Het bouwen van een gezinswoning staat voor velen hoog op hun lijst met doelen. Er bestaat vaak onzekerheid over de kosten van het bouwen van een huis. De kostencheckdeskundige legt in een interview uitgebreid uit welke kosten doorgaans te verwachten zijn en welke kostenfactoren een rol spelen bij woningbouw.
Vraag: Wat kost het om een huis te bouwen?
Expert op het gebied van kostencontrole: Huizen kunnen heel anders worden ontworpen en gebouwd - de prijs is dienovereenkomstig anders. Het is daarom erg moeilijk om in algemene termen te zeggen.
In de praktijk bedragen de pure bouwkosten ongeveer € 1.300, - per m² tot € 2.500, - per m² woonoppervlak . De enorme prijsklasse wordt veroorzaakt door de talloze mogelijkheden die er zijn bij de bouw en inrichting van woningen.
Je moet ook rekening houden met de bijkomende bouwkosten - die bedragen doorgaans ongeveer 15% - 20% van de pure bouwkosten. Natuurlijk zijn er ook de kosten voor de woning.
Wat je uiteindelijk niet mag vergeten bij het bouwen van een huis zijn extra kosten voor de inrichting van het buitenterrein rondom het huis, voor het bouwen van een garage of carport en de kosten voor het bestraten van opritten, voorhoven en tuinpaden. De pure bouwkosten zijn nog lang niet voorbij.
Het is belangrijk om van tevoren te onderscheiden welk type woning u wilt bouwen:
- een vrijstaande gezinswoning
- een appartementsgebouw
- een twee onder één kap woning die wordt gedeeld met een vriend of familielid
Dit heeft ook een aanzienlijke impact op de kosten.
Een vrijstaande eengezinswoning is de gebruikelijke, meest gekozen variant. Er zijn echter al tal van mogelijkheden voor fundamenteel verschillende constructiemethoden:
- een geprefabriceerd huis
- een solide geprefabriceerde woning
- een solide huis ("steen op steen")
- een vakwerkhuis
- een houten huis (blokhut)
Het is het beste om duidelijk te zijn over de richting waarin u wilt gaan bij het bouwen van een huis voordat u met de basisplanning begint.
De grootte van de woning heeft een doorslaggevende invloed op de prijs
Een flatgebouw is natuurlijk aanzienlijk duurder om te bouwen dan een eengezinswoning. Echter door een lager ruimtebeslag op het terrein, een gedeeld verwarmingssysteem, een gemeenschappelijk dak en de gedeelde nevenbouwkosten voor beide partijen in het appartementengebouw kan er bij de bouw een kostenvoordeel ontstaan. Hiervoor moeten mogelijk ook extra algemene ruimtes worden gebouwd die niet direct als woonruimte kunnen worden gebruikt (bijvoorbeeld een trap).
Een duplex is ook een appartementsgebouw en biedt dezelfde voordelen - maar een huis wordt alleen als duplex beschouwd als het uit twee identiek ontworpen helften bestaat die ten minste één muur delen. Omdat in een twee-onder-een-kapwoning geen gemeenschappelijke ruimtes meer worden gebruikt, kan de constructie vaak zelfs goedkoper zijn dan in een appartementengebouw.
Kostenvoorbeeld uit de praktijk
Er wordt een eenvoudige solide woning van één verdieping (baksteen-op-baksteen) gebouwd met een oppervlakte van 140 m² woonoppervlak. De constructie is relatief eenvoudig met een rechthoekige plattegrond, enkelschalig metselwerk (metselwerkdikte 36,5 cm) en een eenvoudig schuin dak. De energienorm van het huis is KfW 70.
| Post | prijs |
|---|---|
| pure bouwkosten | 145.000 EUR |
| Bouwkosten | 34.000 euro |
| Grond - koopprijs en bijkomende kosten | 132.000 EUR |
| Ontwerp van de buitenruimte (groen, schutting, tuinpaden) | 25.000 EUR |
| Totale woningbouwkosten | 391.000 EUR |
Dit is natuurlijk maar een eenmalig kostenvoorbeeld voor een heel specifiek huis op een specifieke locatie en constructie. De kosten voor andere woningen kunnen ook aanzienlijk verschillen.
