Het treft bijna iedereen die een appartement bezit: de nieuwe wet op het eigendom van appartementen. Of het nu gaat om administratie, renovatie of bijeenkomsten van eigenaren, de spelregels voor samenleven in appartementsgebouwen zijn aanzienlijk veranderd.
Ongeacht of je er zelf in woont of het huurt: voor het overgrote deel van de particuliere appartementsbezitters geldt de Wet Woningbezit (WEG). Want tenzij u de enige eigenaar bent van het wooncomplex, worden veel beslissingen rond het huis en de tuin genomen door de gemeenschap van eigenaren. De algemene voorwaarden hiervoor worden bepaald door de Condominiumwet, die inmiddels fors is vernieuwd. "Structurele veranderingen kunnen gemakkelijker worden doorgevoerd en zowel de manager als de administratieve adviesraad krijgen meer competenties", legt Edeltraud Reitzer uit, plaatsvervangend federaal manager bij het Verband Wohneigentum eV.
Een gewone meerderheid is vanaf nu voldoende
Structurele wijzigingen, zoals de plaatsing van nieuwe ramen, gevelisolatie of de installatie van een zonnesysteem, kunnen nu met gewone meerderheid worden beslist door de gemeenschap van eigenaren. "De wetgever wil bereiken dat er energiekere renovaties plaatsvinden in wooncomplexen", legt Reitzer uit. Tot dusver heeft het een grotere meerderheid vereist, in veel gevallen zelfs de toestemming van alle eigenaren. Om ervoor te zorgen dat de individuele eigenaar niet overgeleverd is aan de meerderheid, hoeven structurele veranderingen in het algemeen alleen te worden betaald door de eigenaren die ervoor hebben gestemd. Maar er zijn uitzonderingen: bijvoorbeeld als, volgens de wijziging, de geplande maatregelen "binnen een redelijke termijn worden afgeschreven". Zelfs als het besluit is genomen met meer dan twee derde van de stemmen en de helft van de mede-eigenaaraandelen,iedereen wordt gevraagd te betalen. "In de praktijk moet dit tot conflicten leiden", vreest vastgoedprofessional Reitzer.
Deze bouwmaatregelen kunnen ook zonder meerderheid worden uitgevoerd
Bepaalde bouwmaatregelen kunnen zelfs tegen de wil van de meerderheid door één huiseigenaar worden uitgevoerd. Iedereen die een e-auto heeft, kan bijvoorbeeld vragen om een laadpaal in het wooncomplex te plaatsen. Er is ook recht op drempelverlagende conversies, maatregelen ter bescherming tegen inbraak en installaties die toegang tot het snelle internet mogelijk maken. Of het nu gaat om een laadstation, een traplift in de gang of een glasvezelaansluiting: “Alleen de eigenaren die een dergelijke maatregel bestellen, dragen de kosten. En alleen zij mogen de installatie gebruiken ”, legt associatie-expert Reitzer uit.
De eigenarenvergadering kan sneller beslissen
Vergaderingen van eigenaren zijn sneller quoraat, omdat in principe nu rechtsgeldige beslissingen kunnen worden genomen ongeacht het aantal aanwezigen. Daarvoor moest zeker de helft van de eigenaren aanwezig zijn. "Het is nu nog belangrijker om deel te nemen aan vergaderingen van eigenaren, zodat een minderheid geen beslissingen neemt", benadrukt Reitzer. Daarom is de uitnodigingsperiode voor de bijeenkomst verlengd van twee naar drie weken. Eigenaars van appartementen kunnen er ook voor kiezen om online deelname aan de vergadering mogelijk te maken met behulp van een videoconferentiesysteem. Hierop is echter geen juridische claim. "En de technische implementatie zal waarschijnlijk problemen veroorzaken", benadrukt Reitzer.
Eengezinswoningen vormen het grootste aandeel in deze statistieken.
Innovaties met betrekking tot de vastgoedbeheerder
Er is veel discussie over de kwalificaties van vastgoedbeheerders. Volgens de nieuwe woningwet kan vanaf eind 2022 iedere eigenaar in een voorziening met minimaal negen partijen aandringen op een administrateur met IHK-kwalificatie of een vergelijkbare opleiding. "Dat versterkt de bekwaamheid van de administraties", prijst Reitzer. Tegelijkertijd vergroot de wet de handelingsvrijheid van de bewindvoerder. Zonder overleg kan hij namens de woninggemeenschap contracten afsluiten (uitgezonderd vastgoedtransacties en leningen). “Hierdoor kan hij sneller reageren, bijvoorbeeld als het dak na een storm moet worden gerepareerd”, legt Reitzer uit. Aan de andere kant kan de gemeenschap van eigenaren gemakkelijker scheiden van de manager. Lopende contracten zijn te allen tijde opzegbaar met een opzegtermijn van zes maanden.Voorheen was er een dwingende reden om verwijderd te worden.
Adviesraad controleert de beheerder
Voor het eerst is wettelijk bepaald dat het bestuursadviesorgaan de beheerder controleert en niet alleen ondersteunt. Vroeger moesten drie mede-eigenaren deze erepositie op zich nemen, nu is het aantal arbitrair. Een betrokken eigenaar in huis is voldoende. Edeltraud Reitzer van de Woonvastgoedvereniging: "Het zou daarom makkelijker moeten zijn om deze belangrijke functie in te vullen."
