Een appartement verhuren is een goede investering en is ook geschikt als pensioenregeling. Als u echter van plan bent een appartement te huren, moet u zich goed informeren, want er zijn veel zaken waar u rekening mee moet houden. We geven een overzicht en tips.
Het begint met het berekenen van de huurprijs en gaat verder met het vinden van gerenommeerde huurders. Belastingkwesties en andere details moeten ook van tevoren worden verduidelijkt om problemen te voorkomen.
Ondanks deze voorbereidingen is het huren van een appartement een zeer ongecompliceerde en daardoor populaire investeringsvorm. De volgende uitleg zou u moeten helpen uw weg te vinden als u ook een appartement wilt huren.
Appartement huren: de taken van een verhuurder
Wil je een appartement huren, kijk dan eerst of je aan de nodige eisen voldoet. Enerzijds is het belangrijk om rekening te houden met de nodige middelen.
In feite kost het verhuren van een condominium een bepaalde hoeveelheid werk. Typische tijdverspillers onder de taken van een verhuurder zijn:
- de jaarlijkse opmaak van de energierekening voor de huurder,
- de jaarlijkse berekening van de winstgevendheid voor de belastingdienst,
- het verschijnen op de eigenarenvergaderingen en de daarbij behorende afspraken met betrekking tot de aanstaande verbouwing, de huisregels en overige eigenarenaangelegenheden
- indien nodig renovaties of herstel van schade in het appartement of inbedrijfstelling van vakmensen,
- Huurder zoeken, huurder veranderen en nieuwe verhuur,
- Opheldering van eventuele juridische geschillen met de huurder, de mede-eigenaren en de huurdersvereniging.
Een deel van dit werk, zoals het maken van de energierekening, kan worden gedaan door een betrouwbare beheerder die hiervoor een maandelijks vast tarief in rekening brengt. Andere zaken moet u zelf regelen.
Appartement verhuren: heeft dat zin?
Vanaf deze periode loont het de moeite om een appartement te huren
Voor verhuurders is het belangrijk om te weten dat ze bij het huren van een appartement zich inzetten voor de lange termijn. Dit is vooral het geval bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast geldt: hoe langer de huurder in het appartement woont, hoe moeilijker het wordt om de huurovereenkomst te beëindigen. Deze langetermijnverbintenis heeft ook betrekking op kapitaalinvesteringen, omdat een gehuurd appartement minder lucratief is om te verkopen dan een leegstaand appartement.
In de meeste gevallen is het kopen van een huurappartement pas de moeite waard als de verhuurder deze woning minimaal tien jaar bewaart. Pas na deze periode is voor het onroerend goed geen speculatiebelasting verschuldigd, die wordt berekend op basis van de meerwaarde. Overweeg daarom zorgvuldig of u bereid bent dergelijke langetermijnverbintenissen aan te gaan.
Wat is het rendement op het huren van een appartement?
Het verhuren van een appartement kan best een goed inkomen opleveren, maar het huurrendement, dat voor de aankoop precies kan worden berekend, is meestal niet bovengemiddeld. In veel steden is een woningtekort, waardoor verhuurders aan de huurrem gebonden zijn. Hiermee wordt de winst van de vastgoedeigenaar afgetopt en is bedoeld om huurders te helpen aan betaalbare woningen. De cap zorgt er ook voor dat de huur niet naar believen kan worden verhoogd.
Over het algemeen heeft het daarom alleen maar zin om een appartement voor lange tijd te verhuren. Dit komt doordat de woning meestal pas aan waarde verliest bij verhuur, omdat een potentiële koper dit appartement samen met de huurder zou moeten overnemen. Echter, aangezien veel kopers het verworven pand zelf willen gebruiken, zou een leegstaand appartement een hogere prijs opbrengen.
