Ook als de bouwkosten zijn verhoogd, blijft een huis kosten maken. In een interview legt de kostencheckdeskundige uitgebreid uit welke kosten je in de praktijk kunt verwachten.
Vraag: Waar moet je op letten aan de lopende kosten van een huis?
Kostencontroledeskundige: In de praktijk vormen de kosten van levensonderhoud voor velen het leeuwendeel van de kosten van levensonderhoud.
Leven kan niet zonder. Deze kosten zijn fundamenteel. Al het andere komt daarna.
Voor elke particuliere financiële planning is het daarom van fundamenteel belang om eerst de totale kosten van levensonderhoud te berekenen . Alleen degenen die een betrouwbare en betrouwbare schatting van de huidige en toekomstige kosten kunnen maken, zullen een redelijke basis hebben voor financiële langetermijnplanning.
De kosten die het bezitten van een huis met zich meebrengt, worden vaak onderschat. In veel gevallen is een eengezinswoning in termen van exploitatiekosten zelfs duurder dan een huurappartement - ook al bouwen veel mensen hun eengezinswoning juist om maandelijks op dure huurkosten te besparen.
Ook als het om nevenwoningkosten gaat, is het heel belangrijk om in de toekomst te kijken : een eengezinswoning blijft niet altijd nieuw en volledig functioneel. Reparaties en onderhoudswerkzaamheden zijn onmisbaar voor elk huis, het geld ervoor moet van bij het begin opzij worden gezet om financiële problemen later te voorkomen. Vaak doen mensen hier te naïef aan - als er een grote reparatie- of verbouwingsmaatregel op komst is, dan is er vaak een noodgeval en moeten er dure leningen worden afgesloten om de reparatie of het onderhoud te financieren.
Bijkomende kosten op lange termijn moeten in de planningsfase worden meegenomen
Een ander belangrijk punt met betrekking tot de nevenhuiskosten is om tijdens de bouw consequent te werken om de nevenkosten op de lange termijn zoveel mogelijk te verlagen . Luxe is best handig - maar veroorzaakt vaak aanzienlijk hogere kosten in het bedrijf, die op de lange termijn een last vormen voor het huishoudbudget. In de praktijk moet men er altijd voor zorgen dat de uitrusting van het huis zo wordt gepland dat de kosten voor bediening en voor reparatie en onderhoud zo laag mogelijk zijn.
Dit kan op veel gebieden - bijvoorbeeld door een gevel te rammelen, wat op de lange termijn kostbaar schilderen en opnieuw bepleisteren van gevels bespaart. Als je dit van tevoren plant, heb je misschien iets meer geïnvesteerd, maar op de lange termijn heb je een behoudfactor geëlimineerd. Berekend over 40 - 50 jaar is dit vaak duidelijk de moeite waard. Hetzelfde geldt voor vloerbedekkingen, dakbedekkingen en andere componenten.
Het passiefhuis wordt algemeen beschouwd als de ultieme lage exploitatiekosten : wie geen of extreem lage verwarmingskosten heeft, lijkt op de lange termijn veel geld te besparen. Maar laat u hier niet misleiden: de bedrijfskosten omvatten meer dan alleen de verwarmingskosten. De hogere investering in het passiefhuis (ongeveer 10% - 15% in vergelijking met een normale lage-energiewoning) gaat vaak gepaard met aanzienlijk hogere onderhouds- en reparatiekosten voor de gecompliceerde techniek (centrale ventilatiesystemen, regelingen, etc.). Als je rekening houdt met alle kosten en niet alleen met de stookkosten, is een passiefhuis op termijn in sommige gevallen zelfs duurder dan een veel eenvoudigere, energiezuinige woning met iets hogere stookkosten.
Kortom, als het gaat om woningbouwkosten , is het belangrijk om in een vroeg stadium de totale bijkomende kosten te berekenen, om bij de bouw consequent te letten op lage exploitatiekosten en lage onderhoudskosten voor alle componenten en vooral om toekomstige reparatie- en renovatiekosten zeker te stellen met een voldoende hoge onderhoudsreserve vanaf het begin . Dan heeft u uw bijkomende kosten echt onder controle - en kunt u veel meer ontspannen slapen.
