Bij de oplevering van het appartement is er vaak een geschil: schade, cosmetische reparaties en het terugbetalen van de borg kunnen veel conflicten opleveren. Wij hebben de belangrijkste feiten uit het huurrecht voor u op een rijtje gezet zodat de oplevering van het appartement soepel verloopt.
Tegen het einde, als de huur is verrekend en de oplevering is verschuldigd, kan zelfs de beste relatie tussen huurder en verhuurder omvallen. In feite kunnen beide rollen verrassend goed met elkaar overweg - dit wordt keer op keer bewezen door enquêtes (bijvoorbeeld de huurderstevredenheidsindex 2019 van het Allensbach Institute for Demoscopy). Maar een nieuwe baan in een andere stad, een scheiding of scheiding of zelfs een overlijden leiden onvermijdelijk tot een verandering van huurder en dus tot overdracht van het appartement. Veel conflicten kunnen echter worden vermeden of op zijn minst minnelijk worden opgelost als de twee partijen in een vroeg stadium met elkaar in gesprek gaan.
Om de wisseling van huurder en de oplevering van het appartement goed te laten verlopen, dient u rekening te houden met enkele punten. Zo mag je als verhuurder geen ontoelaatbare claims tegen de huurder indienen, maar hoef je tegelijkertijd niet te accepteren dat het appartement in onacceptabele staat wordt opgeleverd. Als huurder ben je alleen verplicht om cosmetische reparaties uit te voeren als het contract een effectieve clausule bevat. In het protocol voor de overdracht van een appartement moeten beide partijen daarom nauwgezet zijn om zelfs kleine dingen op te schrijven.
Download: protocol voor overdracht van appartementen als pdf
Welke informatie moet worden opgenomen in het overdrachtsprotocol?
Voor documentatie en ook voor uw eigen rechtsbescherming dient u bij de oplevering van het appartement een protocol op te stellen. Op deze manier kunt u de mogelijkheid uitsluiten dat de huurder de door hem veroorzaakte schade later ontkent en blijft u met de kosten van herstel over. Het is daarom absoluut noodzakelijk dat u kleine dingen noteert in het logboek en dat u tijdens de appartementinspectie niets over het hoofd ziet. Schade die je pas later opmerkt, kun je de huurder niet meer verwijten. Zorg ervoor dat het document ondertekend is door zowel de huurder als de verhuurder en dat het altijd in tweevoud beschikbaar is.
Deze informatie moet worden opgenomen in het overdrachtsprotocol:
- Datum en tijd van overdracht
- Naam en adres van huurder en verhuurder
- Indien van toepassing, informatie van getuigen
- Adres en locatie van het appartement
- Elektra, gas en water meterstanden
- Aantal sleutels ontvangen door de huurder
- Alle gebreken en beschadigingen
- Verwijzing naar kamers waarin alles in orde is
- Afspraken over nog uit te voeren werkzaamheden door huurder met opleverdatum
Oplevering: renovatie en cosmetische herstellingen
Wanneer de huurder verandert, wordt het appartement meestal pas gerenoveerd opgeleverd. Maar of uw huurder verplicht is om bij verhuizing gekleurde muren te schilderen en cosmetische reparaties uit te voeren, hangt grotendeels af van de huurovereenkomst. Clausules kunnen daar echter niet naar believen worden geplaatst, zelfs niet in een verhuurdersvriendelijke huurovereenkomst. De regels die daar zijn afgesproken, moeten wettelijk toelaatbaar zijn om echt effectief te zijn. Indien dit niet het geval is, hoeft de huurder bij verhuizing niet te verbouwen.
Indien de huurder echter verplicht is te renoveren, omvat deze verplichting conform artikel 28 van de 'Verordening woningberekeningen Tweede Woningwet' alleen 'behangen, schilderen of bekalken van wanden en plafonds, schilderen van de vloeren, radiatoren inclusief verwarmingsbuizen en de binnendeuren evenals de ramen en buitendeuren van binnenuit. "
En ook met betrekking tot cosmetische reparaties bij verhuizing is de huurder alleen verplicht de kosten voor zijn rekening te nemen indien in het huurcontract is bepaald dat deze in individuele gevallen niet hoger zijn dan 100 euro en niet meer dan 8 procent van de kale huur over het jaar. Als de clausule in de huurovereenkomst hogere waarden voorziet of als er helemaal geen bovengrens is, kan het voorkomen dat er problemen zijn bij het wisselen van huurder en het appartement wordt opgeleverd zonder kleine reparaties.
