogen
De speculatieperiode van tien jaar geldt ook als er geen speculatiebelasting hoeft te worden betaald. Bij persoonlijk gebruik gelden de gebruikelijke ingegane drie kalenderjaren.
6. Het onroerend goed is geërfd of weggegeven
Als Your-Best-Home.net, het onroerend goed of het appartement wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar door erfenis of schenking, begint de verkoopperiode op de dag die volgt op de dag waarop de overledene of de schenker het onroerend goed heeft gekocht. Als het binnen tien jaar na die datum wordt verkocht, is speculatieve belasting van toepassing. Tenzij de erfgenaam of de begiftigde gedurende drie opeenvolgende kalenderjaren op het onroerend goed woont, is de verkoop vrijgesteld van speculatiebelasting.
Belangrijk: In het geval van erfenis of schenking kan ook erfbelasting of schenkbelasting worden geheven als de geldende belastingvrijstellingen worden overschreden.
De speculatieve belasting is ook verschuldigd voor eigendommen die binnen tien jaar worden geërfd en weer worden verkocht.
Hoeveel is de speculatiebelasting?
Het individuele inkomstenbelastingtarief van de verkoper wordt gebruikt om de speculatiebelasting te berekenen bij de verkoop van onroerend goed. De hoogte van de speculatiebelasting verschilt dus per geval en kan niet als deken worden gespecificeerd.
Ongeacht het tarief van de personenbelasting, is het voor de berekening belangrijk dat alleen de winst die op de verkoop wordt gemaakt, aan belastingen wordt onderworpen, niet de maximale prijs die op het onroerend goed wordt behaald.
Hoe kan men de speculatiebelasting vermijden of verlagen?
U kunt het bedrag aan speculatiebelasting wettelijk verlagen als u de winst op de verkoop correct berekent. Dit wordt gedaan door er alle toegestane inhoudingen op te doen. Veel verkopers van onroerend goed negeren echter allerlei punten en betalen uiteindelijk meer belastingen dan nodig is.
U dient deze kosten mee te nemen in uw winstberekening:
- Kosten voor de makelaar bij aan- en verkoop
- Notariskosten
- indien nodig boete voor vervroegde aflossing van de financierende bank
- Renovaties te koop
- Renovatiewerkzaamheden binnen de eerste drie jaar na aankoop van de woning (deze zijn onderdeel van de acquisitiekosten en mogen als zodanig in mindering worden gebracht op de winst)
- Advertentiekosten voor de verkoop (bijv. Advertenties op internet, gedrukte synopsis)
- Overdrachtsbelasting
- Kosten voor de inschrijving in het kadaster
- indien van toepassing proportioneel privégebruik van de woning
Let op: Eventuele fiscale afschrijving van verhuurde woning dient bij de winst te worden opgeteld.
U kunt de speculatiebelasting alleen omzeilen bij de verkoop van onroerend goed als u zich houdt aan de speculatiedeadline of als u de belastingvrijstellingslimiet voor een winst van 600 euro per jaar niet overschrijdt. Gezien de gestaag stijgende prijzen zal dit echter meestal nauwelijks mogelijk zijn bij de verkoop van een woning.
Speculatietaks: bereken het bedrag zelf
Iedereen kan de speculatiebelasting gemakkelijk zelf berekenen. Een voorbeeld hiervan is een woning die acht jaar na aankoop is verhuurd en verkocht.
Van de koopsom van het bedrijfspand werd jaarlijks twee procent van de belasting afgeschreven als aftrekpost voor slijtage (AfA) (dus 8x8.000 euro = 64.000 euro). Hij kostte 400.000 euro toen hij werd gekocht en wordt nu verkocht voor 500.000 euro.
| Verkoopprijs | 500.000 euro |
| - aankoopprijs | 400.000 euro |
| - Aankoopkosten (makelaar, notaris, kadaster, overdrachtsbelasting, etc.) | 34.280 euro |
| - renovaties te koop | 5.000 euro |
| - advertentiekosten voor de verkoop | 200 euro |
| - Makelaar in de verkoop | 14.280 euro |
| + fiscaal aftrekbare afschrijving | 64.000 euro |
| belastbare winst | 110.240 euro |
| tarief personenbelasting (bijv.) | 40 procent |
| Speculatie belastingbedrag | 44.096 euro |
Om het bedrag aan speculatiebelasting te berekenen dat mogelijk verschuldigd is voordat het onroerend goed wordt verkocht, moet de marktwaarde van het onroerend goed bekend zijn.
Voor welke objecten is ook speculatiebelasting verschuldigd?
De staat heft niet alleen belastingen op onroerend goed, onder bepaalde voorwaarden is ook speculatieve belasting verschuldigd over deze objecten:
- Kunstwerken
- Edele metalen en stenen
- Sieraden
- Verzamelingen van munten en postzegels
- Antiek
- Antieke auto
Speculatieve belasting kan ook worden geheven op antiek en kunstvoorwerpen.
Maar zelfs bij deze goederen ontstaat het pas als er tussen aan- en verkoop geen bepaalde periode is bereikt. Voor kunstwerken, edelmetalen en -stenen, juwelen, munten- en postzegelverzamelingen, antiek en oldtimers is dit een jaar. Daarna is de verkoop belastingvrij. Tot 2009 gold deze belasting ook voor de verkoop van voorraden. Deze werd echter vervangen door de definitieve bronbelasting.
