Als u een vakantiehuis wilt kopen en huren, moet u de koopsom, huuropbrengsten en financiering zorgvuldig berekenen, zodat de investering de moeite waard is. In onze gids laten we u kennismaken met de belangrijkste aspecten van vakantieverblijf, laten we zien waar u op moet letten bij het kopen van een vakantiehuis en hoe u het beste te werk kunt gaan.
Bereid u voor om grondig een vakantiehuis te kopen
Als je niet begrijpt waarom je op je vrije dagen maar in één (slaapkamer) kamer zou moeten verblijven, als je absoluut je favoriete soort thee nodig hebt voor het ontbijt of gewoon geen hotelprijzen met kinderen wilt betalen, dan is een vakantie in je eigen vakantiehuis het meest ongecompliceerd Een manier om het land en zijn mensen te leren kennen. Het beste is om uit te proberen waar je altijd al van hebt gedroomd: in een berghut, een huis aan zee, een appartement met zwembad onder palmbomen, een landhuis in Toscane …
Maar laat je niet overhaast een huis kopen laat u verleiden uit een gril! Bekijk voor aankoop de refuge even kritisch als uw hoofdverblijfplaats en let op de locatie, omgeving en kwaliteit. Kloppen de aanschafprijs en kosten, apparatuur en locatie? Wie zorgt er op de site voor Your-Best-Home.net?
Een goede lokale kennis helpt u om de prijs en locatie correct in te schatten. Als beide factoren samenwerken, kunt u het beste genieten van de vakantiewoning en deze rendabel verhuren. Aangezien in het buitenland echter andere wettelijke voorwaarden gelden, moet u zich zeker van tevoren informeren!
Tip 1: check uw wensen
Voordat u het koopcontract voor uw eigen vakantiehuis tekent, moet u weten wat u waardeert aan een woning.
- Heeft u een auto nodig op vakantie? Hoe kom je er? Hoe is de verbinding met het openbaar vervoer? Waar kan ik een auto huren?
- Waar is de dichtstbijzijnde supermarkt voor snelle maaltijden, de dichtstbijzijnde vismarkt of biologische winkel voor verwende smaakpapillen?
- Waar is de volgende plek met een winkelmijl?
- Hoe ver zijn de maneges, golfbanen en duikstations?
- Als je wilt doen waar je anders nooit tijd voor hebt op vakantie: waar kan ik een schoonheidssalon / fitnesscentrum bezoeken, de boekhandel snuffelen, tweewielers huren voor een fiets- of scootertour?
- Waar is de dichtstbijzijnde speeltuin voor de kinderen - en heeft de plaatselijke VVV zelfs een babysitservice?
- Is er verwarming beschikbaar voor koele dagen?
- Heb je een oven nodig of gebruik je gewoon een magnetron?
- Wil je naar de goede oude wasserette om je kleding te wassen of heeft het vakantiehuis een eigen wasmachine?
In je eigen vakantiehuisje bepaal je zelf wat er op het menu staat.
Tip 2: Hoe u de juiste locatie voor uw vakantieobject vindt
Het vakantiehuis dat u wilt kopen, moet gemakkelijk bereikbaar zijn, ook als het weg is van de drukte. Want als u het vakantiehuis wilt verhuren, hangt een succesvolle verhuur en een stabiel rendement af van het kiezen van een locatie waar mensen graag vakantie vieren. Als u uw pensioen later in uw eigen vakantiehuis wilt doorbrengen, hecht u waarde aan een goede infrastructuur. Dit betekent dat winkels, dokterspraktijken en vrijetijdsactiviteiten dichtbij moeten zijn.
Idealiter zijn het strand en de winkels vlakbij het huis. Maar ook daar zijn beduidend hogere prijzen te verwachten. Als u een compromis sluit over de situatie, moet u in plaats daarvan schitteren met speciale apparatuur: een moderne open haard of sauna verhoogt de bezetting het hele jaar door.
Tip 3: Controleer de bouwkwaliteit voordat u het vakantiehuis koopt
In Zuid-Europa dient u de bouwkwaliteit doorgaans kritisch en zo professioneel mogelijk te bekijken. Als u een vakantiehuis in Portugal, Spanje of Italië wilt kopen, moet u vooraf beslist de bouwvergunning en een bewoonbaarheidsverklaring hebben. Als deze documenten niet beschikbaar zijn, moet het gebouw in het ergste geval worden afgebroken. Zorg er ook voor dat er volledig bewijs is van alle vorige eigenaren van uw gewenste woning in het kadaster.
