De bouwaanvaarding dient alleen te worden ondertekend als eerder geconstateerde constructiefouten zijn verholpen. Want: Met uw handtekening bevestigt u dat het bouwbedrijf zorgvuldig heeft gewerkt en niet verantwoordelijk is voor eventuele verdere defecten of schade. Bescherm jezelf als opdrachtgever door de hele bouwplaats te checken met een checklist, of beter: huur een bouwdeskundige in.
Bouwaanvaarding: sluit gebreken vooraf uit
Wie een huis bouwt, moet bij acceptatie van het gebouw zorgvuldig controleren of het bouwbedrijf alle werkzaamheden netjes en vrij van gebreken heeft uitgevoerd. Anders loopt hij het risico op veel problemen en hoge kosten. Alleen al de Dekra-taxateurs telden in de door hen begeleide bouwprojecten gemiddeld meer dan 30 defecten met elk circa 10.000 euro schade. 40 procent van de fouten komt voor in de planningsfase, 60 procent in de bouw.
De meest voorkomende constructiefouten
Vaak zijn de fundering en kelder onvoldoende afgedicht, zijn onafgewerkte onderdelen niet goed beschermd tegen vocht en heeft het gebouw niet voldoende kunnen drogen. Een gebrek aan geluidsisolatie door onjuiste installatie van trappen en scheidingswanden, slecht geïnstalleerde ramen en slordig geïnstalleerde gebouwinstallaties zijn ook typerend. Daarom dient u als opdrachtgever het bouwproces nauwgezet te volgen en aan het einde van de bouwinspectie niet blindelings het inspectierapport te ondertekenen.
Er ontstaan veel gebreken in de schaal. Daarom is het zinvol om regelmatig het vakmanschap te controleren voordat de bouw wordt geaccepteerd.
Juridische achtergrond bij de bouwinspectie
Iedereen die een huis bouwt, kent de acceptatietest. Maar ook eigenaren die hebben gerenoveerd of verbouwd, moeten de voltooide werken op het einde officieel bevestigen. "De bouwinspectie is een belangrijke rechtshandeling", zegt Holger Freitag, vertrouwensadvocaat van de Vereniging van Particuliere Bouwers (VPB). Bij acceptatie van het gebouw gaan alle gevaren en risico's over op de bouwer - en begint de garantieperiode van het bouwbedrijf. De opdrachtgever moet altijd aandringen op een officiële afspraak direct op de bouwplaats, een zogenaamde formele acceptatie.
Goed om te weten : Als het bouwbedrijf u probeert over te halen om een schriftelijke, informele bouwinspectie te doen, ga daar dan niet op in. Dat mocht vroeger, maar is nu niet meer mogelijk.
tip: U dient ook af te zien van het ondertekenen van contracten met gedeeltelijke acceptatie. Het doel is hier namelijk om de aansprakelijkheid voor een specifieke bouwfase over te dragen van de aannemer naar de gebouweigenaar.
Bouwacceptatie met hulp van een deskundige
"Bij het bouwen van een huis komen veel fouten voor in de schil", legt Freitag uit. De leek mist de meeste tekortkomingen - of is niet duidelijk wat als tekortkoming telt en wat niet. Er zijn belangrijke regels en deadlines die moeten worden aangehouden om defecten in de woningbouw te verhelpen. Om als leek op zeker te zijn, loont het daarom de moeite om een onafhankelijke bouwdeskundige te raadplegen die de gebreken zal vaststellen en de wettelijke voorschriften kent.
Het is daarom aan te raden om in een vroeg stadium meerdere bouwinspecties te laten uitvoeren door een deskundige. Deze kwaliteitscontroles kunnen gemiddeld 25.000 euro besparen. Vier tot vijf tussentijdse acceptatietests zijn gebruikelijk bij het bouwen van een huis. De moeite is het waard, omdat vroegtijdig herkende defecten sneller kunnen worden verholpen.
Uiterlijk op de dag van de oplevering van het gebouw moet een taxateur beschikbaar zijn om de bouwer bij te staan. “De ervaring heeft geleerd dat er nog veel tekortkomingen aan het licht komen”, zegt Holger Freitag. De deskundige meet ramen en deuren, controleert aansluitingen en zorgt ervoor dat de wanden en vloeren recht zijn.
Goed om te weten : Alleen wat in het bouwcontract staat, moet klaar zijn op de dag van oplevering. Daarom moet u het bouwcontract laten controleren door een specialist voordat het wordt ondertekend.
Een overzicht van wat u als gebouweigenaar moet weten over de acceptatie van gebouwen.
Documenteer defecten in het acceptatierapport
Het is aan te raden om voor de opnamedatum een uitgebreide bouwinspectie uit te voeren, waarbij eventuele gebreken worden vastgelegd in het bouwlogboek. Deze kunnen vervolgens op de dag van oplevering met de aannemer worden besproken en overgezet naar het opleveringsrapport. In de regel wordt een nieuwe datum voor de definitieve oplevering van het gebouw afgesproken nadat alle gebreken zijn verholpen.