Vooral bij langlopende huurcontracten of huurcontracten voor onbepaalde tijd kunnen interessante financieringsplannen worden opgesteld. Deze kunnen helpen bij belastingbesparing of een betrouwbaar rendement op lange termijn garanderen. Bij een trapsgewijze huurovereenkomst of een indexhuurovereenkomst kunt u ook bepalen wanneer de huur moet stijgen bij het tekenen van het contract en zo meer winst voor uzelf halen.
Appartement huren: bereken de huurprijs
Als u een appartement wilt huren, moet u weten welke huurinkomsten u precies kunt behalen. Een blik op de huidige woningmarkt helpt daarbij. Een vergelijking van de lokale huurprijzen en indien nodig een blik op de lokale huurindex helpt ook om je eigen appartement beter te beoordelen. Locatie, grootte, bouwjaar en uitrusting zijn zeer belangrijke criteria bij deze berekening. Kijk ook hoe lang het gemiddeld duurt voordat de huurappartementen daadwerkelijk worden verhuurd. Het kan de moeite waard zijn om wat geld te investeren om de apparatuur te moderniseren zodat er dan een hogere huurprijs gevraagd kan worden en het appartement sneller geïnteresseerden kan vinden.
Aan de hand van de huurindex is een passende huurprijs vrij goed te bepalen. Maar ook de eventueel aanwezige huurrem speelt een rol. Indien de huurprijsrem van toepassing is in de betreffende woonwijk, mag de huurprijs maximaal tien procent boven de lokale vergelijkende huurprijs liggen. Als er geen huurprijslimiet in acht moet worden genomen, is in plaats daarvan het plafond van toepassing. Volgens dit mag de huur over een periode van drie jaar met maximaal 20 procent worden verhoogd, in sommige deelstaten slechts met 15 procent. Op enkele uitzonderingen na kan er meer worden aangevraagd. Er is echter slechts een uitzonderlijk geval als de verhuurder kan aantonen dat hij verliezen zou moeten accepteren als de huur lager was.
Als de lokale vergelijkende huur met 50 procent of meer wordt overschreden, spreekt de wetgever van woeker en kan hij de verhuurder bestraffen volgens het huurrecht. En een appartement verhuren voor een exorbitante prijs is om een andere reden geen goed idee: verhuurders doen het meestal beter als ze de prijs eerlijk berekenen en zo een vertrouwensrelatie opbouwen met de huurder. Dit kan op de lange termijn zijn vruchten afwerpen, verhuurders zijn immers geïnteresseerd in langdurige contractuele relaties, omdat deze de minste moeite kosten.
Overigens is ook het vooruitbetalen van bijkomende kosten een relevant onderwerp. Het moet niet te krap worden berekend, anders bestaat het risico dat u als verhuurder de achterstallige betalingen van de huurder moet najagen. Bereken eerlijk, maar zo comfortabel mogelijk voor uzelf.
Een eerlijke prijs bij het huren van een appartement schept niet alleen een vertrouwensrelatie, maar kan de verhuurder ook beschermen tegen mogelijke boetes.
Appartement huren: stel een huurovereenkomst op
Op deze manier wordt de huurovereenkomst verhuurdervriendelijk
Bij het opstellen van de huurovereenkomst dient u goed te kijken en niet alleen een gratis standaardformulier te gebruiken, dit kan later tot moeilijkheden leiden. De huurdersbeschermingsvereniging biedt primair contractvormen aan die huurdersvriendelijk zijn. Kies daarom voor een sjabloon van de vereniging van verhuurdersbescherming of download ons voorbeeld dat wij voor u hebben opgesteld in onze tekst over alles wat met verhuurdersvriendelijke huurovereenkomsten te maken heeft.
De verschillen tussen huurdersvriendelijke en verhuurdersvriendelijke huurovereenkomsten komen vaak tot uiting in de regulering van vragen buiten de loutere huurprijsvoorwaarden. Dit omvat bijvoorbeeld de volgende punten:
- Huisdieren toegestaan of niet toegestaan,
- Schoonmaakverplichtingen van de huurders in de gemeenschappelijke ruimte,
- Uitvoeren van kleine reparaties,
- Onderverhuur toegestaan of niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder
Wanneer is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te raden?