Overdracht: ongeldige clausules voor renovatie
Om ervoor te zorgen dat u als verhuurder niet bekneld raakt bij de oplevering van het appartement, dient u in ieder geval een paar valstrikken te vermijden bij het opstellen van de huurovereenkomst. Omdat deze er meestal toe leiden dat de huurder volledig wordt vrijgesteld van de verbouwingsplicht. U moet deze fouten vermijden:
- Strenge deadlines
Als in de huurovereenkomst precies staat hoe lang een kamer na het verstrijken van de periode moet worden gerenoveerd (bijvoorbeeld "de woonruimte elke 5 jaar schilderen, de keuken elke 3 jaar schilderen, de badkamer elke 8 jaar schilderen"), dan is deze clausule niet van kracht. De reden hiervoor is alleen redelijk: het heeft geen zin om een renovatie strikt volgens deze tijdsperioden te eisen als de werkelijke mate van slijtage geen renovatie nodig maakt (BGH, arrest van 5 april 2006, Az. VIII ZR 178/05). De clausule moet daarom zo worden geformuleerd dat kan worden afgeweken van de strakke termijnen, bijvoorbeeld als een appartement zorgvuldig of slechts zelden wordt gebruikt.
Goed om te weten: Indien een renovatieclausule in het huurcontract niet toelaatbaar is, is de huurder niet langer verplicht tot verbouwing. Het is daarom essentieel om de huurovereenkomst goed te bekijken!
- Teveel beperking van de huurder
Het is absoluut gebruikelijk en uitdrukkelijk gevraagd door veel verhuurders dat het appartement in neutrale tinten wordt geschilderd en uiteindelijk wordt opgeleverd. Bij het kiezen van een kleur kiezen veel verhuurders voor wit, omdat dit de makkelijkste kleur is om te gebruiken: het is gemakkelijk overschilderbaar en geeft een neutrale eerste indruk. De vermelding in de huurovereenkomst dat de huurder alleen witte verf of lak mag gebruiken voor cosmetische reparaties zoals het schilderen van de deurkozijnen, de binnenkant van de deur, de kozijnen en kozijnen, beperkt hem te veel. Deze eis geldt immers voor hem, ook als hij nog in het appartement woont. Volgens een uitspraak van de BGH (uitspraak van 20 januari 2010, Az. VIII ZR 50/09) is deze clausule dan ook ongeldig.
- Noem de omvang van de renovaties
Veel verhuurders willen de renovatiewerkzaamheden contractueel zo nauwkeurig mogelijk vastleggen en de uit te voeren werkzaamheden uiterlijk bij verhuizing tot in detail in de huurovereenkomst formuleren. Dit loopt echter vaak mis en betekent dat de huurder helemaal niet hoeft te renoveren. Dit geldt bijvoorbeeld als er werkzaamheden worden vermeld die niet zijn opgenomen in artikel 28 van de “Wonenberekening Tweede Woningwet”. Wilt u bijvoorbeeld dat de luiken worden geverfd, dan hoeft de huurder helemaal geen penseel op te halen.
Maar zelfs een te lakse bewoording kan betekenen dat de huurder bij oplevering van het appartement geen renovatiewerkzaamheden hoeft uit te voeren: Als in de huurovereenkomst staat dat de ramen geschilderd moeten worden, is er geen indicatie dat dit alleen van binnenuit hoeft te gebeuren. Ook hier heeft de huurder gelijk en hoeft hij eigenlijk helemaal niet te renoveren.
- Laatste renovatieclausule
Als de huurovereenkomst een definitieve renovatieclausule bevat, begint deze meestal met informatie over de staat waarin de huurder het appartement heeft overgenomen (bijvoorbeeld 'muren en plafonds opnieuw wit geverfd, verwarmings- en verwarmingsleidingen opnieuw geverfd, binnendeuren en deurkozijnen als ramen van binnenuit'). nieuw wit geschilderd "). Dit wordt meestal gevolgd door een mededeling dat de huurder bij verhuizing het appartement in deze staat moet opleveren. Dit is echter niet toegestaan, aangezien de huurder in ieder geval verplicht zou zijn om te renoveren, ongeacht of het opnieuw nodig is of niet (BGH, arrest van 18 februari 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Percentage renovatiekosten
Vaak vindt u in huurcontracten ook voorschriften waarin de huurder na verhuizing de kosten van eventuele verbouwingen op zich moet nemen. Verhuurders willen zich beschermen tegen het risico dat een huurder na vier jaar wonen verhuist en geen verbouwing onderneemt, aangezien in het contract staat dat de kamers in de regel slechts om de vijf jaar geschilderd mogen worden. Vaak leest men formuleringen als "Als de woonruimte langer dan twee jaar wordt gebruikt, betaalt de huurder volgens de kostenraming 25 procent van de kosten voor schilderwerkzaamheden". Deze quotaclausules zijn ook niet effectief, zoals de BGH heeft besloten (arrest van 18 maart 2015, Az. VIII ZR 242/13).
