Er zijn veel redenen voor een waarschuwing aan de huurder: dit zijn bijvoorbeeld herhaalde verstoringen van de rust, maar ook een huurachterstand of ongeautoriseerde onderhuur. Hoe verhuurders in deze gevallen correct te werk gaan en de waarschuwing correct geven, lees je hier.
Wanneer moet een waarschuwing voor de huurder worden betaald?
Een waarschuwing aan de huurder is altijd nodig als hij het contract schendt. Met de waarschuwing wordt hem verzocht zich te onthouden van gedrag dat in strijd is met het contract en in de toekomst weer aan zijn verplichtingen te voldoen. Een waarschuwing fungeert in dat geval als een waarschuwing voor ernstige gevolgen als de huurder zijn gedrag niet verandert.
De verhuurder zet de eerste en belangrijke stap door een waarschuwing te geven aan zijn huurder, wat een voorwaarde is voor een eventuele toekomstige beëindiging van het huurcontract zonder opzegging om een belangrijke reden in overeenstemming met artikel 543 BGB.
Aangezien er idealiter een vriendschappelijke en vertrouwensrelatie tussen huurder en verhuurder zou moeten zijn, is het altijd raadzaam om, alvorens een waarschuwing te geven, contact op te nemen met de huurder en de oorzaken van het gedrag dat in strijd is met het contract te achterhalen. Vaak is het gewoon een fout of een tijdelijk probleem dat binnenkort zal worden opgelost. Een waarschuwing aan de huurder kan hier slecht bloed veroorzaken, wat de toekomstige vertrouwensrelatie aantast.
Welke redenen zijn er voor een waarschuwing aan de huurder?
Als de poging om tot een minnelijke schikking te komen mislukt, moeten verhuurders beslist optreden en een waarschuwing geven. Dit is mogelijk en gerechtvaardigd om de volgende redenen:
1. Waarschuwing voor overtredingen van de huisregels
In de huisregels staan tal van regels die bedoeld zijn om huurders vreedzaam en bedachtzaam te laten samenleven. De huurder verplicht zich bij het ondertekenen van de huurovereenkomst de huisregels na te leven. Als hij de daarin gestelde regels overtreedt, riskeert de huurder een waarschuwing.
De meest voorkomende punten in de huisregels die worden overtreden en waarvoor een waarschuwing nodig is, zijn:
- Lawaai: iedereen wil thuis zijn rust hebben. Lawaai van andere huisbewoners kan leiden tot aanzienlijke stress en onenigheid in het huishouden. Een waarschuwing vanwege constant muziek maken, boren buiten de toegestane tijden of vanwege luidruchtige feesten tot laat in de nacht zijn daarom vaak redenen voor een waarschuwing.
- Schoonmaakplicht : Met name in Zuid-Duitsland is het gebruikelijk dat huurders om de beurt de gang of het trappenhuis schoonmaken. Voldoet een huurder niet aan deze verplichting, dan kan dit ook aanleiding zijn voor een waarschuwing.
- Gebruik van de buitenfaciliteiten: spelende kinderen, barbecueën op de binnenplaats of contractueel overeengekomen tuinwerk - er zijn ook rechten en plichten buiten de appartementen. Zodra de huurder dit negeert, kan hij een waarschuwing krijgen.
- Verwarming en ventilatie: Huurders zijn verplicht zorgvuldig om te gaan met het contractuele item, dat wil zeggen het appartement. Indien de huurder schimmelvorming in het appartement riskeert door onjuiste verwarming en ventilatie, kan dit ook tot een waarschuwing leiden.
2. Waarschuwing voor illegaal houden van
dieren De verhuurder kan binnen een bepaald kader aangeven of dieren in een gehuurd appartement mogen worden gehouden. Hoewel hij kleine dieren zoals hamsters of vogels niet kan verbieden, kan hij bijvoorbeeld het houden van honden verbieden. Mocht de huurder deze overtreden en toch een hond hebben, dan dreigt er ook een waarschuwing.
3. Waarschuwing wegens huurachterstand
De huurder is verplicht de maandelijkse huur op tijd te betalen. Doet hij dit niet en raakt hij daarmee in een betalingsachterstand met de huur, dan wordt hij in eerste instantie bedreigd met een waarschuwing en, bij verder uitblijven van betaling, zelfs met een uitzettingszaak of uitzetting. Als de huurder zonder opgaaf van reden de huurprijs verlaagt, is dit ook een reden voor een waarschuwing.
4. Onderverhuur Verlaat
de huurder het appartement aan een derde zonder overleg met de verhuurder, dan is sprake van een ongeoorloofde onderhuur. De verhuurder heeft dan het recht om een waarschuwing te geven.
Hoe moet de waarschuwingsbrief aan de huurder eruit zien?