Tip: hier kunt u gratis de belangrijkste sjablonen downloaden:
- Bouwaanvaardingsrapport als download (pdf)
- Checklist voor de acceptatie van het gebouw als download (pdf)
- Melding van defecten als sjabloon om te downloaden (pdf)
Weiger het gebouw te accepteren
Weigeren om het gebouw te accepteren is heel goed mogelijk, maar moet alleen gebeuren bij ernstige gebreken zoals ontbrekende leuningen of een niet-functionerende verwarmingsinstallatie. Weigering is ook aanvaardbaar voor kleine defecten, op voorwaarde dat ze optellen.
Goed om te weten : Komt u niet op de afgesproken datum, dan geldt dat niet als een weigering om het gebouw te accepteren. Integendeel: als u dit niet doet, wordt het gebouw als geaccepteerd beschouwd.
Definitieve voltooiing van de woningbouw na de bouwinspectie
Als beide partijen uiteindelijk het belangrijke opleveringsrapport hebben ondertekend, wordt de woningbouw als voltooid beschouwd. Nu is ook de vergoeding verschuldigd. Als er nog steeds gebreken zijn, hoeven bouwers niet de volledige rekening te betalen. Volgens § 641 van het Duitse burgerlijk wetboek (Bürgerliches Gesetzbuch) kan de klant tweemaal de kosten inhouden die nodig zijn om het defect te verhelpen.
Let op: zodra u de eindfactuur accepteert en betaalt, wordt dit voor veel rechtbanken beschouwd als een officiële bouwkeuring. Evenzo, als u de vakmensen een fooi geeft en het huis intrekt.
Melding van gebreken na acceptatie van het gebouw: dit is het advies van de deskundige
Volker Wittmann is officemanager bij de Vereniging van Particuliere Bouwers in Regensburg.
Bouwers merken pas veel gebreken na hun intrek in de nieuwe woning, als de bouwinspectie tot het verleden behoort. Wat moeten eigenaren nu doen om de gebreken snel te verhelpen? Volker Wittmann, officemanager bij de Vereniging van Particuliere Bouwers in Regensburg, weet het antwoord: “Bouwers hebben vijf jaar garantie op hun vastgoed. Als de klant na zijn intrek nog meer gebreken ontdekt, kan hij de projectontwikkelaar of het bouwbedrijf verzoeken deze te herstellen. De contractpartner verduidelijkt met zijn onderaannemers wie het werk zal overnemen. De garantieperiode van vijf jaar begint voor deze werkzaamheden opnieuw wanneer het defect is verholpen. Hiervoor heeft de klant echter een certificaat van de reparatiewerkzaamheden nodig, bijvoorbeeld het installatierapport. "
Kennisgeving van gebreken en deadline
“Als de aannemer het verzoek tot herstel van de schade negeert, moet de aannemer de schade schriftelijk melden bij een defectmelding. Hij moet de fouten nauwkeurig omschrijven en een deadline stellen om ze te verhelpen. Twee weken zijn geschikt voor kleine defecten. "
Kosten in rekening brengen
“Als de deadline verstrijkt zonder resultaat, kan de aannemer de factuur verlagen of de aannemer aanklagen voor een vergoeding. Hij kan een taxateur inschakelen, die de aannemer moet betalen als de klacht gegrond is. Vervolgens kan hij een extern bedrijf de opdracht geven om de gebreken te verhelpen en de kosten aan de verantwoordelijke te factureren. Als de situatie echter zover is geëscaleerd, moet de cliënt meestal voor zijn rechten een rechtszaak aanspannen. "
De verhuizing naar de woning mag pas plaatsvinden nadat alle gebreken zijn verholpen door het bouwbedrijf. Anders kan de verhuizing worden geïnterpreteerd als een officiële bouwinspectie.
Acceptatie opbouwen: de belangrijkste zaken in één oogopslag
- Het bouwcontract: Alleen wat in het bouwcontract is bepaald, moet door het bouwbedrijf worden voltooid. Laat een bouwtechnicus het bouwcontract beoordelen voordat u het ondertekent.
- De bouwinspectie dient idealiter plaats te vinden voor de opnamedatum om Your-Best-Home.net te kunnen controleren op gebreken. Schakel hier ook een expert in.
- De opnamedatum: De bouwkundige dient hier ook aanwezig te zijn. Op deze manier kan hij nagaan wanneer een weigering om het gebouw te aanvaarden verstandig en gerechtvaardigd is. Ook controleert hij of alle bovengenoemde tekortkomingen zijn weggewerkt.
- Alle gebreken worden vermeld in het acceptatierapport en er wordt een nieuwe acceptatiedatum vastgesteld. Indien er in het bouwcontract een contractuele boete is voorzien bij bouwvertraging, moet dit opnieuw worden vermeld in het acceptatieprotocol nieuwbouw.
- Weigering van acceptatie: Bij ernstige gebreken kan acceptatie worden geweigerd. Accepteert u de constructie ondanks gebreken, dan hoeft het bouwbedrijf geen reparatie uit te voeren. Laat ook hier een professional beslissen wanneer een weigering zinvol en passend is.
- Volledige betaling geldt als acceptatie van het gebouw en heeft overeenkomstige juridische gevolgen. Wacht dus tot alle defecten zijn verholpen voordat u de eindfactuur betaalt.
- Zelfs het intrekken wordt voor de rechtbank geïnterpreteerd als een bouwinspectie.
