Op weg naar een nieuw gebouw is een van de eerste en belangrijkste stappen het zorgvuldig bestuderen van het ontwikkelingsplan. Daarin geven gemeenten aan op welke wijze panden gebouwd, beplant en gebruikt mogen worden, welke eigendommen de gebouwen moeten hebben en welke afstanden aangehouden moeten worden.
Maar niet elk klein ding wordt in elk ontwikkelingsplan tot in detail gedefinieerd, waardoor eigenaren van onroerend goed bepaalde vrijheid hebben bij het ontwerpen van hun bouwproject. Tegelijkertijd is elk aspect dat uitdrukkelijk wordt geregeld in het ontwikkelingsplan, of het B-plan, bindend recht.
Zin en doel van het ontwikkelingsplan
De gemeenten staan slechts zeer zelden uitzonderingen op de planning toe om goede redenen: omdat het B-plan niet alleen de veiligheid van de burgers beperkt, maar ook waarborgt. Wie vandaag een huis bouwt en volgens het ontwikkelingsplan geen rekening hoeft te houden met de geluidsoverlast van een school op het naastgelegen terrein mag in de toekomst niet worden benadeeld door een ontheffing.
De situatie is vergelijkbaar met individuele voorschriften zoals het maximale aantal verdiepingen in gebouwen of hun oriëntatie. Dreigende beschaduwing door te hoge gebouwen in de directe omgeving of een onaangename beperking van de privacy is te zien op de bouwtekening als je die weet te lezen. In dit opzicht dient een ontwikkelingsplan ook om de waarde van een object te bepalen en de waarde ervan op peil te houden door een structureel gedefinieerde kwaliteit te waarborgen.
Uiteindelijk is het de bedoeling bij het uitbrengen van een ontwikkelingsplan dat een gemeente de ontwikkeling van haar gebied kan sturen in het belang van het algemeen belang en transparant voor de burger. Als vrijstellingen aan de orde van de dag waren, zou dit doel in gevaar komen. Daarom is het zo belangrijk dat kopers die geïnteresseerd zijn in het kopen, omgaan met het ontwikkelingsplan voor hun eigen droomhuis en de omliggende gebieden voordat ze kopen. Op deze manier kunnen latere teleurstellingen en financiële risico's worden vermeden.
Artikel 34 BauGB in plaats van een ontwikkelingsplan
Bij het bepalen en uitvoeren van een ontwikkelingsplan moeten de gemeenten de federale en nationale wetten naleven. Maar er is niet voor elk gebied een ontwikkelingsplan waarop kan en moet worden gebouwd. Dit is vaker het geval bij wijken die al lang in gebruik zijn en waar voor een braakliggend terrein een (nieuwe) bestemming wordt overwogen. Dan is § 34 van de Building Code (BauGB) relevant.
Het stelt in wezen dat een bouwproject toelaatbaar is "als het past in de aard en omvang van het structurele gebruik, de constructiemethode en het eigendomsoppervlak dat moet worden gebouwd, en de ontwikkeling is verzekerd". Deze formulering laat de besluitvormers bij de bouwautoriteiten veel speelruimte en is weinig verhelderend voor potentiële bouwers. Wanneer iets in de omgeving past en wanneer niet, is altijd in de ogen van de toeschouwer.
De volgende overweging kan als grove leidraad dienen: Hoe heterogener een wijk wordt bebouwd, hoe groter de kans dat een nieuw gepland gebouw wordt bevestigd dat het past in zijn omgeving. De vaagheid in de juridische tekst kan een positief effect hebben, maar kan ook een negatief effect hebben - het hangt altijd af van het perspectief.
Onderdelen van een bouwtekening
In het bestemmingsplan worden de belangrijkste informatiecategorieën genoemd in artikel 34 BauGB uitgewerkt: de aard en omvang van het constructieve gebruik en de benodigde bouwwijze bepalen de koers van een bouwproject. Daarnaast kan het bestemmingsplan nadere informatie bevatten over landgebruik, gevelontwerp, de te gebruiken bouwmaterialen en vele andere aspecten.
Formeel bestaat het bouwplan uit twee delen: het ene tekstdeel beschrijft de voorschriften en vult het andere deel, een grafische plattegrond, aan. Beide delen vormen samen het ontwikkelingsplan en zijn bindend.
Een ontwikkelingsplan bestaat meestal uit een tekstgedeelte en een grafische plantekening.
Een groot aantal verschillende afkortingen, cijfers, lijnen en symbolen dienen om geconcentreerde informatie over te brengen binnen het grafische gedeelte. Elke toekomstige bouwer moet de belangrijkste symbolen en termen kunnen lezen en begrijpen. Dit omvat de volgende punten.
Type structureel gebruik
Bij de vorm van structureel gebruik gaat het om de basistoewijzing van een woning in een woonwijk, handelsgebied, gemengd of bijzonder gebied. Het type wordt afgekort met hoofdletters. Aansluitingen met W-stand voor woongebieden:
- WA identificeert gebieden met overwegend woongebruik (algemene woonwijk).
- WR noemt gebieden die alleen bestemd zijn voor wonen (louter woongebied).
- WS (kleine nederzetting) staat voor leefruimte met moestuinen.
- WB (bijzondere woonwijk) duidt gebieden aan waarin commerciële activiteiten kunnen plaatsvinden die het wonen niet schaden.
- Andere samenstellingen zijn bijvoorbeeld GI voor industrie en GE voor commerciële gebieden, S voor speciaal, MD voor dorpsgebieden en MU voor stedelijke gebieden.