Vraag: Welke extra woningkosten moet je verwachten voor een doorsnee eengezinswoning?
Kostencontrole deskundige: De extra kosten die in de praktijk worden gemaakt, zijn uiteraard afhankelijk van de woning zelf, de leeftijd en de uitrusting.
In de praktijk kun je er echter gerust vanuit gaan dat je met minder dan 400 à 600 euro per maand bijna nooit wegkomt. Eventuele financieringskosten (aflossing van de woning) zijn nog niet inbegrepen.
Als u in de praktijk bijvoorbeeld nog € 500, - aan termijnen per maand moet betalen, heeft u in het beste geval al een totale last van circa € 1.000, - tot € 1.100 , - die u elke maand betrouwbaar moet kunnen betalen. Bij het huidige loonniveau vormen de woonlasten een groot deel van het salaris.
Hoe ouder het huis, hoe duurder het is om te onderhouden
In veel gevallen - vooral bij oudere huizen of huizen die gerepareerd moeten worden of met minder kostenbesparende meubels - kunnen de maandelijkse kosten dan aanzienlijk hoger zijn. Dan kan het vaak erg moeilijk zijn om deze kosten te betalen, zelfs in moeilijke levenssituaties (baanverlies, werkloosheid, ziekte).
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
We hebben de kosten berekend voor een middelgrote eengezinswoning op een middelgroot perceel. Het is een modern huis met een recente constructie zonder enige speciale onderhoudsinspanning. Het is redelijk geïsoleerd en redelijk energiebesparend.
Ons huis ligt aan de rand van een grootstedelijk gebied, niet bijzonder centraal en in een gebied met vrij matige kosten.
| Post | Kosten per maand |
|---|---|
| Onroerend goed belasting | 65 EUR |
| Riolering | 43.75 EUR |
| Afvalverwijdering en straatreiniging (aan de gemeente) | 45 EUR |
| GEZ (individueel huishouden) | 17,50 EUR |
| Stroomverbruik (hier erg zuinig) | EUR 47,50 |
| Veeg en controleer de open haard | 8,33 EUR |
| Woningbouwverzekering, natuurrisicoverzekering en inboedelverzekering | 44,17 EUR |
| Aansprakelijkheidsverzekering | 6,25 EUR |
| stookkosten | 66,67 EUR |
| Telefoonaansluiting, internetaansluiting, televisie | 40 EUR |
| Reserve voor onderhoud en reparatie | 140 EUR |
| Totale maandelijkse kosten | 524,17 EUR |
Dit zijn natuurlijk slechts voorbeeldkosten die alleen gelden voor een zeer specifieke woning en pand op een zeer specifieke locatie.
Ons voorbeeldhuis is een relatief goedkope woning als het gaat om bijkomende kosten: in grootstedelijke gebieden, met een hoger elektriciteits- en verwarmingsverbruik en verwachte hogere reparatiekosten voor het huis, kan de maandelijkse last al snel veel hoger zijn.
Toch is 500 euro per maand al een behoorlijk bedrag - als je financieringskosten voor het huis toevoegt, wordt de limiet van 1.000 euro voor de maandelijkse last heel snel overschreden, zelfs met deze relatief lage bijkomende kosten.
Vraag: Waar hangen de huiskosten in de praktijk van af?
Kostencheck-expert: Hierbij spelen natuurlijk een groot aantal factoren een rol:
- de locatie van het huis (locatie, regio)
- de grootte van het huis
- de grootte van het pand
- de eenheidswaarde van het huis
- Leeftijd en technische staat van het huis
- de individuele uitrusting van het huis
- de hoogte van de te betalen verzekeringspremies (hierbij speelt o.a. ook de ligging van de woning een rol)
- de verwachte renovatie- en onderhoudskosten in individuele gevallen (vooral met betrekking tot energetische renovaties die moeten worden uitgevoerd, die extreem duur kunnen zijn)
- Bijkomende kosten gemaakt in individuele gevallen (zwembad, tuinonderhoud, etc.)
- de aflossingen die nog verschuldigd zijn voor de woning
Bij de berekening van de werkelijke incidentele woonlasten moet u met al deze factoren rekening houden . U mag hier geen enkel punt vergeten - veel kosten worden vaak niet in aanmerking genomen bij een eerste berekening of hun werkelijke bedrag wordt onjuist ingeschat.
