De rechten van verhuurders worden in algemene discussies vaak verwaarloosd. De focus ligt vaak meer op huurdersrechten. Dat is in principe logisch, maar verhuurders moeten ook weten in welke situaties ze welke rechten hebben. De belangrijkste verhuurdersrechten, maar ook veel voorkomende fouten hebben wij hier voor je verzameld.
Rechten van verhuurder bij einde huur
Als de huur eindigt doordat de huurder stopt, gebeurt dat meestal zonder grote problemen. Als de verhuurder echter wil opzeggen, moeten enkele hindernissen worden overgeslagen zodat de opzegging in geval van nood ook in de rechtbank kan bestaan en de verhuurder zijn rechten krijgt.
In het geval van persoonlijk gebruik hebben verhuurders het recht om de huur op te zeggen en het appartement vervolgens zelf te gebruiken of voor gebruik over te laten aan een naast familielid (meer hierover hieronder). Daarnaast hebben verhuurders het recht om de huurder op te zeggen als de huurder een betalingsachterstand heeft, de huisregels niet in acht heeft genomen, zonder toestemming onderhuurders heeft geaccepteerd of anderszins een significante contractbreuk heeft gepleegd.
Het recht van verhuurder om de huur van deze huurder te beëindigen houdt echter ook de verplichting in om een formeel correcte opzegging kenbaar te maken. Eigenaren van onroerend goed dienen hier voor de zekerheid juridisch advies in te winnen.
Rechten van verhuurder voor persoonlijk gebruik
Waarschijnlijk het meest impopulaire verhuurdersrecht voor huurders van een appartement is het recht op persoonlijk gebruik. Volgens § 573 BGB kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen en vervolgens zelf in het appartement gaan wonen of naaste familieleden het laten gebruiken. Degenen die naaste verwanten zijn, waren vaak het onderwerp van onderhandelingen in tal van rechtbanken en omvatten een aanzienlijk grote groep mensen.
Volgens de huidige jurisprudentie zijn onder naaste familieleden bijvoorbeeld ouders, kinderen, broers en zussen, nichten en neven, gescheiden echtgenoten, kleinkinderen, schoonouders en schoonkinderen van de appartementseigenaar.
Het is ook mogelijk dat een lid van een maatschap die eigenaar is van het appartement of een lid van een erfgenaam of fractioneel bedrijf persoonlijke behoeften registreert.
Als verhuurder dient u zich uitvoerig over het onderwerp te informeren om geen vormfouten te maken bij het beëindigen van uw eigen wensen en dus kostbare tijd te verliezen bij de opzegprocedure. U kunt alle essentiële informatie en een sjabloon voor een beëindigingsbericht vinden in ons artikel over beëindiging van servicevereisten.
Rechten van verhuurder bij verkoop van onroerend goed
Een appartement zonder huurder is over het algemeen gemakkelijker te verkopen dan een woning die momenteel wordt verhuurd. Als u uw huis wilt verkopen en een maximale prijs wilt behalen, heeft u veel betere kansen als op dit moment niemand de woning in kwestie verhuurt.
Hier zijn twee redenen voor: Sommige potentiële kopers zijn mensen die zelf in het appartement willen wonen. Voor hen is een bewoner een obstakel. Wie een appartement als investering ziet, is daarentegen ook niet geïnteresseerd in huurders, aangezien voor een nieuwe huur (weliswaar in het kader van de huurprijsrem) beduidend hogere huren kunnen worden opgevraagd dan voor een bestaande huur, waarbij het plafond moet worden aangehouden.
Als het appartement echter wordt verhuurd, kan de verhuurder de bewoner er niet zomaar uit schoppen. Als hij het appartement wil verkopen, moet hij het aanbieden bij een huurder, want dan is § 566 BGB van toepassing. Dit zegt: "Kopen doet de huur niet breken". De koper van het onroerend goed zou dan de huur met alle rechten en plichten overnemen.
Als de huurder het appartement echter moet verlaten, hebben verhuurders alleen de mogelijkheid om de verhuizing voor de huurder aantrekkelijker te maken door een bepaald bedrag te betalen.
Als de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen, moeten er - in tegenstelling tot een opzegging door de huurder - een aantal hindernissen worden genomen om de opzegging voor de rechtbank te laten bestaan.
Rechten van verhuurder bij huurverhogingen
Verhuurders hebben het recht om de huurprijs te verhogen. Er moeten echter bepaalde limieten worden nageleefd. De belangrijkste zijn de huurrem en de dop. Deze twee wettelijke voorschriften, die zijn uiteengezet in de paragrafen 556d BGB en 558 BGB, zijn bedoeld om huurders te beschermen tegen snel stijgende huren, vooral in grootstedelijke gebieden.
Rechten van verhuurder bij renovatie
Er is veel onwetendheid onder huurders en verhuurders als het gaat om het renoveren van een woning en cosmetische reparaties. Het is een misvatting dat de huurder bij verhuizing het appartement moet renoveren. Als er een overeenkomstige clausule in de huurovereenkomst staat, is deze ongeldig en hoeft de huurder helemaal geen borstel op te halen.
Veel verhuurders vinden ook dat ze het recht hebben om invloed uit te oefenen op het kleurontwerp van het appartement. Dit is ook niet het geval. Tijdens de huurperiode mag de huurder de muren, kachels, leidingen etc. schilderen zoals hij wil. Welke regels er echt gelden bij het wisselen van huurder en bij oplevering van een appartement lees je hier.
Rechten van verhuurder bij kleine reparaties
Verhuurders kunnen kleine reparaties in aanzienlijke mate aan huurders doorgeven. Volgens de huidige jurisprudentie is het voor huurders legaal om individuele kleine reparaties volgens de huurovereenkomst te betalen als deze niet meer kosten dan 75 tot 100 euro en niet meer bedragen dan 8 procent van de jaarlijkse nettohuur.
Rechten verhuurder: wanneer mag de verhuurder het appartement betreden?
Verhuurders hebben het recht het gehuurde appartement te betreden. Hiervoor is wel toestemming van de huurder nodig. Het kan nodig zijn om het appartement te inspecteren als er reparaties nodig zijn, nieuwe huurders het appartement willen inspecteren of als er een vermoeden is van misbruik van het gehuurde.
Verhuurders dienen zich in principe vooraf aan te melden. Rechtbanken achten een doorlooptijd van 24 uur tot 14 dagen passend. Verhuurders mogen het appartement alleen openen in geval van nood als er direct gevaar dreigt, bijvoorbeeld omdat er een gesprongen leiding is.
Volgens de huidige wetgeving moet de huurder appartementbezoeken van opeenvolgende huurders tot drie keer per maand tolereren, mits deze niet langer duren dan 45 minuten en plaatsvinden tussen 19.00 en 20.00 uur. (LG Frankfurt / Main, arrest van 24 mei 2002, Az.2 / 17 S 194/01).
Verhuurders mogen het appartement ook betreden als het appartement moet worden opgemeten of meetwaarden moeten worden uitgelezen.
Als een soort routinecontrole hebben verhuurders ook het recht om het appartement om de vijf jaar zonder specifieke reden te inspecteren. De rechtbank van München oordeelde dat de eigenaar van het appartement de gelegenheid moet krijgen om de staat van zijn eigendom met bepaalde tussenpozen te controleren (AG München, arrest van 8 januari 2016, Az. 461 C 19626/15).