De grafische plattegrondtekening bevat alle lijnen en symbolen. Na verloop van tijd zult u zich kunnen herinneren wat wat betekent.
Mate van structureel gebruik
Het wordt een beetje ingewikkelder met de cijfers.
- Het aantal toegestane volle bouwlagen (VG) wordt in het bestemmingsplan aangegeven met een Romeins nummer. Een II betekent dat het gebouw maximaal twee verdiepingen kan hebben. Als het Romeinse cijfer is omcirkeld, is dit geen maximum, maar een verplicht getal. Een II in een cirkel betekent dat het gebouw precies twee verdiepingen moet hebben. Een aanduiding als "II-III" betekent dat er minimaal twee en maximaal drie verdiepingen verplicht zijn.
- Het basisoppervlaknummer (GRZ) is een factor waarmee de maximale bebouwde oppervlakte kan worden berekend. Het wordt gegeven met een Arabisch decimaal getal, soms na de afkorting "GRZ". Een GRZ van 0,3 betekent dat 30 procent van het pand mag bebouwd worden. Voor een perceel grond met 1000 vierkante meter is dit 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Het vloeroppervlaknummer (GFZ) is een decimaal nummer en geeft aan hoe de verhouding van het pandoppervlak tot de toegevoegde oppervlakten van alle verdiepingen kan of moet zijn. Als factor wordt de GFZ vermenigvuldigd met de oppervlakte van het pand en zo wordt het toegestane of vereiste vloeroppervlak verkregen. Met een GFZ van 0,6 en een perceel van 1000 vierkante meter resulteert dit in een toegestaan vloeroppervlak van 600 vierkante meter. Als er maar één verdieping is goedgekeurd, zijn de GRZ en GFZ identiek. Als er echter een huis met twee verdiepingen wordt gepland, mogen ook deze het maximaal toegestane totaal van 600 vierkante meter niet overschrijden. Een GFZ in een cirkel of na de afkorting "GFZ" geeft het maximale vloeroppervlak aan. De minimum- en maximumwaarden van de GFZ worden bijvoorbeeld weergegeven als "GFZ 0,3 tot 0,5".
- Het massagetal van het gebouw (BMZ) wordt gegeven als een decimaal getal in een rechthoek of na de afkorting BMZ. Het specificeert het maximale volume dat een gebouw van beneden naar boven kan bevatten. Met 1000 vierkante meter grond en een BMZ van 0,8 is de bouwmassa 800 kubieke meter.
- Hoogtemetingen kunnen worden opgegeven in de vorm van dakrandhoogte (TH), nokhoogte (FH) of bovenrand (OK) met Arabische cijfers in de meeteenheid. Getallen in een cirkel moeten exact worden aangehouden, anders zijn dit maximale waarden of toegestane bereiken met minimale en maximale waarden.
Rooilijn en gebouwgrens
Tot de belangrijkste informatie in een bouwtekening behoren ook de mogelijke of verplichte locaties waar een gebouw op een perceel kan of moet worden geplaatst. Hierbij is het belangrijk om onderscheid te maken: De gebouwgrens omsluit een gebied waarop het gebouw naar keuze kan worden opgetrokken. Het wordt grafisch weergegeven met een lijn met een punt na elke twee regels. Garages en schuren mogen zich ook buiten de bouwgrens bevinden als de voorgeschreven afstanden in acht worden genomen.
Bij de rooilijn moet de specificatie strikter worden aangehouden: als deze wordt ingevoerd, moet de buitenrand van het gebouw er precies op worden gebouwd. In de visuele weergave in het bouwplan is de rooilijn precies het tegenovergestelde van de gebouwgrens. Een lijn volgt elke twee punten.
Gesloten en open constructie
Deze categorie behandelt de vraag hoe een gebouw zich verhoudt tot aangrenzende gebouwen. Bij de open bouwwijze - in het bestemmingsplan afgekort met een kleine o - is een afstand toegestaan, bij de gesloten bouwwijze g raken de buitenmuren van aangrenzende bebouwing.
Eengezinswoningen (E), twee-onder-een-kapwoningen (D) en woninggroepen (H) zijn in de open bouwwijze zonder verdere beperkingen denkbaar. Als de afkortingen in het plan in een driehoek worden ingevoerd, is de aanduiding verplicht.
Verdere specificaties
De lijst met specificaties die in het ontwikkelingsplan kunnen worden gedefinieerd, is lang. Een vaste punt in een cirkel markeert bijvoorbeeld een plaats waar een boom kan worden bewaard. Als het punt niet is ingevuld, moet daar een boom worden geplant.
Dakvormen als zadeldak (SD) en schilddak (WD), dakhelling (D) en nokrichting (aangegeven met een dubbele pijl) maken van het ontwikkelingsplan een strak korset dat je eigen ontwerpwensen in de weg kan staan. Het is daarom van fundamenteel belang om het B-plan zorgvuldig te lezen alvorens te kopen!
Als er onduidelijkheid bestaat over de specificaties, zal de lokale bouwautoriteit informatie verstrekken. Om vooraf zekerheid te bieden, kunnen belanghebbenden ook een formeel of informeel vooronderzoek indienen. In reactie op het formele verzoek krijgt degene die het verzoek doet een melding die bindend is voor een latere bouwvergunningsprocedure. Dit is de beste manier om onaangename verrassingen te voorkomen.