Een appartement verhuren voor een bepaalde periode heeft altijd zin als verhuurders hun woning ook daadwerkelijk gebruiken, maar tijdelijk op een andere locatie gaan wonen. Als u bijvoorbeeld een jaar in een andere stad of zelfs in een ander land werkt, kunt u uw condominium voor deze periode aan iemand anders verhuren.
Maar ook bij het plannen van een latere verkoop is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd de moeite waard. Dit maakt het makkelijker om het achteraf leegstaande appartement te verkopen. Een huur voor onbepaalde tijd daarentegen zou de verkoop bemoeilijken, omdat in dat geval de koper de huidige huurovereenkomst zou moeten overnemen.
De huurovereenkomst voor bepaalde tijd is ook de moeite waard als de speculatieperiode van tien jaar nog niet is verstreken en een vervroegde verkoop daarom niet gewenst is. Ook hier loont het om het voor een beperkte periode tot het einde van de tien jaar te huren, zodat het appartement binnen de verstreken speculatieperiode vrij is en tegen een navenant hogere prijs verkocht kan worden.
Een appartement verhuren voor een beperkte periode is echter niet altijd gemakkelijk. De huurovereenkomst moet onder meer een precieze reden voor de tijdelijke verhuur bevatten. Toegestane redenen zijn volgens de wetgeving (artikel 575 BGB) moderniserings- en bouwmaatregelen, persoonlijk gebruik of operationele eisen als het een werkappartement betreft.
Als verhuurder dient u zich ervan bewust te zijn dat u bij twijfel de wettigheid van de vaste termijn moet aantonen. Overweeg daarom zorgvuldig de reden voor de termijn voordat u een contract afsluit. De reden voor modernisering is bijvoorbeeld alleen geldig als het voortzetten van de huur de lopende maatregelen aanzienlijk bemoeilijkt.
Van het verhuren van appartementen zijn geen al te hoge rendementen te verwachten.
Appartement huren: heeft u een makelaar nodig?
Een appartement verhuren klinkt eenvoudig genoeg, maar afhankelijk van de stad of woonwijk kan het lastig zijn om betrouwbare huurders te vinden.
Als er een huurder wordt gevonden, is het altijd zinvol om het appartement in de krant of op een online vastgoedportaal te adverteren. Met zinvolle foto's, een netjes getekende plattegrond en een exacte omschrijving kan het te huren appartement interesse wekken. Maar niet alle verhuurders willen de voorbereiding van zo'n exposé voor hun rekening nemen en zich tot een makelaar wenden. Dit kan handig zijn omdat hij het aangeboden appartement goed weet te ensceneren.
De makelaars helpen niet alleen bij het opstellen van de synopsis en het leggen van contact tussen verhuurder en huurder, maar weten ook van de contractuele problemen die zich keer op keer voordoen. Ze verhelderen de openstaande vragen en zorgen voor tevredenheid aan beide kanten.
De overige taken van de makelaar zijn:
- Hulp bij het vinden van huurders,
- professionele bepaling van de huurprijs,
- Opstellen van een wettelijk conform huurcontract, aangepast aan de wensen van de verhuurder,
- professioneel onderzoek van de serieuze huurder en zijn solvabiliteit,
- Afhandelen van administratieve taken en overdracht van het appartement
De makelaar wordt uiteraard betaald voor zijn werk. Als de verhuur is geslaagd, bedraagt de commissie van de makelaar maximaal twee netto huren plus btw. Of de verhuurder of huurder deze kosten draagt, wordt sinds 2015 bepaald door wie de makelaar heeft ingehuurd. Meestal is het de verhuurder die dan de kosten moet betalen.
Als u uw appartement te huur op internet wilt adverteren, is het zinvol om dit gedetailleerd te beschrijven - met zinvolle foto's en een nette plattegrond.
