Overgangsrechten, erfdienstbaarheden en bouwlasten zijn een ingewikkeld onderwerp. Het gaat ook om de kosten op veel verschillende gebieden, vanaf? Registratie tot jaarlijkse betalingen. In ons interview legt de kostencheckdeskundige uit welke kosten er kunnen ontstaan in verband met doorgangsrechten.
Vraag: Wat zijn de kosten van het recht van overpad?
Kostencheck-expert: dat kun je niet over de hele linie zeggen . Ten eerste hebben de kosten een impact op heel verschillende terreinen - waaronder de waarde van het onroerend goed - en ten tweede speelt ook de waarde van een recht van overpad of erfdienstbaarheid een rol bij de gemaakte kosten. De beoordeling van de waarde van een recht van overpad is een gecompliceerde zaak, maar wordt nog ingewikkelder bij het berekenen van het resulterende waardeverlies op een onroerend goed.
Allereerst moet onderscheid worden gemaakt tussen:
- of het voorrang is
- of het een erfdienstbaarheid is of
- of het een bouwbelasting is
De achtergrond is altijd dezelfde: een huiseigenaar moet een deel van zijn bezit ter beschikking stellen zodat iemand anders zelfs bij zijn eigen bezit kan komen.
Vraag: In welke gevallen wordt überhaupt voorrang overeengekomen?
Voorrang wordt primair overeengekomen wanneer het onroerend goed wordt verdeeld
Kostencheck expert: Dit is vaak het geval bij het verdelen van percelen: het deel van het pand aan de achterkant heeft dan meestal geen aansluiting meer op de openbare ruimte of op een openbare toegangsweg, behalve via het andere deel van het pand. In dit geval wordt er iets gecreëerd dat juridisch een ‘pipe-steel property’ wordt genoemd.
Vraag: Is het altijd een automatisch geldige inschrijving in het kadaster?
Kostencontroledeskundige: in de praktijk zijn er verschillende opties om een voorrangsregeling overeen te komen en juridisch te definiëren:
- een contractuele overeenkomst
- de benoeming van een zogenaamde erfdienstbaarheid of
- de registratie van een bouwbelasting (als het een voorrang voor openbaar gebruik is).
Contractuele overeenkomsten worden gesloten als een privaat recht van overpad tussen twee personen met een contract. In dit geval is er geen inschrijving in het kadaster, dus er zijn geen notariskosten.
Het probleem met een contractuele overeenkomst is dat als een van de eigendommen van eigenaar verandert, het contract automatisch ongeldig wordt. Omdat het alleen tussen twee specifieke personen is gesloten, is het alleen geldig als overeenkomst tussen deze twee personen, maar niet automatisch voor elke opvolger.
Het andere probleem met een verbintenisovereenkomst is dat, in het geval van een overeenkomst die met wederzijds goedvinden is gesloten, de grondeigenaar die het recht van overpad verleent, niet automatisch recht heeft op compensatie . Er zijn geen kosten voor de gebruiker van het recht van overpad .
De benoeming van een erfdienstbaarheid wordt daarentegen openbaar gemaakt in het kadaster en is permanent van toepassing op elke opvolger-eigenaar van beide eigendommen. De erfdienstbaarheid is een zogenaamd "zakelijk recht" en dus - in tegenstelling tot het contract - niet persoonlijk.
De notaris neemt de formulering van de erfdienstbaarheid over, de inschrijving in het kadaster vindt plaats met het zogenaamde "dienende vermogen", dat wil zeggen met het onroerend goed dat voorrang verleent. Het onroerend goed dat profiteert van het recht van overpad, wordt een achterliggend onroerend goed genoemd (Pfeifenstiel-eigendom). Voor deze woning is er geen inschrijving in het kadaster, maar het voorrecht heeft ook invloed op de waarde van de woning voor deze woning.
