Het erfelijke bouwrecht biedt ook gebouweigenaren met een laag inkomen de mogelijkheid om hun droom van een eigen woning te verwezenlijken. De woning wordt voor een bepaalde periode verhuurd en voor het gebruik wordt “huur” betaald. Waar je op moet letten in het erfpachtcontract en hoe hoog de canon per geval is, lees je hier.
Velen dromen van een eigen woning, maar er is vaak een gebrek aan eigen vermogen om een dure woning te kopen. Een alternatief kan in dit geval het erfelijk bouwrecht zijn. In het verleden werd vastgoedtaxatie 'tweederangs vastgoed' genoemd, maar het concept heeft toekomst. Het biedt de mogelijkheid om op andermans eigendom te bouwen zonder eigenaar van het pand te hoeven zijn. Het erfelijk bouwrecht wordt doorgaans voor 99 jaar verleend. Bovendien moet het worden ingeschreven in het kadaster en kan het zowel worden verkocht als geërfd. Om van de woning gebruik te kunnen maken, moet u aan de eigenaar een vergoeding betalen, de zogenaamde canon. U blijft echter eigenaar van uw pand terwijl de huurder eigenaar blijft van zijn pand.Het pand en het gebouw zijn dus juridisch van elkaar gescheiden.
Redenen voor het erfelijke bouwrecht
Ook een sociaal-politiek aspect pleit voor erfelijk bouwrecht. In bijna elke stad of op elke plaats is er land dat in de toekomst van groter belang zal zijn, namelijk wanneer het wordt ingehaald door stedelijke ontwikkeling. Dit kunnen landbouwgrond of industriële woestenij zijn, verlaten militaire of spoorweggebieden. Als de gemeente kavels verkoopt om op korte termijn haar budget te renoveren, zijn deze kavels niet meer beschikbaar voor ontwerpdoeleinden. De verhuur van dergelijke grond geeft de gemeente de vrijheid om te handelen - zij kan bepalen wie de grond gebruikt en ontvangt via de erfpachtcanon een vast en langdurig inkomen.
Het Hunziker-gebied in Zürich is het eerste project van de bouwcoöperatie "meer dan wonen", namelijk 41.000. Vierkante meter terrein in 2010 in erfpacht.
Gezien de nog altijd gespannen situatie op de woningmarkt in veel Duitse steden (vooral voor betaalbare woonruimte), wordt steeds meer de voorkeur gegeven aan het gunnen van bouwkavels aan projectontwikkelaars of coöperaties die gericht zijn op het algemeen belang. Omdat voor een sociaal rechtvaardig aanbod van woningen goedkope grond nodig is - dus wordt het huisvestingsvraagstuk steeds meer een landprobleem. Met het idee dat inkomsten uit het gebruik van de grond weer in handen van de burgers moeten vloeien en dat de gemeenten behoefte hebben aan een langdurig sturingsinstrument voor land- en stadsontwikkeling, wordt het erfelijk bouwrecht actueler. Net zoals de hellingshoek van een dak kan worden afgedwongen met stedenbouwkundige en bouwwetgeving, kan de erfelijke bouwwet de financiële en sociale aspecten van het leven reguleren en waarborgen.
Op het Hunziker-terrein is een kwart met woonruimte voor 1.200 mensen en 150 werkplekken gerealiseerd. Energiezuinige gebouwen, nieuwe technologieën en weinig auto's ondersteunen een milieuvriendelijke levensstijl en sparen hulpbronnen.
Erfpacht: deze regels zijn van toepassing
Als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet u de erfpachtcanon of huur betalen aan de eigenaar. De hoogte van het honorarium is niet wettelijk bepaald; het moet afzonderlijk tussen huurder en verhuurder worden overeengekomen.
Als je de erfelijke rente vergelijkt met een hypotheekrente, blijkt dat de erfelijke bouwrente lager is dan de hypotheekrente voor een langlopende lening die afgesloten zou moeten worden om een woning te kopen. Bereken ongeveer drie tot vijf procent van de grondkosten per jaar.
Belangrijk om te weten: De canon blijft niet over de gehele looptijd gelijk. Meestal is het rentepercentage voorzien van een aanpassingsclausule die is gekoppeld aan de consumentenprijsindex (CPI). Het te betalen bedrag moet overeenkomen met de waarde van het onroerend goed voor de gehele duur van het contract, d.w.z. aangepast aan het inflatiepercentage. Dit beschermt de vastgoedeigenaar tegen sluipende devaluatie.
Erfpachtcontract
Bij erfpachtcontracten moet een erfpachtcontract worden afgesloten. Het specificeert precies wat er op het terrein kan worden gebouwd. Noch de huurder, noch de eigenaar van het pand kunnen het contract tussentijds opzeggen. De enige uitzondering is de zogenaamde "omkering". Daarnaast moet het erfpachtrecht worden ingeschreven in een speciaal kadaster, het erfpachtkadaster en moet het contract notarieel zijn.
