Bij een groot aantal woninggerelateerde projecten worden de kosten van grondwerken vooraf vaak duidelijk onjuist ingeschat. Bij het bouwen van een huis is er vaak sprake van een kostenval als het gaat om de vloerplaat. De kostencheck-expert legt in een interview uitgebreid uit wat grondwerken werkelijk kunnen kosten en waarvan de kosten afhangen.
Vraag: Waar en voor welke projecten zijn overal grondwerken nodig?
Experts op het gebied van kostencontrole: De grondwerken spelen natuurlijk een grote rol - vooral voor de kosten en de duur van de werken - bij grote funderingen (zoals de vloerplaat van een huis) of bij het bouwen van een kelder. Daar moet relatief veel materiaal worden uitgegraven.
Het belang van grondwerken in termen van kosten mag niet worden onderschat, maar ook voor andere funderingen - bijvoorbeeld voor een garage of een wintertuin. Wie een zwembad in zijn tuin wil aanleggen, wordt natuurlijk geconfronteerd met flinke grondwerken - ook bij kleinere baden is dit niet te onderschatten.
Bij het bestraten of asfalteren van paden en opritten of het aanleggen van terrassen moeten ook grondwerken worden uitgevoerd, uiteraard voor de aanleg van alle aanvoerleidingen (elektriciteit, telefoon, gas) en alle rioolleidingen.
Ook voor kleinere putten is een graafmachine nodig
Het grondwerk omvat niet alleen de ontgraving: de uitgegraven aarde moet dan ook op het terrein worden verspreid of gestort - in de praktijk levert dit vaak aanzienlijke kosten op. Ook als een perceel moet worden geëgaliseerd (een glooiend gebied moet worden gedempt) of hellingen moeten worden gegraven, valt dit nog steeds onder de term "grondwerken", evenals het verwijderen of verwijderen van teelaarde.
In de praktijk wordt de werkdruk bij graaf- of vulwerkzaamheden vaak enorm onderschat. Met een houweel en schop kun je vandaag nauwelijks voldoende vooruitgang boeken, dus in de meeste gevallen kun je het zelf ook nauwelijks. Om met eenvoudig gereedschap een kuil voor een kelder te maken, zou je eigenlijk weken of zelfs maanden moeten inschatten. De kosten van professioneel uitgevoerde grondwerken zijn dus nauwelijks te vermijden.
Vraag: Wat kost grondwerk?
Expert op het gebied van kostencheck: dat kun je natuurlijk over de hele linie moeilijk zeggen - het hangt altijd af van het type grondwerk en de omvang, evenals een paar andere factoren.
In de meeste gevallen brengt het verwijderen van de bovengrond slechts lage kosten met zich mee - hier kunt u doorgaans kosten verwachten van 3 EUR per m² tot 5 EUR per m² . De bovengrond wordt meestal ongeveer 20 cm diep opgetild.
Voor de uitgraving - bijvoorbeeld met een bouwput - kunnen de kosten zeer variabel zijn: hierbij moet u rekening houden met kosten tussen 20 EUR per m³ tot 100 EUR per m³ . De betreffende bodemklasse is hiervoor bepalend.
Het hangt er dan van af of de uitgegraven grond op het terrein kan blijven staan (tussentijdse opslag voor later gebruik) of dat deze op een stortplaats wordt gestort. Afhankelijk van de afgravingshoeveelheid en het type verwijdering kunnen de kosten voor berging variëren tussen 20 EUR per m³ en 140 EUR per m³ .
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
Op ons terrein laten we een bouwput bouwen. De oppervlakte van ons gebouw moet 10 mx 10 m zijn. Onze bodem valt onder bodemklasse 4.
| Post | prijs |
|---|---|
| Verwijder de teelaarde en bewaar deze tijdelijk | 360 EUR |
| Verwijderen van struiken en heesters | 290 EUR |
| Opgraving, 3 m diep | 3.456 EUR |
| Tussentijdse opslag van 50% van de uitgraving | 1.512 EUR |
| Gooi 50% van de uitgraving weg | 6.912 EUR |
| totale prijs | EUR 12.530 |
Dit is natuurlijk maar een eenmalig kostenvoorbeeld dat alleen van toepassing is op een specifieke bouwplaats. De kosten kunnen ook in andere gevallen aanzienlijk verschillen.
