Sinds eind 2011 zijn er ook op regelmatige tijdstippen legionellatesten gepland in de drinkwaterinstallatie van grotere woongebouwen. In een interview legt de kostencheckexpert uitvoerig uit welke kosten deze testen met zich meebrengen en wie ervoor moet betalen.
Vraag: Wat is Legionella en waarom moet het worden getest?
Kostencontrole expert: Legionella zijn staafvormige bacteriën die in water leven. Sommige van hun zeer wijdverspreide soorten kunnen bij mensen een ziekte veroorzaken die de veteranenziekte wordt genoemd.
Het probleem hierbij is niet het inslikken van met Legionella besmet water - als het immuunsysteem intact is, levert dat geen enkel risico op - maar het inademen van waterdruppels die Legionella bevatten . Het gevaar is erg groot bij het douchen, maar erg laag in alle andere gebieden van watergebruik. Bij inademing veroorzaken legionellabacteriën, als ze in de diepe longen terechtkomen, ernstige longontsteking, die ook fataal kan zijn, vooral bij verzwakte ouderen en jonge kinderen. Ontsteking van de binnenwand van het hart en het nierbekken, evenals de relatief onschadelijke Pontiac-koorts, kunnen ook optreden als gevolg van een infectie met Legionella.
Omdat Legionella graag in warm, weinig onrustig water verblijft en zich bij hogere watertemperaturen zeer sterk vermenigvuldigt, schrijft de Duitse drinkwaterverordening voor dat alle waterverwarmingssystemen waarop douches zijn aangesloten regelmatig moeten worden gecontroleerd.
Eigenaren en verhuurders van meergezinswoningen, woningcorporaties en vastgoedbeheerders zijn verplicht om elke drie jaar een onderzoek uit te voeren, waarbij het te testen water op drie verschillende punten in elke lijn moet worden afgenomen en onderzocht.
Als verhuurder zijn al die huiseigenaren verplicht om hun woning te onderzoeken
- er zijn minimaal 3 wooneenheden, waarvan er minimaal 1 gehuurd moet worden,
- een warmwatertank met een inhoud van meer dan 400 l of
- de pijpleidingen bevatten in totaal 3 liter
- Er zijn douchefaciliteiten beschikbaar
Monsters moeten worden genomen op drie verschillende locaties
De monsters moeten op 3 verschillende locaties worden genomen:
- aan de uitgang van de warmwatertank
- bij de inlaat van de circulatieleiding en
- op het verste extractiepunt in elke stijgbuis
Een erkend laboratorium moet deze monsters onderzoeken en bij overschrijding van de toegestane grenswaarde onmiddellijk de verantwoordelijke gezondheidsdienst informeren, die vervolgens verdere maatregelen (blokkering, desinfectie van het systeem) zal bestellen die de verhuurder onmiddellijk op eigen kosten moet nemen.
Vraag: Wat kost zo'n onderzoek?
Kostencontroledeskundige: De kosten voor het analyseren van de monsters kunnen sterk variëren van laboratorium tot laboratorium.
Het onderzoek van een monster kost doorgaans tussen de 25 en 60 euro, afhankelijk van het gebruikte laboratorium. Aangezien er in totaal minimaal 3 monsters genomen moeten worden, liggen de kosten in ieder geval tussen de € 75 en € 180 , in de meeste gevallen zijn er extra reiskosten.
Een klein voorbeeld van kosten uit de praktijk
Wij laten een legionellacontrole uitvoeren in ons appartementengebouw. Er zijn 7 appartementen in ons huis, met in totaal 2 risers.
| Post | prijs |
|---|---|
| 4 bemonstering, analyse | 4 * 45 EUR |
| Reiskosten | 24 EUR |
| totale prijs | 204 EUR |
Dit is slechts een voorbeeld van een enkele kosten die alleen van toepassing is op de kosten van testen voor een specifiek huis en via een specifiek laboratorium. De kosten voor andere gebouwen kunnen hiervan afwijken.
In ons voorbeeld vereist de tweede stijgbuis dat er een extra monster wordt genomen ("op het verste punt van elke stijgbuis").
Vraag: Waar zijn de kosten van de Legionella-test van afhankelijk?
Kostencontrole expert: Hier zijn enkele punten die bepalend zijn voor de kosten:
- het aantal geplande bemonsteringspunten, afhankelijk van het type installatie in het gebouw
- de kosten van laboratoriumanalyse
- de extra kosten die het betreffende laboratorium voor bemonstering in rekening brengt
In de praktijk zijn hier duidelijke kostenverschillen - eigenaren of woningcorporaties met een groter aantal huurappartementen krijgen van veel laboratoria vaak ook iets gunstiger voorwaarden.
Als verhuurder heeft u de vrije keuze welk (erkend) laboratorium u met het onderzoek laat uitvoeren. Prijsvergelijkingen zijn hier zeker de moeite waard - althans in het belang van de huurders, die uiteindelijk de kosten moeten betalen.
Vraag: Hoeveel kost het eigenlijk om de meetpunten op te zetten?
Experts op het gebied van kostencontrole: De bijbehorende aftappunten (afsluiters) worden meestal geproduceerd door sanitair installatiebedrijven. De kosten zijn altijd gebaseerd op de inspanning en de prijsstelling van het individuele bedrijf.
In de praktijk kunt u echter kosten verwachten van rond de 250 à 300 euro .
Vraag: Welke kosten kan een verhuurder doorberekenen aan huurders?
De kosten van de keuring komen meestal voor rekening van de huurder
Kostencontroledeskundige: In principe zijn er twee soorten kosten: enerzijds de eenmalige kosten voor het opzetten van de bemonsteringspunten die nodig zijn voor de test, en anderzijds de kosten voor de tests zelf.
De aanleg van de tappunten is de verantwoordelijkheid van de verhuurder , die verantwoordelijk is voor de benodigde bouwkundige voorzieningen. Volgens § 559 BGB heeft hij het recht om de huur te verhogen.
De kosten voor de lopende testen (vooronderzoek) vertegenwoordigen echter “overige exploitatiekosten” en kunnen dus worden doorberekend aan de huurders. Dit wordt ondersteund door § 2 nr. 5a) - 5c) en 6a) - 6c) van de exploitatiekostenverordening (BetrkV), die handelt over "het systeem controleren" en "de operationele veiligheid controleren".
Vraag: Hoe zit het met flatgebouwen?
Kostencontroledeskundige: De situatie is hier wat problematischer, aangezien niet alle eigenaren onder de wettelijke verplichting vallen om legionella te controleren. Het betreft alleen de appartementseigenaren die het appartement verhuren dat ze bezitten, d.w.z. de verhuurder.
Een uitspraak van de rechtbank maakte echter duidelijk dat de vereniging van huiseigenaren volledig verantwoordelijk is voor het onderzoek van het drinkwatersysteem en dat alle eigenaren de kosten gelijk moeten dragen - ongeacht of alleen sommige eigenaren hun appartement verhuren, maar anderen niet.
De reden voor dit oordeel is dat het drinkwatersysteem overwegend mede-eigendom is van WEG. Dit betekent dat de appartementseigenaren, zoals WEG, ook eigenaar zijn van het drinkwatersysteem. In deze functie dragen zij de last van het gemeenschappelijk bezit, in dit geval de kosten van onderzoek van het drinkwatersysteem.
Het principe dat de vervuiler betaalt is hier niet van toepassing - alle appartementseigenaren hebben een collectieve verplichting, niet alleen de eigenaren die hun appartementen verhuren.
