De stad of gemeente beslist of en hoe u mag bouwen - ongeacht of u zich zorgen maakt over bebouwing, eigendomsgrenzen of bouwvergunningen. Alle eisen zijn vastgelegd in een inrichtingsplan dat de gemeente als statuut vaststelt. Wie bouwt in strijd met de bouwvoorschriften, loopt het risico dat de gemeenschap sloop eist. Daarom moeten eigenaren hun rechten en plichten kennen.
Voor elke wijziging, constructie of wijziging van het gebruik van een constructiesysteem moet een bouwaanvraag worden ingediend en goedgekeurd door de gemeente - ook voor alleen kleinere constructieve projecten. Want als met de bouw wordt begonnen zonder voorafgaande bouwvergunning, kan deze overtreding een boete opleveren. En als de gestarte bouw niet kan worden goedgekeurd, kan de gemeente zelfs opdracht geven tot verwijdering.
Laat het bouwproject nakijken door de gemeente
Een voorbeeld: de familie Ludwig wil een eengezinswoning bouwen. Pas na de aankoop van het pand ontdekt ze dat het bestemmingsplan strikte voorschriften heeft met betrekking tot constructie, nokhoogte en dakhelling - het oorspronkelijk geplande bouwproject kan uiteraard helemaal niet worden uitgevoerd! “Bouwers moeten hun bouwproject op een wettelijk veilige manier plannen. Dit omvat het sturen van een voorlopig bouwonderzoek naar de lagere toezichthoudende autoriteit voor gebouwen voordat de bouwaanvraag wordt ingediend, ”adviseert Thomas Somplatzki, advocaat voor bouw- en architectuurrecht.
Plan juridisch zeker door uw bouwproject te laten controleren door de gemeente.
Of u op het onroerend goed mag bouwen, hangt ervan af of er een ontwikkelingsplan is en of het onroerend goed waarop u wilt bouwen, wordt beïnvloed. Als je perceel binnen het ontwikkelingsplan valt, is er meestal niets tegen als de ontwikkeling is beveiligd en je project voldoet aan de regels.
Als er geen ontwikkelingsplan is, is er een bouwvergunning als uw woning zich in een wijk bevindt en het geplande bouwproject past in de omgeving. Hoe je mag bouwen hangt af van de omgeving, het bouwreglement en de gemeentelijke statuten. Sommige gemeenten maken van de mogelijkheid gebruik om invloed uit te oefenen op de ontwikkeling van het stadsbeeld door een bijbehorend statuut uit te vaardigen.
Deze eisen kunnen worden opgenomen in het gemeentelijk ontwikkelingsplan
- Type structureel gebruik: bijvoorbeeld kleine nederzetting, puur woongebied, dorpsgebied, gemengd gebied, commercieel en industrieel gebied
- Bouwkundig gebruik: bijvoorbeeld het aantal woonoppervlakken (deel van het pand dat bebouwd kan worden), aantal verdiepingen, vorm en hoogte van de woning
- Bouwwijze: bijvoorbeeld open of gesloten constructie
Open constructie: constructie met grensafstand tot naastgelegen pand
Gesloten constructie: woningen op rij zonder grensafstand - Dakvorm: min of meer vlak, puntgevel, hellingshoek
- Materiaal en kleur van de dakbedekking
- Beperking: bijvoorbeeld of het pand moet worden omheind met planten of bepaalde afrasteringen
- Type aanplant op het terrein
Dien de bouwvergunning in bij de gemeente
U dient de aanvraag voor een bouwproject in drievoud in bij uw gemeente, samen met alle documenten die nodig zijn voor de beoordeling van het bouwproject. In de bouwsjabloonverordening staat welke documenten in detail moeten worden ingediend. De vereiste documenten moeten worden opgesteld door een persoon die bevoegd is om het gebouw te ontwerpen. Dit zijn meestal burgerlijk ingenieurs of architecten.
Tip: zorg ervoor dat de documenten compleet zijn! Ontbrekende documenten vertragen het bouwvergunningsproces.
