Het is het favoriete land van Duitsers en wordt door velen beschouwd als de droomlocatie voor hun eigen vier muren: Spanje. Geen wonder dat duizenden Duitsers al een vakantiehuis of appartement in Spanje hebben. 15 procent van het onroerend goed op Mallorca is in Duitse handen. Hier leest u waar u op moet letten bij het kopen van een huis in Spanje.
Oude monumenten en futuristische architectuur, brede zandstranden en bergachtige landgebieden - Spanje biedt voor elk wat wils. Meer dan 100.000 Duitsers hebben er al een huis. Het merendeel gebruikt het eerst tijdens de vakantie en later als tweede of permanent verblijf.
Eis voor een huis in Spanje
Er zijn over het algemeen geen arbeidsbeperkingen voor EU-burgers. De autoriteiten in sommige kustgebieden en op delen van de eilanden behouden zich echter het recht voor om buitenlanders toestemming te geven om te kopen. Iedereen die meer dan 90 dagen achter elkaar in het land verblijft, heeft een verblijfsvergunning nodig, en zodra men hoofdzakelijk in Spanje verblijft, dwz vanaf 183 dagen per jaar, wordt men een belastingplichtige "inwoner". Buitenlandse investeringen, waaronder de aankoop van onroerend goed, worden in Spanje grotendeels geliberaliseerd en kunnen in de meeste gevallen zonder vergunning tot een bedrag van 2,9 miljoen euro.
Vind het juiste huis
LBS Immobilien GmbH biedt geteste vakantiewoningen aan op geselecteerde locaties in Spanje, waaronder op het vakantie-eiland Mallorca. Uiteraard treden ook makelaars (waaronder veel Duitse makelaars) op als makelaars. U zult regelmatig aanbiedingen voor onroerend goed vinden in regionale Spaanse kranten, evenals in enkele van de grote Duitse kranten (weekendedities) en speciale vakantietijdschriften.
Er zijn geen beperkingen voor het kopen van een huis voor EU-burgers.
Voorbereiding: documenten voor het kopen van onroerend goed in Spanje
Als u een woning in Spanje wilt kopen, dient u eerst de eigendomsrechten van de verkoper te controleren aan de hand van de volgende documenten.
Kadasteruittreksel: (Nota simple informativa del Registro de la Propiedad volgens Art. 223 Ley Hipotecaria). Voor informatie over of het onroerend goed is bezwaard met hypotheken of dat er gebruiksbeperkingen zijn, bijvoorbeeld doorgangsrechten.
Notarieel koopcontract (escritura de compraventa) met een nota van het kadaster (Registro de la Propiedad).
Bewijs dat de vorige eigenaar de afgelopen vijf jaar onroerendgoedbelasting heeft betaald. In Spanje is de huidige vastgoedeigenaar altijd verantwoordelijk voor deze claims. Ze worden na vijf jaar verjaard. De staat kan bedragen innen die eerder zijn opgebouwd bij de nieuwe eigenaar.
Voor plattelandsgrond: het kadastraal certificaat (Certificación descriptiva y gráfica del Catastro), zodat de vermeldingen kunnen worden vergeleken met die in het kadaster.
Laat de gemeente de kwaliteit van de bouwgrond bevestigen en de bouwvergunning en verklaring van bewoonbaarheid overleggen. Controleer of de bouwvergunningen zijn nageleefd. Overtredingen vervallen pas na vijf jaar. Voor de zekerheid kunt u een "negatief certificaat" laten afgeven.
Informeer of er aankoopbeperkingen gelden voor buitenlanders om redenen van natuur- en landbouwbescherming alsmede militaire veiligheid voor het gewenste bezit. Buiten de zogenaamde verstedelijkte zones zijn alle eilanden en sommige kustregio's vergunningsplichtig. Neem contact op met de bouwautoriteit van de gemeente (Gerencia Municipal de Urbanismo) voor natuur- en landbouwbescherming en de regionale militaire autoriteit (Delegación de Defensa) voor aankoopbeperkingen vanwege militaire veiligheid.
Kijk verder of de woning verhuurd is. Huurders hebben uitgebreide rechten in Spanje. Als er een makelaarscommissie is, zorg er dan voor dat deze aan de verkoper in rekening wordt gebracht. Anders mag de commissie nooit meer dan vijf procent bedragen.
