Afstudeerhuur is een interessante optie voor verhuurders. Omdat huurverhogingen meestal niet zonder problemen verlopen. Een staffelhuur daarentegen geeft op een eenvoudige en overzichtelijke manier meer planningszekerheid en is niet noodzakelijk nadelig voor de huurders, afhankelijk van het exacte contractontwerp.
Alle essentiële details over staffelhuur worden hieronder toegelicht. Als verhuurder beschik je over alle informatie om de getrapte huurovereenkomst goed op te stellen. Want naast de eisen uit het huurrecht zijn er ook andere punten van belang.
Wat is een staffelhuur?
De staffelhuur is de afspraak van een bepaald huurbedrag, dat schriftelijk wordt vastgelegd tussen verhuurder en huurder. Het betreft een vaste periode en gespreid over de huurverhoging met een exact bedrag. De huurprijs blijft minimaal twaalf maanden ongewijzigd. Om andere redenen mag het tijdens deze periode niet worden verhoogd volgens § 557a BGB.
Bij staffelhuur spreken verhuurder en huurder van tevoren af hoe laat de huurprijs wordt verhoogd met welk bedrag. Voor verhuurders betekent dit de mogelijkheid om zonder grote problemen een huurverhoging af te dwingen. De overeenkomst is echter ook bedoeld om huurders op de lange termijn duidelijkheid te geven over de woonlasten waarmee ze in de toekomst te maken krijgen.
Hoe komt de staffelhuur contractueel tot stand?
Om de staffelhuur met zijn verhogingen toelaatbaar te laten zijn, moet de overeenkomst schriftelijk worden opgesteld. Het is ook mogelijk om achteraf een staffelhuur toe te wijzen aan een bestaande huurovereenkomst, maar alleen als de huurder daarmee instemt. De schriftelijke schaalovereenkomst moet worden ondertekend door de verhuurder en de huurder, dus het schrijven van een e-mail is niet voldoende.
Wanneer is een getrapte huurovereenkomst van kracht?
Volgens § 557a van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) omvatten de formele voorwaarden ook de exacte specificatie van het bedrag in euro waarmee de huur wordt verhoogd. Percentages zijn hier niet voldoende. Om de getrapte huurovereenkomst geldig te laten zijn, moet de verhuurder naast de huurverhoging ook nadere gegevens verstrekken. Er moet onder meer het tijdstip worden bepaald waarop de huurverhoging zal plaatsvinden. De volgende voorwaarden zijn essentieel voor de effectieve huurovereenkomst:
- De overeenkomst moet schriftelijk worden opgesteld en door beide partijen worden ondertekend. Het omvat dus de toestemming van de verhuurder en huurder.
- De huurprijs en de verhoging dienen in concrete eurowaarden (niet in procenten) te worden vermeld.
- Het interval tussen huurverhogingen moet altijd minimaal twaalf maanden zijn. Kortere schalen zijn niet toegestaan, maar langere periodes zijn mogelijk.
- In het contract moet minimaal één seizoen worden genoemd.
In de getrapte huurovereenkomst moet duidelijk worden vermeld op welk moment de daaropvolgende huurschaal plaatsvindt en met welk bedrag de huur stijgt.
Legale en illegale formulering in de gegradueerde huurovereenkomst
De getrapte huurovereenkomst moet duidelijk maken wanneer de volgende huurverhoging plaatsvindt en tot welk bedrag de huur zal stijgen. Een huurovereenkomst die een jaarlijkse verhoging van drie procent voorschrijft, is niet effectief. Ook een indicatie van de prijs per vierkante meter is ongeldig, aangezien de totale huurprijs niet in de vorm van een geldbedrag wordt vermeld. De hoogte van de huurverhoging zelf kan variëren, maar het interval tussen de respectievelijke graduaties moet minimaal een jaar zijn.
Voorbeeld van een effectieve schaalhuurovereenkomst:
- De getrapte huurovereenkomst gaat in op 1 januari 2019 met een netto huurprijs van 800 euro. Deze nettohuur stijgt jaarlijks: van 01/01/2020 tot 830 euro, van 01/01/2021 tot 870 euro, van 01/01/2022 tot 900 euro.
