Het gebiedsnummer (GRZ) bepaalt het maximale percentage van uw woning dat kan worden bebouwd. We leggen uit hoe het aantal wordt berekend en waar u op moet letten.
Berekenen van het basisgebiednummer: de belangrijkste zaken in één oogopslag
- Het basisgebiednummer, afgekort GRZ, beschrijft de relatie tussen de maximale bebouwbare oppervlakte en de totale oppervlakte van het onroerend goed. Het is opgenomen in de bouwverordening.
- Bij aangesloten systemen zonder directe aansluiting op het hoofdgebouw mag de GRZ met maximaal 50 procent worden overschreden tot een waarde van 0,8.
- Het aantal vloeroppervlakten is een cruciale factor bij het bepalen van de waarde van een woning. Het bepaalt ook de dichtheid van gebouwen in een bepaald gebied.
Wat betekent het basisgebiednummer (GRZ)?
Als eigenaar van een pand mag je meestal niet op het hele terrein bouwen. Om ecologische redenen is het belangrijk dat er voldoende onverharde gebieden vrij blijven zodat het regenwater kan wegsijpelen. Daarnaast heeft een te hoge bebouwingsdichtheid een negatieve invloed op de woonkwaliteit en de esthetiek.
De GRZ drukt de benuttingsgraad van een vastgoedgebied uit: op welk percentage van het gebied mag bebouwd worden? Het wordt berekend op basis van de maximale grootte van het bebouwbare oppervlak door de grootte van het onroerend goed en wordt gegeven met een decimale waarde die varieert van 0,2 tot 1.
GRZ = maximale bebouwbare oppervlakte (m²) / perceelgrootte (m²)
Informatie over het berekenen van het basisoppervlak is te vinden in artikel 19 van de Building Usage Ordinance (BauNVO), die in 1962 van kracht werd. De laatste, momenteel geldige versie dateert van 2017. De GRZ van een woning is afhankelijk van het type van structureel gebruik, dat is gespecificeerd in het eerste deel van de BauNVO. Het basisareaal in een dorpsgebied is bijvoorbeeld 0,6, terwijl het in stedelijk gebied 0,8 is. Een GRZ van 1,0 is alleen beschikbaar voor kerngebieden. Dit betekent stedelijke omgevingen waarin voornamelijk winkels, kantoren of culturele instellingen zijn.
Wat is het nummer van het vloeroppervlak?
Naast het vloeroppervlaknummer is ook het vloeroppervlaknummer (GFZ) een belangrijke parameter van de gebouwgebruiksverordening. Het wordt berekend uit de totale oppervlakte van alle volledige verdiepingen over het gehele eigendomsoppervlak en wordt, net als de GRZ, gegeven als een decimale waarde.
In een pand van 1.000 vierkante meter met een GFZ van 1,2 kan de totale oppervlakte van de volledige verdiepingen 1.200 vierkante meter zijn. Dit betekent dat er bijvoorbeeld drie verdiepingen van elk 400 vierkante meter of twee van elk 600 vierkante meter kunnen worden gebouwd.
Het GFZ specificeert niet het aantal toegestane verdiepingen. Het zogenaamde aantal verdiepingen is als Romeins getal opgenomen in het ontwikkelingsplan, dat wordt bepaald door de gemeente of stad.
Wat is het verschil tussen GRZ I en GRZ II?
Onder bepaalde omstandigheden is het mogelijk om het basisoppervlak met 50 procent te overschrijden. Deze uitzondering heeft echter geen betrekking op het hoofdgebouw, maar alleen op ondersteunende constructies zoals tuinhuizen en garages en ondergrondse voorzieningen.
Het gebiedsnummer voor de bijbehorende voorzieningen heet GRZ II, het gebiedsnummer uit het bestemmingsplan is GRZ I. De som van GRZ I en GRZ II mag nooit hoger zijn dan het absolute plafond van 0,8.
De belangrijkste systemen (GRZ I) zijn:
- hoofdgebouw
- Carports, garages en ondergrondse garages verbonden met het hoofdgebouw
- Wintertuinen en zwembaden verbonden met het hoofdgebouw
- Terrassen, balkons, erkers, arcades
- Bovengrondse buitentrap, toegangstrap
Aangesloten systemen (GRZ II) zijn:
- Zonnestelsels
- vrijstaande garages en ondergrondse garages, parkeerplaatsen en carports
- Tuinhuizen, stallen
- Speeltuinen, zwembaden
- Schachten, putten, olietanks, rioolwaterzuiveringsinstallaties
Voor ondersteunende constructies zoals zwembaden, kunnen bouwers de GRZ met maximaal 50 procent overschrijden.
Bereken het toegestane basisoppervlak met het basisoppervlaknummer: rekenvoorbeelden
Als je het maximale vloeroppervlak van je toekomstige woning wilt berekenen met het aantal woonoppervlakten, dan geldt de volgende formule:
maximale bebouwbare oppervlakte (m²) = perceeloppervlakte (m²) x GRZ
Koop een pand van 900 vierkante meter met een GRZ van 0,6 is de maximaal toegestane vloeroppervlakte van het hoofdgebouw:
900 m² x 0,6 = 540 m²
Als u een garage, een zwembad en een tuinhuis plant, wordt uw vloeroppervlak berekend op basis van GRZ II, wat de helft is van GRZ I:
GRZ II = 0 6 x 0,5 = 0,3
900 m² x 0,3 = 270 m²
In dit geval zou de som van het hoofdgebouw en de bijbehorende voorzieningen echter de absolute limiet van 0,8 overschrijden.
900 m² x 0,8 = 720 m²
540 m² + 270 m² = 810 m²
Daarom bedraagt de maximale oppervlakte van de nevenvoorzieningen:
720 m² - 540 m² = 180 m²
Waarom is het basisnummer belangrijk?
Het berekenen van de GRZ is relevant voor zowel de koper als de verkoper van een woning. De koper wil weten op welk percentage van het onroerend goed hij mag bouwen. Als er al één of meerdere gebouwen aanwezig zijn, bepaalt de GRZ of ze extra nevenvoorzieningen zoals garages of tuinhuizen kunnen plannen.
Houd er als koper rekening mee dat het aantal woonoppervlaktes lang niet hetzelfde is als de woonoppervlakte van een woning. Het gebied omvat ook de buitenmuren en eventuele buitentrappen. Bovendien worden, in tegenstelling tot de woonruimte, niet alle vloeroppervlakken bij elkaar opgeteld.
Voor de verkoper verhoogt een groot aantal vloeroppervlakken de waarde van zijn pand. Voor een perceel grond in een stedelijk gebied met een GRZ van 0,8 kan een hogere prijs worden behaald dan voor een perceel in een klein nederzettingsgebied met een GRZ van 0,2.