Een waarschuwing kan doorgaans mondeling of schriftelijk worden gegeven. Om in geval van nood echter te kunnen aantonen wanneer welke waarschuwing door welke omstandigheden is afgegeven, is het absoluut aan te raden om de huurder schriftelijk te waarschuwen.
Vaak staan er in het contract meerdere mensen als verhuurder vermeld. Het is belangrijk dat iedereen de waarschuwing ondertekent, anders is deze niet effectief. Als er meerdere verhuurders zijn, bijvoorbeeld een gemeenschap van erfgenamen, kunnen de andere verhuurders ook een volmacht laten afgeven. Belangrijk: Deze volmacht moet bij de waarschuwing worden gevoegd en ondertekend door alle verhuurders. Speel ook veilig bij verzending: zodat de verhuurder de aflevering van de waarschuwing kan bewijzen in geval van een geschil, moet deze altijd aangetekend worden verzonden.
Welke informatie moet de waarschuwingsbrief aan de huurder bevatten?
- Om misverstanden te voorkomen, moet het woord "waarschuwing" in de brief voorkomen.
- Wijs duidelijk op het gedrag van de huurder dat in strijd is met het contract. Schrijf bijvoorbeeld: "Boorwerkzaamheden op 15 april 2018 na 22.00 uur in het gehuurde appartement". Belangrijk: vermeld de exacte datum, tijd en, indien nodig, getuigen van het wangedrag.
- Beschrijf de regel die wordt geschonden door het wangedrag (bijvoorbeeld: "Activiteiten die de rust verstoren, mogen alleen worden uitgevoerd op werkdagen van … tot … en helemaal niet op zon- en feestdagen.")
- Stel een deadline vast waarop het wangedrag moet zijn opgelost.
- Geef aan wat de gevolgen zijn van verder wangedrag (bijv. Beëindiging van de contractuele relatie).
Om te voorkomen dat een contractuele relatie met een ongewenste huurder moet worden voortgezet in geval van nood in de rechtbank vanwege kleine formele fouten, moeten verhuurders juridische bijstand zoeken bij vragen over waarschuwingen.
Aan wie moet de waarschuwing worden gericht?
Om juridisch correct te zijn, moet de waarschuwing worden gericht aan alle huurders die de huurovereenkomst voor het gehuurde hebben ondertekend. Als bijvoorbeeld bekend is dat de overlast van de nacht komt van slechts één huurder van het appartement, dan moet de waarschuwing toch gericht zijn aan alle huurders die in de huurovereenkomst staan vermeld en met wie de contractuele relatie dus bestaat.
Wanneer is een waarschuwing niet nodig?
In sommige gevallen is de verhuurder niet verplicht om de huurder een waarschuwing te sturen, maar kan hij de contractuele relatie per direct beëindigen. Dit is in de volgende gevallen het geval:
- Van de verhuurder kan niet worden verwacht dat hij de contractuele relatie voortzet. Dit is bijvoorbeeld het geval als hij fysiek is aangevallen door de huurder.
- De huurder heeft een aanzienlijke betalingsachterstand en heeft de huur twee maanden op rij niet volledig betaald.
- De huurder betaalt zijn huur slechts onregelmatig, zodat er een totale huurachterstand van twee maanden huur is ontstaan.
- De huurder heeft het appartement zonder toestemming onderverhuurd.
- De huurder gebruikt het appartement in strijd met het contract door er een bedrijf in te runnen.
Wat zijn de gevolgen van de waarschuwing van de huurder?
Als een huurder een waarschuwing heeft ontvangen, moet deze niet lichtvaardig worden opgevat. Zoals hierboven vermeld, is een waarschuwing de eerste stap naar een gelijkmatige beëindiging zonder opzegtermijn. Hoe vaker de huurder het contract verbrak en hoe meer waarschuwingen de verhuurder moest sturen, hoe groter de kans dat hij in een opzeggingsprocedure terecht zou komen.
Als de huurder slechts in een tijdelijke noodsituatie verkeert, is het daarom absoluut aan te raden om contact op te nemen met de verhuurder en duidelijk te maken hoe de contractbreuk tot stand is gekomen en hoe alles in de toekomst weer volgens de regels kan verlopen.
Als de huurder ondanks de gestelde termijn zijn gedrag in strijd met het contract voortzet, kan de verhuurder zelfs schadevergoeding eisen. Dit geldt met name als de verhuurder door het gedrag van de huurder kosten maakt die bij correct handelen niet zouden zijn ontstaan. Indien de huurder bijvoorbeeld ongeautoriseerd grofvuil in de vuilnisruimten opbergt, kan de verhuurder de kosten voor de verwijdering daarvan doorberekenen aan de verantwoordelijke huurder conform artikel 280 BGB.
