Voor verschillende bouwprojecten wordt tussen werkgever en werknemer een bouwcontract afgesloten - of het nu gaat om nieuwbouw, renovatie of individuele dienstverlening aan een gebouw. We leggen hier uit welke contractvarianten en inhoudsverschillen er zijn.
Wanneer u besluit om een bouwcontract met een bedrijf aan te gaan, moet u uzelf voldoende tijd gunnen - zelfs als de realisatie van de droom van het bezitten van een eigen huis eindelijk binnen handbereik is en eigenlijk niet snel genoeg kan gaan. Maar er zijn grote verschillen, afhankelijk van welke versie van het bouwcontract u kiest. Deze drie contractvormen zijn mogelijk: bouwcontract volgens BGB, VOB contract en consumenten bouwcontract.
Bouwcontract volgens het burgerlijk wetboek
Wat is een bouwcontract volgens het Duitse burgerlijk wetboek?
De definitie van een bouwcontract volgens het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) luidt als volgt:
"Een bouwcontract is een contract voor de bouw, restauratie, verwijdering of verbouwing van een gebouw, een buitenfaciliteit of een deel daarvan." (BGB § 650a (1) ))
Volgens het Duitse verbintenissenrecht is het bouwcontract sinds 1 januari 2018 een wettelijk gestandaardiseerde, speciale vorm van het contract voor werken. , Sloop (sloop of ontmanteling) of reconstructie van een gebouw, een buitenvoorziening of een deel daarvan (bijv. Metselen, schilderen, sanitair, elektrische installatie, verwarmingsconstructie).
De wet begrijpt dat de term bouwconstructie ook civiele techniek omvat: naast gebouwen worden ook bruggen, tunnels en wegen getroffen. Buitenvoorzieningen zijn eigendommen (bijv. Parkeerplaats of groene ruimte). Het bouwcontract is altijd ontworpen voor een specifiek resultaat, in vakjargon een werk genoemd.
Hoe komt een bouwcontract tot stand volgens het Duitse burgerlijk wetboek?
Er zijn geen uitdrukkelijke formele vereisten voor het sluiten van een bouwcontract volgens het Duitse burgerlijk wetboek. Dit kan dus mondeling worden gedaan of door concessie (sluitende handeling) bij het aanbieden en accepteren.
Uitzondering: een notariële verklaring is vereist als het bouwcontract gepaard gaat met de aankoop van een onroerend goed (koopcontract) (artikel 311 b (1) zin 1 BGB).
Wat moet er in het contract staan?
De inhoud van het bouwcontract moet het specifieke bouwwerk definiëren (vanaf § 650a BGB). Samengevat betekent dit: contractpartijen, bouwwerkzaamheden, bouwtijd, acceptatie, vergoeding, betalingsplan (termijnbetaling), borgsom (borging uitvoering bouwwerkzaamheden plus claims wegens gebreken) en garantie.
In ieder geval moet de dienst in detail worden opgeschreven in het bouwcontract. In de servicebeschrijving is vastgelegd wat de opdrachtgever van de aannemer kan verlangen. In het kader van overheidsopdrachten vormt de VOB de basis voor constructiediensten (aanbestedings- en aannemingsregels voor constructiediensten, zie hieronder).
Een bouwcontract regelt de rechtsverhouding tussen opdrachtgever en aannemer met betrekking tot nieuwbouw, reparatie, sloop of verbouwing van een gebouw.
Deadlines voor acceptatie
De opdrachtgever is verplicht tot acceptatie van het contractueel opgeleverde werk. De klant kan de acceptatie niet verhinderen door middel van kleine gebreken (artikel 640 (1) BGB).
Een werk wordt ook geacht te zijn aanvaard indien de aannemer aan de koper een redelijke termijn voor oplevering na voltooiing heeft gesteld en de koper binnen deze termijn de acceptatie niet heeft geweigerd met vermelding van ten minste één gebrek (artikel 640 lid 2 BGB). De examenfase voor het aannemen van een werk verschilt van geval tot geval.
Indien de opdrachtgever door gebreken de oplevering verhindert, dient hij op verzoek van de aannemer een gezamenlijke inspectie van het werk bij te wonen (artikel 650g lid 1 BGB). Weigert hij nogmaals, dan kan de aannemer de conditiecontrole ook zelf uitvoeren (art. 650g lid 2 BGB). Hiervoor moet hij de werkgever een ondertekend exemplaar van zijn gezondheidscheck sturen met de datum van voorbereiding.
