Een zelfevaluatie door de huurder is altijd belangrijk wanneer de vorige bewoner verhuist en er een nieuwe, betrouwbare huurder wordt gevonden. Verhuurders doen er goed aan om meer te weten te komen over de mogelijke kandidaten, dit voorkomt nare verrassingen. Het recht op informatie kent echter duidelijke grenzen. Lees hier wat u als verhuurder wel en niet kunt vragen in de zelfevaluatie huurder. We bieden ook voorbeelddocumenten om te downloaden.
Waar dient de zelfevaluatie van de huurder voor?
Met de zelfevaluatie van de huurder kunnen vastgoedeigenaren essentiële informatie verkrijgen over potentiële huurders in aanloop naar de verhuur van hun appartement of huis. Deze zijn cruciaal voor u als verhuurder, omdat ze informatie geven over met wie u te maken heeft met uw potentiële nieuwe contractpartners.
Moeten geïnteresseerden een zelfevaluatie van de huurder invullen?
Puur juridisch gezien zijn aspirant-huurders niet verplicht tot zelfbeoordeling. Als verhuurder moet u echter voorzichtig zijn als een aanvrager weigert informatie over zichzelf te verstrekken. Hoewel het gedrag niet per se hoeft te duiden op mogelijke financiële knelpunten of zelfs een huurnomade, is één ding zeker: de belanghebbende heeft een reden om zich laag te houden. U kunt niet weten of ze gewoon voorzichtig zijn met hun gegevens of dat er iets ernstigs achter zit dat u problemen zou kunnen bezorgen. Als er voldoende andere kandidaten beschikbaar zijn die meer bereid zijn om de zelfevaluatie van de huurder in te vullen, moet u zich daarom op hen concentreren.
Wat mogen verhuurders vragen in de zelfevaluatie van de huurder?
Kunnen mensen die geïnteresseerd zijn in woonruimte de huur maandelijks betalen? Hoeveel mensen zullen er in het appartement wonen? Brengt u dieren mee? Vanuit het oogpunt van een verhuurder is het eerste punt zeker het belangrijkste om geschikte huurders te vinden. Er zijn echter ook andere aspecten van belang om een attente en prettige saamhorigheid in huis mogelijk te maken. Bepaalde zaken kunnen daarom in de zelfevaluatie van de huurder worden opgevraagd, maar andere niet.
U mag niet vrijelijk informatie opvragen waarvan u denkt dat deze interessant kan zijn. U mag de zelfevaluatie van de huurder alleen gebruiken om dingen te achterhalen die essentieel zijn voor de huur.
Het is ook niet legitiem om alle informatie die voor u van belang is tegelijkertijd te achterhalen. Afhankelijk van het feit of de huurder op het punt staat het appartement voor de eerste keer te bezichtigen of het appartement te bekijken, heeft besloten het appartement in de tussentijd te verhuren, of al een afspraak met je heeft gemaakt - op al deze momenten mag je alleen bepaalde vragen stellen of in een zelfevaluatie van een huurder opvragen.
Welke informatie kunnen verhuurders voor de bezichtiging vragen?
Voordat de potentiële nieuwe huurder het appartement bezoekt, heeft u als verhuurder het recht om de volgende gegevens bij de huurder op te vragen:
- Voornaam en achternaam
- noodzakelijke contactgegevens
- Heb je een attest voor het recht op huisvesting?
- Bent u van plan huisdieren te houden?
Het opvragen van de voor- en achternaam en een telefoonnummer of e-mailadres ligt voor de hand, je wilt als verhuurder immers in je correspondentie weten naar wie je schrijft en hoe je hen kunt bereiken, bijvoorbeeld om de afspraak voor de bezichtiging te regelen of uit te stellen.
Als het appartement dat u huurt een appartement is dat wordt gesubsidieerd door sociale woningbouw, is het essentieel dat de belanghebbende over het benodigde woonrechtbewijs beschikt. Mochten er andere voorwaarden zijn die de keuze van huurders aanzienlijk beperken, kunt en moet u nu ook informeren naar de vervulling van deze voorwaarden. Op deze manier vermijdt u dat u geschikte kandidaten afwijst en ontdekt dat uw favoriete prospect niet voldoet aan de wettelijke vereisten om in het pand te wonen.
U kunt nu ook informeren of de huurder van plan is een dier in het appartement te houden. Het houden van katten of honden in het gehuurde appartement kan er immers voor zorgen dat andere huurders of eigenaren zich gestoord voelen in het huis. Om conflicten vanaf het begin te vermijden, moet de huisdiervraag zo snel mogelijk worden opgehelderd. U kunt informeren of de huurder van plan is om kleine huisdieren te houden, maar hij kan zich hier laag houden. Je kunt hem immers niet verbieden om bijvoorbeeld vogels of vissen te houden.
Welke vragen kan de zelfevaluatie van de huurder bevatten na de inspectie bij het aangaan van het contract?
Indien de potentiële nieuwe huurder na de bezichtiging interesse toont in het appartement, kunt u direct daarna bij hem nadere informatie inwinnen in een zelfevaluatie huurder. De dan toelaatbare vragen zijn deze:
- Wat is het vorige adres?