Appartement verhuren: wat hoort in de exposé
Het exposé bevat de basissleutelgegevens van het appartement zoals grootte in vierkante meters, uitrusting, nettohuur en nutsvoorzieningen. Daarnaast dienen de relevante kengetallen uit het energiecertificaat al in de woningadvertentie te staan, indien deze beschikbaar zijn. Dit is het bouwjaar van het pand, de energiebron, het type energiecertificaat, de finale energiebehoefte of het energieverbruik en, indien van toepassing, de energie-efficiëntieklasse.
Om het appartement te verhuren en aantrekkelijk te presenteren, moet u de voordelen van uw woning uitgebreid op een rijtje zetten. Exclusieve vloerbedekkingen, hoogwaardig sanitair, een inbouwkeuken of barrièrevrije apparatuur zijn een goede basis om een navenant hogere huurprijs te eisen.
Het is niet ongebruikelijk dat verhuurders in hun exposé een paar vierkante meter teveel vermelden. Vastgoedeigenaren dienen hier echter voorzichtig mee te zijn, omdat de huurders in dat geval een deel van de huur kunnen terugvorderen. Typische onbedoelde fouten bij het berekenen van de woonruimte doen zich voor wanneer het vloeroppervlak wordt overgenomen, maar de werkelijke woonruimte moet dienovereenkomstig worden verkleind vanwege schuine plafonds en bruikbare oppervlakten in de buitenruimte. Ook hier kan een makelaar deskundig advies geven.
Appartement huren: zoek huurders
Tips voor het bezichtigen van het appartement
Voordat u uw appartement verhuurt, dient de bezichtiging samen met geïnteresseerden te worden gepland. De manier waarop naar het aangeboden appartement wordt gekeken, is meestal afhankelijk van hoeveel potentiële huurders erin geïnteresseerd zijn en welke aanpak het beste bij de verhuurder past.
Bij het bezoeken van een groep gaan veel geïnteresseerden tegelijkertijd door het appartement. Na deze inspectie kunnen aanvragers hun zelfevaluatie met begeleidende brief en indien nodig aanvullende documenten bij de verhuurder indienen. Hij doorloopt de "applicaties" een voor een en kan dan een beslissing nemen. Bij deze vorm van bezichtiging zijn vaak twee afspraken voldoende, maar hebben de verhuurders nauwelijks kans om de potentiële huurders goed te leren kennen en een indruk te krijgen.
Individuele bezoeken kosten meer tijd, maar zijn ook veel persoonlijker. Als verhuurder moet je dan echter meer afspraken verwachten, want slechts zelden beslissen de eerste aspirant-kopers over het appartement en gaan ze akkoord met de verhuurder. Indien het appartement op dit moment nog bewoond wordt door de vorige huurder kan dit tot problemen leiden. Hoewel de rechten van de verhuurder bepalen dat je om een goede reden je condominium als verhuurder mag betreden, zijn talloze bezichtigingen niet toegestaan.
Hoewel een-op-een-afspraken meer werk zijn, is het de moeite waard. Want dit is voor jou als verhuurder de enige manier om de kans te krijgen om met geïnteresseerden te praten en een onderbuikgevoel te krijgen. En dit kan je zelfs beschermen tegen vervelende verrassingen zoals huurnomaden.
Hoe u gerenommeerde huurders voor uw appartement kunt vinden
Als je een appartement wilt huren, moet de huurder serieus en financieel sterk zijn. Dit geldt met name als een huurovereenkomst voor de lange termijn of voor onbepaalde tijd is gepland. Naast uw eigen kennis van de menselijke natuur is het altijd raadzaam om uw solvabiliteit zorgvuldig te controleren. Dit geeft informatie over hoe betrouwbaar de potentiële huurder eigenlijk is. Met een Schufa informatie- en / of vrijstellingsverklaring voor huurschuld kan de sympathie worden onderbouwd met een bewijs van solvabiliteit.