Vergoeding voor de bouwwerkzaamheden
Onder vergoeding wordt verstaan de vergoeding voor de uitgevoerde bouwwerkzaamheden. Terwijl de werknemer zich ertoe verbindt het werk gebrekenvrij te produceren (artikel 631 en 633 BGB), moet de werkgever de overeengekomen beloning garanderen (artikel 632 BGB).
De contracterende partijen hebben de keuze tussen een vast tarief en een eenheidsprijs. Het vaste tarief omvat alle prestaties die werden gespecificeerd op het moment dat het contract werd gesloten, exclusief aanvullende of verminderde prestaties. De eenheidsprijs heeft betrekking op een voltooide diensteenheid. Dit staat beschreven in een specificatie van in de bouw gebruikelijke diensten. De servicespecificatie bevat servicebeschrijvingen, onderverdeeld in deeldiensten. Bij deeldiensten wordt de vergoeding gegenereerd uit het totaal van de eenheidsprijzen.
Wanneer is de vergoeding verschuldigd? Als de opdrachtgever het werk met succes heeft aanvaard en de aannemer de opdrachtgever een verifieerbare eindfactuur heeft verstrekt (artikel 650g lid 4 BGB)
Eindfactuur voor de laatste betaling
Het is essentieel dat er een eindfactuur beschikbaar moet zijn voor de laatste betaling: In de loop van de eindfactuur wordt een eindafrekening van een geldvordering geïmplementeerd. Deze verrekening is inclusief vooruitbetalingen en vooruitbetalingen.
De eindfactuur wordt als verifieerbaar beschouwd als enerzijds de geleverde diensten duidelijk aan de klant worden gepresenteerd en anderzijds de klant gedurende de volgende 30 dagen na ontvangst van de eindfactuur geen bezwaar heeft gemaakt tegen de controleerbaarheid ervan (artikel 650g, lid 4, BGB).
Zodra de opdrachtgever het werk heeft aanvaard en de eindfactuur verifieerbaar is, kan er achteraf geen aanbetaling plaatsvinden.
Beëindiging van een bouwcontract
De beëindiging van een bouwcontract volgens BGB moet schriftelijk gebeuren (§ 650h BGB).
Wat te doen bij constructiefouten?
Aannemers zijn in principe verplicht om hun klant een perfect werk te bieden. Indien de opdrachtgever echter constructiefouten in het werk constateert, kan hij na acceptatie binnen de verjaringstermijn aanspraak maken op de wettelijke garantierechten (artikel 634a BGB). Uitzondering hierop zijn verborgen gebreken die de aannemer bewust verborgen hield tijdens de oplevering.
Wat kunt u als klant doen als u na acceptatie gebreken ontdekt? Weigeren een redelijk deel van de vergoeding (retentierecht) te betalen, namelijk het dubbele van de kosten die u nodig heeft om het gebrek te verhelpen (§ 641 lid 3 BGB). Bovendien hebben klanten de volgende rechten:
- Artikel 635 BGB: De werkgever kan om aanvullende prestatie verzoeken. Daarbij is de werknemer verplicht de hiervoor noodzakelijke kosten te dragen, in het bijzonder kosten voor transport of materiaal.
- § 637 BGB: Indien de werknemer de gebreken niet binnen de termijn voor nakoming heeft verholpen, heeft de opdrachtgever het recht het gebrek zelf te herstellen. Als alternatief kan hij een andere ondernemer inhuren en een vergoeding eisen voor de onvermijdelijke diensten.
- §§ 636, 323 en 326 Lid 5 BGB: Onder bepaalde voorwaarden kan de klant zich terugtrekken uit het contract. Als alternatief kan hij de vergoeding verlagen (§ 638 BGB).
- §§ 636, 280, 281, 283, 311a BGB: onder bepaalde voorwaarden kan de klant schadevergoeding of compensatie eisen voor mislukte prestaties (§ 284 BGB).
In onze gids vindt u informatie over de inhoud, de deadlines voor oplevering, de vergoeding voor de bouwwerken en het beëindigen van een bouwcontract.