Woordenlijst voor het kopen van een vakantiehuis
Een groot obstakel bij het kopen van een huis in Spanje is technische taal. Wij vertalen de belangrijkste Spaanse termen voor u naar het Duits.
- comunidad de propietarios: gemeenschap van eigenaren - Let op: niet alleen appartementen, maar ook wooncomplexen met gezamenlijk gebruik van zwembaden, parken of dergelijke vormen een gemeenschap van eigenaren.
- Comunidades de hecho: gemeenschap van eigenaren die niet is ingeschreven in het kadaster, maar ontstaan is uit gewoonterecht en tevens een draagplicht schept.
- Administrador: De beheerder geeft informatie over de rechten en plichten in de gemeenschap van eigenaren. Laat ze voor het kopen bevestigen dat de vorige eigenaar alle bijdragen aan de gemeenschap van eigenaren heeft betaald. Anders bent u aansprakelijk.
- Escritura de division horizontal: De splitsingsakte toont gemeenschappelijk eigendom.
- Cuotas de participación en elementos comunes: percentage van het totale systeem.
- Estatutos: De statuten bepalen gedeeltelijk de verdeling van de gemeenschapskosten en kunnen alleen worden gewijzigd bij eenparigheid van stemmen.
- Reglamento de régimen interior: De gemeenschapsorde wordt aangenomen of gewijzigd bij meerderheidsbesluit.
Hulp van de notaris
Na het opvragen van het kadastraal uittreksel is het kadaster verplicht de notaris binnen een termijn van tien dagen per fax op de hoogte te stellen van een wijziging in de kadastrale situatie. Binnen deze termijn van tien dagen komt de notariële overeenkomst tot stand. Het eigendom wordt al overgedragen aan de koper met het schriftelijke privéverkoopcontract, maar een notarieel verkoopcontract is vereist voor inschrijving in het kadaster. Met het sluiten van het contract ontvangt de verkoper zijn geld.
Op de dag dat het contract wordt ondertekend, informeert de notaris doorgaans het kadaster over de notarisering. Hierdoor wordt het kadaster voor tien dagen geblokkeerd en beschermt zo de koper, die na betaling van zijn zes of zeven procent overdrachtsbelasting in het kadaster wordt ingeschreven.
Deskundig advies ondanks goed Spaans
Er is ook een soort legaal Duits in het Spaans. Daarom is wie vlot kan communiceren in de kroeg en in de winkel nog lang niet voorbereid op contractonderhandelingen. Taalbarrières zijn geen probleem Op de Balearen, Canarische Eilanden of in kustgebieden zoals de Costa del Sol zijn voldoende Engelse en enkele Duitstalige advocaten te vinden die de formaliteiten regelen en documenten controleren. Op Mallorca, waar ongeveer 15 procent van het onroerend goed in Duitse handen is, zijn vaak al Duitse exemplaren van de contracten beschikbaar. Desalniettemin zijn de kosten voor de lokale juridische adviseur de moeite waard. Omdat het Spaanse contracten- en belastingrecht anders is dan het onze. Zonder experts kun je in de val lopen. In minder toeristische gebieden moet u ook een gespecialiseerde tolk inschakelen.
Het honorarium van de advocaat is bespreekbaar en schommelt rond één procent van de aankoopprijs. Ingewikkelde vraagstukken maken advies duurder. Volgens de Spaanse wet hoeft de eigenaar zich bijvoorbeeld niet in het kadaster te registreren. Zelf moet u zeker niet zonder. Als de verkoper echter niet in het register staat, krijgt de advocaat de opdracht om de eigendomsstructuur te verduidelijken. Ofwel de koopcontracten van alle vorige eigenaren moeten worden gecertificeerd door de notaris, ofwel de notariële akte wordt verkregen van de laatst geregistreerde eigenaar. Dit vereist echter de medewerking van de verkoper van het onroerend goed en de laatst geregistreerde eigenaar.
Om mogelijke schade te voorkomen, dient u altijd een deskundige adviseur te raadplegen als u lastige vragen of problemen heeft. Zijn vergoeding is vaak maar een fractie van uw mogelijke schade.
