Indien een appartementsgebouw is opgedeeld in meerdere appartementen en deze afzonderlijk worden verkocht, geldt de splitsingsverklaring. Het regelt de formele verdeling van het gehele eigendom en geeft informatie over de rechten en plichten van de nieuwe eigenaar. We vertellen u hoe u een splitsingsverklaring indient, waar u als koper op moet letten en wat de rechtsgrond is.
Wat is een verklaring van splitsing?
De splitsingsverklaring regelt de formele splitsing van een gebouw, inclusief alle rechten en plichten die daaruit voortvloeien. Het is een wettelijke basis voor appartement of gedeeltelijk eigendom en voorziet het kadaster van nauwkeurige informatie over de feiten van het kadaster. Deze eenzijdige verklaring moet worden afgelegd door de vastgoedeigenaar. Met de verplichting om deze verklaring af te leggen, creëert de wetgever een wettelijke basis voor kopers en verkopers. In geval van twijfel kunnen beide partijen hiernaar verwijzen.
Klinkt alles ongelooflijk ingewikkeld in technisch jargon? Maar dat is het echt niet. Het principe van de splitsingsverklaring is relatief eenvoudig te verklaren aan de hand van een voorbeeld: Als appartementen in een appartementsgebouw afzonderlijk worden verkocht, moet er een splitsingsverklaring worden ingediend bij het kadaster. Deze verklaring geeft de toekomstige koper informatie over zijn rechten en plichten met betrekking tot het onroerend goed.
De splitsingsverklaring dient tevens als juridische basis zodat voor de individuele appartementen zogenaamde kadasters kunnen worden aangemaakt bij het kadaster. Zowel de verklaring van splitsing (met al zijn componenten) als de individuele woningkadasters moeten notarieel worden vastgelegd. Nadat alle componenten en documenten zijn gelegaliseerd, kan de gebouweigenaar de individuele appartementen verkopen. Het gebouw wordt opgedeeld voordat het wordt verkocht. Voor de koper en de gemeenschap van eigenaren betekent dit op hun beurt dat zij vóór de aankoop invloed kunnen uitoefenen op de indeling van het gebouw.
tip: Iedereen die van plan is een appartement te kopen, moet de verklaring van opdeling van het huis van tevoren goed bekijken om eventuele nadelen bij het kopen van een appartement te voorkomen.
U dient deze termen te kennen met betrekking tot de verklaring van splitsing
Hallo technisch jargon! Heeft u te maken met het onderwerp verklaring van splitsing? Dan moet je deze vier termen zeker kennen en weten wat ze betekenen:
- Gemeenschappelijk eigendom : Zogenaamd gemeenschappelijk eigendom is de term die wordt gebruikt om de delen van het onroerend goed te beschrijven die niet alleen van de appartementseigenaar zijn. Denk hierbij aan het trappenhuis of de dakbedekking. Er kunnen ook dragende wanden worden meegeleverd.
- Het privé- eigendom : Het privé-eigendom is het individuele eigendom van het terrein van het gebouw. Met andere woorden: bijvoorbeeld het appartement, de garage, de kelderbox, de zolder of de parkeerplaats.
- Appartementeigendom: Het appartementbezit is het eigendom van de koper van het individuele appartement in het appartementsgebouw. Naast de woningen heeft de koper ook aandelen in het gemeenschappelijk bezit.
- Het bijzondere gebruiksrecht: Een bijzonder gebruiksrecht is het recht dat de koper heeft om gebruik te maken van het gemeenschappelijk bezit, zoals een gratis parkeerplaats of een gratis tuinperceel.
- De gebruiks- en gebruiksbeperkingen: Naast de eigendomsstructuur regelt een splitsingsverklaring ook of de appartementen commercieel mogen worden gebruikt of dat delen van het gebouw, zoals de zolder, mogen worden uitgebreid.
In appartementsgebouwen regelt de splitsingsverklaring de eigendoms- en gebruiksrechten van de appartementseigenaren.
Waaruit bestaat een verklaring van splitsing?
Het is vooral belangrijk dat in de verklaring van splitsing precies regelt wat bijzonder is en wat gezamenlijk eigendom is. Dit is de enige manier om later te zien wie precies verantwoordelijk is voor welk onderdeel. Zeker bij verbouwingen of schade kunnen betalingsgeschillen ontstaan. Want: als het om gemeenschappelijk bezit gaat, moet de hele gemeenschap de kosten naar evenredigheid betalen. Als de schade privé-eigendom betreft, moet de betreffende appartementseigenaar de kosten betalen.
Verklaring van afsplitsing: inhoud en regelgeving
Dit resulteert in de volgende onderdelen van een splitsingsverklaring:
- Het verdelingsplan: Naast de indeling van het gebouw geeft dit plan ook de ligging en grootte van de afzonderlijke onderdelen weer. De individuele eigendomsaandelen worden doorgaans uitgedrukt in duizendsten. Dit betekent: Als een eigenaar 8,4 procent van het gehele pand bezit, wordt dit in het plan genoteerd als 84 / 1.000ste. Het nummer staat niet voor de grootte van het appartement, maar voor het percentage eigendom van het hele gebouw.
