De vrijstelling van onroerende voorheffing is een wettelijk gereguleerde optie voor onroerende voorheffingbetalers om een deel van de onroerende voorheffing kwijt te schelden. Met een succesvolle aanvraag kunnen verhuurders bijvoorbeeld 25 procent of 50 procent besparen op onroerende voorheffing, afhankelijk van de omstandigheden. De voorwaarden hiervoor zijn vastgelegd in artikel 33 GrStG (onroerende voorheffing).
Artikel 33 GrStG: voorwaarden voor de kwijtschelding van onroerende voorheffing
In de tekst van de wet op de onroerendgoedbelasting staat:
"(1) Als (…) de normale brutowinst van het belastbare object met meer dan 50 procent wordt verminderd in het geval van bebouwde grond en de belastingschuldenaar niet verantwoordelijk is voor de vermindering van de brutowinst, is de onroerende voorheffing ten belope van 25 procent vaststellen. Als de vermindering van de normale brutowinst 100 procent is, wordt de onroerende voorheffing van 50 procent kwijtgescholden. (…) De normale brutowinst is (…) (2) in het geval van bouwland, de gebruikelijke jaarlijkse brutohuur die wordt geraamd op basis van de omstandigheden aan het begin van de periode van kwijtschelding. "
De essentiële aspecten van de paragraaf voor verhuurders zijn dus a) de hoogte van de mogelijke vrijstelling van onroerende voorheffing en b) de termen "normale brutowinst" of "jaarlijkse brutohuur" en c) de voorwaarde dat de belastingschuldenaar niet verantwoordelijk is voor de vermindering van de brutowinst. Met name het laatste punt is nogal vaag in de wet en is al onderwerp van juridische geschillen.
Verminderde brutowinst en vrijstelling van onroerende voorheffing
De normale brutowinst is de geschatte gebruikelijke brutohuur op jaarbasis, waarbij de schatting aan het begin van de waiverperiode moet worden gemaakt. Wat deel uitmaakt van de jaarlijkse brutohuur wordt gedefinieerd in artikel 79 BewG:
"(1) Jaarlijkse brutohuur is de totale vergoeding die de huurders (erfpachters) moeten betalen voor het gebruik van het onroerend goed op basis van contractuele afspraken op basis van de status op het moment van vaststelling voor een jaar. Bijdragen en alle andere diensten van de huurder zijn inbegrepen. "
Verdere beperkingen en nauwkeurigere bepalingen regelen precies hoe de jaarlijkse brutohuur wordt bepaald. Dit is belangrijk: als de brutowinst, d.w.z. de behaalde brutojaarhuur, met meer dan 50 procent wordt verlaagd, kan 25 procent van de onroerende voorheffing worden kwijtgescholden. Als de brutowinst met 100 procent wordt verminderd (er zijn dus geen huurbetalingen ontvangen), is de mogelijke vrijstelling van onroerende voorheffing 50 procent. Dit geldt alleen als de korting niet de schuld van de verhuurder is.
De regeling in § 33 GrStG bevat een zekere onrechtvaardigheid, want bij een inkomensverlies van 99 procent wordt een identiek deel van de onroerende voorheffing kwijtgescholden als bij 50,1 procent. De vrijstelling van onroerende voorheffing is slechts 50 procent als er een inkomenstekort van 100 procent is. De wet kent alleen deze twee niveaus en treft daarom sommige verhuurders hard.
Wanneer is de vermindering van de brutowinst niet verantwoordelijk?
Voor een succesvolle aanvraag voor vrijstelling van onroerende voorheffing moeten belastingplichtigen aantonen dat het inkomen uit vermogen is verminderd en dat zij zelf niet verantwoordelijk zijn voor het inkomensverlies. Een mogelijke verklaring voor het lagere inkomen is dat de huurders ondanks doorlopende verhuur niet aan hun betalingsverplichtingen hebben voldaan. In dat geval erkennen de autoriteiten de verlaging meestal als niet hun eigen schuld.
Evenzo zijn er gevallen waarin natuurrampen zoals blikseminslagen en brand of overstromingen de oorzaak zijn van huurderving. Omdat dergelijke gebeurtenissen die leiden tot niet-verhuur ook niet onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder vallen.