VOB-contract: Het bouwcontract volgens VOB
Het aanbestedings- en contractreglement voor bouwwerken (VOB) is een set clausules die is onderverdeeld in drie secties. Het werd gepubliceerd namens het Duitse Aanbestedings- en Contractcomité voor Bouwdiensten (DVA) en is verplicht voor bouwcontracten van de publieke sector in Duitsland.
De VOB is noch een wet, noch een regeling: het werk is "slechts" een contractuele voorwaarde en daarom te gebruiken als een algemene zakelijke voorwaarde volgens de BGB (§ 305). Met andere woorden, de VOB wordt pas onderdeel van het bouwcontract als beide contractpartijen dit expliciet bedingen. Daarom leest men in bouwcontracten vaak de volgende paragraaf: “De VOB is van toepassing in de versie die geldig is op het moment dat het contract wordt getekend.” Meestal staat de VOB onder het kopje “Contractonderdelen”.
Het doel van de VOB is te zorgen voor transparantie, gelijke behandeling en eerlijke concurrentie tussen aanbieders. Corruptie en vriendjespolitiek moeten worden vermeden.
VOB / A: Algemene bepalingen voor de gunning van bouwwerken
VOB / A betreft de gunning van bouwopdrachten van de publieke sector en opdrachtgevers (overheidsklanten, natuurlijke of privaatrechtelijke rechtspersonen die bijvoorbeeld werkzaam zijn op het gebied van energievoorziening en transport). De VOB / A wordt in 1960 als DIN-norm gepubliceerd en is onderverdeeld in drie secties:
- Nationale aanbestedingsprocedures
- EU-aanbestedingen
- Procedures op het gebied van sectorale aanbestedende diensten waarvoor verschillende procedureregels gelden
De VOB / A regelt de mogelijke soorten toekenning en de respectieve processen voor deze gebieden. De set clausules bevat instructies voor het gunnen van een bouwwerk, namelijk: wat moet er in een aanbesteding worden opgenomen en hoe?
Onderdelen B en C zijn interessant voor particuliere woningbouwers, aangezien veel bouwbedrijven en opdrachtgevers ze gebruiken als basis voor hun contracten. Het zijn de algemene voorwaarden van een aannemingsovereenkomst.
VOB / B: Algemene contractvoorwaarden voor de uitvoering van bouwwerken
VOB / B behandelt in 18 paragrafen de algemene contractuele voorwaarden voor het privaatrechtelijke bouwrecht, omdat de wet op contracten voor werken en diensten in het BGB onvoldoende rekening houdt met de complexe kenmerken van de particuliere bouwsector. De regelgeving van het BGB biedt niet altijd oplossingen voor de problemen die zich in het dagelijks leven voordoen. Om die reden bevat de VOB / B bepalingen die enerzijds de wettelijke regels uitbreiden, anderzijds ook wijzigen en beperken.
De VOB / B werden in 1961 als DIN-norm gepubliceerd. De inhoud van VOB / B is de uitvoering van de bouwwerkzaamheden, inclusief de omvang, vergoeding, deadlines, acceptatie, facturatieprocedures en toekomstige garantie. Als de contracterende partijen geschikt zijn voor de VOB / B, is de VOB / C automatisch ook de inhoud van het contract, omdat deel C meer precieze specificaties voor uitvoering en facturering uiteenzet.
VOB / C: Algemene technische contractvoorwaarden voor bouwwerkzaamheden
VOB / C is een verzameling van Algemene Technische Contractvoorwaarden (ATV), ook gepubliceerd als 65 DIN-normen: Naast DIN 18299 voor algemene voorschriften voor alle soorten constructiewerk zijn er veel speciale regels voor individuele beroepen: DIN-18300 beschrijft bijvoorbeeld grondwerken, DIN 18459 de sloop- en ontmantelingswerkzaamheden. Deze contractuele voorwaarden hebben voornamelijk betrekking op technische voorschriften over hoe de diensten van een vak eruit moeten zien. U vindt er ook regels voor het factureren van diensten.
Bouwcontract voor consumenten
Wat is een bouwcontract voor consumenten?