Een uittreksel uit het kadaster geeft informatie over mogelijke bezwaringen op de woning.
Koop niet het eerste huis in Spanje dat je tegenkomt
Een huis bezoeken tijdens de sfeervolle zonsondergang kan verleidelijk zijn. Desalniettemin moet men zich niet laten meeslepen door een spontaan “wij nemen dit” en, indien mogelijk, onder getuigen de prijs afspreken met de verkoper. Want alleen al met deze verklaringen heeft u al een geldig contract afgesloten. Als u het later niet wilt kopen, kan de rechtbank u veroordelen tot schadevergoeding.
Heeft u een mooie woning gevonden, maar wilt u toch een achterdeur open houden, dan kunt u een koopoptie (contrato de opcion de compra) afsluiten. Het bevestigt het recht om het onroerend goed te kopen tegen de contractueel vastgelegde voorwaarden. In werkelijkheid bent u ondanks het optiecontract echter niet immuun voor het feit dat de makelaar de woning aan een andere belanghebbende verkoopt. Bovendien is de aanbetaling gelijk aan een eerste aankooptermijn en wordt deze niet terugbetaald als u niet koopt. Het komt erop neer dat een aankoopoptie niet aan te raden is. Het aanbod is niet alleen divers, het overtreft ook de vraag. Er is dus geen tijdsdruk.
Nadat u een definitieve beslissing heeft genomen, is een privaatrechtelijk koopcontract (Contrato Privado) voldoende, aangezien het koper en verkoper aan de koop bindt. Een schriftelijk contract wordt aanbevolen, dat u pas ondertekent als de eigendommen van het onroerend goed zijn gedefinieerd en alle details zijn onderhandeld (contractpartijen, beschrijving van het onroerend goed - locatie, netto woonoppervlakte, grootte van het onroerend goed - kadastergegevens, aangrenzende eigendommen). Het legt de betalingsvoorwaarden en de mogelijke verrekening van openstaande belastingen vast, evenals de eventuele gemaakte overdrachtskosten, regelt wie de bijkomende kosten betaalt en wat er met de inventaris gebeurt. Bovendien specificeren de partijen in dit document de overdrachtstijd en de aanname van de vergoeding. De latere notariële certificering is daar al overeengekomen of gepland.
Ook een notarieel koopcontract (escritura de compraventa) kan per direct worden afgesloten. Wij raden u aan als koper hierop aan te dringen, ook als betaling in termijnen is afgesproken, en vervolgens te laten inschrijven in het kadaster.
Sta op een notarieel verkoopcontract (Escritura) in Duitse vertaling als tastbaar onderdeel van de originelen en laat u inschrijven in het kadaster. Dit is de enige manier om u te beschermen tegen claims van derden. De voorwaarde voor inschrijving in het kadaster is het notariële koopcontract en het bewijs dat de grondbelasting is betaald. Voor nieuwe gebouwen zijn ook een notariële verklaring van nieuwbouw en een verklaring van bewoonbaarheid vereist. Getrouwde verkopers hebben de volmacht van de echtgenoot nodig.
Wees kritisch op formuliercontracten, aangezien deze meestal alleen voordelen bevatten voor de contractpartner die het formulier heeft ontworpen. Individuele contracten of individuele overeenkomsten kunnen een positieve invloed hebben op contractonderhandelingen, maar ze verbeteren zelden het resultaat in uw voordeel. Uiteraard als vanzelfsprekend beschouwd en ook schijnbaar secundaire verzekeringen zijn niet effectief zonder schriftelijke bevestiging van uw contractpartner.
Spreek in het contract af welk recht van toepassing moet zijn. Zorg er bij het overeenkomen van de jurisdictie voor dat de gerechtelijke handhaving van uw contractuele vorderingen niet wordt belemmerd door een jurisdictie ver weg van het onroerend goed. Als u geen contractuele afspraak maakt over de plaats van jurisdictie, wordt de bevoegde rechtbank op de plaats van het onroerend goed bepaald als de bevoegde rechtbank volgens de Spaanse wetgeving.
