Een huis bouwen in Duitsland is nogal een bureaucratische aangelegenheid. Met zoveel wetten, voorschriften, toepassingen, bewijzen, rekenformules en afkortingen, is het als bouwer gemakkelijk het overzicht kwijt te raken. Een van deze chaos-makers is ook het nummer van het vloeroppervlak, afgekort GFZ, of waar je het voor nodig hebt en hoe je het berekent. We beantwoorden de belangrijkste vragen.
Definitie: wat is het nummer van het vloeroppervlak?
De GFZ is een zogenaamde indicator van het structurele gebruik van een onroerend goed en wordt gereguleerd door de Duitse bouwverordening (§ 20) en de DIN-norm 277. Het bestaat uit de woorden vloer, wat zoiets als niveau of verdieping, oppervlakte en nummer betekent. En dat beschrijft heel goed wat de GFZ precies stelt.
Wat betekent het nummer van het vloeroppervlak?
Het aantal verdiepingen bepaalt hoeveel vierkante meter vloeroppervlak er per vierkante meter van uw pand kan worden gebouwd. Met andere woorden: hoeveel ruimte is er voor elk gebouwniveau, elke volledige verdieping, vergeleken met de grootte van het pand? Kelder en dak zijn bij GFZ uitgesloten, tenzij het volledige vloeren zijn. Let op: Het aantal verdiepingen is niet bepalend voor hoeveel verdiepingen uw huis mag hebben.
Waarom bestaat de GFZ?
Het aantal verdiepingen is een sturingsinstrument van de bouwautoriteit om de bebouwingsdichtheid te regelen. Met andere woorden, om te voorkomen dat te strak en te dichtbij wordt gebouwd en dat een bouwgebied eruitziet als een kleurrijke lappendeken. Deze informatie maakt deel uit van de openbare bouwwet over de intensiteit van het landgebruik:
- Vloeroppervlaknummer (GFZ)
- Basisgebiednummer (GRZ): het geeft aan op welk percentage van het onroerend goed kan worden gebouwd.
- Hoogte van het gebouw (nokhoogte) of een individuele verdieping
- Aantal verdiepingen
- Building mass number (BMZ): geeft het aantal kubieke meters bouwmassa per vierkante meter onroerend goed aan.
Waar is het nummer van het vloeroppervlak?
De GFZ staat op het ontwikkelingsplan. De zogenaamde dimensieloze maat wordt in decimale getallen weergegeven en is geldig voor een heel bouwoppervlak. In het bestemmingsplan dat voor uw bouwgebied geldt, kan de bouwautoriteit ook bepalen dat gemeenschappelijke ruimtes in niet-volle bouwlagen en de daarbij behorende trappenhuizen en de omringende wanden in het GFZ worden opgenomen - of in uitzonderlijke gevallen niet worden meegenomen. In zeldzame gevallen wordt het aantal vloeroppervlakken bepaald voor een enkel bouwproject, pand of deel van een gebouw. Het is dus geen nummer dat normaal gesproken voor u als bouwer individueel bepaald wordt, maar een regeling van de bouwautoriteit waaraan u zich dient te houden.
Tegenwoordig is het maximale vloeroppervlak voor nieuwbouw in de meeste gevallen 1,0 tot 1,2. Behalve voor hoogbouw. De GFZ kan daar aanzienlijk toenemen. Grote woonprojecten in de 19e eeuw hadden vaak een vloeroppervlak van 4,0. Dat veranderde aan het begin van de 20e eeuw, want in de jaren twintig werd de GFZ door de staat teruggebracht tot 0,5 om meer licht, lucht en zon de steden binnen te laten. Tegenwoordig is zo'n kleine GFZ meestal alleen te vinden in kleine nederzettingen. Een woonoppervlakte van 0,4 betekent dat de woningen daar meestal maar één verdieping hebben, maximaal twee, en dat het grootste deel van het pand niet bebouwd mag zijn.
Wat doe je met het nummer van het vloeroppervlak? Bereken het totale vloeroppervlak
Je hebt de GFZ nodig om te kunnen berekenen wat het totale vloeroppervlak van je woning is, dus hoeveel vierkante meters de verdiepingen bij elkaar mogen hebben. Zo voorkom je dat je illegaal te grote vloeren plant. De formule waarin u het nummer van het vloeroppervlak moet invoeren, is als volgt:
Kavelgrootte x nummer vloeroppervlak = totaal vloeroppervlak
Voorbeeld: 600 vierkante meter x 0,7 = 420 vierkante meter
Omdat je de oppervlakte in vierkante meters vermenigvuldigt met het simpele getal van de GFZ, is het resultaat automatisch ook in vierkante meters. De vloeren van uw nieuwe gebouw mogen niet groter zijn dan 420 vierkante meter bruto vloeroppervlak in een gebouwoppervlak met een vloeroppervlak van 0,7 en uw pand is 600 vierkante meter. Zo kun je bijvoorbeeld twee verdiepingen van elk 210 vierkante meter bouwen. Of, indien toegestaan, zelfs drie van elk 140 vierkante meter. Exclusief kelder en dak.
Hoe bereken je de GFZ?
Om het op de proef te stellen, kunt u de berekening achterstevoren herhalen en het aantal vloeroppervlakken berekenen. Zo kunt u bij de bouw van uw woning controleren of alles goed verloopt. Om het aantal vloeroppervlakten te berekenen, heeft u het totale vloeroppervlak nodig. Dus de oppervlakten van alle volledige verdiepingen van uw huis. Dit krijg je als je de buitenmaten van je huis hebt en deze bij elkaar optelt. Het resultaat wordt vergeleken met de grootte van het object en moet resulteren in de GFZ, die op het ontwikkelingsplan staat. De formule waarmee je het vloeroppervlaknummer berekent is als volgt:
vloeroppervlak in vierkante meters /
perceeloppervlak in vierkante meters = vloeroppervlaknummer Voorbeeld: 420/600 = 0,7 GFZ