Vraag: Hoe zit het met de onroerende voorheffing - welke kosten moet u verwachten?
Onroerende voorheffing varieert sterk van staat tot staat
Kostencheck expert: Bij het berekenen van de onroerende voorheffing speelt de zogenaamde normwaarde van de woning een rol.
Het berekenen van de eenheidswaarde is in de praktijk vrij ingewikkeld, dus u moet beslist hulp zoeken bij een specialist. In wezen gaat de eenheidswaardeberekening over het berekenen van de waarde van het onroerend goed tot een bepaald jaar (in het westen geldt het jaar 1964, in het oosten het jaar 1935). Hierdoor ontstaat een uniforme, vergelijkbare waardebasis.
Voor de officiële berekening van de onroerende voorheffing wordt vervolgens de zogenaamde onroerendezaakbelastingindex toegepast op de eenheidswaarde - deze index varieert naargelang het soort gebruik van het onroerend goed en het gebouw erop.
Eens het indexcijfer van de onroerende voorheffing is bepaald, kan elke gemeente een ander aanslagtarief voor onroerende voorheffing toepassen op deze index en zo de momenteel te betalen onroerende voorheffing bepalen.
Er zijn echter grote verschillen in de beoordelingspercentages van gemeente tot gemeente - tussen grootstedelijke gebieden en landelijke gebieden van verschillende landen kan dit verschillen van 100% of zelfs meer betekenen . Er is bijvoorbeeld zo'n 100% verschil tussen Berlijn en kleine, landelijke gemeenschappen in Beieren.
Vraag: De gemeentelijke tarieven kunnen ook sterk variëren, toch?
Kostencontrole expert: Dat klopt: ook de kosten voor straatreiniging, vuilophaal en afvalwaterheffingen kunnen per gemeente sterk verschillen.
Als je alleen naar de afvalwaterheffingen kijkt , kan dit ofwel 260 euro of meer dan 1.000 euro per jaar kosten - praktisch vier keer de kosten.
Wat individuele gemeenten nodig hebben voor de verwijdering van gemeentelijk afval en straatreiniging kan ook sterk verschillen.
Al met al kan gezegd worden dat de ligging van een woning erg belangrijk is voor de latere bijkomende kosten . U moet altijd goed nadenken over waar u gaat bouwen of kopen. Over perioden van 40 - 50 jaar lopen de kostenverschillen tussen gebieden met algemeen lage tarieven en gebieden met algemeen hogere tarieven aanzienlijk op.
Vraag: De verzekeringspremies kunnen toch ook heel verschillend zijn?
Kostencontrole expert: Ja - enerzijds zijn ze altijd een beetje afhankelijk van de locatie en locatie van het huis (bv. Aantal zware regenval, mogelijke stormschade of overstromingen, stedelijk gebied of landelijke gemeenschap) en anderzijds natuurlijk altijd van de uitrusting en het individu Gevaar voor beschadiging.
Op lange termijn biedt verzekeren echter een goede manier om op bijkomende kosten te besparen: door individuele verzekeringsvergelijkingen, onderhandelingen met de verzekeraar en bundeling van verzekeringen bij één bedrijf.
U mag in geen geval sparen door onderverzekering - dat kan moeilijk zijn om wraak te nemen in geval van schade. In het geval van een enorme onderverzekering van het gebouw, willen verzekeringsmaatschappijen mogelijk aanzienlijk minder of helemaal niet betalen in geval van schade. U moet dit risico zeker niet nemen - het is de kleine besparing van de lagere verzekeringspremie niet waard.
In uw eigen belang dient u er ook voor te zorgen dat u voldoende verzekerd bent. Als gevolg van klimaatverandering komen de zwaarste stormen en massale zware regenbuien momenteel steeds vaker voor in Duitsland, zelfs op plaatsen waar eerder zoiets niet bestond. Dat zal in de toekomst ook niet veranderen.
Vraag: Is het niet mogelijk om op lange termijn iets te besparen op de afvalwaterheffing?
Kostencheck-expert: hiervoor zijn zeker mogelijkheden.