Aan ons kostenvoorbeeld kun je duidelijk zien dat de pure bouwkosten nog lang niet voorbij zijn: uiteindelijk kost de hele woningbouw meer dan het dubbele van de pure bouwkosten. De totale kosten hadden aanzienlijk hoger kunnen zijn.
Vraag: Van welke factoren zijn de kosten van het bouwen van een huis afhankelijk?
Kostencontrole-expert: natuurlijk spelen hier een groot aantal dingen een rol.
Allereerst spelen de kosten van de aankoop van de woning een rol:
- de aankoopprijs van het onroerend goed
- de bijkomende kosten bij het kopen van onroerend goed (kadaster, overdrachtsbelasting, notariskosten)
- de ontwikkelingskosten voor het betreffende onroerend goed
Dan gaat het om de kosten voor de bouw van het geplande gebouw, hier zijn doorslaggevend:
De kosten voor het bouwen van een huis zijn afhankelijk van veel verschillende factoren
-de gekozen huisgrootte
- de gekozen bouwwijze (geprefabriceerde woning, massief geprefabriceerde woning, massieve woning, houtskeletbouw woning, houten woning etc.)
- de gekozen plattegrond
- de gekozen dakvorm
- of er een kelder of vloerplaat moet worden gebouwd
- welke energienorm wordt gekozen
- welke interieurnorm moet worden bereikt
- de bijkomende bouwkosten (voor het bouwproject zelf)
Daarna spelen ook het volgende een rol in de totale kosten:
- de kosten van de vergroening
- de kosten van een garage of carport
- de kosten van het bouwen van een terras
- de kosten van aanleg en verharding van toegangswegen of voorplein
- de kosten van hekken en behuizingen
- de kosten voor het ontwerp van de woning en speciale aanvullende apparatuur (zwemvijver, zwembad, tuinhuis etc.)
Bij de bouwkosten van woningen moet hiermee rekening worden gehouden. In de praktijk worden de werkelijk gemaakte totale kosten vaak onderschat en wordt vaak vergeten rekening te houden. Om deze reden is het belangrijk om van tevoren zo gedetailleerd mogelijk te plannen om een goed overzicht te krijgen van alle gemaakte kosten.
Vraag: Wat zijn de kosten van de nevenbouw eigenlijk?
Kostencheck-expert: deze vraag wordt heel vaak gesteld.
Onder de nevenbouwkosten vallen allereerst de zogenaamde grondaankoopkosten: dit zijn de kosten voor de notaris (doorgaans circa 2% van de koopsom van de woning en indien van toepassing ook de kosten voor de makelaar (doorgaans circa 6% - 7% van de vastgoedkosten , maar dat kan Er zijn ook de kosten voor de overdrachtsbelasting, meestal rond de 5% - 7% van de aankoopprijs voor een woning.Er zijn extra kosten voor de inschrijving in het kadaster - deze kunnen variëren afhankelijk van het verantwoordelijke stadsdeelkantoor en de Voorwaarden in individuele gevallen.
Vraag: En dan komen de kosten voor het voorbereiden van het bouwproject?
Kostencontrole-expert: Precies. Directe bouwvoorbereiding omvat de
- Ontwikkelingskosten
- de kosten van het onderzoek en
- de kosten van het bodemonderzoek
Als er vervuilde terreinen op het terrein zijn die ontruimd moeten worden, kan dit deze kosten nog duurder maken.
Om überhaupt te kunnen bouwen, heb je nu nodig
- een bouwvergunning en
- een plan van de architect
Voor beide zijn er natuurlijk aanzienlijke kosten. Afhankelijk van de dienstverlening van de architect kunnen de kosten voor bouwvergunningen en planning oplopen tot circa 10% van de bouwkosten.
Omdat bouwfinanciering in de meeste gevallen nodig is, moeten deze kosten ook in de bijkomende bouwkosten worden meegerekend:
- Financieringskosten
- Vergoedingen, implementatiekosten
- Interesse tijdens de bouwfase
Aan het einde, voordat de eigenlijke bouwwerkzaamheden beginnen, wordt de bouwplaats ingericht (bouwstroomaansluiting, bouwwateraansluiting). Dan kan de bouw eindelijk beginnen.
Vraag: Zijn er extra kosten tijdens en na de bouwfase?