In ons kostenvoorbeeld valt de hoge prijs voor een zogenaamd "simpele" bouwkuip al op. Op bouwplaatsen met problematische bodemgesteldheid of speciale eisen kunnen deze kosten echter aanzienlijk hoger zijn.
De kosten voor het afvoeren van de grond op de stortplaats zijn bijzonder hoog. Dit hangt samen met de stortvergoedingen, die de afgelopen jaren sterk zijn gestegen (stijging met 30% - 50%), aangezien ook een groot aantal gemeentelijke bouwprojecten is uitgevoerd en daardoor de meeste stortplaatsen bezet zijn.
Vraag: Welke factoren bepalen de kosten van graafwerkzaamheden?
Naast de grootte en diepte van de putten hebben ook andere factoren invloed op de prijs
Kostencheck-expert: hierbij spelen een aantal factoren een belangrijke rol:
- de bodemgesteldheid (de belangrijkste kostenfactor), beschreven aan de hand van de bodemklasse volgens DIN
- de hoeveelheid uitgraving
- of de grond tijdelijk wordt opgeslagen voor later gebruik of wordt afgevoerd
- de kostenstructuur van de uitvoerende onderneming (vaak kunnen goedkopere vaste prijzen worden onderhandeld)
- of de uitgegraven bodem mogelijk verontreinigd is met gevaarlijke stoffen
Al deze factoren spelen een belangrijke rol bij de kosten van graafwerkzaamheden en andere grondwerken (bijvoorbeeld het leggen van funderingen).
In de praktijk leidt dit vaak tot ongeplande kostenstijgingen tot meerdere malen de berekende prijs. Grondwerken vormen dus altijd een groot kostenrisico voor bouwers.
Vraag: Welke bodemklassen zijn er eigenlijk?
Expert in kostencontrole: DIN 18300 definieert verschillende bodemklassen volgens wat bekend staat als "oplosbaarheid", dat wil zeggen hoe gemakkelijk een bodem kan worden "losgemaakt".
In totaal voorziet DIN 18300 in 7 verschillende grondklassen:
| Bodemklasse | Benaming volgens DIN 18300 | kenmerken |
|---|---|---|
| Bodemklasse 1 | Bovengrond | deze bodemklasse is alleen van toepassing op de bovenste bodemlaag |
| Bodemklasse 2 | Stromende grondsoorten | zeer hoog watergehalte, daarom vaak de "schepbodem" genoemd |
| Bodemklasse 3 | gemakkelijk verwijderbare grondsoorten | voornamelijk grind- en zandgronden, zeer weinig steengehalte, voldoende hellingen van putten nodig omdat het materiaal veel naar beneden glijdt |
| Bodemklasse 4 | matig moeilijk om grondsoorten los te maken | ook wel "steekvloer" genoemd, zeer geschikt voor het bouwen, homogene en evenwichtige vloeropbouw |
| Bodemklasse 5 | moeilijk te verwijderen grondsoorten | Aanzienlijk hoger steenaandeel dan bij 3 en 4, ook wel "Hackboden" genoemd |
| Bodemklasse 6 | gemakkelijk verwijderbare rots en soortgelijk grondwerk | Iets bros en sterk gespleten gesteente, ook wel bekend als "rippings" of "hellende grond", goede ondergrond om te bouwen, maar zeer dure grondwerken |
| Bodemklasse 7 | moeilijk te breken rock | Meestal aangeduid als "explosieve vloer", vereist het uitgraven op zijn minst een deel van het stralen, en daarom erg duur |
Naast de grondklassen kunnen er bij het ontgraven nog andere problemen ontstaan die de kosten dan nog duurder kunnen maken, zoals zeer hoogstaand grondwater.
Vraag: Wat kost het opvullen en verdichten van de grond?
Kostencontrolespecialist: In de meeste gevallen kunt u rekenen op kosten van circa € 15, - per m³ .
In individuele gevallen kan dit echter ook duurder zijn - dat hangt altijd af van de situatie ter plaatse en de eisen aan de werkzaamheden.
Vraag: Hoe bereken je de uitgraving van een bouwkuip?
Kostencontroledeskundige: Als er bijvoorbeeld een bouwput moet worden uitgegraven voor de bouw van een kelder, kan men de grootte van het geplande gebied niet alleen inschatten. Natuurlijk moet er ook bewegingsruimte zijn rondom de fundering. Daarnaast moet ook rekening worden gehouden met veiligheidsdijken en eventueel opritten.