In de meeste gevallen is de rioolbijdrage ook gebaseerd op de grootte van de afgedichte ruimtes op het terrein - dit zijn niet alleen dakoppervlakken maar ook infiltratiebestendige opritten, verharde paden of asfaltoppervlakken voor het huis.
Wie regenwater opvangt, betaalt minder afvalwaterbijdragen
Als het regenwater dat erop valt, wordt afgevoerd en ofwel in een greppel op het terrein sijpelt, of in een regenbak wordt opgevangen en gebruikt voor het besproeien van de tuin, kunnen de rioolkosten al aanzienlijk worden verlaagd. Het waterverbruik van drinkwater wordt dan natuurlijk ook verminderd.
Als het echter om de installatie gaat, zijn echte systemen voor het opvangen van regenwater vrij duur - het opgevangen regenwater mag dan alleen worden gebruikt voor het besproeien van de tuin, het doorspoelen van toiletten en wasmachines - al het andere is verboden. Hiervoor moet een compleet, parallel installatiecircuit in de woning worden aangelegd, wat hoge kosten met zich meebrengt. In de praktijk moet je altijd heel precies uitrekenen of het nog de moeite waard is.
Een andere mogelijkheid is om een groendak te bouwen - dit verlaagt ook de afvalwaterheffing op lange termijn en kan in sommige gemeenten ook met hoge subsidies worden gebouwd.
Het afdekken van opritten en voorhoven met kwelverharding kan ook een manier zijn om de grootte van de afgedichte gebieden en daarmee de afvalwaterheffingen op de lange termijn en permanent te verminderen.
Dit alles geldt echter alleen voor die gemeenten die ook een opsplitsing van de afvalwaterbijdrage uitvoeren - in Duitsland zijn dat tot dusver de meeste.
Vraag: Hoe zit het met de onderhoudskosten? In het kostenvoorbeeld is een onderhoudsreserve van 140 euro per maand berekend, waar komt dat vandaan?
Kostencontroledeskundige: Eigenaren van appartementsgebouwen in Duitsland zijn wettelijk verplicht om een redelijk deel van de kosten voor het onderhoud van het gebouw te betalen om in geval van nood over voldoende geld te beschikken.
Als je logisch nadenkt, geldt dit natuurlijk ook voor elke andere woning: geen woning kan op termijn zonder reparatie en renovatiemaatregelen.
De berekening kan worden afgeleid uit de gebruikelijke berekeningsmethode voor appartementsgebouwen - deze geldt in principe voor elke woning.
De onderliggende aanname is dat binnen 80 jaar (de gemiddelde gebruiksduur van een gebouw) ongeveer 1,5 keer de bouwkosten van het gebouw (exclusief grond- en ontwikkelingskosten) kunnen ontstaan.
Dat is wat Peters formule zegt . In de praktijk is het redelijk realistisch gebleken.
Als ons huis nu pure bouwkosten heeft van 120.000 EUR, zouden de totale onderhoudskosten in 80 jaar ongeveer 180.000 EUR bedragen. Dat zou ongeveer 2.250 euro per jaar en 187,50 euro per maand zijn.
Aangezien we niet de hele gebruiksduur van ons voorbeeldhuis zelf zullen beleven en financieren en ook een goede rente ontvangen over onze reserves, hebben we het maandbedrag voor ons vastgesteld op 140 EUR.
Voor een ouder, duurder of groter huis zou deze reserve echter fors verhoogd moeten worden volgens de formule van Peters.
De berekeningsmethode van de wetgever gaat echter uit van minstens 7 EUR per m² tot 9 EUR per m² woonoppervlak per jaar voor appartementsgebouwen die tot 30 jaar oud kunnen zijn = "" (als alle reparaties up-to-date zijn).
Gezien de wettelijk vereiste hoge kosten voor energiegerelateerde renovaties en de constant stijgende kosten in de ambachtelijke sector, lijkt dit de absolute ondergrens te zijn , waarbij ook alleen rekening wordt gehouden met de woonruimte van appartementsgebouwen, maar niet met de nevenruimten.
De resulterende jaarlijkse reserves van 980 euro tot 1.260 euro per jaar lijken ons gezien de kosten in de praktijk iets te laag, daarom houden we liever vast aan de formule van Peters. Dat geeft ons in ieder geval een zekere veiligheidsmarge.
