Bouwen in een community wordt landelijk steeds populairder. Een eigen huis bouwen in een joint venture is vaak goedkoper dan een turnkey appartement kopen bij een investeerder. Een ontlasting van het bouwbudget met maximaal 20 procent is mogelijk. Voorwaarde: zorgvuldige planning, duidelijke regels en transparantie. Lees hoe geïnteresseerden in een vergadering kunnen ontdekken hoe ze hun project kunnen managen en welke wettelijke eisen er gelden.
De ervaring leert dat bouwcoöperaties doorgaans 10 tot 20 procent onder de gebruikelijke lokale bouwkosten blijven. De winstmarge van de bouwer voor een turnkey-eigendom is niet van toepassing. Daarnaast zijn de notariskosten en overdrachtsbelasting meestal alleen verschuldigd voor het braakliggende terrein, niet voor het onroerend goed en het gebouw. De groep deelt de kosten voor ontwikkeling, architect, bouwbedrijven en ambachtslieden en kan besparen door samen materialen en diensten aan te kopen.
Casestudy 1
"We hadden nooit zelf durven bouwen", herinnert Alexander Truhlar zich. In de zomer van 2000 voegde hij zich bij drie andere families in Landshut in de bouwgemeenschap "Der Bauigel". De families vonden elkaar via een advertentie in de lokale pers. Tegen de tijd dat ze er in december 2002 introkken, werd er een nette rijtjeshuisnederzetting gebouwd in houtconstructie. Tot dan toe was het geen gemakkelijke weg. "Het was vaak moeilijk om de vergaderdata onder één dak te krijgen", meldt Truhlar. Het komt er echter op neer dat hij uitermate tevreden is: de groep heeft kosten bespaard door gezamenlijk aan te besteden en ambachtelijke bedrijven in te schakelen. Er waren ook synergie-effecten bij bijvoorbeeld het plaatsen van verwarmingssystemen.
Casestudy 2
Bouwgroep Giovanna uit Braunschweig betaalde net geen 2.000 euro in plaats van de lokale 2.400 tot 2.600 euro per vierkante meter woonoppervlak inclusief gemeenschappelijke ruimte. Onder leiding van de architecten Ruth Scheurer en Gerold Perler planden en bouwden de negen leden een appartementsgebouw met een geïntegreerd herenhuis in het ontwikkelingsgebied St. Leonhards Garten. “Iedereen financierde zijn appartement zelfstandig, omdat de indeling, grootte en inrichting varieerde”, legt Scheurer uit. "Het pand en de gemeenschappelijke ruimtes zijn gedeeltelijk gefinancierd."
Projectaccount stelt u in staat om te handelen
Om te kunnen optreden heeft de assemblagegroep Braunschweig in de planningsfase een projectrekening geopend. “Iedereen heeft in het begin een borgsom van 5.000 euro betaald”, meldt Scheurer. De groep is schriftelijk overeengekomen: wie vertrekt, krijgt zijn bijdrage terug minus het deel van de planning fee. In de bouwfase vloeiden de transfers naar de bouwbedrijven uit de projectrekening.
Dat is hoe de financiering werkte
Nadat de architecten eerst de kosten hadden berekend, ging elk lid naar zijn huisbank. Een paar weken later had iedereen een bevestiging van de financiering in handen. De groep rekende en besliste: Als een lid faalt tijdens de bouwfase, zal de groep het appartement financieren en later verkopen. Maar alles verliep vlot. Na twee jaar plannen en bouwen werd Your-Best-Home.net in 2011 betrokken - en in hetzelfde jaar ontving het het kwaliteitslabel "Duurzame huisvesting" van het federale ministerie van Bouw. Een succes dat op zoek is naar navolgers.
Een appartement dat wordt gebouwd in de gemeenschap van een bouwgroep kost beduidend minder dan dat van een conventionele projectontwikkelaar.
Definitie: wat is een bouwgemeenschap?
Een bouwgemeenschap is een juridische vereniging van mensen die willen bouwen en die gezamenlijk een project realiseren. Er zijn minimaal twee huishoudens bij betrokken. De bouwgemeenschap wordt doorgaans opgericht als een maatschap burgerlijk recht (GbR). Om dit te doen, moet het een sociaal contract afsluiten en, idealiter, een persoon aanwijzen die het bedrijf extern vertegenwoordigt. Het kan tot twee jaar duren om te verhuizen. Reden: Het kost de groep tijd om een rij te vinden voor het stuk land en gebouwen.