Zorg ervoor welke garanties worden geboden zodat het beloofde en het contractueel overeengekomen - desnoods ook in de rechtbank - kan worden afgedwongen. De bij de bouw betrokken personen (projectontwikkelaar, hoofdaannemer) zijn volgens de Spaanse wet tien jaar aansprakelijk voor structurele gebreken aan het gebouw. Ze zijn daarom verplicht om een passende verzekering af te sluiten.
Indien een woning in aanbouw die nog niet is opgeleverd wordt gekocht vanwege termijnbetalingen, dient de verkoper aan te tonen dat ter zake van de termijnbetaling een verzekering of bankgarantie is afgesloten. Wees vooral kritisch over zogenaamde timeshare- of bouwer-modellen!
In de regel is tien procent van de koopsom verschuldigd bij het voorlopig contract, de rest bij de notariële verklaring. Als de koper het resterende bedrag niet binnen de afgesproken termijn betaalt, gaat de waarborgsom naar de verkoper zonder dat de koper de woning ontvangt. Als de woning tijdens de periode echter aan een derde wordt verkocht, spreek dan van tevoren met de verkoper af dat hij u in dit geval de dubbele aanbetaling zal terugbetalen. Als u uw geld niet terugkrijgt, helpt alleen om naar de rechtbank te gaan.
De kadastrale inschrijving in Spanje
Het register beschermt de geregistreerde persoon tegen aanspraken van derden, bijvoorbeeld als de woning twee keer is verkocht. In zo'n geval heeft de koper die in het kadaster staat meer invloed. De ander heeft alleen het recht schadevergoeding te vorderen tegen de verkoper.
Geef daarom de notaris uitdrukkelijk opdracht om u als eigenaar te noteren en in te schrijven in het vastgoedregister. Hij is hiertoe niet automatisch verplicht. Vraag hem onmiddellijk na ondertekening van de contracten het kadaster te vragen om u als nieuwe eigenaar in de “libro diario” (bij voorkeur per fax) in te schrijven. De tijd van elk gepresenteerd document wordt in dit "dagboek" genoteerd. De toegang is ongeveer twee maanden geldig. In de tussentijd moet u het notariële koopcontract bij de autoriteiten indienen en het bewijs van de betaalde overdrachtsbelasting; voor nieuwe gebouwen ook het nieuwbouwcertificaat (declaración de obra nueva) en het bewoonbaarheidsattest (cedula de habitabilidad).
Het is in principe mogelijk om de Escritura door een Duitse notaris te laten certificeren. Het is echter beter om een Spaanse notaris te kiezen of hem in ieder geval erbij te betrekken. Hij moet gewoon bekend zijn met de Spaanse wet. Of kopers en verkopers kunnen zich in Spanje laten vertegenwoordigen met een notariële volmacht.
Juridisch Duits is ook beschikbaar in het Spaans, dus zoek een deskundige advocaat.
Bouw een huis zonder risico
In Spanje worden prachtige percelen aangeboden, maar er mag niet op allemaal worden gebouwd. De gemeente informeert wat er mag en of er nog ontwikkelingskosten zijn. De architect krijgt de bouwvergunning (licencia de obras). Staat de woning in een zogenaamde ‘urbanizacíon’, dan is dat meestal geen probleem. Omdat dat land bouwen betekent. Aan de hand van de inrichtingsplannen bij het gemeentebestuur kan worden bekeken of er waardeverminderende objecten in het gebied zijn gepland. Als u zich in een bepaald gebied wilt vestigen, is het de moeite waard om bij de burgemeester naar land of naar gerenommeerde makelaars te vragen. Over het algemeen is het bouwen van een nieuw gebouw op afstand ingewikkeld. In ieder geval moet u een sitemanager (aparejador) met goede referenties inhuren.
Objectontwikkelaar objecten
Woningen die nog in aanbouw zijn, mogen niet vooruit worden betaald. Zelfs als de ontwikkelaar dat leuk zou vinden. Aanbeveling: Betaal 30 procent, 40 procent wanneer de schaal op zijn plaats zit, 20 procent na het interieurwerk en tien procent wanneer de sleutels worden overhandigd. Op alle goedgekeurde projecten is de nieuwe Bouwwet, die tien jaar garantie voorschrijft, van toepassing. De ontwikkelaar blijft tot het einde eigenaar. Als hij om afbetaling vraagt, is hij volgens de Spaanse wet verplicht om de tijdige voltooiing van de constructie of de eventuele terugbetaling van de aanbetalingen te verzekeren door middel van een bankgarantie of verzekering. Voordat het eigendom overgaat op de koper, overhandigt de projectontwikkelaar de eerste bewoningsvergunning en overhandigt hij het nieuwe bouwdocument, waarmee Your-Best-Home.net vervolgens wordt geregistreerd bij het kadaster.