De gemeente brengt ontwikkelingsbijdragen in rekening
Ontwikkelingskosten zoals toegang tot de straat of aansluiting op de watervoorziening worden door de gemeente aan de eigenaren in rekening gebracht.
De ontwikkelingskosten zijn inclusief toegang tot de straat of aansluiting op de watervoorziening. U kunt binnen vier weken bezwaar maken tegen de gemeentelijke bouwaanzegging. Ontwikkelingskosten zijn ook verschuldigd wanneer bijvoorbeeld een weg wordt aangelegd - ongeacht of het pand al bebouwd is. De eigenaren van het onroerend goed worden ook gefactureerd voor de voorzieningen voor de levering van water, elektriciteit en gas en voor de afvoer van afvalwater. Sommige gemeenten hebben zogenaamde wegenuitbreidingsstatuten uitgevaardigd. Gevolg: Als de straat bijvoorbeeld wordt vernieuwd of omgebouwd tot speelstraat, vraagt de gemeente de naburige huiseigenaren om te betalen.
Ontwikkeling: betaalt de koper of de verkoper?
1. De verkoper heeft reeds ontwikkelingsbijdragen aan de gemeenschap betaald: De verkoper kan de ontwikkelingsbijdrage verhogen tot de koopsom.
2. De verkoper heeft nog geen ontwikkelingskosten betaald: in dit geval is degene die als eigenaar van de woning in het kadaster staat ingeschreven op het moment van bekendmaking van de bijdrage verplicht bij te dragen. In het verdere proces wordt nu onderscheid gemaakt of er in het koopcontract een regeling is opgenomen:
- Geen regeling in het verkoopcontract
Indien de inbrengmelding wordt ontvangen nadat de koper in het kadaster is ingeschreven, komen de ontwikkelbijdragen voor rekening van de koper.
- Regeling in het verkoopcontract
In dit geval zijn er drie opties: Ofwel worden de bijdragen aan de ontwikkeling overgedragen van de verkoper naar de koper en wordt de koopprijs verlaagd. Of de koper betaalt een hogere koopsom en de verkoper betaalt de ontwikkelingsbijdragen. Als laatste redmiddel kunnen verkopers en kopers ook de ontwikkelingsbijdragen delen.
In het geval van residentieel of gedeeltelijk eigendom zijn de individuele eigenaren verplicht om bijdragen te betalen op basis van hun mede-eigendomsaandeel.
Rechten en plichten van eigenaren jegens de gemeenschap
Wij hebben de belangrijkste rechten en plichten met betrekking tot uw woning naar de gemeente op een rijtje gezet:
- Straat schoonmaken
Gemeenten schuiven de taak van de straatreiniging vaak over op de bewoners. Ze verplichten de eigenaar tot een speciale schoonmaak als hij verantwoordelijk is voor de vervuiling van de straat door bouwvoertuigen. Statuten kunnen ook de winteropruiming en -verspreiding overdragen aan bewoners.
Vaak wordt de plicht van straatreiniging overgedragen van de gemeenschap naar de bewoners.
Boom bescherming
- Drinkwaterbescherming
Ook huiseigenaren raken de kwaliteit van drinkwater. Als de leidingen en leidingen niet meer voldoen aan de technische eisen en bijvoorbeeld een te hoog loodgehalte hebben, kan het nodig zijn de eigenaar te upgraden. Stookolietanks op het terrein moeten ook speciaal worden beveiligd.
- Onroerend goed belasting
Het is een gemeentebelasting waarvoor nog steeds eenheidswaarden gelden. Berlijn werkt momenteel aan een hervorming. De huiseigenaar is belastingplichtig. Hij kan tegen de beslissing in beroep gaan, aanklagen.
- Verduistering
Met de wet op verduistering verbieden gemeenten het gebruik van woonruimte anders dan voor woondoeleinden. Dit komt vooral veel voor in grote steden waar woningen schaars zijn. Zogenaamde onderhoudsstatuten regelen welke moderniseringsmaatregelen eigenaren mogen uitvoeren en stellen huurlimieten vast.