- Wat is de inkomenssituatie van de prospect?
- Welke baan heeft hij bij welke werkgever?
- Hoeveel mensen moeten het appartement betrekken?
- Is er een ontruimingsvergunning voor huurachterstanden?
- Is de consument failliet verklaard?
De vraag naar de financiële situatie van de prospect is essentieel. Hij moet immers de huur op lange termijn regelmatig en op tijd kunnen betalen. Het antwoord op deze vraag leidt meestal direct naar de volgende vraag in de zelfevaluatie van de huurder: voor welke werkgever werkt de persoon en welke baan doet hij daar? Houd er echter rekening mee dat u de duur van de arbeidsrelatie niet kunt opvragen! Als de huur wordt betaald door het Federaal Arbeidsbureau, heb je recht op informatie daarover. U mag dan echter geen informatie meer opvragen over de verdere financiële situatie van de huurder.
De informatie die verhuurders mogen vragen in de zelfevaluatie van de huurder wanneer potentiële huurders aanwezig zijn om de woning te bezichtigen en uiteindelijk interesse te tonen is vrij uitgebreid.
Het huidige adres is nodig om bijvoorbeeld documenten naar de toekomstige huurder te sturen, zoals de huurovereenkomst, als deze niet direct wordt opgeleverd. Het vorige adres kan je ook een indicatie geven van wie de vorige verhuurder van de aspirant-huurder was. U mag hier niet expliciet naar vragen (zie hieronder).
Het verzoek om informatie over hoeveel mensen er in het appartement zouden moeten komen, is ook gerechtvaardigd. Immers, een groter aantal mensen betekent meestal meer slijtage aan het appartement. Je hebt als verhuurder dus recht op deze gegevens.
De twee andere vragen over een ontruimingsbevel of een faillissement van een consument zijn bedoeld om jou als verhuurder te beschermen tegen een huurder die de maandelijkse huur niet kan betalen. Deze vragen zijn dus ook toelaatbaar.
Service: formulier voor zelfevaluatie huurder om te downloaden na de bezichtiging:
Welke vragen kan de zelfevaluatie van de huurder bevatten kort voordat het contract wordt gesloten?
Als het tot stand komen van een huurovereenkomst op handen is, kunt u als verhuurder nadere informatie opvragen bij de toekomstige huurder. Dit zijn:
- Bewijs van inkomen
- Bewijs van kredietwaardigheid
- Accountgegevens
Tot dusverre moest u de informatie van de huurder geloven die hij gaf in de zelfevaluatie van de huurder over zijn inkomen. Nu het contract bijna tot stand komt, kunt u ook om een bewijs hiervan vragen. Dit kunnen zowel loonstroken zijn als aanslagen voor zelfstandigen of voorbelastingregistraties.
Extra zekerheid verschaft verhuurders informatie over de kredietwaardigheid van de huurder van een kredietinstantie zoals Schufa (beschermingsvereniging voor algemene kredietbescherming). Als je als verhuurder dergelijke informatie opvraagt bij de huurder, moet je weten dat je geen recht hebt op de daar vermelde scorewaarden, bank- of kredietinformatie. Alleen informatie die informatie bevat waar jij als verhuurder een gerechtvaardigd belang bij hebt, is hier toegestaan.
U kunt nu ook de bankgegevens van de contractpartner opvragen. Dit heeft u namelijk nodig om eventuele tegoeden die tijdens de huurperiode (bijvoorbeeld na de energierekening) ontstaan, aan de huurder te kunnen uitbetalen.
Service: formulier voor zelfevaluatie door huurder om te downloaden kort voordat het contract wordt ondertekend:
Wat mogen verhuurders niet vragen in de zelfevaluatie van de huurder?
Bij de zelfevaluatie van de huurder mag u nooit om informatie vragen aan belanghebbenden. Samengevat is dit alle informatie die geen verband houdt met de beoogde huur. Als u deze informatie toch vraagt, riskeert u een boete.
Deze vragen zijn taboe in de zelfevaluatie van de huurder:
- Wat is de burgerlijke staat?
- Bent u van plan kinderen te krijgen? / Ben je zwanger?
- Wie is de vorige verhuurder?
- Ben je lid van een feestje?
- Ben je lid van een vereniging?
- Heeft u een strafblad of loopt u een onderzoek?
- Tot welke religie behoort u?
- Wat is uw nationaliteit?
- Heeft u chronische ziekten?
- Speel je instrumenten? (en andere hobby's en voorkeuren)
Al deze vragen houden niet direct verband met de voorgenomen huur en zijn daarom niet ontvankelijk. Het gaat ook om informatie uit de privacy van de huurder. Voor u als verhuurder is het natuurlijk interessant om erachter te komen of de potentiële nieuwe bewoner van de woning van plan is kinderen te krijgen. U heeft echter geen recht op deze informatie. Dit geldt overigens ook voor elke partij, vereniging of religie. Deze informatie is ook niet gerelateerd aan de huur.
De vraag die bij de zelfevaluatie van de huurder met name veel wordt gesteld over bespeelde muziekinstrumenten is evenmin toegestaan. Omdat deze informatie onderdeel is van de privacy van de huurder.