Voorbeelden van een niet-effectieve overeenkomst:
- De getrapte huurovereenkomst gaat in op 1 januari 2019 met een netto huurprijs van 800 euro. Daarna stijgt de netto huurprijs exclusief verwarming jaarlijks met twee procent.
- De huurprijs gaat op 01/01/2020 omhoog naar 9,20 euro per vierkante meter.
Hoe lang is de staffelhuur geldig?
In het verleden mochten verhuurders alleen huurverhogingen voor de komende tien jaar vaststellen, maar deze grens bestaat niet meer. Dit betekent dat verhogingen ook contractueel kunnen worden afgesproken voor een periode van 15 jaar of zelfs meer. De huurovereenkomst zelf kan zowel beperkt als onbeperkt zijn, afhankelijk van uw behoeften.
Met betrekking tot de duur van de getrapte huurovereenkomst speelt ook de mogelijke beëindiging van het contract een rol. Want naast het overeenkomen van de staffelhuur heeft de verhuurder de mogelijkheid om de opzegging van de huur voor maximaal vier jaar vanaf de aanvang van een getrapte huurovereenkomst uit te sluiten (zie artikel 557a lid 3 zin 1 BGB). Zo'n clausule beperkt echter de manoeuvreerruimte voor beide partijen, dus voor de huurder en de verhuurder. Daarom moeten beide partijen nadenken over de vraag of een dergelijke verordening zinvol is en past in de planning voor de komende jaren.
De huurverhoging wordt bepaald in de staffelhuur en vindt doorgaans jaarlijks plaats.
Moet de huurverhoging aangekondigd worden bij een staffelhuur?
Omdat de huurverhoging in het kader van de staffelhuur al bij ondertekening van het contract wordt bepaald, hoeft de verhuurder de huurder geen extra opzegtermijn te sturen als de huur stijgt. Indien de huurder een doorlopende opdracht heeft opgesteld voor de overboeking van de huur, dient hij op de betreffende datum een overeenkomstige aanpassing door te voeren. Doet hij dit niet, dan kan de verhuurder hem eraan herinneren dat de huurprijs is gestegen zoals bepaald in het contract en dat er bijbetaald moet worden.
De verhuurder mag tijdens de staffelhuur echter geen extra huurverhogingen vragen. En zelfs niet als er moderniseringen worden doorgevoerd. Dergelijke kosten mogen niet met terugwerkende kracht worden doorberekend als de getrapte huur afloopt, oordeelde de regionale rechtbank van Berlijn. Toen de modernisering werd aangekondigd, liet een verhuurder zijn huurder weten dat de huur later zou worden verhoogd. Dit verdedigde zich met succes: de verhuurder zou ofwel de geplande modernisering in de staffelhuur hebben gepland of hebben moeten afzien van het getrapt akkoord (zie dossiernummer 65 S 225/17). Uitzondering: de moderniseringen waren verplicht vanwege wettelijke vereisten of officiële vereisten. Dan kunnen ze ook worden doorgegeven aan huurders met meervoudige huurcontracten.
Welke huurverhogingen zijn toegestaan in de staffelhuur?
Verhuurders kiezen vaak voor staffelhuur omdat het gebruikelijke plafond hier niet van toepassing is. Bij normale huurovereenkomsten zorgt dit ervoor dat de huur over een periode van drie jaar niet meer dan 20 procent stijgt. In sommige regio's is de bovengrens zelfs maximaal 15 procent. Deze limiet is niet van toepassing op staffelhuur. Afhankelijk van de verspringende schalen kan het voorkomen dat de huurprijs in drie jaar tijd met meer dan 20 procent stijgt bij een getrapte huurovereenkomst.
Maar zelfs bij een getrainde huurovereenkomst kunnen de individuele huurverhogingen niet onbeperkt worden gekozen, omdat de beperkingen van het Economisch Strafwetboek, artikel 5, ook van toepassing zijn op de staffelhuur. lokale vergelijkende huurprijzen.
