Wonen als lid van een bouwcoöperatie in plaats van alleen een appartement huren? Dit beproefde model komt weer in de mode in de steden. Maar wat betekent coöperatief leven en voor wie is het lidmaatschap de moeite waard?
Bouw, bezit en leef in solidariteit: bouwcoöperaties bundelen geïnteresseerde partijen, knowhow en politiek gewicht - en zijn een populaire woonvorm vanwege stijgende huren. Bouwgroepen en woningcorporaties zijn explosief gestegen sinds de prijzen voor woningen in steden explosief zijn gestegen. Het bijzondere aan bouwcoöperaties: de bewoners zijn niet alleen huurder, maar ook mede-eigenaar van het pand. Velen zien zichzelf niet alleen als zakelijke onderneming, maar ook als een sociale en culturele gemeenschap.
De Verenigde Naties hebben 2012 niet voor niets uitgeroepen tot het internationale jaar van de coöperaties. Het participatieconcept heeft zich immers bewezen sinds de 19e eeuw. Het werd ingevoerd om de leden gezond te laten leven en hen te beschermen tegen uitbuiting. Tegenwoordig streven coöperaties ook naar economisch succes in de gemeenschap. In Duitsland zijn er bijna 2000 woningcorporaties met 2,2 miljoen appartementen. Elke vierde Duitse burger is al lid van een bouwcoöperatie.
Wie lid wil worden, moet eerst geld investeren. Een woonkrediet en een spaarcontract kunnen hierbij helpen. In ruil daarvoor krijgt u een goedkoop appartement en hoeft u niet langer bang te zijn voor beëindiging.
Mede-eigenaar en huurder van de bouwcoöperatie
Bij een bouwcoöperatie zijn de leden mede-eigenaar van de coöperatie. Hoe u zich aanmeldt, wordt weergegeven in de bovenstaande afbeelding.
Als je erbij wilt horen, moet je op aandelen inschrijven. Als het een geregistreerde bouwcoöperatie is, kunnen woningkredieten en spaarcontracten worden gebruikt voor de eerste aankoop (artikel 2, lid 2, zin 9 WoPG). Bouwcoöperaties zijn niet winstgericht - eventuele overschotten dienen als reserve of voor investeringen. Sommige bouwcoöperaties betalen dividend uit. Wie de woningcoöperatie verlaat, krijgt zijn aandelen terug.
De bewoners van woningstichting Wogeno in München runnen een café en verhuren een gastenkamer. Hierdoor ligt het woonoppervlak per persoon ruim onder het gemiddelde.
Lid worden van een bouwcoöperatie
Monika Klegel van de GdW Federale Vereniging van Duitse Woning- en Vastgoedbedrijven onthult in een interview dat je lid wordt van een bouwcoöperatie.
“Wil je lid worden van een woningbouwvereniging, dan kun je het beste via internet te weten komen. Daar vind je de locaties van circa 2.000 woningcorporaties in Duitsland. Naast de locatie, het type bestaand gebouw, de leeftijd, de staat, de plattegrond, maar ook of er speciale aanbiedingen zijn voor alleenstaanden, gezinnen of ouderen. Bij het plaatselijke kantoor kunt u alle details vinden.
Sommige coöperaties vragen van belanghebbenden een zogenaamd lidmaatschapsgeld. Bovendien moet het nieuwe lid aandelen verwerven. Hoeveel aandelen er zijn en hoe hoog hun prijs is, varieert van coöperatie tot coöperatie: de bedragen kunnen tussen de 100 en 1.000 euro liggen voor een aandeel. Het aantal aandelen wordt vaak gesorteerd op de grootte van het appartement. Nieuw opgerichte coöperaties rekenen doorgaans hogere bedragen.
Of je direct na aanschaf van het lidmaatschap een appartement krijgt of dat je je aan een wachttijd moet houden en hoe lang dit duurt, is afhankelijk van de locatie. In de regel zijn er geen wachttijden waar de huizenmarkten ontspannen zijn. ''
Zo profiteert u als lid van de bouwcoöperatie
"Woningcorporaties bieden de kans om goed en veilig te leven", zegt Monika Kegel, adviseur voor coöperaties van de GdW Federale Vereniging van Duitse Woning- en Vastgoedbedrijven. Coöperatieve leden hebben een levenslang verblijfsrecht. Het gebruiksrecht op lange termijn beschermt de leden tegen opzegging, zoals dat gebeurt op de vrije markt.