Als u zich als verhuurder onzeker voelt, kunt u de hulp inroepen van een makelaar die de gepaste maatregelen zal nemen om de kredietwaardigheid van de kandidaat-huurder te controleren:
- Verkrijgen van de zelfevaluatie van de huurder,
- Kredietcontrole (Schufa-informatie),
- Vraag het certificaat vrijstelling huurschuld aan,
- Check of het een verhuurnomade is (makelaars hebben hier soms goede contacten die doorslaggevende informatie kunnen geven),
- Het laatste bewijs van inkomen verkrijgen
- Controle van de identiteitskaart
Bij het kiezen van een huurder moet u op uw onderbuikgevoel vertrouwen - maar niet alleen!
Appartement huren: bepaal de hoogte van de borgsom
Met de huurwaarborg zorgt de verhuurder ervoor dat hij niet achter zijn geld aan hoeft te gaan. Het beschermt de verhuurder tegen het uitblijven van huur voor zijn appartement of vergoedingen voor reparaties. Deze borgsom bedraagt maximaal drie nettohuren en wordt geaccepteerd als storting in contanten of in de vorm van een depositoverzekering of garantie. De huurder kan de borgsom in drie gelijke termijnen storten. Dus als de huurder het geld voor de gehele borgsom niet direct kan betalen, kan de verhuurder dit niet weigeren. Vanuit het oogpunt van een verhuurder is het echter raadzaam om alleen die huurders te selecteren die vanwege hun beperkte financiële middelen niet al failliet gaan met de borgsom.
Appartement huren: Het appartement aan de huurder overhandigen
Indien u een huurder heeft gevonden voor uw appartement en u wilt het appartement overhandigen, dan dient de huurwaarborg en de eerste huursom al op uw rekening te staan. Als de huurder deze betaling nog niet heeft gedaan, kan dit een indicatie zijn van slecht betalingsgedrag.
Voordat de nieuwe huurder intrekt, dient u als verhuurder foto's te maken van het appartement. Dit maakt het gemakkelijk om veranderingen of schade te begrijpen die tijdens de huurperiode zijn opgetreden. De staat van de overname, die vastgelegd dient te worden in het opleveringsprotocol van het appartement, is de basis voor de terugbetaling van de huurwaarborg als de huurder later verhuist. Dit protocol van de oplevering van een appartement documenteert de staat van het appartement inclusief de zolder, de kelder en de garage. Ook de meterstanden (elektriciteit, gas, water) worden hierin vastgelegd. De meter in het appartement moet tijdig door het hulpprogramma worden gelezen om een correcte facturering te garanderen. Bij tussentijdse lezing moet de verhuurder de kosten betalen.
Voor de zekerheid dient er een getuige aanwezig te zijn bij de oplevering van het appartement, zodat u in geval van een geschil kunt verwijzen naar iemand die uw versie van de staat van het appartement bij oplevering kan bevestigen. Dit kan bijvoorbeeld de makelaar zijn.
Laten we beginnen met het verhuren van het appartement! Er zijn een paar dingen waar u rekening mee moet houden bij het overhandigen van het appartement.
Appartement verhuren: Welke belastingen betaal ik over de huurinkomsten?
Het verhuren van een appartement kan een zekere bron van inkomsten zijn. Maar het betekent ook een zekere administratieve last, zeker als het gaat om het belasten van de huurinkomsten. Geen enkele verhuurder kan daar omheen, want voor een woning als kapitaalinvestering moet je de huurinkomsten aangeven bij het doen van je jaarlijkse belastingaangifte. De in te vullen bijlage V heeft betrekking op inkomsten uit huur en leasing en is daarom verplicht voor verhuurders.
De belasting op huurinkomsten is gebaseerd op het tarief van de individuele inkomstenbelasting. Bij de belastingberekening spelen echter ook verliezen en afschrijvingen een rol, omdat ze de belastingdruk van de verhuurder verlagen.