In de meeste gevallen zal je ongeveer 1 - 3 meter meer moeten rekenen dan het geplande vloeroppervlak, met omtrekisolatie in ieder geval 3 meter.
Bijvoorbeeld: bouwoppervlak 8 mx 10 m, uitgravingdiepte: 3 m. Graafvolume 8 mx 10 mx 3 m = 240 m³
Werkelijk graafvolume: (8 m + 3 m) x (10 m + 3 m) x 3 m = 11 mx 13 mx 3 m = 429 m³.
Dus hier moet je je niet misrekenen. De respectieve bouwvoorschriften regelen de minimumafstanden die rond bouwputten in acht moeten worden genomen. In het geval van perimeterisolatie is, zoals ik al zei, in de praktijk echter minimaal 3 m een redelijke werkruimte.
Vraag: Wat zijn de kosten van de opgraving zelf?
Kostencontrole expert: het hangt altijd af van het type vloer.
Bij zeer goed losneembare grond en grondklasse 2 - 3 mag u zuivere graafkosten verwachten vanaf circa 4 euro per m³ . In de praktijk liggen de kosten voor de meeste bouwplaatsen echter tussen de € 8, - per m³ en € 20, - per m³ .
Dit kan echter snel duurder worden naarmate de vloerklasse stijgt - vanaf klasse 5 wordt het aanzienlijk duurder. In het extreme geval van bodemklasse 6 of 7 bedragen de kosten vaak meer dan 90 EUR per m³ .
Als er schachten en sleuven moeten worden uitgegraven, moet u doorgaans rekening houden met hogere kosten. Hier beginnen de prijzen voor lage grondklassen meestal rond de 25 euro per m³ . In de hogere bodemklassen kom je gemakkelijk boven de 100 EUR per m³ uit .
Dit is natuurlijk pijnlijk duur, vooral wanneer er een sleuf nodig is om een kelder van buitenaf af te dichten, of er sleuven moeten worden gegraven om sleuven voor geothermische verwarming te installeren. In dit geval bereikt het toch al erg dure werk vaak onvoorstelbare hoogten.
Naast de pure graafkosten zijn er vaak extra kosten:
- het opruimen van lage struiken en struiken
- bescherming van aangrenzende bomen
- het kappen van bomen
- het verwijderen van wortelstokken
Hieraan zijn uiteraard extra kosten verbonden.
Vraag: Welke kosten kunnen ontstaan bij het afvoeren van de uitgraving?
Kostencheck-expert: hier moet u differentiëren wat er precies moet gebeuren met de opgraving:
Als het tijdelijk op het terrein kan worden gestald, ontstaan in de praktijk de laagste kosten - meestal in de range van € 3 tot € 5 per m³ .
Als de grond echter op een stortplaats moet worden gestort, zijn er al 3 kostenposten:
- het opladen van de bodem
- het transport van de aarde
- de verwijderingskosten voor de grond op de stortplaats
Ook voor kleinere putten kan een graafmachine gehuurd worden
Voor kleinere graafwerkzaamheden die u zelf doet, is het vaak voldoende om een passend grote container te bestellen. Inclusief de transportkosten, de containerhuur en de verwijdering bedragen deze in de meeste gevallen rond de € 20, - per m³ tot € 30, - per m³ , mits de bodem voldoet aan de voorwaarden van de stortplaats. Verontreinigde grond die wordt afgewisseld met wortelstokken, stenen en dergelijke kan meestal duurder zijn om te verwijderen. Asfaltresten, steengroeve, grind of pleisterwerk van sloopwerkzaamheden mogen in geen geval in de te verwijderen grond aanwezig zijn. In de regel kunt u zich tegen kostenstijgingen beschermen door de grond alleen vanaf een diepte van 1 m als grond voor verwijdering te geven.
Bij kleinere uitgegraven hoeveelheden tot circa 15 m³ gebruiken zelfs professionele bedrijven nog vaak containers voor afvoer. De kosten hier, inclusief vullen, transport en afvoer, liggen doorgaans tussen de € 35, - per m³ en € 50, - per m³ .
Grotere hoeveelheden worden meestal direct per vrachtwagen vervoerd. Dit resulteert in beduidend hogere totale kosten, in de praktijk moet u voor het verwijderen en afvoeren van de grond meestal rekening houden met 9 EUR per m³ tot 18 EUR per m³ .
In de praktijk is het altijd zinvol om een manier te vinden om de grond op het terrein te hergebruiken. Al het andere is erg duur.
