De rechten van de buren met een bouwvergunning zijn uitgebreider dan vaak wordt aangenomen. U hoeft dus niet alle bouwprojecten stilzwijgend te accepteren, maar kunt in bepaalde gevallen bezwaar maken. Wanneer dit kan en welke gevolgen de tegenstrijdigheid heeft, leest u hier.
Uw rechten als buurman met een bouwvergunning hangen voornamelijk af van de respectieve bouwvoorschriften van de staat. Omdat de bouwvergunning is geregeld in de bouwvoorschriften van de deelstaten, zijn er dus grote verschillen binnen Duitsland. Desalniettemin hoeft de bouwer tegenwoordig niet langer de toestemming van de buren te krijgen, omdat in sommige staatsbouwvoorschriften voor sommige gebouwen geen formele bouwvergunning vereist is. Je kunt je als buurman alleen verdedigen als er sprake is van overtreding van de nabuurschapsbescherming en publiekrechtelijke voorschriften.
Redenen voor de onwettigheid van de bouwvergunning
- Het niet naleven van de afstandsgebieden
Als de voorschriften voor grensontwikkeling van de rijksbouwverordeningen (bijvoorbeeld § 6 BauO NRW, § 5 Nds. BauO) niet worden nageleefd, kan als buurman bezwaar worden gemaakt. De enige uitzondering hierop is het smalle zijprivilege, waardoor kan worden afgeweken van de minimale afstand; de begunstigde gebouweigenaar moet hiervoor echter de eisen overleggen.
Als een uitbouw boven de eigendomsgrens uitsteekt, spreken de advocaten van een bovenbouw. Als de buurman kwaadwillig heeft gehandeld, moet hij de bovenbouw verwijderen. Uitzondering: dit veroorzaakt slechts kleine beperkingen voor de buurman. Als de buurman zonder opzet of grove nalatigheid heeft gehandeld, moet u de maatregel ook tolereren, maar kunt u ter compensatie een contant pensioen eisen - of de buurman koopt de opgebouwde ruimte bij u.
- Schending van de tegenprestatieplicht
Bij het gebruik van een woning, zowel binnen als buiten, dient rekening te worden gehouden met de buren. Garages of autoparkeerplaatsen moeten zo worden geplaatst dat noch de gezondheid noch de kwaliteit van leven van de buurman wordt aangetast.
Als u een muur op de eigendomsgrens bouwt, moet uw buurman het daarmee eens zijn.
- Gebruiksniveau
Als een bouwproject vanwege de mate van gebruik geen derdenbescherming meer biedt, kan de bouwvergunning als buurman worden aangevochten. Voorbeelden hiervan zijn overschrijding van de toegestane ruimtebenutting, het aantal appartementen, een niet toegestane bouwhoogte of een afwijkende vormgeving van de dakconstructies.
- Territoriale compatibiliteit
Als een gebouw het karakter van een bouwgebied tegenspreekt en de buurt onredelijk geïrriteerd raakt, kan het bouwproject worden afgestoten. Er mag bijvoorbeeld geen commerciële exploitatie worden opgezet midden in een puur woonwijk.
- Geluid / immissies / exterieurontwerp
Verdere beperkingen kunnen het gevolg zijn van het exterieurontwerp van garages, opritten of carports. Maar ook onaanvaardbaar geluid of emissies van auto's vallen in deze categorie. Er worden echter geen starre grenswaarden gespecificeerd.
Bezwaar tegen de bouwvergunning van de buren / juridische uitdaging
Als er een bouwvergunning is afgegeven waarvan u op de hoogte bent, kunt u als buurman binnen een maand bezwaar maken. Dit bezwaar verplicht het districtsbestuur de goedkeuring te controleren.
Bent u als buurman niet op de hoogte van de bouwvergunning, dan kunt u binnen een jaar bezwaar maken. Maar ook als u de bouwvergunning niet kent, kan de start van de bouw van bijvoorbeeld het naastgelegen pand als een erkenning worden beschouwd. U verliest dan uw recht op verzet door middel van zogenaamde verbeurdverklaring als u niet tijdig bezwaar maakt. Bovendien betekent het ingediende bezwaar geenszins dat de bouwwerkzaamheden voortijdig worden beëindigd. Hiervoor moet u gebruik maken van de noodrechtelijke bescherming.
Autoriteit inactiviteit
Na ontvangst van de redenen voor het bezwaar dient de instantie binnen drie maanden een zogenaamd bezwaarschrift uit te brengen. Als u zelfs na drie maanden geen antwoord krijgt, kan een vordering wegens nalaten worden ingesteld, waardoor de autoriteiten verplicht zijn een beslissing te nemen.
Dringende gerechtelijke bescherming
Als de buurman al met de bouw is begonnen, kan de buurman een aanvraag indienen om de uitvoering op te schorten. De bouw wordt dus onderbroken totdat de juridische situatie is opgehelderd.
Wat te doen als het gebouw al is opgetrokken
Ook al staat het gebouw er al, de buurman heeft nog enkele mogelijkheden om in beroep te gaan. Zodra een gebouw in strijd met de bouwvoorschriften is opgetrokken, is het mogelijk om als buurman een officieel bevel te krijgen. De bouwplaats wordt dan stilgelegd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als de brandbeveiligingsvoorschriften niet worden nageleefd.
Daarnaast kan de buurman de autoriteit verplichten om gebruik te verbieden als de vorm van gebruik van het gebouw niet past in het bestaande bouwgebied.
Sloopopdracht en afbraakopdracht
In sommige gevallen kunt u als buurman de autoriteiten verplichten om in te grijpen bij de bouwautoriteiten. Bij een ernstige juridische overtreding kan de rechter in het voordeel van de buurman beslissen en bijvoorbeeld een huismuur laten verwijderen of zelfs bepaalde delen ervan laten slopen.
Samen tegen grote bouwprojecten
Heeft u last van grote projecten zoals het aanleggen van een weg, een fabriek of een kliniek? Word mobiel in de goedkeuringsprocedure voor de planning of in de immissiecontroleprocedure. Anders loop je het risico later met je rechten te worden uitgesloten.
Kracht van de groep: aangezien u als individu vaak weinig kunt, sluit u zich aan bij een groep - bijvoorbeeld in een burgerinitiatief. Zoek een advocaat die als woordvoerder goed thuis is in het bestuursrecht. Mogelijke activiteiten zijn signatuurcollecties, informatiehokjes op de wekelijkse markt of protestbijeenkomsten.
Vechten loont: betrek politiek en publiek. Door contact te leggen met de politieke besluitvormers - Kamerleden, burgemeesters en raadsgroepen. Houd ook de pers op de hoogte en zorg voor berichtgeving op lokale kanalen. Of u succesvol bent met deze acties, hangt af van de mate van politieke druk die u uitoefent. U kunt vechten tot de federale administratieve rechtbank. Het loont om mee te doen, want sommige bouwvergunningen zijn illegaal.