Als een openbaar pad over privé-eigendom leidt, wordt daar geen erfdienstbaarheid gecreëerd, maar wordt een bouwbelasting ingevoerd . Bouwbelastingen staan niet in het kadaster, maar in de bouwbelastingsindex.
Vraag: Zijn er nog andere rechten verbonden aan het recht van overpad?
Kostencontroledeskundige: Naast het feitelijke recht van overpad moeten ook andere naburige rechten in acht worden genomen. Deze naburige rechten kunnen ook op een later tijdstip tot kosten leiden.
Dit zijn de volgende mogelijke rechten:
Het recht van overpad gaat vaak gepaard met andere rechten
- de lijn rechts (het recht om lijnen te laten leggen op het gedeelte waarop voorrang bestaat)
- het bouwrecht (niet noodzakelijkerwijs gekoppeld, maar mogelijk)
- het recht van overpad
- het rijden naar rechts
In het geval van opstalrechten wordt afgesproken dat een gebouw ook mag worden opgetrokken op het dominante pand (degene die profiteert van het recht van doorgang) dat uitsteekt op het dienende pand. Dit is echter niet altijd het geval, maar moet afzonderlijk worden onderhandeld.
Bij het noodrecht van overpad moet een dergelijke situatie bestaan dat het achterliggende pand alleen via het bedienend pand te bereiken is. Als dit het geval is, heeft de eigenaar van het erachter gelegen perceel automatisch voorrang. De eigenaar van het dienende goed mag hem dit niet ontzeggen.
In ruil daarvoor heeft de eigenaar van het dienende goed recht op het zogenaamde noodpensioen - vergoeding voor gebruik voor het verlenen van een bepaald recht van overpad. De eigenaar van het pand achter het pand maakt kosten met het noodpensioen . Deze kosten zijn jaarlijks te betalen. Ze worden gemeten volgens de beperkingen opgelegd door het recht van overpad op het dienende eigendom.
Het noodrecht van overpad wordt niet in het kadaster opgenomen - er zijn dus geen notaris- en kadasterkosten.
Naast het noodrecht van overpad kan om dezelfde reden ook een recht van rijden ontstaan (het recht om niet alleen het bedienend terrein te voet over te steken, maar ook om door te rijden met voertuigen). In dit geval geldt hetzelfde voor rijrechten als voor het noodrecht. In alle andere gevallen wordt het behandeld als het gebruikelijke recht van overpad.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
De kosten moeten worden bepaald via voorrang nadat een perceel is verdeeld. Het oorspronkelijke perceel van 1.000 m² is verdeeld in twee gelijke delen van elk 500 m². De marktwaarde van het onroerend goed bedraagt 300 EUR per m².
Aan de rand van het bedienend perceel is een strook van in totaal 60 m² aangewezen als toegangsmiddel tot het erachter gelegen pand.
| Kostenfactor | kosten | Maak kennis met de kosten |
|---|---|---|
| jaarlijks contant pensioen | 500 EUR | Achterste perceel |
| Jaarlijkse gebruiksvergoeding (dit dekt ook de onderhoudskosten) | 250 EUR | Achterste perceel |
| Afschrijving | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (contante waarde van het cash pensioen) | het dienen van eigendom |
| Afschrijving | 16.665 EUR + 8.333 EUR uit jaarlijkse betalingen (contante waarde van de contante huur of gebruiksvergoedingen) | Achterste perceel |
Dit is een individueel kostenvoorbeeld voor een specifiek voorbeeldgeval. In andere gevallen kunnen de resulterende kosten en waardeverliezen ook heel verschillend zijn. In dit geval zijn de inhoudingen en betalingen uitsluitend gebaseerd op een individueel uitgevoerde beoordeling.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten voor voorrang afhankelijk?