Bezoek samen met een bouwdeskundige of architect de gewenste woning. In welke bouwkundige staat is de woning? Wat kost modernisering of renovatie? Vakantie-eigendommen moeten ook worden onderhouden of energetisch opgeknapt - vooral als u er later rusthuizen van wilt maken. Vakantieappartementen zijn meestal flatgebouwen. Praat met de verantwoordelijke manager en controleer of de gemeenschap van eigenaren ook economisch handelt.
Tip 4 bij het kopen van een vakantiehuis: houd rekening met regionale prijsontwikkelingen
De prijzen voor vakantiehuizen verschillen sterk van regio tot regio. Het is duidelijk dat je in hotspotregio's geen lage prijzen kunt verwachten. Over het algemeen zijn vakantiehuizen ver weg van toeristische attracties aanzienlijk goedkoper. Als de locatie echter minder aantrekkelijk is, moet je verwachten dat huren moeilijker wordt.
In Duitsland bijvoorbeeld zijn vakantiehuizen op de Oostzee-eilanden zoals Rügen erg populair en daardoor duur. Aan de andere kant, als je lang genoeg zoekt, kun je een goedkoop koopje vinden aan de kust van het vasteland in Mecklenburg-Vorpommern dat nog steeds toegang heeft tot de zee.
De nabijheid van het strand kan een belangrijk criterium zijn bij het kiezen van uw eigen vakantiehuis.
Bovendien moet u over het algemeen een uitgebreid beeld krijgen van de betreffende markt voordat u een woning koopt. In Spanje zijn de vastgoedprijzen de afgelopen jaren ter plaatse gestegen, in sommige gevallen zelfs gedaald. Er is hier momenteel een breed aanbod aan woningen. Daarentegen is onroerend goed aan het Gardameer in Italië duurder geworden. Ook in Frankrijk blijven de vastgoedprijzen stijgen, vooral in Straatsburg; aan de Côte d'Azur en in Parijs zijn ze al jaren constant. Wie hier een huis of appartement koopt, hoeft in de nabije toekomst nauwelijks een waardedaling te verwachten.
Als u op zoek bent naar een goedkopere optie om een vakantiehuis te kopen, is het de moeite waard om eens naar Oost-Europese landen te kijken. Deze zijn in ieder geval goedkoper dan landen als Zweden, Groot-Brittannië, Denemarken of België. Omdat daar de toeristische infrastructuur nog in ontwikkeling is. Met een beetje geluk kun je hier een koopje krijgen dat in de toekomst een goed rendement zal opleveren als de regio een populaire reisbestemming wordt en de prijzen dienovereenkomstig stijgen.
Tip 5: Inclusief onderhouds- en reparatiediensten voor uw vakantiehuis
U dient van tevoren duidelijk te maken wie tijdens uw afwezigheid voor uw vakantiehuis zorgt. Wie doet reparaties en winteronderhoud? Wie ventileert, verwarmt en houdt de tuin voor u op orde?
Tip 6: Hoe financiert u uw eigen vakantiehuis?
Koop nooit een vakantiehuis zonder eerst de financiering te verduidelijken. Het is absoluut noodzakelijk om te weten: hoeveel eigen vermogen heb ik nodig om een vakantiehuis te kopen? Welk bouwspaarbedrag moet ik hebben? Bekijk de aankoopprijs, bijkomende en exploitatiekosten van het onroerend goed. Kunt u zich de woning permanent veroorloven?
Een villa met eigen zwembad is voor velen het droomvakantiehuis! Maar ook navenant duur.
De koopsom plus bijkomende bouwkosten, huuropbrengsten en financiering moeten matchen. Hierbij dient ook rekening te worden gehouden met incidentele woningkosten voor onderhoud en administratie en huurderving. Na een gelduitval maakt u duidelijk welk leenbedrag u nodig heeft. Met online leningcalculators krijgt u een eerste overzicht van de hoogte van het geleende bedrag en de afbetalingen. Hiervoor heeft u gegevens nodig zoals de looptijd, rente, vaste rente en financieringsbedrag. Vervolgens maakt u met een kredietinstelling duidelijk of het bedrag aan u ter beschikking kan worden gesteld. Staat een bestaande woonkrediet en spaarcontract nog niet klaar voor besteding, dan kunt u de periode overbruggen met voorfinanciering.