Financiering van het onroerend goed in Spanje
Gebruik altijd minimaal 40 tot 50 procent eigen vermogen bij het financieren van een woning in het buitenland. Ook onroerend goed of andere activa in Duitsland worden als substituut voor eigen vermogen beschouwd. Hypotheekleningen en spaarfondsen kunnen ook worden gebruikt om woonmaatregelen in Spanje * te financieren. Naast binnenlandse pandrechten en vervangende zekerheden kunnen ook hypotheken op een woning in Spanje als zekerheid worden gebruikt voor een dergelijke financiering. Op bedrijfsobjecten kan in principe geen hypotheek worden genomen. Bovendien is de lening voor timeshare-modellen, "bouwers" - of "kopers" -modellen niet mogelijk.
tip
Het is altijd beter om veilige financiering aan te nemen, zelfs als zogenaamd goede etalage-aanbiedingen van Spaanse banken aantrekken. Deze zijn echter vaak maar één jaar geldig. Dan verhogen de banken hun rentetarieven fors.
Als u al een zogenaamd goede financiering heeft afgesloten en vreest of last heeft van hoge rentestijgingen, kan uw bank of hypotheekbank u vaak een aflossingslening met vaste rente aanbieden in combinatie met een hypotheekcontract. Uw financiering is weer veilig.
Taxatie van onroerend goed
De taxatie van het bruikleenobject wordt meestal uitgevoerd door uw geldverstrekker. Hiervoor is een Spaanse samenwerkingspartner betrokken. Deze voert de marktwaardebeoordeling uit door een competente bouwdeskundige. De kosten die worden gemaakt voor de waardering zijn voor rekening van de lener.
Na de juridische controle van het Spaanse kadaster door een advocaat en de verduidelijking van de zekerheidsopties voor uw lening, stelt uw geldschieter de goedkeuringsbrief en de leningsovereenkomst op. Na ondertekening van de leningsovereenkomst wordt de hypotheekaanvraag gestart.
Bestel een hypotheek
Uw geldschieter huurt een advocatenkantoor in om het hypotheekcontract in het Spaans op te stellen. U laat dan op basis van dit concept de hypotheek bestellen bij een Spaanse notaris. De hypotheekakte moet worden overlegd voor inschrijving in het relevante eigendomsregister in Spanje. U kunt de akte ook bij de meeste notariskantoren laten passeren, maar u moet de opdracht wel uitdrukkelijk plaatsen. Anders is het raadzaam om het hele registratieproces te laten afhandelen door een verwerkingskantoor - Gestoria genaamd - of een bevoegde vertegenwoordiger ter plaatse.
Na het registreren van de hypotheek ontvangt uw geldverstrekker het originele document ter inzage. De hypotheek wordt geaccepteerd door een Duitse notaris. Om in Spanje te worden ingeschreven, moet dit Duitse document voorzien zijn van een apostille en aangevuld met een Spaanse vertaling.
U moet alle kosten en belastingen direct betalen, ook die in Spanje.
* Voor woningkrediet- en spaarcontracten waarvoor overheidspremies zijn toegekend, wordt dit soort gebruik "niet begunstigd" of "schadelijk voor premies".
Heeft u een geschikte woning gevonden, maar wilt u toch een achterdeur open houden, dan is er een koopoptie.
Documenten voor het kopen van een huis in Spanje
- Toestemmingsverklaring voor grensoverschrijdende financiering
- NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) Spaans identificatienummer voor geregistreerde buitenlanders (zie hieronder)
- Contactpersoon met telefoonnummer voor bezichtiging van de bruikleen. Hij moet door onze deskundige op de hoogte worden gebracht van de geplande inspectie.