Op zijn beurt is er sprake van een consumentenbouwcontract als de aannemer door een particuliere opdrachtgever verplicht wordt om een nieuw gebouw te bouwen of een ingrijpende renovatie van een bestaand gebouw uit te voeren (artikel 650i BGB). Het consumentencontract, dat schriftelijk beschikbaar moet zijn, is in 2018 ingevoerd als onderdeel van de reorganisatie van het bouwcontractenrecht. Het heeft de positie van particuliere woningbouwers aanzienlijk versterkt en de consumentenbescherming verbeterd.
Een zinvolle gebouwbeschrijving is verplicht
Sindsdien hebben particuliere bouwers recht op een gedetailleerde bouwbeschrijving van de aannemer voordat het contract wordt gesloten. Daarin moeten bouwbedrijven de essentiële eigenschappen van het onroerend goed duidelijk beschrijven (concrete beschrijving van de diensten): bijvoorbeeld de bouwconstructie, geluidsisolatie, binneninrichting en bouwtechniek. Plannen met nauwkeurige kamer- en gebiedsinformatie zijn ook vereist. Onduidelijkheden in de bouwbeschrijving komen in de toekomst voor rekening van het bedrijf (artikel 650k (2) BGB). Maar dat is in de praktijk nog steeds een probleem: “Veel nieuwe bouwspecificaties voldoen nog niet aan de huidige bouwwet”, klaagt Holger Freitag, vertrouwensadvocaat bij de Vereniging van Particuliere Bouwers. Zo blijven ontwerpbeschrijvingen vaak zo vaag dat de klant uiteindelijk niet weet wat hij precies voor zijn geld krijgt."Bouwers moeten niet blindelings vertrouwen op de nieuwe wet, maar het contract laten controleren door een expert", adviseert Freitag. Consumenten hebben daar nu iets meer tijd voor: na ondertekening van een bouwcontract kunnen ze dit binnen twee weken - zonder opgaaf van reden - herroepen.
De voltooiing van de bouwwerkzaamheden moet worden bepaald
Daarnaast komt er een einde aan de junketing van bouwbedrijven: in de toekomst zullen bouwbedrijven bij oplevering een bindende verklaring moeten afleggen. Indien bij het sluiten van de overeenkomst geen exact tijdstip voor voltooiing van de werkzaamheden kan worden opgegeven, dient de duur van de bouwwerkzaamheden te worden vermeld. Als er geen informatie in het bouwcontract voor de consument is, wordt de informatie die in de precontractuele specificatie in de bouwbeschrijving wordt gegeven, opgenomen in het contract op het moment van voltooiing van het werk of voor de duur van de bouwwerkzaamheden (artikel 650k lid 3 BGB). Als er vertragingen zijn, kunnen bouwers gemakkelijker schadeclaims indienen.
Bouwers hebben overigens recht op belangrijke documenten: documenten die de aannemer nodig heeft voor de officiële oplevering van het gebouw of voor indiening bij een instantie of zijn bank, bijvoorbeeld om een promotielening aan te vragen, moeten door het bouwbedrijf worden overhandigd voordat de bouw begint. Hierdoor kan de klant ook het bouwproject beter controleren met behulp van een taxateur.
Het bouwcontract voor consumenten heeft de rechten van particuliere woningbouwers versterkt en de consumentenbescherming verbeterd.
Betaal alleen volgens plan
Naast de bestaande claim op zekerheid van nakoming van het contract (vijf procent van de totale kosten), krijgen particuliere bouwers nu een extra zekerheid: de aannemer mag alleen deelfacturen indienen voor in totaal 90 procent van de totale vergoeding (artikel 650m lid 1 BGB). Dit laatste is echter niet van toepassing op het ontwikkelaarscontract.
Bouwcontract voor consumenten intrekken
Sinds 2018 kunnen klanten een bouwcontract voor de consument dat niet door de notaris is geregistreerd, binnen een termijn van 14 dagen na ondertekening van het contract herroepen. Dit betekent dat particuliere bouwers veel beter beschermd zijn. Als de aannemer het annuleringsbeleid vergeet of fouten maakt, loopt de opzegtermijn pas een jaar en 14 dagen na het sluiten van het contract af. Als u zich uit het bouwcontract wilt terugtrekken, moet u dat snel doen, want dan vervalt alle aanspraak op garantie. Belangrijk: het herroepingsrecht is alleen van toepassing op particuliere bouwers en niet op notariële contracten voor projectontwikkelaars.