In sommige gevallen kan het zinvol zijn om te proberen de bovengrond privé tegen collectie te verkopen of weg te geven. Dit verlaagt al de kosten voor verder gebruik. Een andere bouwer heeft misschien ook vulmateriaal nodig voor zijn eigendom.
Het kopen van teelaarde en grond als vulmateriaal is niet goedkoop, dus u kunt vaak een manier vinden om iemand kosten te besparen en uw eigen verwijderingskosten aanzienlijk te verlagen.
Alle bovenstaande informatie is overigens alleen van toepassing op niet-verontreinigde grond. In het geval van bodems die vervuild zijn met verontreinigende stoffen, zijn de kosten voor verwijdering vele malen hoger.
De opdrachtgever (vastgoedeigenaar) is hiervoor verantwoordelijk. Als er zelfs maar een vermoeden bestaat dat de bodem verontreinigd kan zijn, moet hij een bijbehorend rapport laten opmaken en de bestaande verontreiniging kunnen aantonen. Onwetendheid of onzorgvuldigheid beschermen hier niet tegen straf - wie liever een oogje dichtknijpt, kan achteraf zelfs ernstige en ernstige problemen krijgen.
Vraag: Hoeveel kost een bodemonderzoek in de praktijk?
Kostencontrole expert: Het hangt er altijd van af hoeveel proefboringen er op het terrein moeten worden uitgevoerd en wat er nodig is voor het opmaken van het rapport.
In eenvoudige gevallen worden gaten meestal alleen gemaakt in twee diagonaal tegenoverliggende hoeken van een woning. De totale kosten voor het deskundigenoordeel bedragen dan meestal rond de € 400 à € 600 . Indien in alle vier de hoeken van het pand proefboringen worden uitgevoerd, mag worden aangenomen dat de kosten voor het bodemonderzoek ongeveer verdubbelen .
Vraag: Waarom is het storten van de vloerplaat zo vaak een enorme kostenpost voor de woningbouw?
Als de bovenste aardlagen niet stabiel genoeg zijn, kan een bouwproject al snel erg duur worden
Kostencontrole expert: Dit heeft te maken met het feit dat er op bouwpercelen vaak geen echt stabiele grond in de grondlagen aan de oppervlakte zit.
Als uit een bodemrapport (dat sowieso elke bouwer moet aanvragen) blijkt dat de bovenste bodemlagen een laag draagvermogen hebben, begint het zeer kostbare werk: grondvervanging.
De bestaande grond wordt eerst verwijderd tot een diepte van 2 m of meer en op een stortplaats gestort. Dit wordt gevolgd door de introductie van stabielere grondlagen, die laag voor laag moeten worden opgebouwd en in lagen moeten worden verdicht. Dat betekent veel moeite - u kunt zich de kosten bijna voorstellen als u alleen naar de kosten van graven en storten kijkt. Dus je graaft de funderingskuil praktisch minstens twee keer, althans vanaf de kostenzijde.
Na het vervangen van de grond moeten uitgebreide belastingsdrukproeven worden uitgevoerd om te onderzoeken of de ingebrachte grond ook daadwerkelijk sterk genoeg is. Ook voor deze testen en rapporten zijn aanzienlijke meerkosten te verwachten.
Over het algemeen kan het gemakkelijk zijn dat de vloerplaat 15.000 EUR of zelfs meer kan kosten als de vloerkwaliteit slecht is . De vloerplaat is dus niet in alle gevallen significant goedkoper dan een kelder.
Het grootste probleem hierbij is dat bodemtaxaties meestal pas in opdracht worden gegeven als men daadwerkelijk wil bouwen. Bij het kiezen van een bouwkavel heb je vaak maar beperkte informatie over de bodemkwaliteit en vooral het draagvermogen van de bovenste bodemlagen. Het bouwproject begint dan met een enorme, veelal ongeplande prijsstijging.
Bij panden op een helling zijn natuurlijk vaak veel complexere grondwerken nodig, hetzelfde geldt voor hoger gelegen toegangswegen. In deze gevallen kunt u echter meestal op het eerste gezicht zien dat er - in tegenstelling tot bij onvoldoende draagvermogen van de vloer - hogere kosten zullen ontstaan.
In dat geval kan het de moeite waard zijn om opnieuw te plannen en eventueel te overwegen om een kelder te bouwen - maar dit moet altijd op individuele basis worden beoordeeld.