- De gemeenschapsorde: In deze regeling zijn bij de verklaring van splitsing alle rechten en plichten van de eigenaar terug te vinden. Deze rechten en plichten hebben betrekking op de relatie tussen alle eigenaren. Aan deze gemeenschapsregels kunnen huisregels worden toegevoegd, maar dat hoeft niet. De gemeenschapsorde kan alleen met terugwerkende kracht worden gewijzigd als de hele gemeenschap daarmee instemt. Dus hier moet de koper heel goed kijken of alles past. De rechtsgrondslag voor de verklaring van splitsing is de Condominiumwet (WEG). Aangezien deze wet relatief eng wordt geïnterpreteerd, dienen individuele openingsclausules in het communautaire systeem te worden vastgelegd. Let op: besluiten die afwijken van de WEG zijn niet per se juridisch effectief en bindend. Het individuele geval moet hier worden gecontroleerd.
- Het certificaat van voltooiing: Het certificaat van voltooiing is een belangrijk onderdeel van de verklaring van splitsing, aangezien hierin staat dat de afzonderlijke appartementen onafhankelijk van elkaar kunnen worden gebruikt omdat ze op zichzelf staan.
Hoe kan ik de verklaring van splitsing wijzigen?
Een wijziging van de verklaring van splitsing kan nodig zijn als een van de eigenaren dingen in het appartement of de gemeenschappelijke eigendommen wil veranderen. Dit vereist meestal niet alleen een meerderheidsbesluit, maar vaak ook een notariële wijziging in de verklaring van splitsing. De splitsingsverklaring moet meestal worden gewijzigd, vooral als er structurele wijzigingen worden aangebracht. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer een appartement wordt opgesplitst of twee appartementen worden samengevoegd. In dat geval moet de wijziging in de verklaring van splitsing formeel worden opgesteld en door een notaris worden bekrachtigd. De wijziging moet dan worden overhandigd aan het kadaster.
Goed om te weten: Voor kleinere projecten, zoals wanneer twee eigenaren hun parkeerplaatsen of zoldercompartimenten willen ruilen, is noch een wijziging van de verklaring van splitsing, noch een stemming van de gemeenschap vereist.
Dit zijn de meest voorkomende problemen bij het declareren van deling
Als u een appartement in een appartementencomplex wilt kopen, dient u de verklaring van splitsing zorgvuldig te bestuderen en te controleren. Anders kan het ene of het andere nadeel voor de eigenaar ontstaan. We hebben enkele voorbeelden van valkuilen bij de splitsingsverklaring verzameld:
- Windows: in principe behoren raam- en raamkozijnen tot de gemeenschap. In de splitsingsverklaring moet worden gespecificeerd dat elke eigenaar alleen hoeft te betalen voor zijn eigen raamvervanging.
- Herstellingen: Volgens de wet moeten herstellingen en verbouwingen proportioneel worden betaald door de eigenaar. Wijzigingen zijn hier ook mogelijk.
- Dieren: In sommige splitsingsverklaringen wordt het houden van huisdieren in het gehuurde appartement vermeld als verboden. Indien u huisdieren wenst te hebben, dient dit onderdeel zorgvuldig gecontroleerd te worden.
- Vorige eigenaar: Af en toe komt het voor dat in de splitsingsverklaring staat dat de nieuwe eigenaar de achterstand van de vorige huurder moet betalen. Voorzichtigheid is hierbij geboden.
- Bedrijf: Bent u van plan een bedrijf te runnen in uw appartement? Lees dan goed door welke soorten bedrijven in de splitsingsverklaring zijn toegestaan.
Indien het houden van dieren in de splitsingsverklaring verboden is, geldt dit voor iedere verhuurder in de gemeenschap van eigenaren.
Hoeveel kost een verklaring van splitsing?
Om effectief te zijn, moet de ondertekening van een verklaring van splitsing gecertificeerd of zelfs notarieel zijn. Afhankelijk daarvan liggen de kosten tussen de 70 en 140 euro. Maar: De kosten zijn gebaseerd op de zogenaamde marktwaarde van de woning. Hoe hoger deze waarde, hoe hoger de kosten voor de aangifte.
Bent u uw splitsingsverklaring kwijt?
We hebben allemaal belangrijke documenten misplaatst, verloren of zelfs weggegooid in de hitte van het moment. Dat gebeurt en het is geen gebroken been. Als u een gerechtvaardigd belang heeft bij de verklaring van splitsing, bijvoorbeeld als u een appartement wilt kopen of deze al heeft gekocht, kunt u het document inzien bij het kadaster en daar tegen betaling een kopie laten maken. U kunt ook verdere documenten over het onroerend goed opvragen bij de toezichthoudende autoriteit voor gebouwen.
Conclusie: controleer zorgvuldig de verklaring van splitsing
Als u overweegt een appartement in een flatgebouw te kopen, mag u de verklaring van splitsing in geen geval negeren. Dit dient zorgvuldig te worden gecontroleerd alvorens tot aankoop over te gaan, aangezien het grote nadelen kan hebben en wijzigingen in de aangifte duur en relatief complex zijn. De verklaring van splitsing is ook uitermate belangrijk omdat hierin wordt bepaald wat er precies bij uw toekomstige eigendom zal horen en op welke delen van het gebouw u naast uw appartement recht hebt. Met al deze tips kan er niets misgaan met het kopen van een nieuw appartement in een flatgebouw.
Maren Black