- Bouw- en terreinplan, constructietekeningen, bouwbeschrijving, informatie over de woonruimte en de besloten ruimte
- Bouwvergunning van de verantwoordelijke gemeente voor de geplande nieuwbouw of voor het bestaande gebouw
- Kopie van het notariële koopcontract, mogelijk in een Duitse vertaling, kopie van het privécontract
- Uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) in de vorm van de "nota simple informativa volgens Art. 332 Reglamento Hipotecario"
- nieuwste foto's van het object
- Kennisgevingen over onroerende voorheffing van de afgelopen drie jaar (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI)
- Certificaat van bewoonbaarheid
- Bevestiging dat alle vergoedingen en belastingen zijn betaald
- Brandverzekering certificaat
Dien alle documenten die nog niet beschikbaar zijn direct na ontvangst in. In individuele gevallen zijn andere documenten vereist. Houd er rekening mee dat de financiering van een woning in het buitenland aanzienlijk langer kan duren dan in Duitsland. Spreek daarom tijdig met uw geldverstrekker, bijvoorbeeld LBS, over uw koopintenties.
Uitbetaling van de lening
De lening wordt uitbetaald nadat de lening is goedgekeurd, de ondertekende leningsovereenkomst is ingediend en de hypotheek is ingeschreven in het Spaanse kadaster. Fiduciaire betalingen via een Spaanse notaris zijn mogelijk na voorafgaand akkoord en in nauwe afstemming met de geldverstrekker.
Het Spaanse identificatienummer NIE
Burgers van andere landen ontvangen na registratie een zogenaamd identificatienummer voor buitenlanders (NIE - Número de Identificación de Extranjeros) van de Spaanse immigratiediensten. Dit nummer wordt gebruikt bij bijna alle transacties in Spanje (bijv.aankoop van onroerend goed) en vergemakkelijkt de correspondentie met autoriteiten en kantoren. Als toekomstige vastgoedeigenaar dient u het identificatienummer tijdig voor de notariële koopovereenkomst te verkrijgen. U kunt dit ter plaatse aanvragen bij de politie (Comisaría de Policía) of in Duitsland bij de Spaanse consulaten-generaal.
Aankoopkosten huis in Spanje
Kopers dienen tien procent van de aankoopprijs voor bijkomende aankoopkosten te berekenen. Ongeveer 1,5 tot 2 procent wordt in rekening gebracht voor notaris- en kadasterkosten inclusief registratierechten, de rest wordt verdeeld over verschillende belastingen. Het tarief voor de overdrachtsbelasting IVA (impuesto sobre el valor anadido) bedraagt doorgaans zeven procent. Bij het kopen van een bouwkavel wordt 16 procent btw op de factuur gerekend. De aankoop van onroerend goed op de Canarische Eilanden is onderworpen aan de lokale IGIC-belasting (Impuesto General Indirecto Canario) van vier procent.
De belasting op vermogensgroei is gelijk aan een speculatieve belasting die wordt geheven wanneer het onroerend goed wordt doorverkocht. Voor niet-ingezetenen komt het neer op 35 procent van de waardestijging. Als de verkoper niet-ingezetene is, is de koper verplicht vijf procent van de koopsom in te houden en aan de belastingdienst te betalen. De verkoper kan vervolgens in een belastingaangifte de feitelijke belastingplicht bepalen. De fiscale vooruitbetalingsregeling wordt niet toegepast als het onroerend goed op de rapportagedatum meer dan tien jaar in bezit is geweest van de verkoper en er geen waardetoevoegende maatregelen zijn genomen.
De grondtaxatiebelasting (Plusvalia) belast de stijging van de waarde van het onroerend goed. Volgens de wet worden ze gedragen door de verkoper. Bij niet-betaling is de huidige eigenaar van het onroerend goed aansprakelijk. Daarom moet u, indien mogelijk, de toevoeging “segun la ley” in het contract opnemen. De hoogte van de Plusvalia is afhankelijk van de grootte van de woning, de gemeente en de eigendomsduur. Het wordt berekend aan de hand van de kadastrale waarde, die om de drie jaar wordt bijgewerkt. Men kan ruwweg één procent van de aankoopprijs schatten. De belasting is niet alleen van toepassing op verkopen, erfgenamen worden ook gevraagd om te betalen. Het wordt niet opgehaald aan de rand van gemeenten.