Als huurders bij het invullen van de zelfevaluatie van de huurder vragen ontdekken over hun partij of religie of andere privéaangelegenheden, hoeven ze deze niet te beantwoorden.
Wat zijn de gevolgen van niet-ontvankelijke vragen in de zelfevaluatie van de huurder?
Als in de zelfevaluatie van de huurder om informatie wordt gevraagd die wettelijk niet is toegestaan, kan dit ernstige financiële gevolgen hebben. In het ergste geval kunnen verhuurders die dergelijke vragen stellen een boete van maximaal 300.000 euro verwachten. Deze hoge boete zou echter waarschijnlijk niet worden opgelegd aan een particuliere verhuurder die slechts één appartement verhuurt. Maar ook hier moet rekening worden gehouden met een boete van rond de 100 euro.
Moet de huurder de waarheid vertellen in de zelfevaluatie van de huurder?
De huurder moet altijd waarheidsgetrouwe informatie verstrekken in de zelfevaluatie van de huurder als de vraag rechtstreeks verband houdt met de voorgenomen huur. Hier heeft de verhuurder een gerechtvaardigd belang bij feitelijke informatie. Dit is bijvoorbeeld het geval bij vragen over de solvabiliteit van de huurder. Het is echter essentieel om rekening te houden met de hierboven genoemde tijdstippen van waaruit bepaalde vragen kunnen worden gesteld. Alleen dan is de huurder verplicht om waarheidsgetrouwe informatie te verstrekken.
Wat gebeurt er als de huurder in de zelfbeoordeling van de huurder ligt?
Of een leugen in de zelfevaluatie van de huurder consequenties heeft voor de huurder, hangt af van welke vraag hij met de onwaarheid heeft beantwoord: als de vraag niet ontvankelijk was (zie hierboven), heeft de leugen geen gevolgen. Als het echter om de ontvankelijke vragen gaat, is het absoluut noodzakelijk dat hij zich aan de waarheid houdt, anders wordt hij in het ergste geval met onmiddellijke beëindiging van de huur bedreigd.
Als de huurder bijvoorbeeld in de zelfbeoordeling van de huurder claimt dat hij in een beduidend betere financiële positie verkeert dan hij in werkelijkheid is, kan dit de verhuurder het recht geven de huurovereenkomst zonder opzegtermijn te beëindigen. En dat geldt ook als hij de huur regelmatig en stipt betaalt ondanks dat zijn inkomen eigenlijk beduidend lager is. Volgens een vonnis van de regionale rechtbank van München (LG Munich, vonnis van 25.03.09, Az.14 S 18532/07), kon niet worden verwacht dat de verhuurder - die onder deze voorwaarden de huurovereenkomst nooit zou hebben gesloten - eerst financiële schade zou lijden. voordat hij de contractuele relatie kan beëindigen. Er is veeleer sprake van misleiding in de zin van artikel 123 van het Duitse burgerlijk wetboek (BGB), dat beëindiging zonder opzegtermijn rechtvaardigt.
Als de huurder heeft gelogen over ontvankelijke vragen in de zelfevaluatie van de huurder, kun je het contract zonder opzegging beëindigen volgens §123 BGB.
Heeft naast de zelfbeoordeling van de huurder een vrijstelling van huurschuld van de vorige huurder zin?
Kortom, hoe meer bewijzen u krijgt van potentiële huurders die hun betrouwbaarheid bewijzen, vooral bij het betalen van de huur, hoe zekerder u kunt zijn dat u een gerenommeerde huurder voor uw appartement heeft gevonden.
Naast de zelfevaluatie huurder kan het daarom handig zijn om bij de vorige huurder een schuldvrijverklaring verhuur te vragen. Juridisch gezien heeft u geen wettelijk recht om deze kwitantie te eisen, maar de potentiële huurder kan deze overleggen en bewijzen dat hij in het verleden altijd de huur op tijd heeft betaald, voor hem spreekt en u wat meer zekerheid geeft.
Houd er echter rekening mee dat het niet per se een negatief teken hoeft te zijn als u geen verklaring van vrijstelling van huurschuld kunt overleggen. Aangezien verhuurders niet verplicht zijn om er een uit te geven, kan het ontbreken ervan niet noodzakelijk worden geïnterpreteerd als een negatief signaal naar toekomstige huurders.
Wat heeft de AVG te maken met de zelfbeoordeling van huurders?
De Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG), die sinds mei 2018 van kracht is, is ook essentieel met betrekking tot de zelfbeoordeling van huurders. Dit komt omdat het bepaalt dat de gevraagde informatie alleen mag worden "verzameld voor gespecificeerde, duidelijke en legitieme doeleinden" (art. 5, lid 1b AVG). Bovendien moet u "beperkt zijn tot wat nodig is voor de doeleinden van de verwerking" (art. 5, lid 1b AVG). Als je als verhuurder gegevens opvraagt bij aspirant-huurders, moet je er dan ook voor zorgen dat bij het verzamelen en bewaren van de gegevens de principes van de AVG strikt worden nageleefd.