Een voordeel voor jou als verhuurder is overigens dat veel huurders ineffectieve clausules in het contract niet als zodanig herkennen en toch renoveren. Veel huurders vinden ook dat schilderen altijd een must is bij een verhuizing. Om juridisch te handelen, dient u het formulier voor de huurovereenkomst in te leveren bij een gespecialiseerde huurrechtadvocaat en deze te laten aanpassen voordat u de volgende huurovereenkomst aangaat. Daarnaast moet u natuurlijk de waarheid vertellen als de vorige huurder van u te weten komt of hij moet renoveren of niet.
Om problemen bij de oplevering van het appartement te voorkomen, helpt het om precies te weten wat de toepasselijke en niet-effectieve clausules van de huurovereenkomst zijn.
Overdracht van het appartement: wat gebeurt er met de keuken en co?
Als een appartement wordt verhuurd met een bepaalde apparatuur, maar de huurder voert ook zijn eigen inrichting uit, dan is daar bij oplevering vaak een geschil over. Meestal gaat het om een keuken, maar ook gelegde houten vloeren, een douchewand, houten tegels op het balkon of terras, verlaagde plafonds en andere zaken zijn vaak vertegenwoordigd.
In principe moet de huurder bij verhuizing de door hem gemaakte armaturen verwijderen. Deze armaturen voegen echter onder bepaalde omstandigheden ook waarde toe aan het appartement, waardoor de verhuurder voor de volgende huur een hogere huur zou kunnen eisen. Het is echter essentieel om de grenswaarden te onthouden die de huurprijsrem mogelijk zou kunnen instellen! In dat geval dient u de armaturen bijzonder kritisch te bekijken en ook te controleren hoe hoogwaardig de materialen zijn en hoe vakkundig de montage is uitgevoerd. Bij de volgende huur ben je immers verantwoordelijk voor het onderhouden of repareren van de armaturen tijdens de huurperiode volgens § 535 BGB.
Overigens ben je als verhuurder ook geïnteresseerd in het feit dat ingebrachte zaken die volgens § 94 van het Duitse Burgerlijk Wetboek als "essentiële onderdelen van een pand of gebouw" worden beschouwd, niet zomaar door de vorige huurder kunnen worden verwijderd. Dit omvat "dingen die stevig met de grond zijn verbonden" zoals deuren en ramen of zelfs wastafels. Volgens de wet worden deze eigendom van de vastgoedeigenaar. Als u een waardestijging kunt verwachten van de armaturen die in het appartement zijn achtergebleven, moet u de huurder een passende vergoeding geven.
Maak vooraf een afspraak
De deadline voor oplevering van het appartement betekent vaak stress voor beide partijen - voor huurders en verhuurders. Net zoals de verhuurder hoopt het appartement zodanig op te leveren dat het direct verhuurbaar is, hoopt de huurder dat hij aan alles heeft gedacht en het oude appartement kan sluiten.
Bij de oplevering van het appartement doen zich echter vaak problemen voor die vooraf door het maken van een afspraak hadden kunnen worden opgehelderd. Maak daarom een gezamenlijke bezichtigingsafspraak om duidelijk te maken wat de huurder precies nog moet doen. Idealiter stelt u ook een datum vast waarop dit werk moet worden uitgevoerd. Meestal is dit de datum van de daadwerkelijke oplevering van het appartement.
Documenteer eventuele schade aan het appartement juist in deze voorafspraak en bespreek met de huurder of hij dit zelf gaat repareren of dat zijn aansprakelijkheidsverzekering eventueel geïnformeerd moet worden. In de afspraak kunt u ook noteren welke zaken u als verhuurder dient aan te pakken voor de eerstvolgende nieuwe verhuur.
Het is logisch dat beide partijen de gezamenlijk te verrichten werkzaamheden vastleggen in een protocol dat beide partijen ondertekenen. Verhuurders kunnen hun vorige huurder hiertoe niet verplichten - maar ook zij zullen er belang bij hebben het appartement op te leveren zonder met de verhuurder te hoeven discussiëren over individuele punten. En als er juridische geschillen zouden zijn, hebben beide bewijs van wat er is besproken.