Als u een vakantiehuis wilt kopen, moet u normaal gesproken 40 tot 50 procent eigen vermogen berekenen, inclusief uw eigen onroerend goed in Duitsland of andere activa. Het resterende saldo kan het beste worden gedekt door een woonkrediet en een spaarcontract. Het garandeert lage rentetarieven op lange termijn in heel Europa en beschermt tegen renteschommelingen in het buitenland.
Tip 7: Hier dient u bij de aankoop van een vakantiehuis op te letten
Verschillende landen, verschillende gebruiken: afhankelijk van de locatie van uw toekomstige vakantiehuis gelden er andere regels voor het koopcontract.
In Italië is het belangrijk om vóór aankoop een belastingnummer aan te vragen bij het lokale belastingkantoor, aangezien dit in het verkoopcontract moet worden vermeld en ook een voorwaarde is voor het openen van een rekening. Bovendien is in de Zuid-Europese landen en in Frankrijk een voorlopig contract gebruikelijk, bij het sluiten waarvan de koper een aanbetaling van maximaal 30 procent betaalt. Dit voorlopige contract is al bindend in Frankrijk, Italië en Spanje, in Portugal alleen als de handtekeningen notarieel zijn. De eigendomsoverdracht vindt echter alleen plaats via het contract met de notaris. Dan is ook de resterende koopsom verschuldigd.
In Oostenrijk heeft u de goedkeuring van de immigratieautoriteiten van de desbetreffende deelstaatregering nodig om onroerend goed te kopen. Het moet beschikbaar zijn vóór de eigendomsoverdracht of vóór de registratie van het pandrecht (hypotheek). Anders werkt het aankoopproces zoals in Duitsland.
Houd er echter rekening mee dat bij het financieren van panden in tweede woninggebieden een hogere risicokorting wordt berekend op basis van de marktwaarde, aangezien deze moeilijker weer te verkopen zijn. Dit verkleint de mogelijke kredietlimiet.
Voordat u een vakantiehuis koopt, dient u het verkoopcontract zorgvuldig te lezen. Let op: in andere landen gelden andere wetten.
Tip 8: Hoe u belasting kunt besparen met uw eigen vakantiehuis
Als de vakantiewoning wordt gekocht om deze voor minimaal 75 procent van de gebruikelijke tijd te verhuren, kan de eigenaar alle kosten declareren als zakelijke uitgaven of zakelijke uitgaven. U verrekent de verliezen met uw andere positieve inkomsten - en bespaart zo belastingen. De plaatselijke toeristenvereniging weet hoeveel weken of maanden dit in het jaar is. Als u uw vakantiewoning deels zelf gebruikt en deels huurt, kunt u de kosten voor de verhuur naar rato fiscaal aftrekken. U moet aan de belastingdienst met een winstprognose over 30 jaar bewijzen dat u op lange termijn geld wilt verdienen met de verhuur.
Op vakantie gaan en belasting besparen klinkt tegenstrijdig, maar het werkt onder bepaalde voorwaarden. Op de lange termijn verwacht de Belastingdienst echter dat het verhuren van een dergelijk pand belastbare overschotten zal opleveren.Voorbeeldberekeningen
U koopt een vakantiewoning voor 150.000 euro (exclusief grond). In de regel schrijft u de kosten, gespreid over 50 jaar, af tegen een jaarlijks tarief van 2 procent, in dit geval 3.000 euro. Daarnaast zijn er financieringskosten, bijvoorbeeld 4,5 procent jaarlijkse rente op een veronderstelde 120.000 euro lening, ofwel 5.400 euro. Start je met een huuropbrengst van 6.000 euro per jaar, dan sta je met 2.400 euro al in het rood. Met administratiekosten en onroerende voorheffing en andere rechten en uitgaven kom je al snel op een fiscaal verlies van zo'n 4.000 euro, die je kunt verrekenen met je overige inkomsten. Zo bespaar je (afhankelijk van het individuele belastingtarief) bijvoorbeeld 1.200 euro of 1.800 euro per jaar aan belastingen.
“Het is belangrijk dat je op lange termijn winst maakt met de verhuur. Als in bovenstaand voorbeeld de rentetarieven na enkele jaren continu lager zijn (of zelfs ophouden te bestaan) en als ook huurverhogingen worden meegerekend, realiseer je overschotten die je belasting moet betalen '', zegt Wolfgang Wawro van de Duitse Vereniging van Belastingadviseurs.
