De keuken is een belangrijke ruimte in bijna elk huis en appartement. Hier worden de voorraden bewaard, wordt er gekookt en vaak gegeten. Af en toe heeft de rechterlijke macht ook te maken met de keuken. De informatiedienstwet en belastingen van de LBS heeft enkele uitspraken van Duitse rechtbanken verzameld. Soms gaat het om het uitrusten van een gehuurd appartement met een inbouwkeuken, de andere keer om onaangename geuren die via een aanvoerleiding het appartement binnendringen.
Gekocht zoals gezien
Wanneer een huurder een appartement bezoekt, is hij meestal erg geïnteresseerd in de keukenapparatuur. Zijn de apparaten nieuw? Voldoen ze aan zijn behoeften? Een huurder in Berlijn had in dit verband een vreemde ervaring: hij kreeg tijdens de bezichtigingsafspraak een hoogwaardige inbouwkeuken te zien, maar nadat het contract was getekend, werd daar ineens een veel eenvoudiger, goedkoper model gevonden. De regionale rechtbank van Berlijn (dossiernummer 65 S 366/04) oordeelde dat dit niet de juiste benadering was van de eigenaar. De huurder heeft recht op precies het model dat in het appartement was geïnstalleerd op het moment dat het contract werd ondertekend.
Keukens gaan geen 25 jaar mee
Zelfs een keuken wordt oud. Naarmate de tijd verstrijkt, heeft de eigenaar steeds minder schadeclaims als de huurder ze beschadigt of verwijdert. Dit is wat een eigenaar ontdekte toen hij zijn huurder om schadevergoeding vroeg voor een keuken ouder dan 25 jaar nadat hij de apparaten had verwijderd. Zijn argument: de keuken was niet versleten en kostte oorspronkelijk 15.000 mark. De regionale rechtbank van Berlijn (dossiernummer 62 S 13/01) zag het niet zo. Een kwart eeuw ligt ruim boven de gemiddelde gebruiksduur en de staat van het onroerend goed is niet onderbouwd, waardoor er geen compensatie is.
Als verhuurder zit je prima als je de huurder alleen de keuken laat gebruiken. U bent dus veilig voor reparatiekosten.
Huurverlaging
Als er regelmatig nare luchtjes uit een defecte keukenpijp komen, dan hoeft een huurder daar niet mee te pikken. In het specifieke geval waren de gevolgen van het tekort bijzonder ernstig omdat de keuken open was en daardoor het hele appartement werd aangetast door de dampen. De regionale rechtbank van Berlijn (dossiernummer 67 S 342/17) oordeelde dat hier een huurverlaging van tien procent op zijn plaats was. De bewoners vonden eigenlijk 15 procent passend.
Afschrijving over tien jaar
Als een eigenaar de inbouwkeuken in een gehuurde woning volledig vernieuwt (gootsteen, fornuis, meubels en elektrische toestellen), dan kan hij deze kosten niet direct als inkomensafhankelijke lasten uit huur- en pachtopbrengsten declareren. Volgens een uitspraak van de Federale Fiscale Rechtbank (dossiernummer IX R 14/15) moet hij ze over een periode van tien jaar afschrijven als afschrijving wegens slijtage, wat fiscaal minder aantrekkelijk is. De financiële hoofdrechter oordeelde dat dit geen kwestie is van een onmiddellijk en volledig aftrekbare “onderhoudskost”.
Wees voorzichtig met de huurovereenkomst
Als een keuken alleen voor gebruik aan de huurder wordt overgelaten en geen onderdeel uitmaakt van het huurcontract, dan heeft de eigenaar geen onderhouds- en reparatieverplichting. Een huurder kwam erachter toen de koelkast en vaatwasser kapot gingen en ze vroeg de eigenaar om het te repareren. De rechtbank van Neukölln (dossiernummer 18 C 182/17) oordeelde dat er geen gebrek aan huur mocht zijn omdat de keuken niet tot het appartement behoort in de zin van het contract. Zo'n oplossing is juridisch onschadelijk, omdat een verhuurder niet verplicht is om voor een inbouwkeuken te zorgen.
Keuken om te gaan
Telt een inbouwkeuken als een essentieel onderdeel van een woning of in ieder geval als accessoire? Of is dat niet zo? Wat in eerste instantie klinkt als een academische vraag, kan snel van praktisch belang worden. Namelijk wanneer een executieveiling van het onroerend goed in behandeling is. Huurders hadden een ingerichte keuken in hun appartement geïnstalleerd en namen deze mee toen ze verhuisden. De koper beweerde dat dit niet geoorloofd was omdat de keuken een "essentieel onderdeel" was en daarom niet verwijderbaar. Het Federale Hof van Justitie (dossiernummer IX R 180/07) zag het anders. Vervolgens bevestigde hij de acties van de huurders. Ze mochten hun keuken behouden.
Mocht een nieuwe geleverde en geïnstalleerde keuken niet aan uw verwachtingen voldoen, dan kunt u als koper van het bedrijf een verbeterperiode stellen.
Afzonderlijke keukens werken als huishoudelijke artikelen
Een ander geval ging ook over het behoren van de keuken tot een gebouw. Eigenaren van appartementen hadden een ingerichte keuken die individueel op een kamer was afgestemd. Toen er later in de loop van een brand schade was, wendden de getroffenen zich tot hun woningverzekering en vroegen om financiële compensatie. Maar de verzekeringsmaatschappij weigerde omdat de keuken geen integraal onderdeel van het huis was. De hogere regionale rechtbank van Keulen (dossiernummer 5 U 36/92) was het eens met deze juridische mening en beschouwde de keuken bij de hand als huishoudelijke artikelen en niet als onderdeel van het gebouw.
Verkoold betekent niet verbrand
Een van de ergste incidenten die in een keuken kunnen gebeuren, is brand. In een huishouden in Noordrijn-Westfalen werd voedsel in een pan aangestoken en ontwikkelde zich een vlam. Een laagje rook en roet bevlekte de kamer en een uitgebreide schoonmaak was nodig. De totale schade was ongeveer 13.000 euro. Naar het oordeel van de benadeelde dienen de inboedel- en opstalverzekeringen hiervoor te betalen. Maar de Hogere Regionale Rechtbank van Hamm (dossiernummer 20 W 28/14) oordeelde dat het geen "brand" was in de zin van de contractuele voorwaarden, omdat de flitsen geen brandbare voorwerpen hadden bereikt. De verzekering hoefde niet in te grijpen.
Herstelperiode
Een nieuwe keuken die is opgeleverd en geplaatst voldoet niet altijd aan de verwachtingen van de klant. In dat geval kunt u als koper van het bedrijf een respijtperiode instellen. Maar hoe lang moet je het bedrijf de tijd geven? Een klant klaagde over de service en verzocht na enkele weken vruchteloos onderhandelen uiteindelijk schriftelijk om de werkzaamheden binnen twaalf dagen uit te voeren. Het bedrijf overschreed deze deadline opnieuw met ongeveer twee weken. Dat leek de rechtbank van Wuppertal te veel (dossiernummer 9 S 255/14). De koper mocht zich terugtrekken uit het contract en aandringen op teruggave van de bijna 5.000 euro die hij betaald had.