Assemblages delen de kosten en besparen daardoor
Belangrijkste voordeel van de bouwgemeenschap? Het appartement kost beduidend minder dan dat van een conventionele projectontwikkelaar of met een neutrale bouwopzichter die optreedt als vertegenwoordiger van de groep, maar zelf niet de eigenaar is. De reden: De bouwkavels worden niet stuk voor stuk verkocht, maar als een hele oppervlakte; Er zijn geen ontwikkelaarsmarges. Notariskosten en overdrachtsbelasting zijn alleen verschuldigd voor het braakliggende terrein en niet (zoals bij de aankoop van de ontwikkelaar) voor het onroerend goed plus het gebouw. Tenzij de ontwikkeling specifiek gepland is, is ook overdrachtsbelasting verschuldigd over het gebouw. Private financiering is ook veel goedkoper dan commerciële financiering, waar de ontwikkelaar voor kan betalen. De kosten voor de architect en de aannemer kunnen worden gedeeld, evenals de ontwikkelingskosten.De omvang van het project verlaagt ook de ambachtskosten. De constructie is nog goedkoper als de bouwers een handje helpen, bijvoorbeeld bij interieurwerkzaamheden.
Het pand is opgedeeld volgens de geplande ontwikkeling. Een verdeelsleutel regelt wie welke kosten moet dragen. De architect specificeert welke componenten de gemeenschap creëert: schil, dak, onbewerkte installatie, gebouwentechniek, gevel. Het interieurwerk wordt gezamenlijk of individueel gedaan. Iedereen zou de gemeenschap een bevestiging van financiering van de bank moeten geven.
Samen bouwen is veel goedkoper - een voorbeeld:
Een bouwgroep creëert vijf rijwoningen in een bouwgemeenschap. Hier is de compilatie van uw kosten aan de hand van het voorbeeld van een tussenwoning zonder kelder met zolder. Het woonoppervlak per rijwoning bedraagt circa 135 vierkante meter. Ook zijn de kosten berekend voor de aankoop van een vergelijkbaar rijtjeshuis van de ontwikkelaar of met hulp van een neutrale bouwbegeleider. Conclusie: Bouwen in de community bleek aanzienlijk goedkoper.
| kosten voor | Vastgoedontwikkelaar | Bouwopzichter | Gemeenschap |
| Aankoopprijs perceel | 62.000 euro | 62.000 euro | 62.000 euro |
| Bijkomende kosten acquisitie | 9.000 EUR | 3.100 EUR | 3.100 EUR |
| Bouwkosten acquisitie | 121.000 EUR | 121.000 EUR | 121.000 EUR |
| Financieringskosten tijdens de bouwperiode | 2.000 EUR | 2.000 EUR | 2.000 EUR |
| Architect kosten | 10.000 EUR | 14.000 EUR | 14.000 EUR |
| Bijkomende kosten | 10.000 EUR | 10.000 EUR | 10.000 EUR |
| Marketing, bouwtoezicht, risico | 30.000 EUR | EUR 16.408 | 2.000 EUR |
| Eindprijs voor kopers | EUR 244.000 | 228.508 EUR | 214.100 EUR |
Bron: agplus | netwerk voor architectuur en design, vanaf april 2008
Voor kopers van hetzelfde rijtjeshuis in de community is Your-Best-Home.net 29.900 euro goedkoper dan kopen bij de ontwikkelaar en 14.408 euro minder dan kopen in de community met een bouwbegeleider.
Zoek gelijkgestemden, organiseer je, vind een stuk land
Je kunt wapenbroeders vinden door vrienden aan te spreken, krantenadvertenties te plaatsen, bouwautoriteiten of stedenbouwkundige bureaus te vragen of architecten en bouwtoezichthouders die gespecialiseerd zijn in groepen.
De bouwgemeenschap kan zichzelf organiseren. Of een architect of bouwbegeleider coördineert het project. In de bijeenkomsten brengt hij de wensen van betrokkenen onder één dak en modereert in de voorbereidings- en bouwfase. De gespecialiseerde adviseur houdt de kosten en deadlines in de gaten en helpt de groep om haar complexe ideeën binnen het gebudgetteerde budget uit te voeren. Hij ondersteunt de groep bij het afwegen van wensen en het nemen van beslissingen waarmee elk lid kan leven. Hoe dichter de groep werkt, hoe belangrijker het is om te regelen, bijvoorbeeld hoe ze de financiering beheren als een lid vertrekt. De projectmanager zorgt ook voor de nodige contracten en schakelt indien nodig een advocaat in. Corresponderende bedrijven die gespecialiseerd zijn in het bouwen van coöperaties,vindt u in de bedrijvengids onder “Bouwbegeleiding” of in de dagbladpers. Uiteraard kan ook een architect die gespecialiseerd is in bouwcoöperaties deze taak op zich nemen. De Kamer van Architecten helpt u bij het zoeken.