En er zijn nog andere eisen aan de staffelhuur: in gebieden waar woonruimte schaars is, is het doel om te voorkomen dat de huur oploopt. Daarom moeten de nieuw overeengekomen getrapte huurcontracten voldoen aan de huurprijsgrens.
In gebieden waar woonruimte schaars is, moeten nieuw overeengekomen trapsgewijze huurcontracten voldoen aan de eisen van de huurprijsrem.
Staffelhuur: is de huurrem van toepassing?
Waar de huurprijsrem van toepassing is, mag de huur van een nieuw verhuurde woning niet meer dan tien procent duurder zijn dan de lokaal vergelijkbare huurprijs (zie artikel 557a lid 4 BGB). Dit geldt ook voor de staffelhuur. Deze wettelijke eis houdt in dat voor elke nieuwe huurovereenkomst zowel de huur bij aanvang van het contract als de individuele schalen nauwkeurig kunnen worden gecontroleerd. Deze controle vindt plaats op het moment van de schaalvergroting.
Indien één van de overeengekomen huurschalen bij aanvang van de inwerkingtreding meer dan tien procent hoger is dan de gebruikelijke lokale vergelijkende huur, vindt bij een klacht van de huurder een aftopping plaats. Dit betekent dat de schaal ingaat, het bedrag dat boven de tien procent uitkomt, maar niet door de huurder hoeft te worden betaald. Het contract blijft geldig.
Omdat de huurprijsrem in de respectievelijke steden of regio's voor maximaal vijf jaar kan worden ingesteld, is het mogelijk dat de schalen die op een later tijdstip verschuldigd zijn, niet meer worden beïnvloed en dus niet worden afgetopt. Als verhuurders hierdoor te veel worden beperkt in hun planning, kan een indexhuur een optie zijn die dit plafond kan omzeilen. De huurprijsindex is niet gebaseerd op de in de regio gebruikelijke huurindex, maar op de consumentenprijsindex en de ontwikkeling daarvan.
Stijgende huurprijzen zijn vooral interessant voor verhuurders die hun getrapte huurcontracten hebben getekend voordat de huurrem werd aangetrokken.
Wat is het verschil tussen staffelhuur en indexhuur?
Zowel de staffelhuur als de indexhuur regelen wanneer en hoe de huurprijs verandert of stijgt in de toekomst. Ze bevatten dus het exacte tijdstip en het daarbij behorende bedrag (bij staffelhuur) of een indicatie dat de toekomstige huur gebaseerd is op de consumentenprijsindex (bij indexhuur). Dit indexcijfer van de consumptieprijzen wordt één keer per jaar gepubliceerd door het Federaal Bureau voor de Statistiek en kan niet worden voorspeld.
|
Aflopende huur | Index huur |
|---|---|
| De exacte datum en hoogte van de toekomstige huuraanpassing staan vermeld in de staffelhuur. | Veranderingen in huurprijzen houden rechtstreeks verband met de ontwikkeling van de consumentenprijsindex . Dus als de kosten van levensonderhoud stijgen, zal de huur ook stijgen. Een indexhuurovereenkomst kan voor onbepaalde tijd worden afgesloten. |
|
Huurverhogingen kunnen worden vastgesteld voor een aantal | Een indexclausule wordt ook wel een kapitaalbehoudclausule genoemd . Het exacte bedrag van de huurverhoging is niet specifiek te voorzien. |
| Als de afgesproken schalen allemaal in werking treden en dezelfde huurder in het appartement blijft wonen , wordt de schaalhuur een "normale" huurovereenkomst, waarbij huurverhogingen kunnen worden afgedwongen conform §§ 558 en 559 BGB . | Voorbeeldformulering: als het indexcijfer van de consumptieprijzen voor Duitsland met vier procent of meer verandert ten opzichte van de eerste maand van de huur , volgens de bepaling van het federale bureau voor de statistiek , dan wordt de huur met hetzelfde percentage gewijzigd . |
Met de indexhuur kan de verhuurder de huur onafhankelijker van de huurrem verhogen, mits de consumentenprijsindex navenant stijgt . |
|
| De indexhuur biedt dus ook in gebieden met een woningtekort voor de verhuurder iets meer vrijheid , omdat hier alleen de starthuur is gebaseerd op de huurrem, terwijl de verhogingen in de toekomst niet zo beperkt zijn. |
Wat gebeurt er als de staffelhuur eindigt?