Spanje en Duitsland hebben geen overeenkomst gesloten over erfbelasting. Het wordt daarom in eerste instantie in beide landen ingezameld. De in Spanje betaalde bedragen worden vervolgens verrekend met de Duitse erfbelasting. Valt u in dit land onder de belastingvrijstellingen, dan vergoedt Spanje niets. De erfbelasting vervalt na vijf jaar. Vooral bij niet-familieleden kan het zinvol zijn om de woning tijdens uw leven over te dragen. Bespreek dit met een gespecialiseerde advocaat of belastingadviseur.
De woning dient verzekerd te zijn tegen brand en inbraak. Ook een onroerendgoedaansprakelijkheids- en inboedelverzekering wordt aanbevolen. Financierings- en exploitatiekosten zijn geen klein onderdeel van een vakantiehuis in Spanje. De volgende bepalingen zijn van toepassing op hun bedrag.
De exploitatiekosten zijn relatief gelijkmatig verdeeld over belastingen, bedrijfs- en onderhoudskosten.
Financieringskosten
De kosten voor de taxatie zijn afhankelijk van de marktwaarde van de woning en bedragen bijvoorbeeld een marktwaarde van 300.000 euro, circa 600 euro. Het hypotheekontwerp en de juridische keuring door een advocaat kosten ongeveer een procent, maar zeker rond de 800 euro.
Lopende kosten
De exploitatiekosten bedroegen gemiddeld circa 1,5 procent van de aanschafprijs en zijn relatief gelijkmatig verdeeld over belastingen, bedrijfs- en onderhoudskosten. De onroerende voorheffing (impuestos de bienes immuebles, IBI), die de gemeente heft, vormt een groot deel van de belastingen. Zelfs voor kleinere eigendommen is het enkele honderden euro's per jaar. De "referencia catastral" is ook te vinden op het aangiftebiljet van de onroerendgoedbelasting. Dit is het codenummer van het kadaster dat het kadaster nodig heeft voor registratie.
Het tweede grote deel van de belastingen is afkomstig van huurinkomsten. Irriterend maar correct: ook al huurt u het appartement nooit, u betaalt toch deze belasting. In Spanje wordt eigen bewoning beschouwd als eigen verhuur. Niet-ingezetenen betalen een vast tarief van 0,5 procent inkomstenbelasting over de kadastrale waarde van het onroerend goed. Verliezen uit verhuur en leasing konden onlangs in Duitsland fiscaal worden geclaimd. De vermogensbelasting is, afhankelijk van het bedrag, bijvoorbeeld 0,2 procent van de kadastrale waarde.
Effecten van het gebruik van spaarfondsen voor de bouwmaatschappij
Het gebruik van woonkredieten en spaargelden in het buitenland binnen de verbintenisperiode wordt door de belastingdienst beschouwd als schadelijk voor premies of belastingen. Een belangrijke uitzondering is alleen van toepassing op werknemers van de Europese Unie: volgens de uitspraken van de BFH kunnen ze fondsen van de bouwmaatschappij gebruiken voor gezinswoningen in hun land van verblijf.
De overige fiscale effecten van een onroerend goed in het buitenland - zoals de behandeling van inkomsten / verliezen uit huren en leasen in het buitenland voor inkomstenbelasting in Duitsland - zijn gebaseerd op de overeenkomst tot dubbele belastingheffing tussen Duitsland en Spanje. Hierbij moet het belastingkantoor worden betrokken dat verantwoordelijk is voor het belasten van de belastingplichtige.
Handige adressen
Dit zijn instellingen die nuttig kunnen zijn bij het kopen van een vakantiehuis in Spanje:
Federaal
Agentschap voor Informatie over Buitenlandse Handel / nu: Duitsland Trade an Invest GmbH (GTAI) Duitse Beschermingsvereniging voor Buitenlands Vastgoed , DSA
Duitse en Zwitserse Beschermingsvereniging
voor Buitenlands Eigendom eV
Alle hier verstrekte informatie is naar beste weten verstrekt. Er kan echter geen garantie worden gegeven voor de juistheid of volledigheid van de informatie.