Vermindering van onroerendgoedbelasting is ook een optie in het geval van structureel veroorzaakte inkomensderving: met name in de landelijke regio's van Oost-Duitsland is een soms dramatische bevolkingskrimp opgetekend, wat leidt tot een overaanbod aan woonruimte en een sluipende daling van de huur.
In alle gevallen waarin leegstand als reden wordt genoemd, moet een verhuurder zijn aanhoudende inspanningen om huur tot stand te brengen documenteren. Dergelijke inspanningen omvatten krantenadvertenties, inhuurmakelaars, mededelingen en het plaatsen van huuraanbiedingen op internet. De hogere administratieve rechtbank van Rijnland-Palts heeft echter geoordeeld dat de grotere en bekende portalen vanwege hun bereik moeten worden gebruikt en niet alleen privé-homepages of pagina's van makelaars (OVG Rijnland-Palts, arrest van 02.05.2016, AZ 6 A 10971/15) . Zelfs in een structureel zwakke regio zijn verhuurders op al deze manieren verplicht op zoek te gaan naar mogelijke huurders, anders is vrijstelling van onroerende voorheffing uitgesloten.
In sommige plattelandsregio's is de bevolking dramatisch afgenomen. Dit kan leiden tot kwijtschelding van onroerende voorheffing.
Wanneer is de verhuurder verantwoordelijk?
Als de reden voor het geheel of gedeeltelijk uitblijven van huurbetalingen echter aan de zijde van de verhuurder ligt, is kwijtschelding van onroerende voorheffing niet mogelijk. Dit is bijvoorbeeld het geval als de verhuurder zich niet voldoende heeft ingespannen om huurders te vinden.
Een andere reden voor het afwijzen van een aanvraag voor vrijstelling van onroerende voorheffing wordt gegeven als de vereiste huurprijs overschat wordt en er dus geen huurders kunnen worden gevonden. Een verhuurder is niet verplicht zijn woning tegen dumpprijzen aan te bieden. Het moet echter binnen de gebruikelijke marktprijsklasse blijven.
Een vastgoedeigenaar is ook verantwoordelijk voor leegstand als gevolg van bouwwerkzaamheden (modernisering, renovatie). En als een appartement door de slechte staat van bewaring niet kan worden verhuurd, valt deze leegstand ook onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder en rechtvaardigt het geen kwijtschelding van grondbelasting.
Aanvraag vrijstelling onroerende voorheffing: deadlines en contactpersonen
De instantie die de aanslag onroerende voorheffing opstelt, ontvangt het verzoek om kwijtschelding van de onroerende voorheffing. In de meeste gevallen is dit de gemeente, in Berlijn, Bremen en Hamburg is dit het belastingkantoor. De deadline is altijd 31 maart van elk jaar om kwijtschelding van onroerende voorheffing voor het voorgaande jaar aan te vragen. Tegen die tijd moet ten minste één informele aanvraag zijn ontvangen, anders vervalt het recht op kwijtschelding van onroerende voorheffing. De reden en gedetailleerd bewijs kunnen later worden ingediend. Het is echter raadzaam om van tevoren precies te documenteren hoe de storingen tot stand zijn gekomen en wat u heeft gedaan om ze te beperken of te voorkomen.
Er is echter één uitzondering op de termijn: als het aanslagbiljet of een kennisgeving van wijziging niet tijdig door de belastingplichtige wordt ontvangen, loopt de aanvraagperiode pas af op de datum die is vermeld in de informatie over rechtsmiddelen.
Geen vrijstelling van onroerende voorheffing als de onroerende voorheffing wordt verlaagd door de waarde per eenheid bij te werken
De onroerende voorheffing wordt onder meer berekend op basis van de eenheidswaarde van het onroerend goed. Daalt deze waarde, bijvoorbeeld door brand in een deel van het gebouw, dan wordt ook de onroerende voorheffing verlaagd. Dit vereist een extrapolatie van de eenheidswaarde. Indien met de vermindering van de brutowinst rekening had kunnen worden gehouden door een extrapolatie voor een periode waarvoor een kwijtschelding van onroerende voorheffing wordt aangevraagd, is een kwijtschelding van onroerende voorheffing volgens de hierboven beschreven voorschriften uitgesloten (artikel 33 (5) GrStG). Het is daarom essentieel dat de eenheidswaarde wordt bijgewerkt.