Na de laatst overeengekomen huurprijs verandert het gelaagde huurcontract in een "normaal" contract. De gebruikelijke vormen van huurverhoging kunnen dan worden toegepast, bijvoorbeeld in de vorm van moderniseringshuurverhogingen of door aanpassing aan de lokale vergelijkende huurprijs.
Wanneer de periode van de overeengekomen staffelhuur is verstreken, heeft de verhuurder de mogelijkheid om een andere staffelhuur af te spreken. Zo'n overeenkomst is alleen mogelijk als de huurder hiermee instemt. Een eenzijdige bepaling van dit nieuwe seizoen is echter niet van kracht. Dit betekent dat er een nieuw contract moet worden opgesteld en ondertekend door beide partijen.
Als de huurovereenkomst een open einde heeft en de schalen alleen tot een bepaalde datum worden vermeld, blijft de laatstgenoemde schaal bestaan. Op deze manier kan een getrapte huurovereenkomst worden omgevormd tot een klassieke huurovereenkomst. Na afloop van de staffelhuur heeft de verhuurder dan de mogelijkheid om met andere huurverhogingen aan de slag te gaan. Dit betekent dat hij zich bijvoorbeeld kan aanpassen aan de lokale vergelijkende huurprijzen of moderniseringskosten kan doorberekenen aan de huurders.
Wat is de verklaring van afstand van beëindiging?
Een eenzijdige afstand van opzegging kan worden overeengekomen in een getrapte huurovereenkomst. Hierbij tekent de huurder dat hij het appartement voor een bepaalde tijd niet zal opzeggen, terwijl de verhuurder zijn recht op opzegging behoudt. Deze eenzijdige opzegging kan voor maximaal vier jaar gelden, anders vervalt het (zie artikel 557a lid 3 BGB). Voor de verhuurder biedt deze eenzijdige uitsluiting van opzegging een goede planologische zekerheid, maar niet veel huurders zijn bereid om voor een bepaalde tijd in een pand te gaan wonen.
Veel huurders willen bij het afspreken van opzegging graag gebruik maken van een volgende huurdersclausule om toch een bepaalde mate van vrijheid te behouden. Deze clausule geeft je de mogelijkheid om de bestaande huurovereenkomst eventueel tussentijds op te zeggen. Deze nieuwe huurdersclausule gaat vaak gepaard met de verplichting om een betrouwbare vervangende huurder voor te stellen.
Voor- en nadelen van een staffelhuur voor huurders
De staffelhuur geeft huurders ook een zekere zekerheid. Omdat de verhuurder gedurende de afgesproken tussenperiode geen verdere huurverhogingen mag eisen, ook niet in het geval van renovatiemaatregelen of modernisering, tenzij deze op last van de overheid of de wet zijn geplaatst (bijvoorbeeld omdat er nieuwe stookkostenmeters geplaatst moeten worden vanwege de nieuwe stookkostenverordening). Aanpassingen zijn alleen mogelijk na afrekening van de bijkomende kosten, maar alleen met een passende reden. De getrapte huurovereenkomst garandeert huurders ook een huur die minimaal een jaar constant blijft en niet wordt verhoogd.
De voordelen op een rij
- Plannen van zekerheid voor woonlasten in de komende jaren.
- Geen verdere huurverhogingen mogelijk bij renovatie of modernisering.
- In economisch sterke gebieden is een staffelhuur nog steeds goedkoper dan een indexhuur, waarbij een snellere huurverhoging zou plaatsvinden.