Beëindiging lidmaatschap bouwcoöperatie
Leden kunnen de gebruikersovereenkomst echter zelf beëindigen. Wie de bouwcoöperatie verlaat, krijgt zijn aandelen terug. De licentieovereenkomst bevat (net als een huurovereenkomst) rechten en plichten waarop het huurrecht van toepassing is. Leden van de coöperatie betalen een maandelijks bedrag dat grotendeels onder de lokale vergelijkbare huurprijs ligt.
Als lid van de bouwcoöperatie kunt u inspraak hebben
Alle leden hebben dezelfde rechten en plichten - ongeacht hun financiële deelname. Elk lid heeft één stem waarmee hij invloed kan uitoefenen op de jaarlijkse algemene vergadering. Er is een representatieve vergadering met meer dan 1500 leden. Het bedrijf van de coöperatie wordt bestuurd door het bestuur, dat onder toezicht staat van de raad van commissarissen. “De acties van de coöperatie moeten altijd gebaseerd zijn op de behoeften en belangen van haar leden”,
legt Kegel uit.
Betrokkenheid van de bouwcoöperatie
Veel bouwcoöperaties opereren duurzaam en energiebewust. Ze hebben al meer dan 61 procent van hun bestaande gebouw geheel of gedeeltelijk gerenoveerd. De bouwcoöperaties bieden ook gemeenschappelijke voorzieningen of ondersteunen oudere leden. Gemeenschappelijke festivals van de bewoners versterken de
samenhang in de buurt. "De woningcorporaties nemen een maatschappelijke verantwoordelijkheid", benadrukt Monika Kegel van de federale vereniging van Duitse woning- en vastgoedbedrijven.
Het jongste huis van de coöperatie met 74 appartementen en tal van gemeenschappelijke voorzieningen staat in het nieuwbouwgebied aan de Domagkstrasse in het noorden van München.
Interview met Yvonne Ausmann, bestuurslid van bouwcoöperatie Wogeno
Your-Best-Home.net sprak met Yvonne Ausmann, CEO van Wogeno, een bijna 25-jarige vereniging in München, die bijzonder zwaar wordt getroffen door hoge prijzen.
Your-Best-Home.net: Merk je de toenemende druk op de huizenmarkt?
Yvonne Ausmann: Absoluut! Elke maand krijgen we zestig nieuwe leden. Daarom hebben we lange wachttijden voor een appartement. We zijn de afgelopen jaren erg snel gegroeid. We hebben nu ongeveer 5000 leden. De meeste kwamen vroeger vanwege de sociale en ecologische ideeën van de coöperatie. Tegenwoordig zoeken velen zo hard mogelijk een appartement. Dat is een uitdaging voor ons en onze levensbehoeften.
Hoe is deze coöperatie ontstaan?
Het begon allemaal met een huis in Schwabing, dat Wogeno op verzoek van de lokale gemeenschap kocht om een prijsverhogende biedwedstrijd te ontwijken. Een aantal nieuwe gebouwen volgden, waarin we veel ideeën over eerlijk, ecologisch en solidair leven konden realiseren. Tegenwoordig heeft de Wogeno maar liefst 540 appartementen met 1500 bewoners in 20 woningen. Twee nieuwbouwprojecten moeten in 2019 klaar zijn.
Hoe word je een huisgenoot?
U moet inschrijven op drie ledenaandelen aan 500 euro elk, dus 1.500 euro. Als u vertrekt, krijgt u deze aandelen zonder rente terug. Onze appartementen worden alleen verhuurd aan leden. Er is ook een toekenningscommissie die beslist over de aanmeldingen. De criteria hiervoor zijn: de lidmaatschapsduur, maatschappelijke urgentie, wortels in de buurt en de samenstelling van het huishouden.
Bouwgrond in München is zeldzaam. Hoe komen de Wogeno aan land?
We kopen ons land meestal van de stad. Dan geldt de regel dat een derde van de appartementen een sociaal gefinancierde woningbouw is, een derde loopt op het gezinsfinancieringstraject "München-model", het laatste derde wordt vrij gefinancierd.
Een huis zonder ruime gemeenschappelijke ruimtes is ondenkbaar. Deze daktuin staat open voor alle bewoners - ook voor zelfgroeiende groenten.
Hoe financieren coöperaties de huizen?