Vraag of er in uw gemeenschap een boombeschermingsstatuut bestaat. Een boom vellen is dan meestal helemaal niet toegestaan en snoeien is slechts een onderhoudsmaatregel.
Dit is hoe je eruitziet voor de gemeenschap
Leer van de deskundige Dr. Ulrike Kirchhoff, hoe je de gemeente correct benadert.
Ulrike Kirchhoff van het Landesverband Haus & Grund Bayern geeft waardevolle tips over hoe u zich correct jegens de gemeenschap
kunt gedragen : Wanneer u bouwt, uitbreidt of moderniseert, heeft u een aantal contactpunten met uw gemeenschap die potentieel voor conflicten bevatten. Je moet bijvoorbeeld bouwvoorschriften in acht nemen en deadlines halen. Hoe kun je woede vermijden?
Communicatie
Ulrike Kirchhoff: “Zoek een persoonlijk gesprek met de administrateur in de gemeenschap. Alleen als het niet lukt, kan een conflict niet langer worden vermeden - als u uw recht wilt afdwingen. ”
Bezwaar
Kirchhoff: “Wilt u optreden tegen het besluit van de gemeente over uw ontwikkelingsbijdrage, dan kunt u bezwaar maken. Lees vooraf de informatie over rechtsmiddelen goed door, aangezien de bezwaarprocedure in toenemende mate geheel of gedeeltelijk is afgeschaft en juridische stappen direct moeten worden ondernomen. Als u bezwaar heeft gemaakt en de gemeente heeft aangegeven dat uw bezwaar wordt afgewezen, dan kunt u het bezwaar intrekken zodat er geen bezwaarschriften ontstaan.
Rechtszaken in de rechtbank:
Kirchhoff: “Als je ondanks een negatief bezwaarschrift je zaak wilt voortzetten of als de bezwaarprocedure in jouw zaak is afgeschaft, kun je een procedure voor de rechter indienen. Pas op, de jurisprudentie is vaak gemeenschapsvriendelijk. Als u een klacht indient, vraag dan professionele hulp - bijvoorbeeld van Haus & Grund in uw regio. "
Wat te doen bij een geschil met de buurman
In een interview onthult advocaat Thomas Somplatzki van de vereniging van levende in onroerend goed waardevolle tips over hoe correct te reageren op een geschil met een buurman.
In een interview onthult advocaat Thomas Somplatzki van de vereniging die in onroerend goed woont wat je kunt doen in het
geval van een geschil met de buren: Thomas Somplatzki: `` Als op een dag een flatgebouw van vier verdiepingen wordt gebouwd op het aangrenzende terrein, heeft de getroffen buurman alleen de kans om actie te ondernemen tegen het gebouw, als wettelijke voorschriften die ook dienen ter bescherming van de buurman, zijn overtreden. Dit kunnen grensgebieden zijn of brandbeveiligingsvoorschriften. Het project kan eerst worden stopgezet, de bouwautoriteiten controleren vervolgens de voorwaarden waaronder ze het project kunnen goedkeuren. "
Communicatie:
Somplatzki: “Bij elk bouwproject is het belangrijk om contact te leggen met degenen die mogelijk getroffen zijn, bijvoorbeeld met je directe buren. Als er problemen zijn bij het begin van de bouw, moet u aan een tafel gaan zitten met uw buren en de gemeenschap of een discussie ter plaatse regelen en het resultaat oplossen. Als er geen overeenstemming kan worden bereikt, moet de buurman bezwaar indienen tegen het bouwproject. "
Juridische actie:
Somplatzki:" In sommige deelstaten is de bezwaarprocedure afgeschaft. Daar moet onmiddellijk juridische actie worden ondernomen. Als de bouwer wordt verslagen, gaan de autoriteiten na in hoeverre ze voorwaarden kunnen stellen aan de bouwer of uitzonderingen kunnen maken. Alleen in extreme gevallen zal de opdrachtgever een reeds gebouwd bouwproject ook daadwerkelijk moeten ontmantelen. "
