Een onopgeloste voorrang kan van een droomhuis een echt probleem maken. Omdat zo geschillen ontstaan tussen buren. Maar er zijn manieren om uzelf ertegen te beschermen. Lees wanneer het recht van overpad een twistpunt wordt en wat de juridische situatie inhoudt.
Controleer voorrang voordat u koopt
Sommige eigendommen hebben geen directe toegang tot een straat of een openbaar pad. Dergelijke back-end-eigendommen kunnen alleen worden bereikt door het privéterrein van iemand anders als pad te gebruiken. Als bewoner van het achterste pand bent u afhankelijk van het voorrang, dat notarieel is vastgelegd als bouwlast. En dat kan tot veel conflicten leiden.
Als er recht van overpad is ingeschreven in het kadaster, kan dat nauwelijks worden aangevochten. Voor de aankoop van een perceel grond voor het pand, dienen potentiële kopers daarom het kadasteruittreksel van het pand grondig te bekijken.
Als u een perceel op straat koopt, bent u verplicht om de buurman van het perceel achter u voorrang te verlenen als u een overeenkomstige boeking maakt. U verliest onvermijdelijk een aanzienlijk deel van het onroerend goed, wat de waarde van het onroerend goed en de bruikbaarheid ervan aanzienlijk zal verminderen. U moet dit zeker controleren voordat u koopt.
Controleer voorrang voordat u onroerend goed koopt. Het kan zijn dat u uw eigendom met andere mensen moet delen.
Recht van overpad als onderdeel van een woning
Als er geen voorrang is in het kadaster, kunnen de naburige eigenaren met elkaar onderhandse contracten sluiten over het mogelijke gebruik van de toegangsweg, maar is de inschrijving in het kadaster blijvend veiliger. Onderhandse contracten gelden immers alleen tussen de specifieke contractpartijen. Dit betekent dat als de buurman verandert (bijvoorbeeld door verhuizing of overlijden), de juridische situatie weer open kan komen zonder inschrijving in het kadaster.
Kadastrale vermeldingen beschrijven daarentegen eigenschappen van eigendommen. En deze blijven bestaan, zelfs als de eigenaar verandert. Het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) is in dit opzicht duidelijk: "Rechten die verband houden met de eigendom van een onroerend goed worden beschouwd als onderdeel van het onroerend goed" (artikel 96 BGB).
Wie een onroerend goed koopt met een overeenkomstige inschrijving in het kadaster, verwerft automatisch de verplichtingen of rechten die voortvloeien uit de zogenaamde erfdienstbaarheden, zoals het daarin vastgelegde recht van overpad.
Als de buren veranderen, is het oude privécontract niet meer geldig. Een inschrijving in het kadaster zorgt voor de afhandeling van het pad.
Voorrang op eigendommen
De wetgever noemt het bezit dat profiteert van een erfdienstbaarheid "dominant eigendom". Daartegenover staat de "dienende eigenschap", waarvan delen van het recht van overpad als pad beschikbaar moeten worden gesteld.
Met verwijzing naar het kadaster heeft de eigenaar van het heersende onroerend goed altijd de betere kaarten in geval van een geschil. Veranderingen aan het dienende eigendom, zoals gebouwen of planten, mogen de uitoefening van het recht van overpad niet belemmeren.
De kadastrale inschrijving beperkt de eigenaar van het dienende eigendom aanzienlijk: hij moet een passende last aanvaarden van het gebruik van het pad door vreemden en zijn acties ten minste gedeeltelijk verzoenen met externe belangen.
Het recht op overpad moet zorgvuldig worden uitgeoefend
Hoewel het recht van overpad duidelijk is, zijn er altijd geschillen over het ontwerp.
Hoewel het concept van het recht van overpad duidelijk is, zijn er altijd geschillen over het ontwerp: bewoners van het dominante pand parkeren vaak auto's op het pad, zetten zichtbarrières op of breiden hun tuin uit tot aan het pad. Hun argument: ze konden op hun manier doen wat ze willen en er dus op parkeren.
Maar daar hebben ze geen gelijk in. Het recht van overpad staat alleen het gebruik van een ander deel van het onroerend goed als weg toe, zoals dat is vastgelegd in het kadaster. Als je dichtbij je huis wilt parkeren, moet je ruimte creëren op je eigen terrein. Want ook al bestaat het recht van overpad, het pad blijft eigendom van de buurman en moet als zodanig worden behandeld.
In wezen is daarom de alomvattende eis van zorgvuldige uitoefening voor alle erfdienstbaarheden (§ 1020 BGB) van toepassing: volgens de wet moeten de belangen van de eigenaar van het dienstgoed "zoveel mogelijk worden gespaard". Een onnodig luid gehuil van de motor, gapen naar het aangrenzende pand of het beschadigen van andermans eigendommen zijn niet verenigbaar met deze eis.
Vervangt common law het recht van overpad?
Maar ook zonder inschrijving in het kadaster en zonder schriftelijk contract bestaat de mogelijkheid dat door jarenlang gebruik een voorrang is ontstaan als gewoonterecht.
Zolang buren vreedzaam naast elkaar leven en geen last hebben van het gedrag van de andere bewoners, is er geen acute behoefte aan opheldering - en in dit geval wordt meestal niets schriftelijk vastgelegd. Deze onduidelijke omstandigheden, die tot dusverre geen probleem hebben opgeleverd, dreigen kritiek te worden als bijvoorbeeld structurele veranderingen aan het voorterrein het pad naar het achterterrein afsnijden of zo versmallen dat een voertuig er niet meer doorheen kan.
Anderzijds kunnen veranderingen in de levensstijl van de routegebruikers ook tot conflicten leiden. Wanneer kinderen opgroeien, neemt het aantal voertuigen dat de weg vervuilt met lawaai en uitlaatgassen toe, heeft één persoon zorg nodig en komt de zorg regelmatig - de kans op conflicten is groot.
Bij een geschil is het niet altijd even duidelijk of er gewoonterecht is en in hoeverre dit is. Een analyse van geval tot geval kan bijvoorbeeld uitwijzen dat het gebruikelijk is om de route alleen te voet te gebruiken, maar niet met gemotoriseerde voertuigen. Juridisch advies wordt in dergelijke gevallen dringend geadviseerd. Als je samen met je buren kijkt, kun je vaak onderhandelen over financiële compensatie. In het belang van goed nabuurschap is de bereidheid tot medewerking van alle betrokkenen altijd aan te raden.