Een architect als bouwbegeleider is de moeite waard, maar heeft zijn prijs
Kostencontroledeskundige: In de regel moeten de exploitatiekosten voor elektriciteit en bouwwater op de site ook in de bijkomende kosten worden opgenomen. Ook is het belangrijk om tijdens de bouwfase rekening te houden met de verschillende verzekeringen die u als bouwer nodig heeft.
Als de architect ook de bouwbegeleiding overneemt of als er een andere bouwbegeleider wordt aangesteld, worden er ook kosten voor hem gemaakt.
Na voltooiing van de bouw zal de opdrachtgever ook bijkomende kosten moeten betalen: bijvoorbeeld voor de voorgeschreven opmeting van het voltooide gebouw of voor het aanbrengen van de laatste aansluitingen op het gebouw.
Vraag: Welke rol spelen de bouwwijze, dakvorm en dergelijke voor de bouwkosten?
Kostencheck expert: Hier is het altijd erg lastig om algemene uitspraken te doen: Een geprefabriceerde woning hoeft niet altijd goedkoper te zijn dan een solide woning, dat hangt ook af van de uitvoering in detail en van de gewenste uitrusting. Puur houten huizen zijn meestal iets goedkoper om te bouwen dan huizen gemaakt van massieve bouwmaterialen voor muren - maar dit hoeft niet in alle gevallen het geval te zijn. Houtskeletbouw is doorgaans relatief kostenneutraal ten opzichte van solide bouwmaterialen waardoor er nauwelijks significante kostenverschillen zijn.
Waar je een meer algemene uitspraak over de kosten kunt maken, is met het dak: als je een eenvoudig zadeldak vergelijkt met een schilddak, is het meer gecompliceerde schilddak met zijn extra dakoppervlakken meestal ongeveer 50% duurder .
Platte daken zijn meestal zelfs goedkoper dan een zadeldak, maar brengen later aanzienlijke onderhoudskosten met zich mee, waardoor het initiële kostenvoordeel op langere termijn doorgaans teniet wordt gedaan. Een zeer goede keuze zijn meestal monopitch-daken, die meestal goedkoper zijn om op te zetten vanwege het verminderde dakoppervlak en ook een groot voordeel hebben, omdat ze de beschikbare ruimte op de vloer onder het dak niet beperken.
De complexiteit van de dakconstructie (dakkapellen, goten, gebogen daken, etc.) heeft uiteraard een grote impact op de kosten voor het dak uiteindelijk, die globaal gezien vrij aanzienlijk zijn. Het type dakbedekking speelt nog steeds een belangrijke rol in de prijs.
Als het om de plattegrond gaat, is het natuurlijk duidelijk dat eenvoudige, rechthoekige plattegronden altijd gemakkelijker op te zetten zijn en dus ook goedkoper dan gecompliceerde, schuine plattegronden of speciale vormen.
Vraag: Welke rol speelt de uitrusting van het huis in de prijs?
Kostencontrole-expert: dit heeft een zeer duidelijk effect op afzonderlijke gebieden - bijvoorbeeld in de grootte en het ontwerp van de raamvlakken. Hoogwaardige ramen met een groot oppervlak zorgen voor aanzienlijk hogere kosten dan kleine, eenvoudig vormgegeven raamoppervlakken.
Ook voor interieurinrichting kunnen er aanzienlijke kostenverschillen zijn. In de praktijk liggen de kosten voor binneninrichting meestal tussen de € 400, - per m² en € 800, - per m² . Dat alleen al laat zien hoe groot de kostenverschillen kunnen zijn.
Andere significante verschillen komen voort uit de keuze van het verwarmingssysteem voor de woning. Alleen al bij een eengezinswoning kunnen alleen al door het gekozen verwarmingssysteem verschillen van € 10.000 tot € 20.000 ontstaan.
Extra balkons, erkers, kamerhoge ramen en soortgelijke luxe meubels kunnen de prijs dan nog duurder maken. Dat geldt ook voor de keuze van vloerbedekking of tegels - ook hier kunt u beslist veel extra geld uitgeven.
De energienorm van een huis veroorzaakt daarentegen relatief kleine verschillen - zelfs een passiefhuis zou slechts ongeveer 10% - 20% extra kosten veroorzaken. Dit is aanzienlijk lager bij het bouwen van slechts één efficiëntiehuis - maar op de lange termijn is het meestal de moeite waard in termen van toekomstige bedrijfskosten. Je moet ze altijd in de gaten houden tijdens het bouwen.