U moet vanaf het begin gemeenschappelijke doelen en de hoekstenen van uw concept definiëren. Bijvoorbeeld de gezamenlijke kinderspeeltuin, de autovrije binnentuin, et cetera. Leg alle afspraken op papier en zet je handtekening erop. Dit voorkomt later problemen. Professionele moderatie kan nuttig zijn. Test vooraf of je als groep bij elkaar past. Hoe beter je weet wat andere mensen willen, hoe beter. Breng problemen aan de orde en overweeg of u geschikt bent voor een bouwgemeenschap. Voorwaarde: compromisbereidheid en teamwork.
Iedereen die een bouwgemeenschap wil vormen, heeft een stuk grond nodig voor het project. Het is de moeite waard om aan het stadsbestuur te vragen of ze grond beschikbaar stellen voor dergelijke concepten. Ook de vastgoedexperts van LBSi en Sparkasse ondersteunen u bij uw zoektocht. Of uw architect. Hij maakt een voorontwerp van het gebouw en de buitenvoorzieningen en schat de kosten op basis van de bouwbeschrijving.
De bouwbegeleider coördineert het project van de bouwgemeenschap, brengt de wensen van betrokkenen onder één dak in de bijeenkomsten en modereert in de voorbereidings- en bouwfase.
Het kadaster voor het bouwen van gemeenschappen
De groep sluit de koopovereenkomst voor onroerend goed af voor een notaris. Vervolgens vindt het splitsingscontract plaats voor de vestiging van appartement en deeleigendom, zodat het kadaster kadastrale bladen aanmaakt voor de individuele appartementen en de kadastrale lasten van de individuele bouwers vastlegt. De splitsingsverklaring bepaalt de verhoudingen waarin de kopers het onroerend goed gebruiken. Mede-eigendom wordt verworven in de gemeenschappelijke ruimtes. Ook gebruiksvoorschriften, bijvoorbeeld voor de tuin, dienen in het kadaster te worden opgenomen.
In het geval van een assemblagegroep vermeldt de splitsingsverklaring de verhoudingen van het gebruik van het onroerend goed door de koper.
Test: Ben jij het type voor een assembly?
Beantwoord deze vragen en lees dan het antwoord: Het laat zien of bouwen in een groep een alternatief voor je zou kunnen zijn.
1. Kunt u zich voor een langere periode aan één regio binden?
- Ja, we willen hier wortel schieten.
- Nee, het is heel goed mogelijk dat er de komende jaren een baanwisseling plaatsvindt.
2. Heeft u gelijkgestemde vrienden en kennissen?
- Ja, vrienden zouden met ons bouwen. Ook via internet en krantenadvertenties zoeken wij geïnteresseerden.
- Nee, ik weet niet echt aan wie ik het moet vragen.
3. Heeft u specifieke ideeën over architectuur, kosten, ecologie?
- Ja, ik heb de eerste ideeën voor levens- en energieconcepten in mijn hoofd.
- Nee, dat laat ik liever over aan de experts.
4. Heeft u een geschikte woning in het vooruitzicht?
- Ja, ik heb de gemeente gevraagd naar grond voor zo'n bouwproject.
- Nee, tot nu toe heeft geen enkele situatie mij overtuigd.
5. Kent u architecten, bouwdeskundigen, bouwtoezichthouders die u zou raadplegen of inhuren?
- Ja, ik heb een architect gevonden die ervaring heeft met assemblages.
- Nee, op dit moment heb ik geen tijd om te zoeken en te kiezen.
6. Heb je het geduld om binnen je eigen vier muren te komen?
- Ja, ik neem de tijd om me intensief met planning en uitvoering bezig te houden.
- Nee, ik verhuis liever vandaag dan morgen.
7. Heeft u de tijd en interesse om regelmatig van gedachten te wisselen met de bouwpartners in de groep?
- Ja, teamgeest en compromisbereidheid zijn mijn sterke punten.
- Nee, ik vermijd bijvoorbeeld ouderavonden vol discussies om mijn zenuwen te sparen.
resolutie
Tel nu op hoe vaak u "ja" of "nee" hebt besloten:
meer ja dan nee.
Bouwen in een groep kan voor u een alternatief zijn om uw droom van het bezitten van uw eigen onroerend goed te verwezenlijken. Je vindt het leuk om een project van de grond te krijgen, mee vorm te geven en te zien groeien, ook al is het soms moeilijk om in de groep tot overeenstemming te komen.
Meer nee dan ja
Voor u is het kopen van een reeds geplande of voltooide woning de betere oplossing. U bent waarschijnlijk sterk betrokken bij uw werk en gezinsleven en bent daarom niet bereid om tijd te investeren. Je legt dingen graag in professionele handen en accepteert er geld aan uit te geven.