Hoe ga je om met schade bij oplevering van het appartement?
Woont u in een appartement, dan kunt u altijd rekenen op kleine beschadigingen en slijtage. Volgens § 538 BGB hoeft de huurder hiervoor niet te betalen, op voorwaarde dat deze schade en tekenen van slijtage worden veroorzaakt door het contractueel gebruik van het appartement. Als bijvoorbeeld de voegen in de badkamer tussen de vloertegels donkerder zijn op de plaatsen waar ze doorgaans belopen worden, is dit een teken van slijtage door contractueel gebruik. Dit kan geen kwaad. In het huurrecht wordt veel niet duidelijk opgehelderd. Zo kan beargumenteerd worden of krasjes in het parket (bijvoorbeeld van een bureaustoel) sporen van gebruik of beschadiging zijn. Hier kunt u zich alleen oriënteren op de lokale jurisdictie.
Of de huurder ook echt zo'n goede huurder was, blijkt soms pas als je gaat verhuizen.
De situatie is anders als bijvoorbeeld de douchekop kapot is en niet meer goed te gebruiken is. In dat geval is de verhuurder meestal verantwoordelijk voor vervanging. Tenzij de huurder in de huurovereenkomst tot kleine reparaties verplicht is. Als deze contractueel beperkt zijn tot een maximum bedrag van 100 euro per individueel geval en tot een maximum van 8 procent van de jaarhuur zonder de huur, dan zou de huurder de douchekop moeten vervangen.
Teruggave sleutels: uw rechten als verhuurder
Een bijzonder belangrijk punt bij oplevering van het appartement is dat de vorige huurder alle sleutels die bij het appartement horen teruggeeft. Dit omvat zowel de sleutels van het appartement als die van de brievenbus, de voordeur of de garage. Ook de sleutels van eventueel aanwezige afsluitbare ramen en deuren dienen te worden overhandigd. Hetzelfde geldt voor de sleutels van de kamerdeuren.
Om te kunnen begrijpen welke sleutels u de huurder heeft gegeven om in te trekken bij de overdracht van het appartement, dient u het overdrachtsprotocol te bekijken dat destijds is gemaakt. De huurder dient alle daar genoteerde sleutels te kunnen tonen.
Als de huurder niet alle sleutels kan teruggeven, bijvoorbeeld omdat hij er een heeft verloren, moet hij voor vervanging zorgen en, indien nodig, de daaruit voortvloeiende schade vergoeden. Dit wordt al snel duur, zeker als er in de woning een sluitsysteem is geïnstalleerd dat door het verlies vervangen moet worden. Dit is echter alleen het geval als de verloren sleutel aan de woning te koppelen is (bijvoorbeeld doordat er een tag met de naam of het adres van de huurder aan is vastgemaakt). Als dit het geval is, kunt u de huurder logischerwijs alleen vragen om de kosten voor het nieuwe sluitsysteem te betalen als u de oude ook daadwerkelijk laat vervangen.
Belangrijk: Als de huurder meer sleutels heeft dan u hem heeft gegeven omdat hij er enkele heeft laten kopiëren, moet hij deze ook afgeven. In dit geval kunt u de sleutels van de huurder kopen of u kunt een bewijs krijgen dat de sleutels zijn vernietigd. Het is in ieder geval zinvol om de huurder te laten tekenen dat hij geen andere sleutels van het appartement, huis of garage heeft.
De staat van het appartement toen het appartement werd opgeleverd
Een huurder kan natuurlijk niet zomaar zijn spullen inpakken, meenemen en het appartement in dezelfde staat achterlaten. Drie dingen zijn essentieel bij de oplevering van het appartement:
- Schone bezem
Als de huurder verhuist, moet hij het appartement bezemschoon opleveren. Maar wat betekent het? Het betekent dat het appartement in een nette, schone staat moet zijn. Hiertoe moeten de vloeren worden gestofzuigd of geveegd, de ramen worden schoongemaakt en het sanitair en de keuken worden hersteld in een staat die voldoet aan de hygiënische normen. - Schade
Als er schade aan het appartement is die niet wordt beschouwd als tekenen van slijtage veroorzaakt door contractueel gebruik, moet de huurder of, in de regel, zijn aansprakelijkheidsverzekering, deze betalen. Schade treedt bijvoorbeeld op als het laminaat is beschadigd door lekkend water (bijvoorbeeld uit een plantenbak).