Als u een appartement wilt huren, dient u zich ervan bewust te zijn dat niet alleen huur- en bijkomende kosten worden gebruikt voor de belastingheffing. Bij de belastingaangifte spelen veel andere details een rol, die de belastingdruk kunnen verhogen of verlagen. Om alle uitgaven en inkomsten voor de belastingdienst te kunnen aantonen, is het raadzaam om alle bewijsstukken van de uitgaven te bewaren. Deze omvatten rekeningen van de handelaar, materiële ontvangsten, verzekeringen, rente op leningen. De rekeningen van de huisgelden en andere documenten van het vastgoedbeheer moeten ook worden bewaard.
Om gedetailleerde vragen te verhelderen en de belastingdruk zo laag mogelijk te houden, is het verstandig om contact op te nemen met een belastingadviseur. Hij is een expert als het gaat om correcte belastingaangiften en bespaart verhuurders veel tijd en geld. Een belastingadviseur kost natuurlijk wat, maar hij helpt je ook bij het besparen van belastingen en zorgt ervoor dat je juridisch aan de veilige kant staat.
Appartement huren: problemen met de huurder
Iedereen die de tijd neemt om op zoek te gaan naar een gerenommeerde huurder voor zijn appartement, heeft een goede kans op een vertrouwelijke en eerlijke contractuele relatie. Maar hoeveel moeite je ook steekt in de zoektocht: niemand is immuun voor oogverblindende mensen. Hier en daar is er altijd wel eens last van huurders, in het ergste geval kom je terecht bij huurdersnomaden die hun huur niet betalen en ineens verdwijnen.
De huidige juridische situatie biedt huurders relatief goede bescherming, maar verhuurders willen ook een eerlijke behandeling. Het is daarom belangrijk om als verhuurder in probleemgevallen de exacte regelgeving te kennen.
Voor de verhuurder is het moeilijk om een onbeperkte huurovereenkomst te beëindigen. Telkens weer hoort men de beëindiging van de persoonlijke eisen, maar dit geldt alleen in bepaalde gevallen en wordt streng gecontroleerd. De opzegging wegens eigen gebruik is alleen toegestaan als de verhuurder of een naast familielid het betreffende appartement wil betrekken.
Er is echter nog een andere mogelijkheid tot beëindiging als de huurder het contract schendt. Dan heeft de verhuurder van het appartement de mogelijkheid om een waarschuwing naar de huurder te sturen en hem op de hoogte te stellen van de misstand. Als er niets aan de situatie verandert, kan hij uiteindelijk worden ontslagen. De reden voor een beëindiging wordt primair achteraf erkend in de rechtbank, maar plichtsverzuim kan een beëindiging ook rechtmatig maken. Deze plichtsverzuimingen omvatten:
- de ongeoorloofde overdracht van het gehuurde appartement aan derden,
- Overtredingen van de huisregels,
- ongeautoriseerde veehouderij,
- Achterstanden
In geval van nood kan een huurder zijn appartement verliezen als gevolg van dit plichtsverzuim. Als hij na de beëindiging niet uit eigen vrije wil verhuist, zal dit leiden tot een uitzettingsprocedure en uiteindelijk tot uitzetting.
Appartement huren: afsluiting
Een vastgoedeigenaar die een appartement wil verhuren, moet over veel details nadenken en grondig onderzoek doen. Makelaars en belastingadviseurs helpen bij het regelen van de gehele organisatie en belastingzaken. Ook als er een lange of onbepaalde verhuur gepland is, dient de verhuurder altijd de mogelijkheid te overwegen om het appartement op een later tijdstip weer te verkopen. U dient des te voorzichtiger te zijn bij het kiezen van een gerenommeerde huurder en bij het doen van toekomstgerichte investeringen in het pand. Met een goede planning en professionele ondersteuning kan het huren van een appartement echter een betrouwbare en onproblematische bron van inkomsten zijn.