Woningcoöperaties bevinden zich in het gebied tussen huren en bezitten. We hebben een zeer goede rating van de banken op het gebied van kredietwaardigheid omdat we een eigen vermogen hebben van rond de 40 procent. Elk object zou op zichzelf een zwarte nul moeten zijn. We subsidiëren ook enkele huizen die we over de hele linie kopen. Voor ons geldt het principe van kostenhuur: Your-Best-Home.net moet de huur dragen - maar niet meer. Voor de bouw berekenen we per woning en berekenen we een appartement gerelateerd aandeel voor de bewoners en de huurprijs. Vervolgens verzamelen we appartementgerelateerde aandelen van de toekomstige bewoners, die worden ingedeeld naar de grootte van het appartement, het soort financiering van het appartement en het individuele inkomen van de bewoners.
Hoe hoog zijn deze bedragen en wat is de huur dan?
Het verplichte woongerelateerde aandeel voor privaat gefinancierde appartementen bedraagt 600 euro per vierkante meter, ongeveer 450 euro voor het model München en 250 euro voor appartementen met sociale banden. Voor een appartement van 100 vierkante meter moet de bewoner, afhankelijk van de eenmalige, 60.000, 45.000 of 25.000 euro betalen. We zitten qua huur gemiddeld onder de tien euro per vierkante meter - en dus niet alleen onder de markthuur, maar ook onder de huurindex.
Gezamenlijke besluitvorming over alles wat met de woning te maken heeft, is een Wogeno-principe.
Bouw je net zo duur als andere projectontwikkelaars?
Onze projectontwikkelingskosten zijn lager dan die van een commercieel vastgoedontwikkelaar. We hebben een eigen nieuwbouwafdeling met drie architecten die altijd weten wat er speelt op de bouwplaats en een goede kostenbeheersing hebben. Daarom zijn onze bouwkosten goedkoper.
Maakt u gebruik van prefabricage en modulaire opbouw?
Onze nieuwe projecten zouden van hout moeten zijn, en dat betekent bijna automatisch prefabricage. Voor het elektriciteitsnet hebben we een routesysteem dat de leidingen boven het gips leidt. Dit is misschien even wennen, maar het is enorm flexibel: je hebt het stopcontact precies waar je het nodig hebt omdat alles gemakkelijk te verplaatsen is. En het bespaart kosten. De baden worden ook voorgefabriceerd en alleen gebruikt.
Is prefabricage verenigbaar met de eis om individueel te wonen?
We wilden allemaal een paar decennia individueel leven. Maar de vraag mag: word je echt gelukkiger als je een muur een paar centimeter verplaatst? Ik dacht het niet. Maar wie gestandaardiseerd bouwt, bespaart veel geld.
Duurzame dienstverlening hoort ook bij de sociale gemeenschap: een hobbyschoenmaker repareert bijvoorbeeld de zolen van de huisgenoten.
Waardeer je duurzame bouwmaterialen?
Ja, dat hoort op onze agenda, maar het gaat ook om de huurprijs: kunnen de kameraden het betalen? We hadden graag jaren geleden een ecologische houtconstructie gebouwd, die toen nog te duur was. Nu loont het. We denken ook aan materialen als klei en stro. Kostenzekerheid is er nog niet.
Hebben coöperaties alleen de klassieke woonvormen?
Op dit moment plannen we enkele gemeenschappelijke modellen, zogenaamde clusterappartementen, zeer kleine appartementen van ruim 20 vierkante meter inclusief badkamer en kitchenette. Daarnaast kunnen de bewoners gebruik maken van ruime gemeenschappelijke ruimtes. In München-Riem worden inclusion-appartementen gebouwd (met het Franziskuswerk en twee andere coöperaties) die de naam echt verdienen. Helaas mislukte een gedeeld appartement voor senioren omdat er niet over de claims van de leden kon worden gestemd. Ook willen we kleine appartementen combineren met moderne vormen van co-working, omdat de sociale structuren en de arbeidswereld tegenwoordig zo snel veranderen.
Waar een mobiliteitsconcept bewoners autodelen, metrokaartjes en e-bikes biedt, moet de coöperatie goedkopere ondergrondse parkeerplaatsen aanleggen.
Wat zijn je plannen voor de toekomst?
Ons belangrijkste doel is om samen te werken met alle coöperaties die in München willen bouwen om een gemengde en aangrenzende coöperatieve wijk te bouwen met misschien wel duizend appartementen en veel gemeenschappelijke open ruimtes en gemeenschappelijke ruimtes.
Yvonne Ausmann is geograaf en zet zich al jaren in voor sociale en innovatieve vormen van samenleven en samenleven. Ze is een van de drie bestuursleden van de woningcorporatie Wogeno in München.