Omkering: een speciale regeling in het erfelijke bouwrecht
Om een teruggave van eigendomsoverdracht te kunnen aanvragen, moet de zogenaamde "omkering" plaatsvinden. Dit is het geval als de huurder niet binnen een vooraf bepaalde tijd op het onroerend goed bouwt, langere tijd achterstallig is met zijn rentebetalingen of andere verplichtingen uit het contract schendt. De verwaarlozing van het onroerend goed is ook een voldoende reden Zeer belangrijk: Dringende persoonlijke behoeften van de huiseigenaar moeten in het belang van de huurder contractueel worden uitgesloten.
Voor Your-Best-Home.net ontvangt de gebruiker een vergoeding als de terugval zich voordoet. Twee derde van de marktwaarde van het onroerend goed is wettelijk bepaald. U kunt het beste een taxateur inhuren die een neutrale schatting maakt van de waarde. Voor elk erfpachtcontract geldt: Indien beide partijen akkoord gaan, kan het contract ook tussentijds in onderling overleg worden beëindigd.
Valkuilen in het erfpachtcontract
Zorg ervoor dat het contract geen compensatie uitsluit die aan het einde van het contract verschuldigd is. Het recht, het bedrag en de betalingsmodaliteiten moeten al worden bepaald bij het sluiten van het contract. Ook kan worden afgesproken dat het recht van de vastgoedeigenaar om betaling van een schadevergoeding in bepaalde gevallen af te wenden, is uitgesloten. U kunt ook een recht van eerste weigering op het onroerend goed verankeren in het erfpachtcontract.
Het erfpachtcontract kan alleen worden beëindigd in geval van een zogenaamde terugboeking - of zelfs als beide partijen het onderling eens zijn.
Verkoop erfelijke bouwrechten
Of het erfpachtrecht kan worden verkocht, hangt af van het individuele contract. In de meeste gevallen kan de huurder het erfpachtrecht echter verkopen met toestemming van de vastgoedeigenaar. Hij heeft alleen bezwaar als de potentiële koper niet over voldoende kredietwaardigheid beschikt. Anders wordt het contract gewoon overgedragen aan de nieuwe gebruiker en blijft het onder dezelfde voorwaarden lopen. Huur een makelaar in om de verkoop van de woning te verzorgen.
Zoek een erfpachter
Vraag eerst aan het vastgoedkantoor van uw gemeente of stad of er in hun administratief gebied ongebruikte of erfpachtkavels zijn die vervallen. Het kan ook zinvol zijn om contact op te nemen met de kerk, aangezien kerken de grootste landeigenaren in Duitsland zijn. Er zijn ook bedrijven en incidenteel particulieren die erfelijke bouwkavels leasen.
Een breed scala aan gemeenschappelijke ruimtes en vrijetijdsinfrastructuur verlevendigt de buitenruimtes.
Wat gebeurt er als de erfpacht afloopt?
Het erfelijke bouwrecht eindigt meestal na 99 jaar. Wanneer het verstrijkt, valt de opgerichte structuur toe aan de eigenaar van het onroerend goed. Dit moet dan een passende vergoeding betalen. Iedereen die een lopend erfpachtcontract wil verlengen, kan dat ook doen - mits beide partijen het daarmee eens zijn.
Goed om te weten: Als het contract wordt verlengd, heeft de erfelijke bouwrechthouder in eerste instantie geen recht op compensatie voor de bouw. Als hij zelfs de verlenging afwijst, vervalt de vordering tot schadevergoeding volledig.
Bereken de kosten nauwkeurig
Het grootste voordeel van het bezitten van onroerend goed in erfpacht is van financiële aard: de erfpacht verlaagt in eerste instantie de kosten van woningfinanciering. Door te bouwen op een langdurig bruikbare grond, betaalt de erfpachter de vastgoedeigenaar een contractueel overeengekomen canon en hoeft hij geen extra krediet af te sluiten om een woning te kopen.
De lage liquiditeitslast heeft alleen een positief effect als de canon in de loop der jaren goedkoper is dan de bankfinanciering van de aankoop van onroerend goed - bereken dit vooraf goed. In het geval van lage rentetarieven, ondanks stijgende vastgoedprijzen, is het mogelijk dat een door een lening gefinancierde aankoop van onroerend goed inclusief een aflossing van één tot twee procent uiteindelijk nog goedkoper is.
Doordat het onroerend goed juridisch gescheiden is van de grond, wordt bij verhuur ook de fiscale afschrijvingsgrondslag verhoogd: Aangezien het niet af te schrijven onroerend goed niet meer beschikbaar is, is 100 procent van de aanschaffingskosten toe te rekenen aan het onroerend goed. En: het gebouw is erfelijk, d.w.z. overdraagbaar als een onroerend goed, inclusief het onroerend goed.