Nadelen in één oogopslag
- Huurprijs stijgt jaarlijks, aanpassingen in de afgesproken jaren zijn niet meer mogelijk.
- Na afloop van het afgesproken afstuderen wordt het contract voor bepaalde tijd meestal overgezet naar een ander afstudeercontract. Alleen contracten voor onbepaalde tijd worden normale huurcontracten.
- Als de lokale vergelijkbare huurprijs daalt, blijft de graduatie hiervan onafhankelijk.
Met een getrapte huurovereenkomst kunt u de komende jaren en decennia de huurkosten inclusief huurverhogingen in de gaten houden.
Voor- en nadelen van een staffelhuur voor verhuurders
Een getrapte huurovereenkomst is de moeite waard voor al die verhuurders die een zo hoog mogelijk huurinkomen willen behalen. Als u het eens bent over de schalen, kunt u de lokale vergelijkende huurprijs en de ontwikkeling ervan inschatten en zo uw inkomen van tevoren plannen. Afhankelijk van de vraag naar woningen in het betreffende gebied, dient bij de spreiding min of meer rekening te worden gehouden met de lokale vergelijkende huurprijs om problemen met een mogelijke huurverhoging te voorkomen.
Voor een goede planningszekerheid kunnen voorzichtige verhuurders een eenzijdige opzegging opnemen in de getrapte huurovereenkomst. In dit verband kan het handig zijn om voor een lagere schaal te kiezen om het contract aantrekkelijk te maken voor de huurder. Lagere schalen zullen huurders eerder aanmoedigen om een eenzijdige opzegging te ondertekenen.
De stijgende huurprijzen zijn met name interessant voor verhuurders die hun huurcontracten hebben getekend voordat de huurprijsrem werd toegepast. Als daarentegen de huurprijsrem al bij de ondertekening van het contract van toepassing is, hebben de verhuurders niet zoveel mogelijkheden meer om de huuropbrengsten te verhogen. De staffelhuur laat tenminste een verhoging toe met de huurrem, die tot tien procent boven de lokale vergelijkende huurprijs ligt.
De voordelen op een rij
- Automatische aanpassing van de huurprijs zonder extra administratieve inspanning: De gegevens over de huurverhoging worden bij aanvang van de huur vastgelegd zodat er later geen vragen of moeilijkheden zijn.
- Vereenvoudigde vorm van huuraanpassing.
- De contractuele overeenkomst maakt planning over meerdere jaren mogelijk.
- Overschrijding van de lokale vergelijkende huur is mogelijk (afhankelijk van de eventueel geldende huurrem binnen een bepaald kader).
- Het is mogelijk om in te stemmen met een eenzijdige opzegging (maximaal vier jaar).
Nadelen in één oogopslag
- Andere huurverhogingen zijn niet mogelijk.
- Moderniserings- of renovatiewerken mogen niet worden gecompenseerd door een huurverhoging (uitzondering: modernisering op bevel van de overheid of de wet).
- Niet alle huurders voldoen aan de overeengekomen huurverhogingen in de staffelhuur. Dit ontbrekende inkomen kan pas drie jaar na dato worden opgeëist. Het enige alternatief is beëindiging en, indien nodig, uitzetting met uitzetting.
- Bij staffelhuur wordt geen rekening gehouden met de inflatie, aangezien de huurbedragen onafhankelijk zijn van de waardedaling. Hieruit blijkt het verschil met de indexhuur.
Conclusie
De staffelhuur biedt met name verhuurders een hoge mate van zekerheid, ook al laat het maar een beperkte reikwijdte. Maar aangezien veel steden kampen met een woningtekort, is dat niet meer dan redelijk. De verschillende perspectieven van verhuurder en huurder worden duidelijk zodra de getrapte huurovereenkomst wordt opgesteld. Met de nodige zekerheid enerzijds en een bevredigende vergoeding via de huurprijs, dienen beide partijen gerespecteerd te worden. In die zin is de staffelhuur een goede oplossing voor toekomstige planning.