Bij alle schade heeft u als verhuurder echter de bewijslast. Als er een juridisch geschil is, moet u kunnen aantonen dat de schade niet is ontstaan doordat u uw onderhoudsverplichtingen voor de huurwoning niet bent nagekomen. - Slijtage
Als normale slijtage, die ook bij contractueel gebruik kan optreden, zijn onder meer kleine krasjes in het laminaat of afbrokkelende voegen op de achterwand van de douche. Deze afwijkingen zijn in principe de verantwoordelijkheid van de huurder, maar zij hoeven ze niet te herstellen of te betalen voor een correctie.
Download: Checklist voor oplevering appartement
Overdracht: terugbetaling van de aanbetaling
Nadat het appartement is verwijderd heeft de huurder het appartement verlaten en alle sleutels overhandigd, er ontbreekt eigenlijk maar één ding dat voor huurders bijzonder belangrijk is: het terugbetalen van de huurwaarborg.
Als verhuurder bent u over het algemeen niet verplicht de borg direct na oplevering van het appartement terug te betalen. U heeft eerder het recht om deze in te houden als de door de huurder veroorzaakte schade niet door de huurder is verwijderd of als hij de verbouwing niet naar behoren heeft uitgevoerd. De ingehouden borgsom kan worden gebruikt om deze items te betalen. U kunt het ingehouden geld ook gebruiken om achterstand in de huur te compenseren.
En ook als te verwachten is dat de huurder extra exploitatiekosten in rekening wordt gebracht, kunt u de borg voorlopig inhouden. De regel hierbij is echter dat u niet volledig mag worden ingehouden, maar alleen voor zover de verwachte kosten kunnen worden gedekt (BGH, arrest van 18 januari 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Pas als alle openstaande vorderingen echt zijn afgewikkeld, moet u de borg inclusief rente terugbetalen aan de voormalige huurder.
Wanneer wordt de servicekosten verrekend?
Nadat de oplevering van het appartement en de wisseling van huurder goed zijn verlopen, is de afwikkeling van de bijkomende kosten nog in behandeling. Verhuurders dienen dit aan te maken kort nadat de vorige huurder is verhuisd - u bent hier echter wettelijk niet toe verplicht volgens § 556 van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB). Met een facturatieperiode die overeenkomt met het kalenderjaar, voor een huurder die in januari verhuist, in het ergste geval, dat hij ruim twee jaar moet wachten op zijn bijkomende kosten (aangezien de bijkomende kosten niet later betaald moeten worden dan de twaalfde maand na het einde van de facturatieperiode ). En in principe zou u als verhuurder voor deze periode zelfs een deel van de waarborgsom kunnen inhouden.
Wel is het belangrijk om te weten dat je verplicht bent om de verbruiksafhankelijke energiekosten te registreren bij verhuizing van de huurder. Dit doe je door de meterstanden uit te lezen, dus door de zogenaamde tussentijdse uitlezing. Als hier kosten aan verbonden zijn, bijvoorbeeld omdat stookkostenmeters elektronisch moeten worden uitgelezen, kunt u deze niet aan de huurder doorgeven, maar moet u ze zelf dragen (BGH, arrest van 14 november 2007, Az. VIII ZR 19/07).
De overdracht is goed verlopen? Veel plezier in je nieuwe huis!
Hoe ga je te werk als er maar één huurder uit meerdere verhuist?
Als u uw woning heeft verhuurd aan een gedeeld appartement, betekent dit voor u wettelijk dat deze WG jegens u hoofdelijk aansprakelijk is conform artikel 421 BGB. Dit betekent dat iedereen in deze groep moet betalen voor de financiële verplichtingen van de anderen als ze niet meer zelf kunnen betalen.
Als slechts één persoon het gedeelde appartement verlaat, hoeft het appartement niet te worden overgedragen, omdat de huur blijft bestaan. Pas als het huurcontract is beëindigd, moeten de hierboven beschreven stappen worden gevolgd en moeten de essentiële zaken worden nageleefd.
Overigens: Indien in de huurovereenkomst staat dat een van de huurders zich uit de huurovereenkomst mag terugtrekken, dient ook vermeld te worden hoe in een dergelijk geval met de borgsom om te gaan.
Wat als de huurder overlijdt?
Overlijdt de huurder van uw appartement of huis, dan beëindigt dit niet automatisch de huur. Integendeel: in de regel gaat het naar de rechtmatige erfgenamen, die dan moeten beslissen of ze het willen voortzetten of beëindigen. In het laatste geval zou de overdracht van het appartement plaatsvinden met de erfgenamen, die verantwoordelijk zouden zijn voor eventuele schade en de nodige renovatiewerkzaamheden zouden moeten uitvoeren.