Kostencontrole-expert: hier zijn een paar dingen om te overwegen:
- of het een voorrang is
- of een erfdienstbaarheid is geregistreerd
- welke notariskosten worden gemaakt voor het inschrijven van de erfdienstbaarheid
- of er een bouwbelasting wordt geregistreerd
- welke andere rechten zijn gekoppeld aan het recht van overpad (bijv. lijnrecht, rechts rijden)
- of alleen een verbintenissenrechtelijke overeenkomst tussen twee eigenaren van onroerend goed wordt gesloten
- met welke beperking moet rekening worden gehouden voor het dienende vermogen
- welke marktwaarde de twee eigendommen (bedienend en dominant eigendom) elk hebben
- hoe groot het gebied is waarop voorrang en, indien van toepassing, rij- en andere rechten worden verleend
- hoe groot de onderhoudsinspanning is op het gebied waarvoor voorrang wordt verleend
De resulterende kosten kunnen alleen in specifieke individuele gevallen worden berekend met behulp van verschillende evaluatiefactoren. Er zijn geen algemeen geldende algemene informatie of tabellen.
Vraag: Wat zijn de notariskosten voor het inschrijven van een erfdienstbaarheid?
De notariskosten variëren afhankelijk van de waarde van het recht van overpad
Kostencheck expert: In individuele gevallen kan het iets afwijken, afhankelijk van de inspanning van de notaris en de waarde van het geregistreerde voorrecht.
Voor de berekening van notariskosten is het ereloonschema voor notarissen van toepassing, zoals bij alle notariële werkzaamheden (bijvoorbeeld eigendomsoverdracht) het geval is. De bijbehorende tarieven zijn af te leiden uit de tabellen in het tarievenoverzicht.
Met een voorrang van € 5.000, - zou dit resulteren in vergoedingen van circa € 30 - € 40 bij de notaris. Daarnaast kunnen er nog kosten zijn voor verdere uitgaven van de notaris (inzage in het kadaster, telefoonkosten etc.) waarmee nog rekening moet worden gehouden.
Vraag: Speelt de afschrijving wegens voorrang een rol bij de koopprijs van een woning?
Kostencheck-expert: Ja, in ieder geval. Grond waarop voorrang geldt, is minder waard - en wordt daarom ook tegen een lagere prijs verkocht.
Het berekenen van het individuele waardeverlies is echter niet altijd eenvoudig en moet worden uitgevoerd door een ervaren deskundige, vooral als het gaat om het kopen of verkopen van het onroerend goed.
Vraag: Betekent dit dat onderhoudspanden goedkoop kunnen worden verworven?
Kostencheck-expert: dat is te gemakkelijk om te denken.
De koopprijs van een dienstend pand is natuurlijk lager vanwege het bestaande recht van overpad - maar het vastgoedgebied kan niet volledig worden gebruikt vanwege het recht van overpad. Er is dus eigenlijk geen echte winst, de prijsverlaging brengt ook een navenant “kleinere” woning met zich mee.
Als het onroerend goed wordt gefinancierd, kan het recht van overpad zelfs een negatieve impact hebben: banken hebben vaak de neiging om een hoger beveiligingskapsel toe te passen dan normaal, omdat het onroerend goed met het bestaande recht van overpad later misschien moeilijker te verkopen is. De hogere veiligheidskorting kan ook de financieringsvoorwaarden verslechteren en daarmee de rente op vastgoedfinanciering verhogen.
Vraag: Zijn er ook nadelen vanwege voorrang voor dominante eigendommen?
Kostencontroledeskundige: Zolang het recht van overpad wettelijk verzekerd is door een geregistreerde erfdienstbaarheid, zijn er geen noemenswaardige nadelen.
Het wordt echter problematisch wanneer er geen voorrang is vermeld in het kadaster, maar alleen een verbintenisovereenkomst. In dit geval, aangezien er geen rechtszekerheid is, kunnen er problemen zijn met de financiering van het onroerend goed. De kansen om zo'n pand te verkopen zijn ook vaak beduidend slechter dan bij een geregistreerde erfdienstbaarheid.
