Het is een winstgevende onderneming om op korte termijn privé-woonruimte aan vakantiegangers te verhuren, maar het is vaak niet legaal. Er zijn zelfs limieten voor eigenaren. Welke valkuilen er op de loer liggen en wanneer belastingen verschuldigd zijn.
Menig huurder of eigenaar van een appartement in een aantrekkelijke stad rekent op een lucratieve zaak: hij verhuurt dagelijks of wekelijks aan toeristen. Alleen al in Berlijn zullen op deze manier 18.000 huurappartementen worden gebruikt. Geen enkele huurindex beperkt hier het rendement.
Valkuilen Steeds meer gemeenten leggen echter officiële verboden op. Hamburg keurde al in 1982 de Woningbeschermingswet goed, die ander gebruik dan permanent wonen uitsluit. Er zijn ook wetten in Berlijn en München tegen verduistering. Overtredingen kunnen leiden tot een hoge boete van maximaal 50.000 euro. De rechtbanken stellen ook grenzen. Naar
aanleiding van een klacht van leden van een gemeenschap van eigenaren besloot het OLG Saarbrücken dat een mede-eigenaar de kamers niet als “pension” mocht gebruiken (dossier nr. 5 W 115/05). En tot slot kunnen verhuurders in de problemen komen met bewoners. "In het geval van een specifieke aantasting van de kwaliteit van de woonruimte, hebben de andere huurders een wettelijk recht op huurvermindering", zegt Ulrich Ropertz van de Duitse Huurdersvereniging.
Belastingen Een eigenaar kan zijn appartement tijdelijk aan toeristen verhuren - tenzij de verklaring van splitsing ertegen spreekt of een besluit van de gemeenschap van eigenaren (BGH, dossiernummer V ZR 72/09). Wie op deze manier inkomen verdient, moet daarover belasting betalen. De Belastingdienst ziet alleen af als de inkomsten uit tijdelijke verhuur van eigen woning niet hoger zijn dan 520 euro per jaar. "Maar als er belasting verschuldigd is, kunnen kosten worden afgetrokken, bijvoorbeeld voor schoonmaak", legt Hartmut Schwab, voorzitter van de Kamer van Belastingadviseurs in München, uit. Handelsbelasting is meestal niet verschuldigd. De Federale Fiscale Rechtbank (dossiernummer XB 42/10) oordeelde: Iedereen die op korte termijn en zonder speciale voordelen een enkel appartement in een grote stad verhuurt aan vakantiegangers, is nog niet commercieel actief.
Onderhuur Huurders die hun appartement voor geld aan toeristen ter beschikking stellen, lopen het risico te worden opgezegd. Je moet het aan de verhuurder vragen - en niet alleen de algemene ja vragen om onder te verhuren. De BGH oordeelde dat de dagelijkse verhuur aan vakantiegangers anders is en daarom niet valt onder de algemene toestemming van de verhuurder tot onderhuur (dossiernummer VIII ZR 210/13). Dit is een zo grote plichtsverzuim dat de huurder zelfs de kosten moet vergoeden van een rechercheur die de verhuurder heeft ingehuurd na een verdenking (LG Stuttgart, dossiernummer 4 S 2/14).
Regels voor onderhuur
Klik om te vergroten.
Vraag het van tevoren, dan is gewone onderverhuur vaak toegestaan - maar ook vakantieverhuur niet. Hiervoor heeft de huurder expliciet de toestemming nodig van zijn verhuurder.
